Studentenwohnung kaufen: WG oder Apartment als Kapitalanlage
Studierende suchen jedes Semester, und die Zimmerpreise sind hoch. Wir rechnen, ob eine Wohnung als WG mehr bringt als die klassische Vermietung, und zeigen, was Eltern beachten müssen, die für ihr Kind kaufen.
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Jedes Jahr im September dasselbe Bild: Studierende stehen Schlange vor WG-Castings, und Eltern zahlen für ein Zimmer, was vor zehn Jahren eine ganze Wohnung gekostet hat. Wer selbst eine Wohnung besitzt oder kaufen will, denkt da schnell an eine Studentenwohnung.
Die Nachfrage ist tatsächlich da. Im Wintersemester 2025/26 waren in Deutschland nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamts rund 2,88 Millionen Studierende eingeschrieben. Ein WG-Zimmer kostet laut Moses Mendelssohn Institut im Schnitt 510 Euro warm.
Ob eine Studentenwohnung die bessere Kapitalanlage ist, entscheidet sich aber nicht an der Nachfrage. Es entscheidet sich an Aufwand, Leerstand zwischen den Semestern und der Frage, wie viel von den höheren Zimmermieten nach Kosten übrig bleibt.
01Drei Wege zur Studentenwohnung
Unter „Studentenwohnung“ verstehen Käufer drei ganz verschiedene Dinge. Jede Variante hat eigene Mieter, eigene Kosten und eigene Regeln.
| Variante | Typisch | Mieter | Aufwand |
|---|---|---|---|
| Einzimmer-Apartment | 18 bis 35 m², oft möbliert, teils mit Betreiber | ein Studierender, Wechsel alle 1 bis 3 Jahre | mittel, mit Betreiber gering |
| WG-Wohnung | 3 bis 4 Zimmer, Küche und Bad gemeinsam | mehrere Studierende, Wechsel einzelner Zimmer | hoch |
| Wohnung fürs eigene Kind | passend zur Hochschule des Kindes | das eigene Kind, später fremde Mieter | gering, steuerlich anspruchsvoll |
Für das kleine Apartment gibt es einen eigenen Ratgeber zu Mikroapartments als Kapitalanlage. Hier geht es vor allem um die WG und um die Wohnung, die Eltern für ihr Kind kaufen.
02Beispielrechnung: WG gegen klassische Vermietung
Nehmen wir Sabine Roth. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Sie kauft in einer Hochschulstadt eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern für 225.000 Euro. Die Nebenkosten von 22.500 Euro zahlt sie aus eigenem Geld, den Kaufpreis finanziert sie. Sie versteuert 60.000 Euro im Jahr.
Variante A ist die klassische Vermietung an ein Paar oder eine kleine Familie für 10 € kalt pro Quadratmeter, also 750 Euro im Monat. Variante B ist eine WG mit drei Zimmern zu je 340 Euro kalt plus Nebenkosten. Für die Gemeinschaftsküche investiert sie 5.000 Euro in Möbel. Sie rechnet damit, dass jedes WG-Zimmer im Schnitt einmal im Jahr wechselt und dann einen Monat leer steht.
| A klassisch | B WG | |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete bei Vollvermietung | 9.000 € | 12.240 € |
| Leerstand bei Mieterwechsel | 0 € | −1.020 € |
| nicht umlegbare Kosten, Instandhaltung | −1.500 € | −2.000 € |
| Rücklage für Möbel | 0 € | −500 € |
| Zinsen (225.000 € zu 3,8 %) | −8.550 € | −8.550 € |
| Tilgung (1,5 %) | −3.375 € | −3.375 € |
| Ergebnis vor Steuern pro Jahr | −4.425 € | −3.205 € |
| AfA 2 % auf 75 % von 247.500 € | −3.713 € | −3.713 € |
| Möbel-AfA über 10 Jahre | 0 € | −500 € |
| steuerlicher Verlust | −4.763 € | −3.543 € |
| Steuerersparnis bei 60.000 € zvE (ledig, § 32a EStG 2026) | +1.799 € | +1.345 € |
| Ergebnis nach Steuern pro Jahr | −2.626 € | −1.860 € |
| pro Monat | −219 € | −155 € |
Die WG bringt 3.240 Euro mehr Kaltmiete im Jahr. Nach Leerstand, höherer Instandhaltung und Möbeln bleiben davon vor Steuern 1.220 Euro übrig. Weil der Überschuss höher ist, fällt die Steuerersparnis kleiner aus. Unterm Strich liegt die WG nach Steuern rund 64 Euro im Monat vorn.
Die Tilgung von 3.375 Euro steckt in beiden Varianten und ist Vermögensaufbau, kein Verlust. Ohne Tilgung läge die klassische Vermietung nach Steuern bei rund +749 Euro im Jahr, die WG bei rund +1.515 Euro.
Der Vorsprung hängt fast vollständig am Leerstand. Bekommen Sie jedes Zimmer zum Semesterstart nahtlos neu vermietet, ist die WG klar besser. Wechseln die Mieter mitten im Semester oder steht im Sommer ein Zimmer drei Monate leer, kippt die Rechnung.
03WG richtig vermieten: drei Vertragsformen
Der Mietvertrag entscheidet, wer bei einem Auszug das Problem hat: Sie oder die WG. Es gibt drei übliche Formen.
| Vertragsform | Wie es funktioniert | Vorteil für Sie | Nachteil für Sie |
|---|---|---|---|
| Einzelmietverträge je Zimmer | jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit Ihnen | Sie wählen jeden Mieter selbst, Mietrückstand betrifft nur ein Zimmer | Sie organisieren jeden Wechsel, Streit in der WG landet bei Ihnen |
| Gesamtmietvertrag | alle Bewohner unterschreiben einen Vertrag und haften gemeinsam | eine Miete, gemeinsame Haftung | jeder Wechsel braucht eine Vertragsänderung |
| Hauptmieter mit Untermietern | ein Bewohner mietet, die anderen sind seine Untermieter | wenig Aufwand für Sie | Sie brauchen Ihre Erlaubnis zur Untervermietung (§§ 540, 553 BGB) und kennen die Untermieter kaum |
Für Kapitalanleger mit Hausverwaltung sind Einzelmietverträge oft die klarste Lösung. Legen Sie für jedes Zimmer fest, welche Gemeinschaftsflächen mitvermietet sind, und regeln Sie die Nebenkosten mit einer Vorauszahlung und jährlicher Abrechnung.
Ausnahmen vom Mieterschutz gelten nur für Wohnraum in einem echten Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB). Eine normale Eigentumswohnung, die Sie an Studierende vermieten, fällt nicht darunter. Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregeln gelten voll.
04Die Wohnung fürs eigene Kind
Viele Eltern kaufen am Studienort, weil Miete für das Kind ohnehin anfällt. Steuerlich gibt es zwei Wege, und sie schließen sich gegenseitig aus.
- 01Vermieten mit Mietvertrag
Das Kind zahlt Miete per Überweisung, der Vertrag ist wie unter Fremden. Verlangen Sie mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete, dann können Sie alle Kosten als Werbungskosten absetzen (§ 21 Abs. 2 EStG). Die Details stehen im Ratgeber Vermietung an Angehörige.
- 02Unentgeltlich überlassen
Das Kind wohnt mietfrei. Dann können Sie keine Kosten absetzen. Solange Sie für das Kind Kindergeld bekommen, gilt die Überlassung aber als eigene Wohnzwecke. Ein späterer Verkauf kann dann auch vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sein (BMF v. 05.10.2000, Rz. 22–23).
- 03Nach dem Studium weiter vermieten
Zieht das Kind aus, vermieten Sie an Fremde. Die Wohnung wird zur normalen Kapitalanlage. Prüfen Sie deshalb schon beim Kauf, ob die Wohnung auch ohne Ihr Kind gefragt ist.
Der dritte Punkt ist der wichtigste. Ein Studium dauert vier bis sechs Jahre, eine Finanzierung 25 bis 30. Kaufen Sie deshalb eine Wohnung, die Sie auch kaufen würden, wenn Ihr Kind woanders studieren würde.
05Worauf Sie bei Lage und Wohnung achten
Studierende haben einen klaren Tagesablauf: Hochschule, Bibliothek, Nebenjob, Freunde. Die Mikrolage entscheidet deshalb stärker als bei anderen Mietern. Wie Sie sie prüfen, steht im Ratgeber Mikrolage prüfen.
| Prüfpunkt | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Weg zur Hochschule | unter 20 Minuten mit Rad oder Bahn, ideal ohne Umstieg |
| Hochschule selbst | Zahl der Studierenden, Entwicklung der Erstsemester, mehrere Hochschulen am Ort |
| Grundriss für WG | gleich große, getrennt begehbare Zimmer, kein Durchgangszimmer, Küche mit Platz für alle |
| Bäder | ab drei Bewohnern ein zweites WC oder Bad als klarer Vorteil |
| Teilungserklärung | keine Einschränkung der Vermietung an mehrere Parteien, Regeln zur Hausordnung |
| Zweite Zielgruppe | Wohnung muss sich auch an Paare, Auszubildende oder Berufseinsteiger vermieten lassen |
Fragen Sie bei einer WG-Wohnung im Bestand nach der Mieterhistorie: Wie lange blieben die Bewohner, wie lief die Zimmersuche, gab es Rückstände? Eine eingespielte WG, die sich ihre Nachmieter selbst sucht, ist viel wert.
06Für wen eine Studentenwohnung passt und für wen nicht
- Sie kaufen in einer Stadt mit großer, stabiler Hochschule und knappen Zimmern.
- Sie haben eine Hausverwaltung oder kümmern sich gern selbst um Mieterwechsel.
- Die Wohnung lässt sich auch klassisch vermieten, falls die WG nicht mehr läuft.
- Sie kaufen für Ihr Kind und würden die Wohnung auch ohne Kind als Kapitalanlage kaufen.
- Sie wollen planbare Einnahmen mit möglichst wenig Kontakt zum Mieter.
- Die Rechnung trägt nur, wenn jedes Zimmer lückenlos belegt ist.
- Der Standort hängt an einer einzigen kleinen Hochschule.
- Sie kaufen nur, weil das eigene Kind dort für ein paar Jahre studiert.
07Risiken: worauf Sie achten sollten
Fluktuation und Leerstand. Studierende ziehen nach Semestern, Auslandsaufenthalten und Abschlüssen um. In der Rechnung kostet jeder Monat Leerstand für die ganze WG 1.020 Euro.
Verschleiß. Mehrere Bewohner, häufige Umzüge und gemeinsam genutzte Küchen verschleißen schneller. Planen Sie mehr Instandhaltung ein als bei einer Familie.
Abhängigkeit von der Hochschule. Studienplätze, Fachbereiche und Erstsemesterzahlen ändern sich. In kleinen Hochschulstädten hängt die Nachfrage an wenigen Studiengängen.
Regulierung. Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen und Zweckentfremdungsregeln gelten auch für Studentenwohnungen. Ein hoher Zimmerpreis ist nicht automatisch zulässig.
Zahlungsfähigkeit. Studierende haben oft kein eigenes Einkommen. Eine Bürgschaft der Eltern kann helfen. Verlangen Sie sie zusätzlich zur Kaution, dürfen beide zusammen grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht übersteigen (§ 551 BGB).
Zinsen. Wie bei jeder finanzierten Wohnung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Bei schwankenden Einnahmen trifft das stärker.
FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Studentenwohnung als Kapitalanlage?
Das hängt vom Standort, vom Leerstand und vom Aufwand ab. Im Beispiel bringt eine Dreizimmerwohnung als WG nach Steuern rund 64 Euro im Monat mehr als bei klassischer Vermietung. Steht jedes Zimmer im Jahr drei Monate leer, ist die WG schlechter.
Was ist besser: Einzelmietverträge oder ein WG-Vertrag?
Einzelmietverträge geben Ihnen die Auswahl jedes Mieters und begrenzen Mietrückstände auf ein Zimmer, machen aber mehr Arbeit. Ein Gesamtmietvertrag bündelt die Haftung, braucht aber bei jedem Wechsel eine Vertragsänderung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für WG-Zimmer?
Ja. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, auch für einzelne Zimmer und möblierte Wohnungen. Ausgenommen ist nur Wohnraum in echten Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Kann ich die Wohnung an mein studierendes Kind vermieten und Kosten absetzen?
Ja, wenn der Mietvertrag wie unter Fremden gestaltet ist, die Miete tatsächlich fließt und mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete beträgt. Dann sind alle Kosten als Werbungskosten absetzbar. Mehr dazu im Ratgeber Vermietung an Angehörige.
Was passiert steuerlich, wenn mein Kind mietfrei wohnt?
Dann können Sie keine Kosten absetzen. Solange Sie Kindergeld für das Kind bekommen, gilt die Wohnung aber als selbst genutzt. Ein Verkauf kann dann auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei sein.
Wie viel kostet ein WG-Zimmer im Durchschnitt?
Laut Moses Mendelssohn Institut und WG-Gesucht.de im Wintersemester 2026/27 im Schnitt 510 Euro warm an 90 Hochschulstandorten. In München lag der Median bei 850 Euro, in Berlin und Hamburg bei 650 Euro.
Sollte ich eine Studentenwohnung möbliert vermieten?
Bei WG-Zimmern erwarten viele Studierende zumindest eine eingerichtete Küche. Möblierung erlaubt einen Zuschlag, muss aber in der Mietpreisbremse angemessen bleiben. Mehr dazu im Ratgeber Möbliert vermieten.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- Moses Mendelssohn Institut und WG-Gesucht.de: Studentische Wohnkosten im Wintersemester 2026/27, Pressemeldung auf wg-gesucht.de
- Statistisches Bundesamt: Studierende im Wintersemester 2025/2026, vorläufige Ergebnisse, Pressemitteilung November 2025
- §§ 540, 549, 551, 553, 556d BGB, gesetze-im-internet.de
- §§ 21, 23, 32a EStG, gesetze-im-internet.de
- BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG), Rz. 22–23
- Keyword-Daten: Semrush, Datenbank Deutschland, Stand 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.
