Immobilieninvestor werden: so fangen Privatanleger an
Eine einzige vermietete Wohnung kann der Einstieg sein. Wir zeigen, wie Sie Einkommen, Eigenkapital und Reserve prüfen, die erste Wohnung vor und nach Steuern modellieren und die Tragbarkeit einer zweiten beurteilen.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Wer „Immobilieninvestor“ hört, denkt vielleicht an Fonds, Family Offices oder jemanden mit zwanzig Wohnungen. Der Einstieg als Privatperson kann deutlich kleiner sein: mit einer einzigen vermieteten Wohnung und der späteren Frage, ob eine zweite dazukommen soll.
Genau dort fängt dieser Ratgeber an. Er klärt, was Sie wirklich brauchen, um anzufangen, wie die erste Wohnung im Alltag aussieht und woran Sie erkennen, ob eine zweite tragbar ist.
01Was ein privater Immobilieninvestor ist
Ein Immobilieninvestor kauft Immobilien, um sie zu vermieten und über die Jahre Vermögen aufzubauen. Selbst darin zu wohnen ist nicht das Ziel. Bei privater Vermietung entstehen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel hängt jedoch nicht allein von der Zahl der Immobilien ab. Insbesondere geplante Verkäufe sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Für den Einstieg kommen vermietete Eigentumswohnungen als Bestand oder Neubau infrage. Ganze Mehrfamilienhäuser können später oder gar nicht dazukommen. Sie können deutlich mehr Eigenkapital und Verwaltungsaufwand erfordern.
Was einen Investor von einem Käufer zur Eigennutzung unterscheidet, ist der Blick. Neben der Frage, ob ihm die Wohnung gefällt, fragt ein Investor, ob die Zahlen auch dann noch aufgehen, wenn etwas schiefläuft.
02Die drei Voraussetzungen
Bevor Sie ein Objekt ansehen, lohnt sich ein Blick auf den eigenen Haushalt. Drei Dinge entscheiden mit darüber, ob Sie anfangen können.
- 01Stabiles Einkommen
Banken prüfen bei vermieteten Wohnungen Ihre persönliche Kapitaldienstfähigkeit ebenso wie die Immobilie und die erwarteten Mieteinnahmen. Eine unbefristete Stelle nach der Probezeit oder eine durch mehrere Jahre und Steuerbescheide belegte Selbstständigkeit können die Prüfung erleichtern; die Anforderungen unterscheiden sich. Wie viel Kredit realistisch ist, zeigt der Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.
- 02Eigenkapital für die Nebenkosten
Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch mit geschätzt rund 1,5 bis 2 %, eventuell Makler. Die Orientierung von rund 5 bis 12 % des Kaufpreises entspricht bei 200.000 € etwa 10.000 bis 24.000 €. Die tatsächlichen Kosten sind für Bundesland, Kaufvertrag und Maklervereinbarung zu ermitteln und können außerhalb dieser Spanne liegen. Zusätzlich kann die Bank Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises verlangen.
- 03Reserve, die nicht im Kauf steckt
Für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen. Drei Monatsmieten je Wohnung und etwa sechs private Monatsausgaben können erste Planungsansätze sein, sind aber kein Nachweis einer ausreichenden Reserve. Gerade Sonderumlagen können deutlich mehr erfordern. Bemessen Sie die Reserve nach Objektzustand, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und Ihrem Haushalt; verwenden Sie sie nicht für den Kauf.
Fehlt eines davon, ist das kein Nein für immer. Es ist ein Hinweis, womit Sie anfangen sollten. Das kann das Ansparen der Nebenkosten oder der Abbau eines teuren Konsumkredits sein.
03Die erste Wohnung ehrlich rechnen
Beispielrechnung, vereinfacht: Tobias ist 34, angestellt, ledig und hat vor dem Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Bestandswohnung für 200.000 € mit 700 € monatlicher Kaltmiete. Die Nebenkosten von 20.000 € zahlt er aus Erspartem, den Kaufpreis finanziert er vollständig. Eine zusätzliche Liquiditätsreserve ist nicht in diesen 20.000 € enthalten. Tobias ist eine fiktive Person; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Als Bauzins nehmen wir 3,8 % pro Jahr mit 1,5 % anfänglicher Tilgung an. Gerechnet wird mit einem Annuitätendarlehen über 200.000 €, monatlicher nachschüssiger Zahlung, einem vollen Vermietungs- und Finanzierungsjahr und ohne Sondertilgungen. Die Jahresrate beträgt 10.600 €, die rechnerische Monatsrate 883,33 €; für die Berechnung wird ungerundet gerechnet. Für den Vergleich bis Jahr fünf bleiben Zinssatz, Rate, Miete und laufende Kosten unverändert. Der Zinssatz ist ausschließlich eine Rechenannahme, keine Aussage zu aktuellen Angeboten.
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 8.400 € | 700 € |
| Kreditrate (Zins und Tilgung) | −10.600 € | −883 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −1.000 € | −83 € |
| Zuzahlung vor Steuern | −3.200 € | −267 € |
Die durchschnittliche Finanzierungslücke beträgt damit rund 267 € im Monat. Zusätzliche Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, Sonderumlagen oder nicht erfasste Kosten würden den Liquiditätsbedarf erhöhen.
Unter den genannten Darlehensannahmen entfallen im ersten Jahr gerundet 7.547 € auf Zinsen und 3.053 € auf Tilgung. Die Tilgung ist steuerlich nicht abziehbar. Für die Abschreibung unterstellen wir im Beispiel ein im Jahr 2000 fertiggestelltes Gebäude. Vom Gesamtkaufaufwand von 220.000 € einschließlich Erwerbsnebenkosten entfallen annahmegemäß 75 % auf das Gebäude und 25 % auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden. Damit beträgt die abschreibungsfähige Gebäudebasis 165.000 €. Bei einer linearen Abschreibung von 2 % ergeben sich 3.300 € jährlich. Die tatsächliche Aufteilung muss die Wertverhältnisse von Gebäude und Boden abbilden; ein Gebäudeanteil von 75 % ist keine allgemeingültige Vorgabe.
Außerdem unterstellen wir, dass sämtliche 1.000 € laufenden Kosten im jeweiligen Jahr sofort steuerlich abziehbar sind. Aus 8.400 € Miete abzüglich 7.547,19 € Zinsen, 3.300 € Abschreibung und 1.000 € Kosten ergibt sich im ersten Jahr ein steuerlicher Vermietungsverlust von 3.447,19 €. Das gesamte Hausgeld ist nicht automatisch abziehbar. Insbesondere sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht sofort abzugsfähig; maßgeblich sind erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben der Gemeinschaft.
Für das Steuerbeispiel nehmen wir eine steuerlich anerkannte Vermietung und die vollständige Verrechnung des Verlusts mit Tobias' übrigen Einkünften an. Nach dem Einkommensteuer-Grundtarif 2026 sinkt seine tarifliche Einkommensteuer dadurch von 14.233 € auf 12.923 €. Die Entlastung beträgt 1.310 € im Jahr. Sie ist weder eine zugesicherte Erstattung noch eine automatisch monatlich verfügbare Zahlung. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und weitere individuelle Steuerwirkungen sind nicht einbezogen. Die persönliche Steuerwirkung und die Abschreibungsgrundlage klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Lohnt sich das? Die Rechnung zeigt zwei Seiten. Tobias zahlt jeden Monat zu und trägt Risiken. Gleichzeitig sinken seine Schulden unter den genannten Darlehensannahmen in vier Jahren um gerundet 12.938 €, ohne dass dafür eine Wertsteigerung nötig ist. Ob die Wohnung im Wert steigt, ist offen und nicht eingerechnet.
Angestellte können unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug beantragen, damit ein erwarteter Steuervorteil früher in der laufenden Liquidität ankommt. Bei Verlusten aus einer erworbenen Bestandswohnung ist dies grundsätzlich frühestens ab dem Kalenderjahr nach der Anschaffung möglich. Für Tobias wird damit keine Entlastung über diesen Weg bereits im Kaufjahr unterstellt. Die Voraussetzungen und den ansetzbaren Betrag klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Rechnen Sie Miete, Rate und Kosten mit Ihren Zahlen durch. Behandeln Sie Steuerwerte als Schätzung. Ihre persönliche Steuerwirkung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
04Von der ersten zur zweiten Wohnung
Nach dem ersten Kauf kann der Wunsch nach einer weiteren Wohnung entstehen. Die Erfahrungen aus dem ersten Kauf helfen, ersetzen aber nicht die erneute Prüfung. Bei der zweiten Wohnung müssen insbesondere die Verpflichtungen aus beiden Objekten zusammen betrachtet werden.
„Schadet das meiner Bonität für ein weiteres Projekt/Eigenheim?“
Eine bestehende Finanzierung kann den Spielraum für einen weiteren Kredit begrenzen; sie verschlechtert die Bonität aber nicht automatisch. Entscheidend sind unter anderem Einkommen, bestehende Verpflichtungen, anerkannte Mieteinnahmen und Sicherheiten. Banken können die Miete mit einem Abschlag ansetzen und die volle Kreditrate berücksichtigen. Wer später selbst ein Eigenheim kaufen will, sollte die Reihenfolge vorher durchdenken.
Kauft Tobias zu Beginn des fünften Jahres eine zweite Wohnung mit denselben Kauf-, Miet-, Kosten-, Abschreibungs- und Darlehensannahmen, verdoppelt sich die Zuzahlung vor Steuern auf 6.400 € im Jahr, also gerundet 533 € im Monat. Für die zweite Wohnung benötigt er außerdem erneut 20.000 € Kaufnebenkosten und eine zusätzliche angemessene Reserve; beides ist nicht in dieser laufenden Zuzahlung enthalten.
Für beide Wohnungen zusammen ergibt sich im Beispiel eine Einkommensteuerentlastung von 2.397 € und damit eine monatliche Zuzahlung nach Steuern von rund 334 €. Der Vergleich verwendet unverändert 60.000 € zu versteuerndes Einkommen vor dem Vermietungsergebnis und den Grundtarif 2026 als Modellannahme für Jahr fünf, nicht als Prognose des dann geltenden Steuerrechts. Wegen der fortlaufenden Tilgung sinkt der Zinsanteil der ersten Wohnung; ihre Steuerwirkung ist deshalb nicht mehr dieselbe wie im ersten Jahr.
Im fünften Jahr beträgt der Zinsaufwand der ersten Wohnung rund 7.046,90 €, ihr steuerlicher Vermietungsverlust 2.946,90 €. Mit der zweiten Wohnung steigt der gemeinsame Verlust auf 6.394,09 €. Die tarifliche Einkommensteuer beträgt damit 13.111 € bei einer Wohnung beziehungsweise 11.836 € bei zwei Wohnungen, gegenüber 14.233 € ohne Vermietung. Wegen des progressiven Tarifs lassen sich die Steuerentlastungen zweier einzeln betrachteter Wohnungen nicht einfach addieren. Ihre persönliche Vergleichsrechnung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
| Eine Wohnung | Zwei Wohnungen | |
|---|---|---|
| Zuzahlung vor Steuern | −3.200 € | −6.400 € |
| Einkommensteuerentlastung im Beispiel | +1.122 € | +2.397 € |
| Zuzahlung nach Steuern | −2.078 € | −4.003 € |
| pro Monat nach Steuern | −173 € | −334 € |
Drei Fragen entscheiden, ob die zweite Wohnung passt.
- Trägt der Haushalt die doppelte Zuzahlung? Auch dann, wenn eine Wohnung drei Monate leer steht oder die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher sind. Planen Sie die laufende Liquidität zunächst ohne eine noch nicht erhaltene Steuererstattung.
- Ist die Reserve wieder voll? Die Nebenkosten der zweiten Wohnung kommen aus neuem Eigenkapital, nicht aus der Reserve der ersten.
- Sieht die Bank es genauso? Sie prüft Ihr Einkommen, alle Raten und die von ihr anerkannten Mieten. Wie das konkret aussehen kann, steht im Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.
Schon mehrere Wohnungen können als Portfolio betrachtet werden; drei oder vier Einheiten sind keine feste Schwelle. Dann wird die Streuung über Städte, Zinsbindungen und Objektarten wichtiger. Darum kümmert sich der Ratgeber Immobilienportfolio aufbauen.
05Für wen der Einstieg passt
- Sie haben ein stabiles Einkommen und können eine monatliche Zuzahlung auch ohne Steuervorteil tragen.
- Sie haben die Nebenkosten sowie gegebenenfalls erforderliches weiteres Eigenkapital angespart und eine separate Reserve.
- Sie denken in 15 bis 30 Jahren und wollen nicht früh verkaufen müssen.
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren für etwas anderes, etwa ein Eigenheim.
- Ihr Haushalt geht nur auf, wenn alles nach Plan läuft.
- Sie erwarten, dass die Wohnung sich vom ersten Tag an selbst trägt.
06In sechs Schritten zur ersten Wohnung
- 01Haushalt aufstellen
Einnahmen, feste Ausgaben, bestehende Kredite. Daraus ergibt sich, welche monatliche Zuzahlung tragbar ist.
- 02Finanzierungsrahmen klären
Mit Bank oder Vermittler, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben.
- 03Strategie festlegen
Neubau oder Bestand, Großstadt oder Mittelstadt, welche Mieterschaft. Hilfe gibt der Ratgeber Neubau oder Bestand.
- 04Objekt prüfen
Miete, Mietvertrag, Hausgeld einschließlich seiner Kosten- und Rücklagenbestandteile, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklage, geplante Maßnahmen und Zustand.
- 05Vor und nach Steuern rechnen
Mit dem Zins, den Sie tatsächlich bekommen, und mit einem Monat Leerstand pro Jahr als einem Stresstest. Prüfen Sie zusätzlich längeren Mietausfall und größere Reparaturen. Die steuerlichen Auswirkungen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
- 06Kaufvertrag prüfen lassen
Der Notar schickt den Kaufvertragsentwurf vorab. Nehmen Sie sich die Zeit, ihn zu lesen und Fragen zu stellen. Bei Bedarf lassen Sie Ihre individuellen rechtlichen Interessen zusätzlich unabhängig durch einen Rechtsanwalt prüfen.
Die häufigsten Fehler auf diesem Weg haben wir im Ratgeber Kapitalanlage Immobilien: Anfängerfehler vermeiden gesammelt.
07Risiken, die jeder Immobilieninvestor tragen muss
Leerstand und Mietausfall. Steht die Wohnung leer oder zahlt ein Mieter nicht, läuft die Rate weiter. Bei Tobias fehlen in einem vollständig leer stehenden Monat 700 € Kaltmiete. Das Hausgeld läuft weiter; zusätzlich zur bereits eingerechneten Eigentümerbelastung können Betriebskosten anfallen, die sonst der Mieter trägt. Bereits berücksichtigte Kosten dürfen nicht noch einmal addiert werden.
Zinsänderung. Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher liegen. Bei beispielhaften 187.000 € Restschuld bedeutet ein zusätzlicher Prozentpunkt zunächst rund 1.870 € mehr Zinsen pro Jahr, bezogen auf diese Restschuld. Das ist keine genaue Prognose der künftigen Kreditrate; diese hängt auch von Tilgung und Vertragsgestaltung ab. Ein Ende der Zinsbindung nach vier Jahren ist damit nicht unterstellt.
Instandhaltung. Dach, Heizung, Fenster und Leitungen müssen instand gehalten und gegebenenfalls erneuert werden. Reicht die Rücklage der Eigentümergemeinschaft nicht, kann eine Sonderumlage erforderlich werden.
Wiederverkauf. Ob Sie die Wohnung später zu einem höheren Preis verkaufen können, hängt vom Markt und vom Objekt ab. Bei einem frühen Verkauf lassen sich Erwerbs- und Verkaufskosten möglicherweise nicht ausgleichen; zusätzliche Verluste sind möglich.
Klumpenrisiko. Mit einer Wohnung hängt viel an einem Mieter, einem Haus und einer Stadt. Mehrere Einheiten können das Risiko verteilen, sofern sie nicht denselben wesentlichen Risiken ausgesetzt sind.
Steuer kann sich ändern. Steuersatz, Abschreibungsregeln und Freibeträge können sich ändern. Eine Investition sollte nicht nur mit einem erwarteten Steuervorteil tragbar sein. Die Auswirkungen auf Ihre Situation besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
FAQHäufige Fragen
Wie werde ich Immobilieninvestor?
Ein möglicher Einstieg ist eine finanzierte, vermietete Eigentumswohnung. Prüfen Sie zuerst Einkommen, Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und gegebenenfalls einen Teil des Kaufpreises sowie eine separate Reserve. Danach folgen Finanzierungsrahmen, Objektprüfung und eine Rechnung vor und nach Steuern. Die steuerlichen Auswirkungen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Immobilieninvestor?
Planen Sie Eigenkapital für die tatsächlichen Kaufnebenkosten und eine separate Reserve ein. Die Orientierung von rund 5 bis 12 % des Kaufpreises für Nebenkosten ist keine feste Mindest- oder Höchstgrenze. Zusätzlich kann die Bank Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises verlangen. Eine vollständige Kaufpreisfinanzierung hängt von Bonität, Objekt und Kreditgeber ab. Mehr Eigenkapital reduziert bei sonst gleichen Bedingungen den Kreditbedarf, bindet aber Geld.
Wie viel Einkommen brauche ich für eine Kapitalanlage-Wohnung?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Entscheidend ist, ob Ihr Haushalt die Finanzierung und laufenden Kosten auch bei Mietausfall trägt. Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen und die von ihnen anerkannten Mieteinnahmen; diese können mit Abschlägen angesetzt werden.
Wann lohnt sich eine zweite Wohnung?
Eine zweite Wohnung kann tragbar sein, wenn die erste stabil läuft, ausreichende Reserven vorhanden sind und Ihr Haushalt beide Objekte auch bei Leerstand und höherem Anschlusszins finanzieren kann. Hinzu kommen frisches Eigenkapital für die zweite Anschaffung und eine erneute Kreditprüfung. Tragbarkeit allein bedeutet noch nicht, dass sich der Kauf wirtschaftlich lohnt.
Kann ich mehrere Immobilien gleichzeitig kaufen?
Das ist möglich, wenn Eigenkapital, Bonität und die Finanzierung ausreichen. Für Einsteiger kann ein schrittweiser Kauf sinnvoll sein, weil sich Erfahrungen mit Leerstand, laufenden Eigentümerkosten und steuerlicher Abwicklung zunächst an einem Objekt sammeln lassen. Mehrere gleichzeitige Käufe erhöhen den Kapitalbedarf und können Risiken bündeln.
Ab wann gilt man als gewerblicher Immobilienhändler?
Die Drei-Objekt-Grenze ist ein steuerliches Indiz, keine starre Freigrenze. Werden mehr als drei Objekte in engem zeitlichem Zusammenhang mit Erwerb, Errichtung oder wesentlicher Modernisierung veräußert, häufig innerhalb von etwa fünf Jahren, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Je nach Umständen ist dies auch bei weniger Verkäufen möglich. Bei gewerblicher Einordnung kann neben Einkommensteuer auch Gewerbesteuer anfallen; die Regeln für private Veräußerungsgeschäfte einschließlich der Zehnjahresfrist sind dann nicht maßgeblich. Langfristiges Halten allein ist keine pauschale Garantie. Besprechen Sie geplante Verkäufe mit Ihrem Steuerberater.
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Quellen
- § 32a EStG: Einkommensteuertarif; im Beispiel wird der Grundtarif 2026 verwendet.
- § 7 EStG: Abschreibung, insbesondere die lineare Regel-AfA von 2 % für Gebäude, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden. Im Beispiel wird eine Fertigstellung im Jahr 2000 angenommen.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland; Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % als Planungsansatz. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und den anfallenden Leistungen.
- Beispielrechnung: Annuitätendarlehen mit monatlicher nachschüssiger Zahlung und Einkommensteuerberechnung nach dem Grundtarif 2026. Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und laufende Kosten beruhen auf den im Text genannten Modellannahmen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind Modellrechnungen, keine Prognose. Ihre persönliche steuerliche und rechtliche Situation klären Sie mit Ihrem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
