Local Comparable Rent: Determination, Rent Index, and Calculation

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie wollen die Rent anpassen oder prüfen eine Wohnung, die Sie kaufen möchten. In beiden Fällen stellt sich dieselbe Frage. Welche Rent ist für diese Wohnung eigentlich üblich? Das Gesetz nennt sie ortsübliche Vergleichsmiete, und sie ist die Obergrenze für fast jede Rentrhöhung im laufenden Mietverhältnis.

Die meisten Vermieter schauen in den Mietspiegel, finden eine Spanne und nehmen den Mittelwert. Das ist oft zu wenig. Wer die Wohnung sauber einordnet, mit Zu- und Abschlägen, landet schnell 30 oder 40 Cent pro Quadratmeter höher oder tiefer.

Wir zeigen, wie die Vergleichsmiete entsteht, was ein qualifizierter Mietspiegel ändert und wie Sie Ihre Wohnung Schritt für Schritt einordnen. Wie Cap on Increases und Fristen funktionieren, steht ausführlich im Ratgeber Rentrhöhung: Cap on Increases und Fristen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Rent für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, gebildet aus Rentn, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Ermittelt wird sie meist über den Mietspiegel, sonst über drei Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine Mietdatenbank. Ein qualifizierter Mietspiegel gilt vor Gericht als Beleg für die Vergleichsmiete und muss im Erhöhungsverlangen immer genannt werden. Eine Rentrhöhung darf die Vergleichsmiete und die Cap on Increases nicht überschreiten.

01Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

§ 558 Abs. 2 BGB definiert sie in einem Satz. Gemeint sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die energetische Ausstattung gehört ausdrücklich zur Beschaffenheit.

Drei Punkte in diesem Satz werden oft übersehen.

Punkt	Was er bedeutet
Sechs Jahre	Es zählen nur Rentn, die in diesem Zeitraum neu vereinbart oder erhöht wurden. Rentn, die seit zehn Jahren unverändert laufen, fließen nicht ein. Bis Ende 2019 waren es vier Jahre.
Neu und Bestand	Sowohl Neuvertragsmieten als auch erhöhte Bestandsmieten zählen. Deshalb liegt die Vergleichsmiete meist unter dem, was Inserate für Neuvermietungen zeigen.
Ohne Preisbindung	Rentn für öffentlich geförderte Wohnungen mit gesetzlich festgelegter Rent bleiben außen vor.

Die Vergleichsmiete ist also keine Marktmiete aus Immobilienportalen. Sie ist ein Durchschnitt aus vielen Mietverhältnissen der letzten Jahre und läuft dem Neuvermietungsmarkt in der Regel hinterher. Eine Kurzdefinition finden Sie im Glossar unter ortsübliche Vergleichsmiete.

02Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Mietspiegel sind Übersichten über die Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Inhabitantsn einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Es gibt zwei Arten, und der Unterschied hat Folgen für Ihr Schreiben.

	Einfacher Mietspiegel § 558c	Qualifizierter Mietspiegel § 558d
Erstellung	von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Rentrverbänden erstellt oder anerkannt	nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt
Aktualisierung	soll alle zwei Jahre angepasst werden	nach zwei Jahren an den Markt anpassen, nach vier Jahren neu erstellen
Wirkung vor Gericht	ein Indiz unter mehreren	gesetzliche Vermutung, dass die Werte die Vergleichsmiete wiedergeben
Pflicht im Erhöhungsverlangen	nein, wenn Sie anders begründen	Angaben für die Wohnung immer mitteilen, auch bei anderer Begründung

Die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels ist der entscheidende Punkt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wer im Streit eine höhere Rent als den Mietspiegelwert durchsetzen will, muss die Vermutung widerlegen, meist mit einem teuren Gutachten. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel führt deshalb praktisch kein Weg an ihm vorbei.

Die zweite Folge steckt in § 558a Abs. 3 BGB. Selbst wenn Sie Ihre Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen, müssen Sie die Angaben des qualifizierten Mietspiegels im Schreiben nennen. Der Rentr soll sehen können, ob Ihre Forderung darüber liegt. Fehlen diese Angaben, ist das Verlangen angreifbar.

03Die Wohnung im Mietspiegel einordnen

Fast alle Mietspiegel funktionieren nach demselben Prinzip. Eine Tabelle liefert einen Grundwert mit Spanne, eine Orientierungshilfe verschiebt den Wert nach oben oder unten.

Ihre Wohnung in fünf Schritten einordnen

01
Daten sammeln
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Baujahr bzw. Bezugsfertigkeit, Adresse für die Wohnlage, Ausstattung von Bad, Küche, Böden, Heizung, Energieausweis.
02
Wohnlage bestimmen
Viele Städte haben ein Straßenverzeichnis oder eine Karte, aus der einfache, mittlere oder gute Lage hervorgeht.
03
Tabellenfeld finden
Baujahresklasse und Größenklasse kreuzen. Das Feld nennt Mittelwert und Spanne in €/m².
04
Zu- und Abschläge anwenden
Die Orientierungshilfe listet Merkmale, die den Wert innerhalb der Spanne verschieben, etwa modernes Bad, Einbauküche, Balkon, hoher Energieverbrauch, fehlender Aufzug.
05
Ergebnis prüfen
Der eingeordnete Wert muss innerhalb der Spanne liegen. Dieses Feld und diese Spanne nennen Sie im Schreiben.

Bei einer Spanne genügt es formell, dass Ihre verlangte Rent innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Das heißt aber nicht, dass der Oberwert durchsetzbar ist. Im Streit ordnet das Gericht die Wohnung selbst ein, meist anhand der Orientierungshilfe. Wer ohne Begründung den Oberwert verlangt, riskiert eine Teilniederlage und die Kosten dafür.

Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung, den Sie als Vermieter gestellt haben. Eine Einbauküche, die der Rentr selbst eingebaut hat, ist kein Zuschlag. Und es zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die aus dem Mietvertrag.

04Ohne Mietspiegel: Vergleichswohnungen, Gutachten, Datenbank

Gibt es keinen Mietspiegel oder passt Ihre Wohnung in kein Feld, etwa ein Penthouse oder ein sehr kleines Apartment, bleiben drei andere Wege (§ 558a Abs. 2 BGB).

Mittel	Anforderungen	Kosten und Aufwand
Drei Vergleichswohnungen	genaue Bezeichnung mit Adresse, Geschoss und Lage, Wohnfläche und Rent je m²; vergleichbar nach Art, Größe, Ausstattung und Lage; auch Wohnungen aus Ihrem eigenen Bestand	gering, wenn Sie die Daten haben
Sachverständigengutachten	begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; muss die Wohnung nachvollziehbar einordnen	meist einige hundert Euro, nicht auf den Rentr umlegbar
Mietdatenbank	Auskunft aus einer laufend geführten Sammlung, die Schlüsse auf einzelne Wohnungen zulässt (§ 558e BGB)	nur wo es eine gibt, in der Praxis selten

Vergleichswohnungen sind der Weg der Wahl für Vermieter mit mehreren Wohnungen im selben Haus. Der Rentr muss sie anhand Ihrer Angaben finden können. Sinnvoll ist es, nicht mehr zu verlangen als die niedrigste der drei Vergleichsmieten. Liegt Ihre Forderung darüber, ist sie nach verbreiteter Ansicht nur bis zu diesem Wert begründet.

05Example Calculation: Einordnung, Spanne und Cap on Increases

Nehmen wir Jens. Er vermietet eine Wohnung mit 68 m², Baujahr 1978, mittlere Wohnlage. Sein Rentr zahlt seit mehr als drei Jahren unverändert 612 € kalt, also 9,00 € pro m². Die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Name und Mietspiegel sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Das passende Feld im Mietspiegel nennt einen Mittelwert von 10,10 € pro m² und eine Spanne von 8,90 bis 11,30 €. Die Orientierungshilfe gibt Zu- und Abschläge.

| €/m² | für 68 m²

Mittelwert des Feldes | 10,10 € | 686,80 € ~ Zuschlag modernisiertes Bad | +0,35 € | ~ Zuschlag Einbauküche des Vermieters | +0,30 € | ~ Abschlag Energieverbrauch über Grenzwert | −0,25 € | = Eingeordnete Vergleichsmiete | 10,50 € | 714,00 € Untere Grenze der Spanne | 8,90 € | 605,20 € Obere Grenze der Spanne | 11,30 € | 768,40 €

Ausgedachter Mietspiegel. Eigene Berechnung nach § 558 BGB, Stand 13.10.2026.

Mit der Einordnung liegt Jens 27,20 € im Monat über dem Mittelwert. Hätte er nur den Mittelwert angesetzt, hätte er diesen Betrag verschenkt. Hätte er den Oberwert verlangt, hätte er 54,40 € mehr gefordert, als seine Wohnung nach der Orientierungshilfe hergibt.

Jetzt kommt die zweite Grenze ins Spiel. Die Rent darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gemeinden mit Landesverordnung um höchstens 15 %.

| Gemeinde mit 20 % | Gemeinde mit 15 %

Bisherige Rent | 612,00 € | 612,00 € ~ Grenze 1: eingeordnete Vergleichsmiete | 714,00 € | 714,00 € ~ Grenze 2: Cap on Increases | 734,40 € | 703,80 € = Neue Rent höchstens | 714,00 € | 703,80 € Mehr pro Monat | +102,00 € | +91,80 €

Ausgangsmiete vor drei Jahren 612 €. Eigene Berechnung nach § 558 BGB, Stand 13.10.2026.

Bisherige Rent | 612 | 612,00 € Mittelwert des Feldes | 687 | 686,80 € Eingeordnete Vergleichsmiete | 714 | 714,00 € Obergrenze der Spanne | 768 | 768,40 €

Ausgedachter Mietspiegel, Rechenbeispiel. Stand 13.10.2026.

In der 20-%-Gemeinde bremst die Vergleichsmiete, in der 15-%-Gemeinde die Cap on Increases. Welche Gemeinden die 15 % haben, zeigt die Tabelle im Ratgeber Rentrhöhung. Dort finden Sie auch den Ablauf mit Fristen.

06Wofür die Vergleichsmiete sonst zählt

Die Vergleichsmiete begrenzt auch die Rent bei einer Neuvermietung und schützt vor überhöhten Forderungen.

Regel	Grenze	Grundlage
Rent Brake bei Neuvermietung	höchstens 10 % über der Vergleichsmiete, nur in Gebieten mit Landesverordnung, mit Ausnahmen etwa für Neubauten	§ 556d BGB
Mietpreisüberhöhung	mehr als 20 % über dem üblichen Entgelt bei Ausnutzung eines geringen Angebots ist eine Ordnungswidrigkeit	§ 5 WiStG
Rentrhöhung im laufenden Vertrag	bis zur Vergleichsmiete, innerhalb der Cap on Increases	§ 558 BGB

Zieht Jens' Rentr aus und liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Rent Brake, darf Jens bei der Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete verlangen, also 785,40 €, wenn keine Ausnahme greift. Die Ausnahmen und Auskunftspflichten erklärt das Glossar unter Rent Brake.

07Was Käufer aus der Vergleichsmiete lesen

Wer eine vermietete Wohnung kaufen will, sollte die laufende Rent immer gegen den Mietspiegel halten. Die Differenz sagt viel über das Objekt.

Rent unter dem Mietspiegel

Es gibt Spielraum für Erhöhungen, begrenzt durch die Cap on Increases.
Das Risiko eines Rentrwechsels ist eher gering, weil die Wohnung günstig ist.
Die Rechnung des Verkäufers hängt nicht an künftigen Rentrhöhungen.

Rent auf oder über dem Mietspiegel

Auf absehbare Zeit sind keine Erhöhungen nach § 558 möglich.
Bei Neuvermietung kann die Rent Brake eine niedrigere Rent erzwingen.
Eine Kalkulation, die mit steigender Rent rechnet, ist hier besonders kritisch zu prüfen.

Rechnen Sie Mietsteigerungen beim Kauf nie fest ein. Ein neuer Mietspiegel kann niedriger ausfallen, und jede Erhöhung braucht Zeit, Form und die Zustimmung des Rentrs.

08Fehler und Risiken bei der Vergleichsmiete

Die meisten Erhöhungsverlangen scheitern an der Begründung. Diese Fehler sehen wir häufig.

Mittelwert statt Einordnung: Wer Zu- und Abschläge weglässt, verschenkt Geld oder verlangt zu viel.
Falsches Baujahr oder falsche Lage: Ein falsches Feld macht die ganze Begründung angreifbar.
Qualifizierten Mietspiegel verschwiegen: Seine Angaben müssen immer ins Schreiben, auch bei Vergleichswohnungen.
Rentrausstattung als Zuschlag: Nur was Sie als Vermieter gestellt haben, zählt.
Vertragsfläche statt tatsächlicher Fläche: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche.
Portalpreise als Beleg: Inserate sind keine Vergleichsmiete und kein zulässiges Begründungsmittel.

Bleibt das Risiko, das kein Mietspiegel beseitigt. Eine Erhöhung kann zu einer Kündigung des Rentrs führen, und ein Wechsel kostet je nach Markt Vacancy und Renovierung. Rechnen Sie den Mehrbetrag deshalb immer gegen diese Kosten.

09Read More

10Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

§ 558, § 558a, § 558c, § 558d, § 558e BGB
§ 556d BGB (Rent Brake)
§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (Mietpreisüberhöhung)
Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz) vom 10.08.2021, BGBl. 2021 I S. 3515
Example Calculationen: eigene Berechnung mit ausgedachtem Mietspiegel, Stand 13.10.2026

FAQHäufige Fragen

What is the local comparable rent?

It is the usual rent for comparable apartments in the municipality, formed from rents newly agreed or changed in the last six years.