Investment Properties in Gera: Figures, Locations, and an Honest Calculation

Romolo Marini · 2026-10-13

95.162 | Inhabitants | amtlich, Stand 31.12.2025 −18 % | Prognose bis 2045 | BBSR-Raumordnungsprognose 11,3 % | Vacancy | Census 2022 unter 1.400 €/m² | gebrauchte Wohnung | Gutachterausschüsse, 2024

In Gera gibt es Inserate mit dem zwölffachen der Jahresmiete als Purchase Price. Das klingt nach einer Bruttorendite von über 8 %, wie man sie in westdeutschen Städten nicht findet. Bevor Sie sich davon anziehen lassen, lohnt der Blick darauf, warum die Preise so niedrig sind.

Gera war zu DDR-Zeiten Bezirksstadt mit über 130.000 Inhabitantsn. Heute sind es rund 95.000. Beim Census 2022 stand jede neunte Wohnung leer, und das BBSR erwartet bis 2045 fast ein Fünftel weniger Inhabitants. Gleichzeitig ist die Stadt seit dem Census wieder leicht gewachsen.

Diese Seite stellt die Chancen und die Risiken mit amtlichen Zahlen nebeneinander. Am Ende rechnen wir eine Wohnung durch, mit voller Rent und mit Vacancy.

Für Gera sprechen sehr niedrige Purchase Pricee (gebrauchte Wohnungen 2024 überwiegend unter 1.400 €/m²), Gross Rental Yieldn von rund 4,5 bis 5,5 %, eine Real Estate Transfer Tax von nur 5,0 % und seit dem Census 2022 wieder etwas mehr Inhabitants. Dagegen sprechen ein Vacancy von 11,3 % beim Census 2022, zwei Drittel davon seit über einem Jahr, eine BBSR-Prognose von minus 18 % bis 2045, Rentn um 5 bis 6 €/m² und eine Arbeitslosenquote von 10,3 %. Die hohe Bruttorendite ist in Gera der Ausgleich für ein hohes Vacancys- und Wiederverkaufsrisiko. Wer hier kauft, braucht eine gut vermietete Wohnung in einem gepflegten Haus und eine Reserve für leere Monate.

01Gera in Figures

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Vacancy

1990 lebten in Gera rund 134.000 Menschen. Beim Census 2011 waren es 96.067, beim Census 2022 noch 93.120. Seither ist die Zahl wieder gestiegen, auf 95.162 Ende 2025. Gera hat 2024 mehr Zuzüge als Fortzüge gehabt, sowohl innerhalb Deutschlands als auch aus dem Ausland. Im Jahr 2025 sank die Inhabitantszahl dann wieder leicht, um 0,5 %.

Langfristig sieht das BBSR keinen Aufwärtstrend. Bis 2045 soll Gera 18 % weniger Inhabitants haben als 2022, die Nachbarkreise Greiz und Altenburger Land je 22 % weniger. Schon heute ist fast jeder dritte Inhabitants 65 oder älter. Weniger und ältere Inhabitants heißen auf Dauer weniger Haushalte, die eine Mietwohnung suchen.

Beim Census 2022 standen in Gera 6.828 Wohnungen leer, 11,3 % des Bestands. Fast zwei Drittel davon standen bereits länger als ein Jahr leer. Selbst wenn man nur die Wohnungen zählt, die kurzfristig bezogen werden könnten, lag der Vacancy bei 6,8 %, dem höchsten Wert aller kreisfreien Städte in Thüringen. In Jena waren es 1,3 %.

Das hat zwei Folgen für Vermieter. Rentr können wählen, und eine Wohnung, die nicht überzeugt, bleibt leer. Und Rentrhöhungen stoßen schneller an Grenzen, weil die nächste freie Wohnung oft nur ein paar Straßen weiter liegt.

Es gibt auch Nachfrage: 51,1 % der Haushalte bestehen aus einer Person, zwei Drittel der Wohnungen sind vermietet. Gefragt sind vor allem gepflegte, gut geschnittene Wohnungen, gern mit Aufzug und Balkon. Ihre Wohnung muss zu diesem Teil des Marktes gehören.

03Economy and Labor Market

Gera ist nach Erfurt und Jena die drittgrößte Stadt Thüringens und Zentrum Ostthüringens. Am 30.06.2025 arbeiteten 38.227 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 16.548 pendelten ein, 12.917 aus. Der Überschuss an Einpendlern ist deutlich kleiner als etwa in Cottbus oder Trier.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 10,3 %. Im Bezirk der Agentur für Arbeit Thüringen Ost waren es im September 2026 6,9 %. Das verfügbare Einkommen je Inhabitants lag 2023 bei rund 24.200 € und damit unter dem in Erfurt oder Jena.

10,3 % | Arbeitslosenquote | Stadt Gera, 2025 6,9 % | Arbeitslosenquote | Agenturbezirk Thüringen Ost, September 2026 38.227 | Beschäftigte am Arbeitsort | 30.06.2025 16.548 | Einpendler | 30.06.2025

Für Vermieter heißt das: Viele Haushalte haben wenig Spielraum bei der Rent. Laut Deutschlandatlas erhielten 13,3 % der Inhabitants Leistungen der sozialen Mindestsicherung. Bei diesen Rentrn übernimmt das Jobcenter die Kosten der Unterkunft nur bis zu einer festgelegten Grenze. Das kann Rentinnahmen stabilisieren, begrenzt aber auch, welche Rent realistisch ist.

Mit der Dualen Hochschule und einer privaten Hochschule für Gesundheit ist Gera auch Studienort, allerdings ohne große Universität. Eine studentische Nachfrage wie in Jena gibt es nicht.

04Rentn, Purchase Pricee und Mietrendite

Beim Census 2022 zahlten Rentr in Gera im Durchschnitt 5,13 €/m² netto kalt. Neue Inserate lagen 2025 laut BBSR bei 6,17 €/m². In Jena, 40 Kilometer entfernt, sind es fast doppelt so viel. Einen amtlichen Mietspiegel der Stadt Gera haben wir nicht gefunden. Für Rentrhöhungen brauchen Sie deshalb Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.

Bei den Purchase Priceen ist die Datenlage dünn. Der Bericht des zuständigen Expert Committeees war für uns nicht abrufbar. Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse ordnet Gera in seinem bundesweiten Marktbericht aber klar ein: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Mittel weniger als 1.400 €/m². Gera hebt sich damit kaum von seinem ländlichen Umland ab. Neue Eigentumswohnungen lagen bei rund 3.700 €/m².

Aus Purchase Price und Rent ergeben sich Purchase Pricefaktor und Gross Rental Yield.

Census-Rent 5,13 €/m² (Faktor 22,7) | 4.4 | 4,4 % Annahme 5,50 €/m² (Faktor 21,2) | 4.7 | 4,7 % Angebotsmiete 6,17 €/m² (Faktor 18,9) | 5.3 | 5,3 %

Eigene Rechnung, Stand 13.10.2026: Purchase Price 1.400 €/m² (Obergrenze der Preisklasse laut Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Berichtsjahr 2024); Rentn Census 2022 und BBSR 2025. Vor Kosten, Vacancy und Steuern.

Inserate mit Faktor 12 entsprechen einer Bruttorendite von über 8 %. Solche Preise gibt es in Gera, meist für Wohnungen oder Häuser mit Sanierungsbedarf, in schwierigen Lagen oder mit hohem Vacancy. Der niedrige Faktor ist dann keine Gelegenheit, sondern der Preis für ein Risiko, das der Verkäufer nicht mehr tragen will. Ihre eigene Zahl rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner nach.

05Districts im Überblick

Für Gera liegen uns keine amtlichen Preise je Stadtteil vor. Wir beschreiben die Lagen deshalb qualitativ. Prüfen Sie für jede Wohnung den Vacancy im Haus und in der Straße, das sagt in Gera mehr als der Stadtteil.

Für Kapitalanleger kommen vor allem sanierte Altbauten in Untermhaus, Debschwitz und der Innenstadt in Frage. Achten Sie dort besonders auf Rücklage und Instandhaltungsstau, denn viele dieser Häuser sind über 100 Jahre alt.

06Rules for Landlords in Gera

In Gera gilt keine Rent Brake. Die Thüringer Verordnung umfasst nur Erfurt und Jena. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher. In der Praxis begrenzt in Gera vor allem der Markt die Rent.

Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Cap on Increases von 20 % in drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt in Thüringen nur in Erfurt und Jena. Die Rent darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Ohne Mietspiegel müssen Sie diese mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten belegen.

Beim Kauf zahlen Sie in Thüringen seit 2024 nur noch 5,0 % Real Estate Transfer Tax, vorher waren es 6,5 %. Notar und Grundbuch machen bei kleinen Purchase Priceen einen höheren Anteil aus: Bei 84.000 € Purchase Price und voller Finanzierung sind es rund 2.000 € oder 2,4 %. Insgesamt kommen Sie auf rund 6.200 € oder 7,4 % ohne Makler. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner nach, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Example Calculation: eine vermietete Wohnung in Gera

Nehmen wir Uwe, 52, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete, sanierte Altbauwohnung mit 60 m² in Untermhaus. Wir rechnen mit 1.400 €/m², also 84.000 €. Die Rent von 5,50 €/m² liegt zwischen dem Census-Durchschnitt und der Angebotsmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Purchase Price (60 m² × 1.400 €/m²) | 84.000 € ~ Real Estate Transfer Tax Thüringen 5,0 % | 4.200 € ~ Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 84.000 €) | 1.999 € = Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 6.199 € Darlehen (Purchase Price) | 84.000 € ~ Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 4.452 € im Jahr

Notar und Grundbuch nach GNotKG berechnet, Stand 13.10.2026. Ohne Makler.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (5,50 €/m², Annahme) | 3.960 € | 330 € Zinsen | −3.192 € | −266 € Tilgung | −1.260 € | −105 € Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Annahme) | −1.320 € | −110 € = Cashflow vor Steuern | −1.812 € | −151 € ~ Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 1.433 € | 119 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −1.985 € | −165 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +760 € | +63 € = Cashflow nach Steuern | −1.052 € | −88 €

Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Tilgung ist Vermögensaufbau, kostet aber Liquidität. Die Grundschuldkosten von rund 620 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Voll vermietet zahlt Uwe nach Steuern rund 88 € im Monat zu. 105 € davon sind Tilgung. Ohne Tilgung bleibt ein kleiner Überschuss von rund 17 € im Monat.

Das sieht gut aus, solange die Wohnung vermietet ist. Bei einem Vacancy von 11 % in der Stadt ist das aber die entscheidende Frage.

Rent auf Angebotsniveau 6,17 €/m² | 40 | +40 € Zins 1 Prozentpunkt niedriger | 70 | +70 € Zwei Monate Vacancy im Jahr | -55 | −55 € Sechs Monate Vacancy bei einem Rentrwechsel | -165 | −165 €

Eigene Rechnung, Wirkung vor Steuern im Monatsmittel eines Jahres, Stand 13.10.2026.

Ein halbes Jahr Vacancy würde die Zuzahlung in diesem Jahr fast verdreifachen. Dazu kommt das Risiko einer Sonderumlage im Altbau, das in dieser Rechnung nicht enthalten ist. Prüfen Sie deshalb vor allem die Höhe der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Gera

Eine vollständige Vergleichsrechnung für einen Neubau stellen wir für Gera nicht auf, weil es keine belastbare Quelle für Neubaumieten in der Stadt gibt. Die Größenordnung lässt sich trotzdem zeigen. Neue Eigentumswohnungen kosteten 2024 laut den Gutachterausschüssen rund 3.700 €/m². Mit der durchschnittlichen Angebotsmiete von 6,17 €/m² ergäbe das eine Gross Rental Yield von 2,0 %. Selbst mit angenommenen 9 €/m² für eine neue Wohnung wären es nur rund 2,9 %.

Die höhere Abschreibung eines Neubaus, degressiv 5 % im Jahr bei Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 (§ 7 Abs. 5a EStG), mildert das steuerlich. Sie ändert aber nichts daran, dass ein Neubau in Gera mehr als das Doppelte je Quadratmeter kostet, während die erzielbare Rent in einem Markt mit hohem Vacancy begrenzt ist. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Rent Brake ausgenommen (§ 556f BGB), in Gera gilt sie ohnehin nicht.

08Chancen und Risiken in Gera

Die Chance in Gera ist der Einstiegspreis. Für unter 100.000 € inklusive Nebenkosten bekommen Sie eine vermietete Wohnung, die sich bei voller Vermietung mit Finanzierung fast selbst trägt. Die Real Estate Transfer Tax ist mit 5,0 % niedrig, und seit dem Census 2022 ist Gera wieder leicht gewachsen.

Die Risiken sind in Gera so groß wie an kaum einem anderen Standort auf unserer Liste:

• Vacancy: 11,3 % beim Census 2022, fast zwei Drittel davon seit über einem Jahr; auch der marktaktive Vacancy ist mit 6,8 % hoch.
• Schrumpfung: BBSR-Prognose minus 18 % bis 2045, im Umland minus 22 %; fast jeder dritte Inhabitants ist 65 oder älter.
• Arbeitsmarkt und Einkommen: 10,3 % Arbeitslosigkeit 2025, niedrige Einkommen begrenzen die erzielbare Rent.
• Datenlage: Kein amtlicher Mietspiegel, kaum öffentliche Preisdaten; Sie müssen Rent und Purchase Price im Einzelfall selbst prüfen lassen.
• Wiederverkauf: Niedrige Preise spiegeln eine niedrige Nachfrage; ein Verkauf kann lange dauern oder nur mit Abschlag gelingen.
• Altbau und Rücklage: Viele Häuser sind über 100 Jahre alt; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Other Locations

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• Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile
• Rentinnahmen versteuern
• Notarkosten beim Immobilienkauf
• Mietrendite-Rechner
• Kaufnebenkosten-Rechner
• Real Estate Transfer Tax in Thüringen

11Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

• Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Census 2022, Regionaltabellen Gebäude und Wohnungen sowie Haushalte (Stichtag 15.05.2022)
• Thüringer Landesamt für Statistik, Statistisches Monatsheft Mai 2025, Aufsatz Gebäude- und Wohnungszählung (marktaktiver Vacancy)
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentrale Geschäftsstelle und Oberer Expert Committee Niedersachsen, Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 (Berichtsjahr 2024), Abb. 4-88 und Karte der Wohnflächenpreise gebrauchter Eigentumswohnungen
• Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2024 und 31.12.2025; Inhabitants 1990, Census 2011 und 2022 über citypopulation.de (amtliche Werte)
• BBSR-Raumordnungsprognose 2045 über das Demografieportal des Bundes und der Länder
• BBSR und Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Datentabellen (Stand 25.09.2026)
• Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wohn- und Arbeitsort, Stichtag 30.06.2025
• Agentur für Arbeit Thüringen Ost, September 2026, über ABG-Net, Arbeitsmarkt im Altenburger Land
• Cap on Increases und Rent Brake: ThürKappGrVO, GVBl. 2019 S. 366 mit Änderungen; Thüringer Rent Brakenverordnung, GVBl. 2021 S. 13, geändert GVBl. 2025 S. 300
• § 558 BGB, § 558a BGB, § 556d BGB, § 556f BGB, § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abs. 4 und 5a), § 7b EStG, § 34 GNotKG (Tabelle B)
• Real Estate Transfer Tax Thüringen 5,0 %, Gesetz vom 22.09.2023 (GVBl. S. 271); Thüringer Förderrichtlinie Wohneigentum für Familien
• Alle Example Calculationen, Purchase Pricefaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026