Investment Properties in Halberstadt: Figures, Locations, and an Honest Calculation

Romolo Marini · 2026-10-13

36.615 | Inhabitants | amtlich, Stand 31.12.2025 −13,3 % | Inhabitants bis 2040 | Landesprognose, Basis 2023 11 % | Vacancy | Census 2022 1.168 €/m² | gebrauchte Eigentumswohnung | Median 2025, Mittelzentren im Landkreis Harz

Eine Zweizimmerwohnung für 75.000 €, vermietet, in einer Kreisstadt am Harz. In Halberstadt ist das kein Ausnahmeangebot, sondern der Durchschnitt. Makler werben mit Bruttorenditen über 5 % und mit Mietgarantien.

Bevor Sie über eine einzelne Wohnung nachdenken, sollten Sie zwei Zahlen kennen. Beim Census 2022 stand in Halberstadt jede neunte Wohnung leer. Und das Statistische Landesamt rechnet damit, dass die Stadt bis 2040 rund 13 % ihrer Inhabitants verliert.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und sagen dazu, wo es nur Werte für den Landkreis oder das Land gibt. Am Ende rechnen wir eine Wohnung durch.

Für Halberstadt sprechen sehr niedrige Purchase Pricee von im Median rund 1.170 €/m² (Mittelzentren im Landkreis Harz, 2025), eine Gross Rental Yield von rund 5 bis 6 % und die Funktion als Kreisstadt mit Verwaltung, Hochschulstandort und mehr Ein- als Auspendlern. Dagegen stehen ein Vacancy von 11 % beim Census 2022, Rentn von im Schnitt 5,20 bis 5,80 €/m² und eine Landesprognose, nach der die Inhabitantszahl bis 2040 um rund 13 % sinkt. Eine Wohnung in Halberstadt kann sich rechnen, wenn sie gut vermietbar ist. Achten Sie vor allem auf Vacancy im Haus, Zustand und Rücklage.

01Halberstadt in Figures

Alle Werte mit Quelle und Stand. Kreis- und Landeswerte sind gekennzeichnet.

02Population and Demand

Halberstadt hat seit der Wende viele Inhabitants verloren. Zwischen den Volkszählungen 2011 und 2022 sank die Zahl um 9,9 %, von 40.708 auf 36.676. Ende 2025 lebten amtlich 36.615 Menschen in der Stadt. Der Rückgang hat sich zuletzt also verlangsamt.

Für die Zukunft rechnet das Statistische Landesamt Sachsen-Anhalt weiter mit weniger Menschen. In der 8. Regionalisierten Bevölkerungsprognose sinkt die Inhabitantszahl Halberstadts von 2023 bis 2040 um 13,3 %. Gleichzeitig wird die Bevölkerung älter: Der Anteil der Menschen ab 67 Jahren steigt, die Zahl der Erwerbsfähigen sinkt deutlich.

Für Vermieter am wichtigsten ist der Vacancy. Beim Census 2022 standen in Halberstadt 2.631 Wohnungen leer, 11 % des Bestands. Im Bundesschnitt waren es 4,3 %. Nur 31,3 % der bewohnten Wohnungen wurden von ihren Eigentümern bewohnt, die Stadt ist also stark vom Mietmarkt geprägt.

Bei 11 % Vacancy haben Rentr in Halberstadt die Wahl. Eine Wohnung in schlechtem Zustand oder in einem unbeliebten Haus kann monatelang leer stehen. Fragen Sie vor dem Kauf nach Leerständen im Haus, der Dauer der letzten Neuvermietungen und den Plänen der Eigentümergemeinschaft.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist da, aber das Angebot ist deutlich größer. Daran wird sich bei sinkender Inhabitantszahl wenig ändern.

03Economy and Labor Market

Halberstadt ist Kreisstadt des Landkreises Harz und damit Sitz der Kreisverwaltung. Am 30.06.2025 arbeiteten 14.944 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 7.396 von ihnen pendelten ein, 6.724 Halberstädter arbeiteten außerhalb. Der Saldo ist mit +672 positiv, aber klein.

Die Hochschule Harz hat ihren Fachbereich Verwaltungswissenschaften seit 1998 in Halberstadt. An beiden Standorten, Wernigerode und Halberstadt, studieren zusammen knapp 3.000 Menschen. Für den Halberstädter Wohnungsmarkt ist das eine kleine, aber stetige Nachfrage nach kleinen Wohnungen.

5,9 % | Arbeitslosenquote | September 2026 6.076 | Arbeitslose | 0,5 % weniger als im Vorjahr 1.049 | offene Stellen | 20 % weniger als im Vorjahr +672 | Pendlersaldo | Stadt Halberstadt, 30.06.2025

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Harz lag im September 2026 bei 5,9 %. Das ist weniger als in vielen anderen Regionen Sachsen-Anhalts. Die Agentur für Arbeit weist aber darauf hin, dass die Zahl der offenen Stellen innerhalb eines Jahres um 20 % gesunken ist, und sorgt sich wegen angekündigter Stellenstreichungen. Eine eigene Quote nur für Halberstadt veröffentlicht sie nicht.

04Rentn, Purchase Pricee und Mietrendite

Die Rentn in Halberstadt sind niedrig. Beim Census 2022 zahlten Rentr im Schnitt 5,22 €/m² netto kalt. Neue Inserate liegen laut dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 bei durchschnittlich 5,80 €/m², für Neubauten ab 2015 bei 8,00 €/m². Einen Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden.

Der Expert Committee Sachsen-Anhalt veröffentlicht Purchase Pricee für Eigentumswohnungen nach Landkreis und Regionstyp. Halberstadt gehört im Landkreis Harz zu den Mittelzentren, zusammen mit Städten wie Wernigerode und Quedlinburg. Dort kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 im Median 1.168 €/m², bei 175 Verkäufen. Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 1.250 €/m², Wohnungen aus DDR-Zeit bei 991 €/m². Eine Wohnung kostete im Median 74.000 €.

Aus Purchase Price und Rent ergibt sich der Purchase Pricefaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Purchase Price kostet. Der Kehrwert ist die Gross Rental Yield.

Census-Rent 5,22 €/m², Baujahr ab 1991 (Faktor 20,0) | 5.0 | 5,0 % Angebotsmiete 5,80 €/m², Baujahr ab 1991 (Faktor 18,0) | 5.6 | 5,6 % Angebotsmiete 5,80 €/m², alle Baujahre (Faktor 16,8) | 6.0 | 6,0 % Angebotsmiete 5,80 €/m², Baujahr 1949–1990 (Faktor 14,2) | 7.0 | 7,0 %

Eigene Rechnung, Stand 13.10.2026: Median-Purchase Pricee 2025 der Mittelzentren im Landkreis Harz (Expert Committee Sachsen-Anhalt) geteilt durch die Jahresnettokaltmiete je m². Angebotsmiete laut immoportal.com, Marktquelle. Vor Kosten und Steuern.

Die höchsten Bruttorenditen gibt es bei den billigsten Wohnungen, meist aus DDR-Zeit und oft mit Sanierungsbedarf. Bei Rentn unter 6 €/m² bleibt nach Verwaltung und Rücklage wenig übrig. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Districts im Überblick

Preise oder Rentn für einzelne Districts veröffentlichen weder die Statistik noch der Expert Committee. Wir beschreiben deshalb nur den Charakter.

In einer Stadt mit 11 % Vacancy zählt die Lage im Haus oft mehr als der Stadtteil. Eine sanierte Wohnung mit Balkon in einem gepflegten Haus vermietet sich anders als eine unsanierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug.

06Rules for Landlords in Halberstadt

In Sachsen-Anhalt gilt nirgends eine Rent Brake, auch keine abgesenkte Cap on Increases. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Bei laufenden Verträgen gilt die allgemeine Cap on Increases von 20 % in drei Jahren, nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne Mietspiegel müssen Sie eine Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank begründen. Bei 11 % Vacancy ist der Spielraum ohnehin klein.

Beim Kauf zahlen Sie in Sachsen-Anhalt 5,0 % Real Estate Transfer Tax. Notar und Grundbuch kosten bei kleinen Purchase Priceen mit Finanzierung rund 2,4 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Example Calculation: eine vermietete Wohnung in Halberstadt

Nehmen wir Jens, 47, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1996, für 75.000 €. Das entspricht dem Median von 1.250 €/m² für Wohnungen ab Baujahr 1991. Die Rent setzen wir mit 5,80 €/m² an, der durchschnittlichen Angebotsmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Purchase Price (60 m² × 1.250 €/m²) | 75.000 € ~ Real Estate Transfer Tax Sachsen-Anhalt 5,0 % | 3.750 € ~ Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 75.000 €) | 1.793 € = Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 5.543 € Darlehen (Purchase Price) | 75.000 € ~ Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 3.975 € im Jahr

Notar und Grundbuch nach GNotKG berechnet, Stand 13.10.2026. Ohne Makler.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (5,80 €/m², Angebotsmiete, Annahme) | 4.176 € | 348 € Zinsen | −2.850 € | −238 € Tilgung | −1.125 € | −94 € Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.200 € | −100 € = Cashflow vor Steuern | −999 € | −83 € ~ Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 1.280 € | 107 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −1.154 € | −96 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +443 € | +37 € = Cashflow nach Steuern | −556 € | −46 €

Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Purchase Price: Median Mittelzentren Landkreis Harz, Baujahr ab 1991. Rent: Angebotsmiete laut immoportal.com, kein amtlicher Wert. Die Grundschuldkosten von rund 560 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Jens zahlt in diesem Beispiel rund 46 € im Monat zu, nach Steuern. Ohne die Tilgung von 94 € bliebe ein kleiner Überschuss von rund 47 € im Monat. Von 348 € Rent gehen allein 100 € für Verwaltung und Rücklage ab.

Was die Rechnung nicht zeigt, ist das eigentliche Risiko. Zwei Monate Vacancy kosten im Jahresmittel 58 € im Monat und damit mehr als den gesamten Überschuss ohne Tilgung. Wie Rentinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Rentinnahmen versteuern.

Rent auf Census-Niveau 5,22 statt 5,80 €/m² | -35 | −35 € Zins 1 Prozentpunkt niedriger | 63 | +63 € Zins 1 Prozentpunkt höher | -63 | −63 € Zwei Monate Vacancy im Jahr | -58 | −58 €

Eigene Rechnung, Wirkung vor Steuern im Monatsmittel, Stand 13.10.2026.

Für einen Vergleich mit einer Neubauwohnung fehlt eine belastbare Zahl: Neubauverkäufe in Halberstadt oder im Landkreis Harz weist der Expert Committee in seinen frei zugänglichen Daten nicht aus.

08Chancen und Risiken in Halberstadt

Für Halberstadt sprechen belegbare Punkte. Die Purchase Pricee sind so niedrig, dass auch kleine Rentn eine Bruttorendite von 5 % und mehr ergeben. Die Stadt ist Kreisstadt mit Verwaltung und Hochschulstandort, und es pendeln etwas mehr Menschen ein als aus. Die Arbeitslosigkeit im Landkreis liegt unter dem Schnitt vieler Regionen im Osten.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Vacancy: 11 % beim Census 2022, fast dreimal so viel wie im Bundesschnitt.
• Schrumpfende Bevölkerung: laut Landesprognose rund 13 % weniger Inhabitants von 2023 bis 2040.
• Niedrige Rentn: im Schnitt 5,20 bis 5,80 €/m²; feste Kosten fressen einen großen Teil der Rent.
• Dünne Datenlage: keine Purchase Pricee nur für Halberstadt, kein Mietspiegel.
• Wiederverkauf: Bei sinkender Inhabitantszahl ist der Käuferkreis klein, ein Verkauf kann dauern.
• Sanierung: Viele günstige Wohnungen stammen aus DDR-Zeit oder sind ältere Altbauten; Sonderumlagen sind möglich.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Other Locations

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10Read More

• Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile
• Rentinnahmen versteuern
• Notarkosten beim Immobilienkauf
• Mietrendite-Rechner
• Kaufnebenkosten-Rechner
• Real Estate Transfer Tax in Sachsen-Anhalt

11Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

• Expert Committee für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt, Aktuelle Grundstücksmarktbeobachtungen, Datensatz Eigentumswohnungen 2026 (Landkreis Harz, Mittelzentren, Berichtsjahr 2025)
• LVermGeo Sachsen-Anhalt, Grundstücksmarktinformationen 2025, Region Magdeburg, Börde, Harz, Salzland
• Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, 8. Regionalisierte Bevölkerungsprognose 2022–2040, Ergebnisse nach Gemeinden
• Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeindeverzeichnis Halberstadt, Gebietsstand 30.09.2026
• Census 2011 und 2022, Gemeindeergebnisse Halberstadt (Inhabitants, Vacancy, Eigentümerquote, Durchschnittsmiete), Statistische Ämter des Bundes und der Länder; Destatis, 4,3 % aller Wohnungen stehen leer
• Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Census 2022: Anteil Einpersonenhaushalte 44,7 %, über dubisthalle.de
• Agentur für Arbeit Sachsen-Anhalt West, Weniger Arbeitslose, aber auch weniger offene Stellen (Landkreis Harz, September 2026)
• Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten sozialversicherungspflichtig Beschäftigter, Stichtag 30.06.2025
• Hochschule Harz, Fachbereich Verwaltungswissenschaften in Halberstadt
• immoportal.com, Mietspiegel Halberstadt, Stand Oktober 2026 (Marktquelle, Angebotsmieten)
• § 558 BGB (Cap on Increases), § 556d BGB (Rent Brake), § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 Abs. 4 EStG (Abschreibung), GNotKG Tabelle B
• Alle Example Calculationen, Purchase Pricefaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026