Investment Properties in Koblenz: Figures, Locations, and an Honest Calculation

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

113.020 | Inhabitants | amtlich, Stand 31.12.2025 49,5 % | Einpersonenhaushalte | Census 2022 4,2 % | Vacancy | Census 2022, Stichtag 15.05.2022 8,09 €/m² | Ø Rent laut Mietspiegel | Mietspiegel 2025/2026

Am Deutschen Eck fließt die Mosel in den Rhein, und um diesen Punkt herum liegt eine Stadt mit mehr Arbeitsplätzen als man bei 113.000 Inhabitantsn erwarten würde. Koblenz ist Verwaltungssitz, Bundeswehrstandort, Hochschulstadt und Einkaufszentrum für ein weites Umland zwischen Eifel, Hunsrück und Westerwald.

Für Anleger hat Koblenz eine Besonderheit, die es in vielen vergleichbaren Städten nicht mehr gibt: Es gilt keine Rent Brake. Dafür wächst die Stadt nur langsam, und kaum eine andere Stadt in Rheinland-Pfalz baut so wenige neue Wohnungen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine vermietete Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

Für Koblenz sprechen fast 34.000 Einpendler mehr als Auspendler, zwei Hochschulen, die Bundeswehr als großer Arbeitgeber, fast die Hälfte Einpersonenhaushalte und keine Rent Brake. Gebrauchte Eigentumswohnungen lagen 2024 laut Gutachterausschüssen in der Preisklasse 2.750 bis unter 3.250 €/m². Dagegen stehen ein Mietspiegel von durchschnittlich 8,09 €/m², ein Vacancy von 4,2 % beim Census 2022 und eine Bevölkerungsprognose von nur rund +1 %. Die Gross Rental Yield einer gebrauchten Wohnung liegt mit Mietspiegelmiete bei rund 3 bis 3,5 %, bei einer Neuvermietung zum Marktpreis höher. Achten Sie vor allem auf die Rent im Vertrag und den Zustand des Hauses.

01Koblenz in Figures

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Population and Demand

Koblenz hatte Ende 2025 amtlich 113.020 Inhabitants. In zehn Jahren ist die Zahl laut Statistischem Landesamt nur um 1,7 % gestiegen, einschließlich der Umstellung auf den Census 2022. Auch für die Zukunft erwarten Land und Bund wenig Bewegung: Das Land rechnet bis 2040 mit +0,7 %, das BBSR bis 2045 mit +1 %. Koblenz ist damit stabil, aber keine Wachstumsstadt.

Auffällig ist die Haushaltsstruktur. Beim Census 2022 lebte fast jeder zweite Haushalt allein, genau 49,5 %. Das ist mehr als in Ludwigshafen (45,7 %) und ein Zeichen für viele Studierende, Berufseinsteiger und ältere Alleinstehende. 67,0 % der Wohnungen waren vermietet, die durchschnittliche Rent lag bei 7,45 €/m².

Kaum eine Zahl ist für Koblenz so auffällig wie diese: 2024 wurden nur 33 neue Wohnungen fertig, 0,3 je 1.000 Inhabitants und damit einer der niedrigsten Werte aller kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz. Wenig Neubau bedeutet wenig neue Konkurrenz für Bestandswohnungen, aber auch, dass zuziehende Haushalte vor allem im Bestand suchen.

03Economy and Labor Market

Koblenz ist ein Arbeitsort für die ganze Region. Mitte 2024 arbeiteten 78.359 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 52.428 pendelten ein, nur 18.535 pendelten aus. Der Pendlersaldo von 33.893 ist der höchste aller kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz, obwohl Koblenz nur die drittgrößte ist. Auf 1.000 Inhabitants im Erwerbsalter kommen 1.057 Arbeitsplätze.

Prägend sind Verwaltung, Gesundheit, Handel und die Bundeswehr. Nach Angaben der Stadt arbeiten rund 7.500 zivile und militärische Beschäftigte der Bundeswehr in Koblenz, darunter im Bundesamt für Ausrüstung, Informationstechnik und Nutzung der Bundeswehr. Dazu kommen Kliniken, Landes- und Bundesbehörden sowie der Handel, der Kunden aus dem ganzen nördlichen Rheinland-Pfalz anzieht.

78.359 | Beschäftigte am Arbeitsort | 30.06.2024 +33.893 | Pendlersaldo | 2024 6,5 % | Arbeitslosenquote | Jahresschnitt 2024 über 3.700 | Erstsemester an Uni und Hochschule | Wintersemester 2025/26

Die Arbeitslosenquote lag 2024 bei 6,5 %, über dem Landesschnitt von 5,3 %, aber deutlich unter Ludwigshafen. Viele Arbeitsplätze im öffentlichen Dienst machen die Nachfrage weniger konjunkturabhängig als in Industriestädten.

Koblenz hat zwei Hochschulen. Die Universität Koblenz mit ihrem Campus in Metternich begrüßte zum Wintersemester 2025/26 über 2.000 Erstsemester, die Hochschule Koblenz über alle Standorte über 1.700. Für Vermieter kleiner Wohnungen sind das jedes Jahr neue Rentr, mit den bekannten Nachteilen häufiger Wechsel.

04Rentn, Purchase Pricee und Mietrendite

Koblenz hat einen qualifizierten Mietspiegel, der vom 01.01.2025 bis 31.12.2026 gilt. Die Grundwerte wurden gegenüber der Vorgängerausgabe um 7,29 % angehoben. Im nach Fläche und Baualter gewichteten Durchschnitt liegt die Vergleichsmiete bei 8,09 €/m². Zuschläge für Lage oder Ausstattung blieben unverändert.

Neu angebotene Wohnungen kosten mehr. Das BBSR nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,65 €/m². Weil in Koblenz keine Rent Brake gilt, können Sie bei einer Neuvermietung eine marktübliche Rent vereinbaren. Grenzen setzen nur die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Den Grundstücksmarktbericht des Koblenzer Expert Committeees konnten wir für diese Seite nicht im Original auswerten. Wir nutzen deshalb die Preisklassen, die die Gutachterausschüsse im Immobilienmarktbericht Deutschland für 2024 veröffentlicht haben. Gebrauchte Eigentumswohnungen lagen in Koblenz in der Klasse 2.750 bis unter 3.250 €/m², neue in der Klasse 4.546 bis unter 5.021 €/m². Für unsere Rechnung nehmen wir jeweils die Mitte, also 3.000 und rund 4.780 €/m².

Eine Preisklasse sagt, in welchem Bereich der Durchschnitt liegt, nicht wo genau. Innerhalb von Koblenz unterscheiden sich die Lagen stark. Prüfen Sie den Preis einer Wohnung deshalb immer mit dem Immobilienrichtwert der Lage, den der Expert Committee im Portal BORIS Rheinland-Pfalz veröffentlicht.

Aus Purchase Price und Rent ergibt sich der Purchase Pricefaktor, sein Kehrwert ist die Gross Rental Yield. Wir rechnen mit 3.000 €/m².

Census-Durchschnittsmiete 7,45 €/m² (Faktor 33,6) | 3.0 | 3,0 % Mietspiegel 8,09 €/m² (Faktor 30,9) | 3.2 | 3,2 % Angebotsmiete 2025 10,65 €/m² (Faktor 23,5) | 4.3 | 4,3 %

Eigene Rechnung, Stand 13.10.2026: Purchase Price 3.000 €/m² (Mitte der Preisklasse 2024, Gutachterausschüsse) geteilt durch die Jahresnettokaltmiete je m². Vor Kosten und Steuern.

Der Abstand zwischen Mietspiegel und Angebotsmiete ist in Koblenz groß, und anders als in Städten mit Rent Brake dürfen Sie ihn bei einer Neuvermietung nutzen. Bei einem laufenden Vertrag kommen Sie aber nur über Rentrhöhungen bis zur Vergleichsmiete voran. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Districts im Überblick

Koblenz hat 30 Districts beiderseits von Rhein und Mosel. Frei verfügbare Purchase Pricee je Stadtteil gibt es nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter ohne Preisangaben.

Die Wohnlage beeinflusst auch den Mietspiegel. Welche Lage für eine Adresse gilt, steht in den Unterlagen des Mietspiegels der Stadt.

06Rules for Landlords in Koblenz

In Koblenz gilt keine Rent Brake. Die neue Verordnung des Landes vom September 2025 umfasst Mainz, Ludwigshafen, Landau, Speyer, Worms und zwei Landkreise, Koblenz nicht. Auch in der Cap on Increasesnverordnung von 2024 fehlt Koblenz.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher. Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Cap on Increases: höchstens 20 % in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum gibt es in Rheinland-Pfalz nicht.

Beim Kauf zahlen Sie in Rheinland-Pfalz 5,0 % Real Estate Transfer Tax, weniger als im benachbarten Nordrhein-Westfalen (6,5 %) oder Hessen (6,0 %). Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Purchase Pricees, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 210.000 € ohne Makler sind das rund 14.300 € oder 6,8 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Notargebühren erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Example Calculation: eine vermietete Wohnung in Koblenz

Nehmen wir Thomas, 47, ledig, Beamter mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m² in mittlerer Lage. Der Purchase Price von 210.000 € entspricht der Mitte der Preisklasse, in der die Gutachterausschüsse Koblenz für 2024 sehen. Die Rent liegt mit 8,09 €/m² auf dem Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Purchase Price (70 m² × 3.000 €/m²) | 210.000 € ~ Real Estate Transfer Tax Rheinland-Pfalz 5,0 % | 10.500 € ~ Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 210.000 €) | 3.819 € = Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 14.319 € Darlehen (Purchase Price) | 210.000 € ~ Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 11.130 € im Jahr

Notar und Grundbuch nach GNotKG berechnet, Stand 13.10.2026. Ohne Makler.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (8,09 €/m², Mietspiegel 2025/2026) | 6.796 € | 566 € Zinsen | −7.980 € | −665 € Tilgung | −3.150 € | −263 € Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.380 € | −115 € = Cashflow vor Steuern | −5.714 € | −476 € ~ Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (75 %, Annahme) | 3.347 € | 279 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −5.911 € | −493 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +2.221 € | +185 € = Cashflow nach Steuern | −3.493 € | −291 €

Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Tilgung ist Vermögensaufbau, aber Liquidität. Die Grundschuldkosten von rund 1.210 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Thomas zahlt in diesem Beispiel rund 291 € im Monat zu, nach Steuern. 263 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt eine kleine Zuzahlung von knapp 30 € im Monat. Mit einer Rent auf Mietspiegelniveau trägt sich die Wohnung bei diesem Purchase Price nicht.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Mit 60.000 € Einkommen liegt Thomas in der Progressionszone, sein Verlust von knapp 5.900 € spart ihm knapp 38 Cent je Euro. Wie Rentinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Rentinnahmen versteuern.

Neuvermietung zur Angebotsmiete 10,65 €/m² | 179 | +179 € Zins 1 Prozentpunkt niedriger | 175 | +175 € Zins 1 Prozentpunkt höher | -175 | −175 € Zwei Monate Vacancy im Jahr | -94 | −94 €

Eigene Rechnung, Wirkung vor Steuern im Monatsmittel, Stand 13.10.2026.

Hier zeigt sich der Unterschied zu Städten mit Rent Brake. Gelingt nach einem Rentrwechsel eine Rent auf Angebotsniveau, verbessert sich die Rechnung so stark wie durch einen Prozentpunkt weniger Zins. Planbar ist das aber nicht, denn wann ein Rentr auszieht, entscheiden Sie nicht.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Koblenz

Was ändert sich, wenn Thomas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zur Mitte der Preisklasse für neue Eigentumswohnungen 2024, also rund 4.783 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 215.235 €. Real Estate Transfer Tax (10.762 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 14.581 €. Als Rent setzen wir die Angebotsmiete 2025 von 10,65 €/m² an. Eine eigene Neubaumiete liegt uns nicht vor, sie dürfte eher darüber liegen.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (45 m² × 10,65 €/m², Angebotsmiete 2025) | 5.751 € | 479 € Zinsen (3,8 % auf 215.235 €) | −8.179 € | −682 € Tilgung (1,5 %) | −3.229 € | −269 € Nicht umlagefähiges Hausgeld (1,20 €/m², Annahme) | −648 € | −54 € = Cashflow vor Steuern | −6.304 € | −525 € ~ Abschreibung degressiv 5 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 9.144 € | 762 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Hausgeld − Abschreibung) | −12.220 € | −1.018 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +4.457 € | +371 € = Cashflow nach Steuern | −1.847 € | −154 €

Annahmen: zvE 60.000 €, ledig, Zins 3,8 %, Tilgung 1,5 %, Kaufnebenkosten Rheinland-Pfalz ohne Makler. Purchase Price: Mitte der Preisklasse für neue Eigentumswohnungen 2024 (Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 der Gutachterausschüsse). Rent: BBSR-Angebotsmiete 2025 aller Inserate von 40 bis 100 m². Gebäudeanteil und Hausgeld sind Annahmen. Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) nur bei Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres. Grundschuldkosten von rund 1.210 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar. Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.144 € statt 3.347 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist wenig Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet rund 60 % mehr, die Gross Rental Yield liegt mit rund 2,7 % unter den 3,2 % der gebrauchten Wohnung mit Mietspiegelmiete. Vor Steuern zahlt Thomas rund 525 € im Monat zu, nach Steuern rund 154 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird. Weil in Koblenz 2024 nur 33 Wohnungen fertig wurden, ist das Angebot an Neubauwohnungen klein, und wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Koblenz

Für Koblenz sprechen belegbare Punkte. Die Stadt hat mehr Arbeitsplätze, als ihre Größe erwarten lässt, und einen hohen Anteil öffentlicher Arbeitgeber, der die Nachfrage stabilisiert. Fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, zwei Hochschulen bringen jedes Jahr neue Rentr. Neubau gibt es kaum, und ohne Rent Brake sind Sie bei einer Neuvermietung in der Miethöhe weitgehend frei. Die Real Estate Transfer Tax liegt mit 5,0 % unter der in Nordrhein-Westfalen und Hessen.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Langsames Wachstum: +1,7 % in zehn Jahren und nur rund +1 % bis 2045 laut Prognose.
• Vacancy: 4,2 % beim Census 2022, ein Teil davon in schlechtem Zustand und dauerhaft.
• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel liegt im Schnitt bei 8,09 €/m².
• Grobe Preisbasis: Frei verfügbar sind nur Preisklassen; den Preis jeder Wohnung sollten Sie einzeln prüfen.
• Studentische Rentr: Häufigere Wechsel bedeuten mehr Aufwand und Vacancysrisiko.
• Zins und Vacancy: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Vacancy kostet die volle Rent.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Other Locations

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• Notarkosten beim Immobilienkauf
• Mietrendite-Rechner
• Kaufnebenkosten-Rechner
• Real Estate Transfer Tax in Rheinland-Pfalz

11Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

• Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Kommunaldatenprofil Kreisfreie Stadt Koblenz, Stand 23.06.2025
• Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis GV-ISys, Gemeinden mit Inhabitantszahl am 31.12.2025
• Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Census 2022: Gebäude und Wohnungen sowie Haushalte, Gemeindeergebnisse (Stichtag 15.05.2022)
• Stadt Koblenz, Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026, Dokumentation, gültig 01.01.2025 bis 31.12.2026; Eckwerte laut aktuell4u.de
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Abbildungen 4-86 und 4-92 (Daten 2024)
• BBSR, Angebotsmieten 2025 und Raumordnungsprognose 2045, über Deutschlandatlas (Stand 25.09.2026)
• Oberer Expert Committee Rheinland-Pfalz, Landesgrundstücksmarktbericht 2025
• Universität Koblenz, Start ins Wintersemester: Über 2.000 Erstsemester; Hochschule Koblenz, Über 1.700 Erstsemester zum Wintersemester 2025/26
• Stadt Koblenz, Bundeswehr
• Landesverordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung vom 16.09.2025 (GVBl. 2025 S. 538) und Cap on Increasesnverordnung (GVBl. 2024 S. 331)
• § 558 BGB (Cap on Increases), § 556d BGB (Rent Brake), § 556f BGB (Neubau), § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abschreibung, Abs. 4 und 5a), § 7b EStG (Sonderabschreibung), GNotKG Tabelle B
• Alle Example Calculationen, Purchase Pricefaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026