Pflegeimmobilie Nachteile: acht Risiken, ehrlich durchgerechnet

Ein langer Mietvertrag beantwortet noch nicht die Frage, ob eine Pflegeimmobilie zu Ihrem Vermögen passt. Entscheidend ist, was passiert, wenn Einnahmen ausfallen, Kosten steigen oder Sie verkaufen müssen.

Dieser Beitrag betrachtet den Kauf einer einzelnen Einheit in einem Pflegeheim, die an eine Betreibergesellschaft vermietet oder verpachtet wird. Selbstständig vermietbare Seniorenwohnungen können anders strukturiert sein. Die folgenden Prüfkriterien sind deshalb kein Ersatz für die Prüfung des konkreten Kaufgegenstands und seiner Verträge.

011. Betreiberabhängigkeit: ein gemeinsames Ausfallrisiko

Sind sämtliche Einheiten an dieselbe Gesellschaft vermietet, hängen deren Mieteinnahmen an demselben Vertragspartner. Mehrere Apartments im selben Betreiberverbund sollten Sie deshalb in Ihrer Risikoplanung nicht automatisch als voneinander unabhängige Anlagen behandeln.

Bei Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bestehen Miet- und Pachtverträge grundsätzlich fort. Forderungen für die Zeit davor können nur als Insolvenzforderungen geltend gemacht werden: § 108 InsO im amtlichen Gesetzestext.

Der Insolvenzverwalter kann den Vertrag unabhängig von seiner vereinbarten Laufzeit mit drei Monaten zum Monatsende kündigen, sofern keine kürzere Frist maßgeblich ist. Das ist ein Kündigungsrecht, keine automatische Vertragsbeendigung: § 109 Abs. 1 InsO.

Nach dem Insolvenzantrag darf der Vermieter nicht wegen bereits vor dem Antrag entstandenen Zahlungsverzugs oder wegen verschlechterter Vermögensverhältnisse kündigen. Daraus folgt kein pauschaler Ausschluss sämtlicher Kündigungsgründe: § 112 InsO.

022. Belegung und Personal: Nachfrage allein reicht nicht

Ein Vertrag mit belegungsunabhängiger Festmiete verlagert das unmittelbare Leerstandsrisiko auf den Betreiber. Für Ihre Prüfung bleibt aber entscheidend, ob der Betrieb die vereinbarte Miete wirtschaftlich tragen kann. Eine hohe bundesweite Nachfrage wäre dafür noch kein Nachweis am konkreten Standort.

§ 82 SGB XI trennt Pflegevergütung, Unterkunft und Verpflegung sowie Investitionsaufwendungen. Bestimmte Investitions- und Mietaufwendungen können gesondert berechnet werden; Förderung und Landesrecht beeinflussen das Verfahren. Daraus ergibt sich keine staatliche Garantie für Ihre Eigentümermiete.

Für die Personalbemessung vollstationärer Einrichtungen enthält § 113c SGB XI besondere Vorgaben. Die tatsächliche Personal- und Belegungssituation des angebotenen Hauses lässt sich daraus nicht ablesen.

Prüffragen: Wie unterscheiden sich genehmigte, tatsächlich nutzbare und belegte Plätze? Welche Stellen sind unbesetzt? Welche Ausgaben entstehen für Fremdpersonal? Fordern Sie Belegungsverläufe, Personalplanung, verfügbare Qualitäts- und Aufsichtsberichte sowie die dokumentierte Erledigung von Beanstandungen an. Prüfen Sie auch lokale Konkurrenz und alternative Versorgungsangebote.

033. Begrenzte Kontrolle: Eigentum bedeutet nicht Alleinentscheidung

Nach § 25 WEG gilt grundsätzlich eine Stimme je Eigentümer; bei Beschlüssen entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Zulässige abweichende Vereinbarungen sind zu berücksichtigen. Entscheidend sind daher auch Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung, nicht allein die Anzahl der Apartments: § 10 WEG im amtlichen Gesetzestext.

Prüfen Sie getrennt, wer über Gemeinschaftseigentum entscheidet und wer Vertragspartei des Betreibervertrags ist. Unterstellen Sie nicht, dass ein Mehrheitsbeschluss automatisch jeden einzelnen Mietvertrag ändern kann. Lassen Sie Zuständigkeiten und Vollmachten konkret erläutern.

Prüffragen: Wie sind Stimmrechte verteilt? Bestehen Verbindungen zwischen Verkäufer, Betreiber und Verwaltung? Wer darf Vertragsänderungen verhandeln oder abschließen? Was zeigen Protokolle und Beschlusssammlung über Konflikte, Rückstände und geplante Maßnahmen?

044. Wiederverkauf: nicht mit der Liquidität einer normalen Wohnung rechnen

Wenn eine Einheit vertraglich und nach ihrer Zweckbestimmung an den Pflegebetrieb gebunden ist, sollten Sie einen Verkauf an Selbstnutzer nicht als Standardausstieg einplanen. Unsere wirtschaftliche Schlussfolgerung: Bewerten Sie den Ausstieg vor allem aus Sicht eines weiteren Kapitalanlegers. Dafür sind Betreiberbonität, Mietniveau, Vertragsrestlaufzeit, Gebäudezustand und Nutzungsbeschränkungen zu prüfen. Eigentümerbefugnisse stehen unter gesetzlichen und vereinbarten Grenzen: § 13 WEG.

Eine pauschale Aussage über durchschnittliche Verkaufsdauer oder Preisabschläge wäre ohne belastbare Transaktionsdaten nicht seriös. Verlangen Sie tatsächliche Abschlüsse statt bloßer Angebotspreise. Ein organisierter Zweitmarkt ist für Ihre Kalkulation noch kein gesicherter Käufer.

Bei vermietetem Privatvermögen kann ein Verkauf mit höchstens zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung unter § 23 EStG fallen. Abgezogene AfA mindert dabei die steuerliche Kostenbasis und kann den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen. Ausnahmen und Freigrenzen sind im Einzelfall zu prüfen; für Betriebsvermögen gilt diese vereinfachte Betrachtung nicht.

Prüffrage: Welche belegten Wiederverkäufe vergleichbarer Einheiten gibt es, und wie unterscheiden sich deren Vertrags- und Gebäudezustand von Ihrem Angebot?

Vertiefung: Pflegeimmobilie verkaufen.

055. Instandhaltung: die Kostenverteilung muss konkret sein

Behandeln Sie die Aussage „Der Betreiber zahlt alles“ als Prüfauftrag. Lassen Sie für Dach, Tragwerk, Fassade, Aufzüge, Heizung, Brandschutzeinrichtungen und Innenausstattung einzeln festhalten, wer Wartung, Reparatur und Ersatz bezahlt. Die Kurzformel „Dach und Fach“ ersetzt diese Aufteilung nicht.

Gemeinschaftskosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen getragen; für einzelne Kosten können andere Verteilungen beschlossen werden. Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung: § 16 WEG im Gesetzestext und § 19 Abs. 2 WEG.

Für Beschlüsse über Vorschüsse zur Kostentragung und Rücklagen ist § 28 Abs. 1 WEG maßgeblich; die ordnungsmäßige Erhaltung und eine angemessene Erhaltungsrücklage nennt § 19 Abs. 2 WEG.

Prüffragen: Gibt es eine technische Zustandsprüfung und einen mehrjährigen Maßnahmenplan? Welche Kosten bleiben auch bei Mietausfall bestehen? Passt die Rücklage zum Gebäude oder lediglich zur gewünschten Verkaufsrechnung?

066. Eigennutzung: kein automatischer persönlicher Pflegeplatz

Aus dem Eigentum allein sollten Sie weder freie Wohnnutzung noch einen bestimmten Pflegeplatz ableiten. Prüfen Sie Zweckbestimmung und bestehende Nutzungsrechte; § 13 WEG stellt die Nutzung ausdrücklich unter gesetzliche und vereinbarte Grenzen.

Wenn ein bevorzugtes Belegungsrecht angeboten wird, verlangen Sie dessen vollständigen Wortlaut. Klären Sie, ob es nur einen Vorrang bei verfügbaren Plätzen oder einen weitergehenden Anspruch beschreibt. Unterstellen Sie weder das eigene Zimmer noch kostenlose Pflege oder eine Bindung jedes späteren Betreibers.

Prüffragen: Wer ist berechtigt? Welche Häuser sind erfasst? Welche Aufnahmebedingungen und Entgelte gelten? Wer schuldet die Leistung, und was passiert bei fehlender Kapazität oder einem Betreiberwechsel?

Vertiefung: Bevorzugtes Belegungsrecht.

077. Kaufpreis: Flächen und Ertrag sauber vergleichen

Vergleichen Sie nicht den Preis je Quadratmeter Zimmerfläche mit dem Preis je Quadratmeter einer anders abgegrenzten Wohnung. Lassen Sie sich Zimmerfläche, zugeordnete Gemeinschaftsflächen, Miteigentumsanteil, Ausstattung und sämtliche Erwerbskosten getrennt darstellen.

Eine nützliche ergänzende Rechengröße ist der Kaufpreis geteilt durch die vertragliche Jahresmiete. Im untenstehenden Beispiel ergeben 240.000 € ÷ 9.600 € = 25 Jahresmieten beziehungsweise 9.600 € ÷ 240.000 € = 4,0 % Bruttomietrendite. Beide Werte gelten vor Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Eigentümerkosten, Steuern und Ausfällen. Sie beweisen weder einen günstigen Preis noch eine angemessene Rendite.

Prüffrage: Welcher Preis ist mit einer vorsichtig angesetzten nachhaltigen Miete noch tragbar, nachdem sämtliche Eigentümerkosten berücksichtigt wurden?

088. Steuerannahmen: Abschreibung nicht ungeprüft übernehmen

Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG setzt unter anderem eine Nutzung zu Wohnzwecken und die Einhaltung gesetzlicher Herstellungs- beziehungsweise Erwerbsbedingungen voraus. Sie ist kein pauschaler Vorteil jedes Pflegeapartments. Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach Absatz 4.

Bereits die amtlichen Einkommensteuer-Hinweise, Archiv 2016, unter „Wohnzwecke“ erläutern die Bedeutung eigenständiger Haushaltsführung und tatsächlicher sowie rechtlicher Sachherrschaft der Bewohner. Diese historische Zusammenfassung der Rechtsprechung ist keine objektspezifische Bestätigung für die heutige degressive AfA.

Auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer verlangt einen geeigneten Nachweis. Der BFH lässt geeignete sachverständige Methoden zu, hält aber einen bloßen Verweis auf modellhafte Restnutzungsdauern nicht für ausreichend: Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23.

Prüffragen: Hat Ihr eigener Steuerberater Gebäudeanteil, AfA-Methode, Nutzungsbedingungen und Nachweise geprüft? Wie sieht die Liquiditätsrechnung ohne die beworbene Steuerentlastung aus? Die genannten gesetzlichen Regeln sind von bloßen Reformvorschlägen zu unterscheiden; vorgeschlagene Vorteile werden hier nicht eingerechnet.

Vertiefung: AfA bei Pflegeimmobilien.

09Rechenbeispiel: sechs Monate ohne Miete, danach 15 % weniger

Ausschließlich illustrative Annahmen

Dies ist keine reale Immobilie, kein Finanzierungsangebot und keine Aussage über aktuelle Marktzinsen oder die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls.

Die Anfangsannuität beträgt 240.000 € × (3,8 % + 1,5 %) = 12.720 € jährlich, also 1.060 € monatlich. Die geringere Miete beträgt 800 € × 85 % = 680 €. Unterstellt werden unveränderte Raten und Eigentümerzahlungen sowie keine Leistungen aus Sicherheiten und keine späteren Nachzahlungen ausgefallener Mieten.

Cashflow vor Steuern

Eigene Berechnung: Mieteingänge im Ausfalljahr = 6 × 0 € + 6 × 680 € = 4.080 €. Cashflow = Mieteingänge − Darlehenszahlungen − Verwaltung und Rücklagenzahlung.

Der Mietrückgang gegenüber dem Normaljahr beträgt exakt 9.600 € − 4.080 € = 5.520 €. Im Folgejahr liegt der zusätzliche Zuschuss bei 5.400 € − 3.960 € = 1.440 €. Bei zehn vollständigen Folgejahren mit unveränderten Annahmen wären es 14.400 € zusätzlich; das Ausfalljahr kommt separat hinzu.

10Checkliste vor einer Kaufentscheidung

11Entscheidungskriterien: wann weiterprüfen, wann Abstand nehmen?

12Fazit

Ein Pflegeapartment sollte als Verbindung aus Immobilie, Betreiberabhängigkeit und Vertragsstruktur bewertet werden. Kein einzelner günstiger Faktor ersetzt die Gesamtprüfung. Im Beispiel entsteht bereits bei normaler Mietzahlung ein Zuschussbedarf von 330 € monatlich. Der angenommene Ausfall erhöht den Jahresbedarf auf 9.480 €; anschließend fehlen 450 € monatlich.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, ob Sie den Kauf finanzieren können, sondern ob Ihr Vermögen auch schlechtere Verläufe trägt. Unabhängige rechtliche, steuerliche und technische Prüfung bleibt erforderlich.

FAQHäufige Fragen

Was sollte ich bei einer Pflegeimmobilie zuerst prüfen?

Beginnen Sie beim tatsächlichen Mietschuldner und der Tragfähigkeit des einzelnen Pflegeheims. Fordern Sie Betreibervertrag, Jahresabschlüsse, Belegungsdaten, Personalplanung und Sicherheiten an. Prüfen Sie anschließend, ob Ihre Liquidität auch längere Zahlungsausfälle trägt.

Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?

Der Vertrag endet nicht automatisch. Der Insolvenzverwalter kann nach § 109 Abs. 1 InsO mit drei Monaten zum Monatsende kündigen, sofern keine kürzere Frist gilt.

Wie prüfe ich die Wiederverkaufsmöglichkeiten?

Verlangen Sie dokumentierte Verkäufe vergleichbarer Einheiten statt bloßer Angebotspreise. Vergleichen Sie Betreiber, Vertragsrestlaufzeit, Miete, Zustand und Nutzungsbeschränkungen. Planen Sie weder eine bestimmte Verkaufsdauer noch einen garantierten Verkaufspreis ein.

Wie finde ich heraus, wer Reparaturen bezahlt?

Lassen Sie Wartung, Reparatur und Ersatz für die einzelnen Bauteile ausdrücklich zuordnen. Prüfen Sie Betreibervertrag, Gemeinschaftsregeln, Wirtschaftsplan, Rücklage und Beschlüsse gemeinsam. Die Werbeaussage Dach und Fach genügt dafür nicht.

Kann ich das Pflegeapartment später selbst nutzen?

Planen Sie Eigennutzung erst nach Prüfung von Zweckbestimmung und Vertragsbindung ein. Ein angebotenes bevorzugtes Belegungsrecht sollte separat geprüft werden: Wer ist berechtigt, welche Plätze sind erfasst und welche Kapazitäts- und Aufnahmebedingungen gelten? Unterstellen Sie keinen Anspruch auf das eigene Zimmer.

Wann ist eine Pflegeimmobilie trotz der Risiken prüfenswert?

Wenn Sie begrenzte Kontrolle und eine lange Kapitalbindung akzeptieren und auch ein ungünstiges Szenario finanzieren können. Im illustrativen Beispiel sind im Ausfalljahr 9.480 € vor Steuern aufzubringen. Das ist keine allgemeine Reserveempfehlung; Ihre notwendige Liquidität muss aus Ihren eigenen Zahlen folgen.

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• Pflegeimmobilie als Kapitalanlage: Modell und Rechnung
• Pflegeimmobilie kaufen: Ablauf, Checkliste, Kosten
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Quellen

Die folgenden amtlichen Quellen wurden für diese Bearbeitung geöffnet. Wo eine Einzelseite nicht abrufbar war, wurde der betreffende Paragraph im amtlichen Gesamtgesetz geprüft. Historische Hinweise sind ausdrücklich als solche gekennzeichnet.

• Insolvenzordnung, insbesondere § 108, § 109 und § 112.
• § 82 SGB XI: Finanzierung der Pflegeeinrichtungen und § 113c SGB XI: Personalbemessung.
• Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere §§ 10 und 16, § 13, § 19 und § 25.
• § 7 EStG: Abschreibung und Einkommensteuergesetz, insbesondere § 23.
• BMF: Einkommensteuer-Hinweise 2016, historischer Abschnitt „Wohnzwecke“.
• BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23: Nachweis kürzerer Nutzungsdauer.
• Beispielrechnung: eigene Arithmetik mit vollständig offengelegten illustrativen Eingaben; keine Markt- oder Renditeprognose.

Allgemeine Information zu deutschen Immobilien und deutschem Recht, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die unabhängige Prüfung des konkreten Einzelfalls bleibt erforderlich.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.