Investment Properties in Heilbronn: Figures, Locations, and an Honest Calculation

Michael Pauker · 2026-10-13

132.516 | Inhabitants | amtlich, Stand 31.12.2025 rund 142.000 | Inhabitants 2040 | Vorausrechnung der Stadt 4,0 % | Vacancy | Census 2022, Wohngebäude 3.225 €/m² | gebrauchte Eigentumswohnung | Expert Committee, 2025

Heilbronn hat sich in den letzten zehn Jahren stärker verändert als die meisten Städte im Land. Am Neckarufer ist mit dem Neckarbogen ein ganzer Stadtteil entstanden, mitten in der Innenstadt ein Bildungscampus mit einem Standort der Technischen Universität München. Die Stadt wächst.

Für Anleger ist Heilbronn deshalb interessant, weil die Preise für gebrauchte Wohnungen noch deutlich unter denen von Stuttgart oder Heidelberg liegen. Gleichzeitig gilt eine Rent Brake, und die Arbeitslosigkeit ist höher als im Landesschnitt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

Für Heilbronn spricht Wachstum: Die Inhabitantszahl stieg in zehn Jahren um rund 10 %, die Stadt rechnet bis 2040 mit rund 142.000 Inhabitantsn, und täglich pendeln fast 49.000 Beschäftigte ein. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt 3.225 €/m². Dagegen stehen eine Arbeitslosenquote von 6,7 %, ein Vacancy von 4,0 % beim Census 2022 und eine Gross Rental Yield von rund 3,3 % bei einer Rent auf Mietspiegelniveau. Achten Sie vor allem auf die tatsächliche Rent, das Baujahr und den Stadtteil.

01Heilbronn in Figures

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Population and Demand

Amtlich lebten Ende 2025 in Heilbronn 132.516 Menschen, im Melderegister der Stadt waren es 133.360. Über zehn Jahre ist Heilbronn kräftig gewachsen: Von 2013 bis 2023 stieg die Inhabitantszahl in der Fortschreibung des Statistischen Landesamts um 10,1 %. Zuletzt kamen knapp 500 Inhabitants im Jahr dazu.

Die Stadt selbst rechnet mit weiterem Wachstum. Ihre Vorausrechnung auf Basis des Melderegisters kommt für Ende 2040 auf rund 142.000 Inhabitants. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung erwartet von 2020 bis 2040 ein Plus von 5,2 %. Beide Prognosen gehen in dieselbe Richtung, die der Stadt ist deutlich optimistischer.

Beim Census 2022 lebten 43,4 % der Haushalte allein, nach dem Melderegister der Stadt sind es Ende 2025 rund 46 %. 55,7 % der Wohnungen waren vermietet, 43,2 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Heilbronn hat also einen größeren Eigentümeranteil als die Universitätsstädte des Landes, aber auch hier wohnt die Mehrheit zur Rent.

Der Wohnungsbestand ist zwischen 2015 und 2025 um 6,9 % auf 65.366 Wohnungen gewachsen. Ein großer Teil davon entstand im Neckarbogen und in neuen Baugebieten in den Districtsn. Wer in Heilbronn kauft, konkurriert also um Rentr auch mit einem spürbaren Neubauangebot.

03Economy and Labor Market

Heilbronn ist ein Arbeitsort für die ganze Region. Am 30.06.2025 arbeiteten 77.043 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 1.183 mehr als ein Jahr zuvor. 48.883 davon pendelten von außerhalb ein. Umgekehrt arbeiteten 29.633 Heilbronner auswärts, viele davon in den großen Betrieben im Umland.

Die Wirtschaft der Region ist stark von wenigen großen Namen geprägt. Die Schwarz-Gruppe mit Lidl und Kaufland und das Audi-Werk sitzen im benachbarten Neckarsulm. In der Stadt selbst prägen Handel, Dienstleistungen, die SLK-Kliniken und zunehmend Bildung und Forschung das Bild. Mit dem Bildungscampus, finanziert von der Dieter Schwarz Stiftung, sind die Hochschule Heilbronn, die Duale Hochschule und ein Campus der TU München in die Innenstadt gekommen. Dazu entsteht in Heilbronn der Innovationspark Künstliche Intelligenz.

6,7 % | Arbeitslosenquote | Jahr 2025 5.048 | Arbeitslose | Stand 31.12.2025 77.043 | Beschäftigte am Arbeitsort | 30.06.2025 48.883 | Einpendler | 30.06.2025

Die Kehrseite: Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 bei 6,7 %, 0,4 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Landkreis waren es 4,0 %, im ganzen Land 4,5 %. Für Vermieter heißt das, dass die Rentrschaft gemischt ist. Nicht jeder Haushalt kann eine höhere Rent tragen, und Mietausfälle sind wahrscheinlicher als in Städten mit Vollbeschäftigung.

Der Bildungscampus ändert die Nachfrage langsam. Studierende und junge Fachkräfte suchen kleine Wohnungen in der Innenstadt. Wie viele es insgesamt sind, haben wir aus einer amtlichen Quelle nicht belastbar gefunden. Es sind aber deutlich weniger als in Heidelberg oder Tübingen.

04Rentn, Purchase Pricee und Mietrendite

Heilbronn hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit 01.08.2026 gilt und bis 31.07.2028 läuft. Er beruht auf einer Erhebung von 2024 und wurde um 5,03 % an die Inflation angepasst. Er nennt Medianwerte nach Größe und Baujahr. Eine Wohnung mit 60 bis 75 m² aus den Jahren 1960 bis 1977 liegt bei 8,73 €/m², zwei Drittel der Rentn in diesem Feld bewegen sich zwischen 7,18 und 11,25 €/m². Kleine Neubauwohnungen ab Baujahr 2016 kommen auf 15,51 €/m².

Die Purchase Pricee wertet der Expert Committee aus allen Kaufverträgen aus. 2025 kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt 3.225 €/m², 3,6 % mehr als im Vorjahr. Davor waren die Preise 2023 und 2024 gesunken. Bei Neubauwohnungen stieg der Durchschnitt auf 7.441 €/m². Dieser Wert ist allerdings von teuren Verkäufen im Neckarbogen geprägt. Ohne sie lag der Neubau bei 6.065 €/m², 2,6 % mehr als 2024.

Aus Purchase Price und Rent lässt sich der Purchase Pricefaktor ausrechnen, also wie viele Jahresnettokaltmieten die Wohnung kostet. Der Kehrwert ist die Gross Rental Yield. Der Expert Committee rechnet für Wohnungen mit 61 bis 80 m² ab Baujahr 1970 selbst einen Ertragsfaktor von 27,3 aus.

Gebraucht 3.225 €/m², Mietspiegel 8,73 €/m² (Faktor 30,8) | 3.3 | 3,3 % Gebraucht, Neuvermietung Mietspiegel plus 10 % (Faktor 28,0) | 3.6 | 3,6 % Expert Committee, Ertragsfaktor 27,3 (2024) | 3.7 | 3,7 % Neubau ohne Neckarbogen 6.065 €/m², Mietspiegel 15,51 €/m² (Faktor 32,6) | 3.1 | 3,1 % Neubau mit Neckarbogen 7.441 €/m², Mietspiegel 15,51 €/m² (Faktor 40,0) | 2.5 | 2,5 %

Eigene Rechnung, Stand 13.10.2026: Purchase Pricee Expert Committee Heilbronn 2025, Ertragsfaktor aus dem Immobilienmarktbericht 2025 (Daten 2024), Rentn qualifizierter Mietspiegel 2026 (Median). Vor Kosten und Steuern.

Auffällig ist, wie nah Bestand und Neubau beieinander liegen. Weil der Mietspiegel für neue kleine Wohnungen fast doppelt so viel ausweist wie für Wohnungen aus den 1960er- und 70er-Jahren, holt der Neubau den höheren Purchase Price teilweise wieder herein. Im Neckarbogen gilt das nicht. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Districts im Überblick

Der Expert Committee teilt Heilbronn in die Kernstadt, die inneren Districts Böckingen, Sontheim, Horkheim, Neckargartach und Frankenbach sowie die äußeren Districts Kirchhausen, Biberach und Klingenberg. Preise für Wohnungen je Stadtteil veröffentlicht er nicht frei. Bei Häusern zeigt er aber, dass die Districts deutlich günstiger sind als die Kernstadt.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, prüfen Sie am besten mit dem Mietspiegel-Rechner der Stadt und einem Blick auf die Umgebung. In der Innenstadt und im Neckarbogen ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen am größten. In den äußeren Districtsn werden vor allem Häuser gesucht.

06Rules for Landlords in Heilbronn

Heilbronn ist ein regulierter Mietmarkt. Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, das Land will sie verlängern.

• Rent Brake: Bei einer neuen Vermietung darf die Rent höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Cap on Increases: Im laufenden Mietverhältnis darf die Rent in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Geplante Verlängerung: Beide Verordnungen gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben, Heilbronn ist darin weiter enthalten. Verkündet war am 13.10.2026 noch nichts.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Seit 01.08.2026 gilt in Heilbronn der Mietspiegel 2026 mit um gut 5 % höheren Werten als sein Vorgänger. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte prüfen, wie weit die laufende Rent unter der neuen Vergleichsmiete liegt und wann die letzte Erhöhung war. Erst dann wissen Sie, welche Erhöhung in den nächsten drei Jahren möglich ist.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Real Estate Transfer Tax. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,7 bis 1,8 % des Purchase Pricees, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Example Calculation: eine vermietete Wohnung in Heilbronn

Nehmen wir Sandra, 36, ledig, Teamleiterin im Handel, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1972, zum Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Rent entspricht dem Median des Mietspiegels 2026. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Purchase Price (65 m² × 3.225 €/m²) | 209.625 € ~ Real Estate Transfer Tax Baden-Württemberg 5,0 % | 10.481 € ~ Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 209.625 €) | 3.819 € = Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 14.300 € Darlehen (Purchase Price) | 209.625 € ~ Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 11.110 € im Jahr

Notar und Grundbuch nach GNotKG berechnet, Stand 13.10.2026. Ohne Makler.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (8,73 €/m², Mietspiegel 2026, Median) | 6.809 € | 567 € Zinsen | −7.966 € | −664 € Tilgung | −3.144 € | −262 € Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.320 € | −110 € = Cashflow vor Steuern | −5.621 € | −468 € ~ Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (75 %, Annahme) | 3.341 € | 278 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −5.817 € | −485 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +2.186 € | +182 € = Cashflow nach Steuern | −3.435 € | −286 €

Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Tilgung ist Vermögensaufbau, kostet aber Liquidität. Die Grundschuldkosten von rund 1.210 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar.

Sandra zahlt in diesem Beispiel rund 286 € im Monat zu, nach Steuern. 262 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Minus von rund 24 € im Monat.

Was würde helfen? Ein Mietvertrag am oberen Rand der Mietspiegelspanne, etwa bei 10 €/m², brächte rund 83 € im Monat mehr. Das setzt voraus, dass die Wohnung modernisiert ist und die Vergleichsmiete das hergibt. Wie Rentinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Rentinnahmen versteuern.

Zins 1 Prozentpunkt niedriger | 175 | +175 € Rent 10 €/m² statt 8,73 €/m² | 83 | +83 € Zwei Monate Vacancy im Jahr | -95 | −95 € Zins 1 Prozentpunkt höher | -175 | −175 €

Eigene Rechnung, Wirkung vor Steuern im Monatsmittel, Stand 13.10.2026.

Bei einer Arbeitslosenquote von 6,7 % gehört auch der Mietausfall in die Rechnung. Zwei Monate ohne Rent kosten im Jahresmittel rund 95 € im Monat, fast so viel wie eine bessere Rent einbringt.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Heilbronn

Was ändert sich, wenn Sandra eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Expert Committee für Neubauwohnungen 2025 ohne den Neckarbogen ermittelt hat: 6.065 €/m². Das ergibt 272.925 €. Real Estate Transfer Tax (13.646 €) sowie Notar und Grundbuch (4.581 €) zahlt Sandra wieder aus Eigenkapital, zusammen 18.227 €. Als Rent setzen wir 15,51 €/m² an, den Median des Mietspiegels 2026 für Wohnungen bis 45 m² aus den Baujahren 2016 bis 2024.

| pro Jahr | pro Monat

Nettokaltmiete (45 m² × 15,51 €/m², Mietspiegel 2026) | 8.375 € | 698 € Zinsen (3,8 % auf 272.925 €) | −10.371 € | −864 € Tilgung (1,5 %) | −4.094 € | −341 € Nicht umlagefähiges Hausgeld (1,20 €/m², Annahme) | −648 € | −54 € = Cashflow vor Steuern | −6.738 € | −561 € ~ Abschreibung degressiv 5 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 11.588 € | 966 € ~ Verlust aus Vermietung (Rent − Zinsen − Hausgeld − Abschreibung) | −14.232 € | −1.186 € Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +5.140 € | +428 € = Cashflow nach Steuern | −1.598 € | −133 €

Annahmen: zvE 60.000 €, ledig, Zins 3,8 %, Tilgung 1,5 %, Kaufnebenkosten Baden-Württemberg ohne Makler. Purchase Price: Expert Committee Heilbronn, Neubau 2025 ohne Neckarbogen. Rent: Qualifizierter Mietspiegel Heilbronn 2026, 20–45 m², Baujahr 2016–2024, Median. Gebäudeanteil und Hausgeld sind Annahmen. Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) nur bei Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres. Grundschuldkosten von rund 1.450 € sind im ersten Jahr in der Regel zusätzlich als Werbungskosten absetzbar. Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (11.588 € statt 3.341 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet fast doppelt so viel, die Gross Rental Yield liegt mit rund 3,1 % aber nur wenig unter den 3,3 % im Bestand, weil der Mietspiegel für kleine Neubauwohnungen deutlich höher liegt. Nach Steuern zahlt Sandra hier rund 133 € im Monat zu, vor Steuern 561 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom jeweils kleineren Restwert gerechnet wird. Die Rent Brake gilt für die Wohnung nach § 556f BGB dauerhaft nicht, weil sie nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

08Chancen und Risiken in Heilbronn

Für Heilbronn sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren und rechnet mit weiterem Wachstum. Fast 49.000 Menschen pendeln täglich zur Arbeit ein, ein Teil davon sucht eine Wohnung in der Stadt. Der Bildungscampus bringt neue, junge Nachfrage. Und gebrauchte Wohnungen kosten mit 3.225 €/m² deutlich weniger als in Stuttgart, Heidelberg oder Ulm.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 6,7 % Arbeitslosigkeit, mehr als im Landkreis und im Land, und zuletzt steigend.
• Abhängigkeit: Die Region hängt stark an wenigen großen Arbeitgebern in Handel und Autoindustrie.
• Vacancy: 4,0 % beim Census 2022, mehr als in anderen Großstädten des Landes.
• Neubau-Konkurrenz: Der Wohnungsbestand ist in zehn Jahren um 6,9 % gewachsen, neue Quartiere konkurrieren um dieselben Rentr.
• Regulierte Rentn: Rent Brake und Cap on Increases von 15 % begrenzen den Spielraum bei gebrauchten Wohnungen.
• Alter Bestand: Rund zwei Drittel der Wohnungen (67 %) wurden vor 1980 gebaut; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Other Locations

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• Rentinnahmen versteuern
• Notarkosten beim Immobilienkauf
• Mietrendite-Rechner
• Kaufnebenkosten-Rechner
• Real Estate Transfer Tax in Baden-Württemberg

11Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

• Stadt Heilbronn, Immobilienmarkt in Heilbronn legt deutlich zu – neuer Umsatzrekord im Jahr 2025, Pressemitteilung vom 11.06.2026
• Expert Committee Heilbronn, Immobilienmarktbericht 2025, Abschnitt 6.4.2 (Ertragsfaktoren, Daten 2024) und Stadtteilgliederung
• Stadt Heilbronn, Mietspiegel 2026, gültig 01.08.2026 bis 31.07.2028
• Stadt Heilbronn, Heilbronn in Figures: Bevölkerung und Gebiet, Bauen und Wohnen, Arbeitsmarkt und Wirtschaft (Stand 31.12.2025 bzw. 30.06.2025)
• Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Census 2022, Regionaltabellen Gebäude und Wohnungen sowie Haushalte, Gemeinde Heilbronn, Stichtag 15.05.2022
• Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gebietsstand 31.12.2025
• Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune: Heilbronn (Bevölkerung 2013–2023, Prognose 2040)
• Hochschule Heilbronn, Bildungscampus
• Land Baden-Württemberg, Mietpreisbegrenzungsverordnung (GBl. 2025 Nr. 144) und Cap on Increasesnverordnung (GBl. 2025 Nr. 145); Beteiligungsportal: Verlängerung der Mietpreisbegrenzung, Entwurf vom 22.09.2026
• § 558 BGB (Cap on Increases), § 556d BGB (Rent Brake), § 556f BGB (Neubau), § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abschreibung, Abs. 4 und 5a), § 7b EStG (Sonderabschreibung), GNotKG Tabelle B
• Alle Example Calculationen, Purchase Pricefaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026