Eigennutzung: wenn Eigentümer selbst einziehen
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
01Das Wichtigste in Kürze
- Zwei Wege zur Steuerfreiheit: Ausschließliche Eigennutzung seit Anschaffung oder Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.
- Drei Kalenderjahre: Das BMF lässt dafür einen zusammenhängenden Zeitraum genügen, der das Verkaufsjahr, das volle Vorjahr und mindestens einen Tag im vorletzten Jahr umfasst (BMF vom 05.10.2000, Rz. 25).
- Kinder: Überlässt der Eigentümer die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das er Kindergeld oder Kinderfreibetrag erhält, gilt das als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
- Keine Werbungskosten: Für selbst genutzte Zeiträume gibt es keine Einkünfte aus Vermietung, also auch keine AfA und keine abziehbaren Zinsen.
02Eigennutzung und Vermietung im Vergleich
| Punkt | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| AfA, Zinsen, Kosten absetzbar | nein | ja, als Werbungskosten |
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren | steuerfrei bei Eigennutzung wie oben | Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG) |
| Verkauf nach 10 Jahren | steuerfrei | steuerfrei |
| Bei Kauf angesetzte AfA | entfällt | mindert beim Verkauf die Anschaffungskosten |
03Beispiel: erst vermietet, dann selbst bewohnt
Annahmen (ausgedacht): Herr Lange kauft im März 2020 eine Wohnung und vermietet sie bis Oktober 2024. Ab 1. November 2024 wohnt er selbst darin. Er verkauft im Mai 2026.
| Jahr | Nutzung |
|---|---|
| 2024 | ab 1. November selbst bewohnt (mindestens ein Tag erfüllt) |
| 2025 | ganzes Jahr selbst bewohnt |
| 2026 | bis zum Verkauf im Mai selbst bewohnt |
Ergebnis: Die Voraussetzung „Verkaufsjahr und zwei Vorjahre“ ist erfüllt. Der Gewinn ist nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig, obwohl seit dem Kauf erst rund sechs Jahre vergangen sind. Ohne Einzug hätte Herr Lange den Gewinn versteuern müssen.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Kein Automatismus: Der Einzug muss echt sein; das Finanzamt kann Nachweise wie Meldebescheinigung und Verbrauchsabrechnungen verlangen.
- Mietrecht beachten: Ein Mieter zieht nicht aus, nur weil der Eigentümer einziehen will. Kündigung wegen Eigenbedarf braucht einen begründeten Wunsch und Fristen.
- Vorteil abwägen: Wer selbst einzieht, verliert die Mieteinnahmen und die steuerliche Wirkung der Vermietung. Das gehört in die Rechnung.
FAQHäufige Fragen
Zählt eine Zweitwohnung als Eigennutzung?
Ja, auch eine Zweitwohnung oder eine Wohnung für die doppelte Haushaltsführung kann zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein, solange sie nicht vermietet ist und tatsächlich bewohnt wird.
Was gilt für das häusliche Arbeitszimmer?
Ein Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung dient nicht Wohnzwecken. Ob dieser Teil beim Verkauf steuerpflichtig ist, ist umstritten; lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Quellen
- § 23 EStG, abgerufen am 14.10.2026
- BMF-Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3 - S 2256 - 263/00, Rz. 22–26 (bundesfinanzministerium.de), Stand 14.10.2026
- Ratgeber: Spekulationsfrist bei Immobilien
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Steuerberatung.
