Enteignung: wann der Staat Eigentum entziehen darf
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Letztes Mittel: Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Zweck nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden kann (§ 87 Abs. 1 BauGB).
- Vorher Angebot: Der Antragsteller muss sich zuvor ernsthaft um den freihändigen Erwerb zu angemessenen Bedingungen bemüht haben (§ 87 Abs. 2 BauGB).
- Entschädigung: Sie richtet sich nach dem Verkehrswert des entzogenen Rechts (§ 95 Abs. 1 BauGB). Zusätzlich können andere Vermögensnachteile entschädigt werden (§ 96 BauGB).
- Rechtsschutz: Gegen den Enteignungsbeschluss ist der Weg zu den Gerichten offen.
02Enteignung und Vergesellschaftung
| Punkt | Enteignung (Art. 14 Abs. 3 GG) | Vergesellschaftung (Art. 15 GG) |
|---|---|---|
| Zweck | konkretes Vorhaben, z. B. Straße | Überführung in Gemeineigentum |
| Grundlage | Gesetz, z. B. BauGB | eigenes Gesetz erforderlich |
| Entschädigung | ja, orientiert am Verkehrswert | ja, Höhe durch Gesetz unter Abwägung |
| Bisherige Anwendung | Infrastruktur, Städtebau | in der Bundesrepublik bisher nicht angewandt |
03Beispiel: Teilfläche für einen Radweg
Annahmen (ausgedacht): Eine Gemeinde plant einen Radweg und benötigt 40 m² eines Grundstücks mit Mehrfamilienhaus. Der Bodenrichtwert liegt bei 450 € je m². Der Eigentümer lehnt das Kaufangebot ab.
- Verfahren: Die Enteignungsbehörde prüft Notwendigkeit und das vorangegangene Angebot (§ 104 BauGB).
- Entschädigung: 40 m² × 450 € = 18.000 € für die Fläche. Mindert der Verlust den Wert des Restgrundstücks, etwa weil Stellplätze wegfallen, kann zusätzlich eine Entschädigung für diese Wertminderung in Betracht kommen (§ 96 Abs. 1 BauGB).
- Grundbuch: Nach Abschluss wird die Fläche abgeschrieben und der Gemeinde übertragen.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Vorher erkennbar: Geplante Straßen, Bahntrassen oder Leitungen stehen in Planfeststellungs- oder Bebauungsplänen. Ein Blick in den Bebauungsplan zeigt vorgesehene Verkehrsflächen.
- Abgrenzung: Mietrechtliche Regeln wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze sind keine Enteignung, sondern Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums.
- Politische Debatten: Diskussionen über Vergesellschaftung betreffen bisher große Wohnungsunternehmen. Für einzelne Eigentumswohnungen gibt es derzeit kein solches Gesetz.
FAQHäufige Fragen
Kann ich gegen eine Enteignung klagen?
Ja. Gegen den Enteignungsbeschluss ist ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung möglich; für Grundstücksenteignungen nach BauGB sind die Kammern für Baulandsachen zuständig (§§ 217 ff. BauGB).
Ist die Entschädigung steuerpflichtig?
Das hängt vom Einzelfall ab, etwa von Haltedauer und Nutzung. Lassen Sie das steuerlich prüfen.
Quellen
- Art. 14 GG, Art. 15 GG, abgerufen am 14.10.2026
- § 87 BauGB, § 95 BauGB, § 96 BauGB, § 217 BauGB, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
