Außerordentliche Eigentümerversammlung: Einladung, Frist und wann sie sich lohnt
Das Dach ist undicht, die nächste Versammlung erst in acht Monaten. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine zusätzliche Versammlung verlangen. Wir erläutern Einladung und Fristen und vergleichen beispielhafte Mietausfälle.
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
Ihr Mieter schickt ein Foto. An der Dachschräge im Schlafzimmer ist ein Wasserfleck, und er wird größer. Im folgenden fiktiven Beispiel schreibt der Verwalter zurück, die Dachsanierung koste rund 38.000 € und müsse beschlossen werden. Die nächste Eigentümerversammlung sei im Juni. Es ist Oktober.
Acht Monate Warten können für Sie als Vermieter Mietminderung, einen verärgerten Mieter und einen wachsenden Schaden bedeuten. Ein möglicher Weg zu einer früheren Entscheidung ist die außerordentliche Eigentümerversammlung. Erforderliche Notmaßnahmen dürfen jedoch nicht einfach bis dahin aufgeschoben werden.
01Ordentliche und außerordentliche Versammlung
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet die beiden Begriffe nicht ausdrücklich. Es sagt, dass der Verwalter die Versammlung mindestens einmal im Jahr einberuft (§ 24 Abs. 1 WEG) und in bestimmten Fällen zusätzlich einberufen muss (§ 24 Abs. 2 WEG). In der Praxis heißt die jährliche Versammlung ordentlich, eine zusätzlich einberufene Versammlung außerordentlich.
| Ordentliche Versammlung | Außerordentliche Versammlung | |
|---|---|---|
| Anlass | jährlich, insbesondere Beschlüsse auf Grundlage von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan | dringende Einzelfragen, Schäden, Verwalterwechsel |
| Wer lädt ein | grundsätzlich der Verwalter | grundsätzlich der Verwalter, auf Verlangen oder von sich aus |
| Rechte in der Versammlung | gesetzliche Beschlusskompetenz; Beschlussgegenstände müssen angekündigt sein | dieselben Regeln |
| Kosten | nach Verwaltervertrag, gegebenenfalls in der Grundvergütung enthalten | je nach Verwaltervertrag Sonderhonorar |
In der außerordentlichen Versammlung gelten dieselben Regeln wie sonst. Für die meisten Beschlüsse reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das Gesetz schreibt seit der Reform 2020 keine Mindestzahl an Teilnehmern mehr vor. Auch wenn nur drei Eigentümer teilnehmen, kann die Versammlung wirksam beschließen. Abweichende Vereinbarungen der Gemeinschaft sind zu prüfen; ohne abgegebene Stimmen kommt kein Mehrheitsbeschluss zustande.
02Wer eine außerordentliche Versammlung einberufen darf
Grundsätzlich lädt der Verwalter ein. Er muss es tun, wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer das für bestimmte Fälle vorsieht oder wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Das Verlangen braucht Textform, also zum Beispiel eine gemeinsame E-Mail, und muss Zweck und Gründe nennen. Es muss erkennbar sein, welche Eigentümer das Verlangen tragen.
Maßgeblich ist die Zahl der Eigentümer, nicht die Höhe ihrer Miteigentumsanteile. Mehr als ein Viertel heißt, dass genau ein Viertel nicht reicht. Die folgende Tabelle setzt voraus, dass jede Wohnung einer anderen Person gehört. Bei mehreren Wohnungen je Eigentümer oder unterschiedlichen gemeinschaftlichen Eigentumskonstellationen ist die Zählung gesondert zu prüfen.
| Eigentümer in der Gemeinschaft | Ein Viertel | Nötig (mehr als ein Viertel) | |
|---|---|---|---|
| Kleines Haus | 8 | 2 | 3 |
| Mittleres Haus | 12 | 3 | 4 |
| Anlage | 20 | 5 | 6 |
| Größere Anlage | 40 | 10 | 11 |
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder gibt es gar keinen Verwalter, dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzelner Eigentümer ohne entsprechende Befugnis darf das nicht allein wegen des Einberufungsverlangens. Lädt er trotzdem ein, können die Beschlüsse angreifbar sein. Fehlen die gesetzlichen Ersatzmöglichkeiten, kann gerichtliche Hilfe erforderlich werden. Lassen Sie sich dazu von einem Rechtsanwalt beraten.
03Was in die Einladung gehört
Ob ordentlich oder außerordentlich, die Einladung muss einige Regeln einhalten. Sonst können Beschlüsse angefochten werden.
- 01Textform
Die Einladung muss in Textform erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG). Eine E-Mail kann genügen; der Zugang an alle einzuladenden Eigentümer muss sichergestellt sein.
- 02Frist
Die Einberufungsfrist soll außer bei besonderer Dringlichkeit mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Maßgeblich ist der Zugang der Einladung, nicht nur ihr Versand. Abweichende Vereinbarungen sind zu prüfen. Ein undichtes Dach kann besondere Dringlichkeit begründen; der konkrete Handlungsbedarf entscheidet.
- 03Ort und Zeit
Beides muss unter Berücksichtigung der Gemeinschaft zumutbar sein. Ein Termin an einem Werktag um 10 Uhr in einer anderen Stadt kann problematisch sein, ist aber nicht allein deshalb stets unzulässig.
- 04Tagesordnung
Jeder Gegenstand, über den beschlossen werden soll, muss bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). „Verschiedenes“ reicht für konkrete Sachbeschlüsse grundsätzlich nicht.
- 05Beschlussvorschläge und Unterlagen
Angebote, Kostenschätzung und Finanzierung aus Rücklage oder Sonderumlage sollten eine sachgerechte Entscheidung ermöglichen. Welche Unterlagen erforderlich sind und wann sie vorliegen müssen, hängt vom Beschlussgegenstand ab.
- 06Online-Teilnahme
Wenn die Gemeinschaft die elektronische Teilnahme an einer Präsenzversammlung beschlossen hat (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), sollten die Einladung oder ergänzende Hinweise das Zugangsverfahren erklären. Für eine vollständig virtuelle Versammlung gelten zusätzliche Voraussetzungen.
- 07Vollmachtsformular
Nicht vorgeschrieben, aber hilfreich für alle, die nicht kommen können. Die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG); mögliche Vertretungsbeschränkungen sind zu beachten.
Den Vorsitz führt der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Über die Beschlüsse muss unverzüglich eine Niederschrift erstellt werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Beschlüsse kommen außerdem in die Beschluss-Sammlung, die jeder Eigentümer einsehen darf.
04Wie die Versammlung abläuft
Eine außerordentliche Versammlung folgt demselben Ablauf wie die jährliche, häufig mit kürzerer Tagesordnung. Der Versammlungsleiter, meist der Verwalter, eröffnet, prüft die ordnungsgemäße Einladung und die Vollmachten. Danach werden die Tagesordnungspunkte der Reihe nach aufgerufen. Zu jedem Punkt gibt es eine Erläuterung, Fragen und Diskussion und dann die Abstimmung über einen konkreten Beschlussantrag.
Achten Sie auf den Wortlaut des Antrags. Beschlossen wird, was zur Abstimmung gestellt wurde, etwa „Die Gemeinschaft beauftragt Firma X mit der Dachsanierung zum Angebotspreis von 38.000 €, finanziert aus der Erhaltungsrücklage“. Der Versammlungsleiter stellt das Ergebnis fest und verkündet es. Anschließend wird der Beschluss in der Niederschrift und in der Beschluss-Sammlung dokumentiert. Die Monatsfrist für eine Anfechtung knüpft an die Beschlussfassung an.
05Was Abwarten kostet: eine Rechnung
Zurück zum undichten Dach. Jonas besitzt die Dachgeschosswohnung, vermietet für 780 € kalt im Monat. Sein Miteigentumsanteil beträgt 38/1.000. Für die Rechnung wird ein monatlicher Mietausfall von 156 € angenommen. Das entspricht rechnerisch 20 % der Kaltmiete, ist aber keine rechtlich hergeleitete Minderungsquote: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich vereinbarter Betriebskosten. Die Beispielrechnung setzt deshalb einen festen Ausfallbetrag an, ohne eine konkrete Minderungsquote zu bestimmen.
Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Die Minderungsquote hängt vom konkreten Mangel ab; unsere Mietminderungstabelle bietet dazu Orientierung, aber keine verbindliche Quote für diesen Fall. Bei Streit über die Berechtigung oder Höhe einer Mietminderung hilft Ihnen ein Rechtsanwalt.
Variante A ist Abwarten: Die Sanierung wird erst in der ordentlichen Versammlung im Juni beschlossen. Variante B ist eine außerordentliche Versammlung: Die Eigentümer verlangen sie im Oktober, die Versammlung findet Mitte November statt, das Dach ist im Januar dicht. Für den Kostenvergleich werden unabhängig von genauen Kalendertagen acht volle Monatsäquivalente Mietausfall in A und drei in B angenommen. Ein Beschluss im Juni bedeutet nicht, dass der Schaden sofort behoben ist. Die angesetzten Ausfallzeiten sind vereinfachte Annahmen, keine zugesagten Reparaturfristen. Der Verwalter berechnet im Beispiel laut Vertrag insgesamt 450 € für die zusätzliche Versammlung; die Verteilung nach Miteigentumsanteilen wird vorausgesetzt.
Beispielrechnung, vereinfacht: Für die zusätzliche Betrachtung nach Steuern unterstellen wir eine einheitliche Steuerwirkung von 30 % auf die gesamte Einkommensänderung. Dabei nehmen wir an, dass Jonas seinen Anteil am Sonderhonorar sofort als Werbungskosten abziehen kann. Der persönliche Einkommensteuertarif, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer werden nicht berechnet.
| A: Abwarten | B: Außerordentlich | |
|---|---|---|
| Angenommener Mietausfall 156 € pro Monat | −1.248,00 € | −468,00 € |
| Anteil Sonderhonorar Verwalter (38/1.000 von 450 €) | 0,00 € | −17,10 € |
| Einbuße vor Steuern | −1.248,00 € | −485,10 € |
| Steuerentlastung bei angenommener Steuerwirkung von 30 % | +374,40 € | +145,53 € |
| Einbuße nach Steuern im vereinfachten Beispiel | −873,60 € | −339,57 € |
Vor Steuern liegen zwischen beiden Wegen exakt 762,90 €, gerundet 763 €. Bei der angenommenen Steuerwirkung von 30 % beträgt der Vorteil nach Steuern 534,03 €, gerundet 534 €. Geringere steuerpflichtige Mieteinnahmen und abzugsfähige Verwaltungskosten können die Einkommensteuer mindern. Deshalb fällt der Vorteil nach Steuern in diesem Beispiel kleiner aus als vor Steuern. Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem vom übrigen Einkommen, dem persönlichen Tarif und der steuerlichen Behandlung der Kosten ab. Die Rechnung lässt außerdem mögliche Folgeschäden und Folgen für das Mietverhältnis weg: Feuchtigkeit in der Dämmung, Schimmel oder eine Kündigung durch den Mieter.
Wichtig für die Investitionsrechnung: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht bereits bei Einzahlung als Werbungskosten abziehbar. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich abzugsfähige Aufwendungen können berücksichtigt werden. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar; bei einer Sanierung ist zusätzlich zu prüfen, ob sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder zu aktivierende Kosten vorliegen. Lassen Sie die konkrete steuerliche Behandlung und Ihre persönliche Steuerwirkung von einem Steuerberater beurteilen.
06Wenn es noch schneller gehen muss
Eine außerordentliche Versammlung benötigt Zeit für Organisation und Einladung. Als vereinfachte Planungsannahme können Sie beispielsweise vier bis sechs Wochen ansetzen. Das ist keine gesetzliche Frist; der tatsächliche Zeitbedarf hängt vom Einzelfall ab. Für echte Notfälle gibt es schnellere Wege.
- Notmaßnahmen des Verwalters. Der Verwalter darf Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Dazu kann eine provisorische Abdichtung des Dachs gehören. Ob weitergehende Arbeiten ohne vorherigen Beschluss zulässig sind, hängt vom erforderlichen Umfang und der Dringlichkeit ab.
- Notmaßnahmen jedes Eigentümers. Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer die zur Abwendung notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Bleiben Sie beim Nötigen und dokumentieren Sie alles.
- Umlaufbeschluss. Ohne Versammlung ist ein Beschluss grundsätzlich gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). In einer kleinen, einigen Gemeinschaft kann das schnell gehen. Ohne besondere Mehrheitsregelung verhindert schon eine fehlende Zustimmung den Beschluss. Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer beschließen, dass im anschließenden Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
07Für wen sich eine außerordentliche Versammlung lohnt
- Ein Schaden am Gemeinschaftseigentum wächst oder mindert Ihre Miete.
- Der Verwalter soll abberufen werden und ein Nachfolger steht bereit.
- Eine Frist läuft ab, etwa für Fördermittel oder ein Angebot.
- Es geht um Wünsche ohne Zeitdruck, etwa Gestaltung oder Hausordnung.
- Die ordentliche Versammlung ist ohnehin in wenigen Wochen.
- Die Unterlagen für eine Entscheidung fehlen noch; bei Dringlichkeit müssen sie beschleunigt beschafft werden.
08Risiken und Grenzen
Zusätzliche Kosten. Der Verwaltungsvertrag kann für eine weitere Versammlung ein Sonderhonorar vorsehen. Die Höhe des eigenen Anteils hängt vom Honorar und vom geltenden Verteilungsschlüssel ab. Die Kosten trägt grundsätzlich die Gemeinschaft; sie werden nicht automatisch nur den Antragstellern auferlegt.
Formfehler. Wer die Frist ohne besondere Dringlichkeit verkürzt oder Beschlussgegenstände unklar bezeichnet, riskiert eine Anfechtung und damit rechtliche Unsicherheit.
Keine Mehrheit. Die Versammlung kann anders entscheiden, als Sie es wollen. Die Unterstützung von mehr als einem Viertel für die Einberufung ist keine Mehrheit für Ihren Sachantrag.
Streit in der Gemeinschaft. Eine gegen Widerstand verlangte Versammlung kann das Verhältnis belasten. Bei einem Schaden kann der Handlungsbedarf trotzdem überwiegen; bei Geschmacksfragen sollte die Dringlichkeit besonders kritisch geprüft werden.
FAQHäufige Fragen
Wann muss eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden?
Wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer es für bestimmte Fälle vorsieht oder wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Der Verwalter kann sie auch von sich aus einberufen.
Wie lang ist die Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung?
Die Frist soll außer bei besonderer Dringlichkeit mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Entscheidend ist der Zugang der Einladung, nicht nur der Versand. Abweichende Vereinbarungen der Gemeinschaft sind zu prüfen.
Muss die Einladung schriftlich mit Unterschrift kommen?
Nein. Seit der Reform 2020 genügt die Textform, zum Beispiel eine E-Mail oder ein Brief ohne Unterschrift. Der Zugang an alle einzuladenden Eigentümer muss sichergestellt sein.
Was passiert, wenn der Verwalter sich weigert einzuladen?
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Fehlen diese Ersatzmöglichkeiten, kann gerichtliche Hilfe erforderlich werden. Lassen Sie sich dazu von einem Rechtsanwalt beraten.
Wie viele Eigentümer müssen kommen, damit die Versammlung beschlussfähig ist?
Seit der Reform 2020 gibt es keine gesetzliche Mindestteilnehmerzahl mehr. Auch eine Versammlung mit wenigen Teilnehmern kann wirksam beschließen. Abweichende Vereinbarungen sind zu prüfen; ohne abgegebene Stimmen kommt kein Mehrheitsbeschluss zustande.
Wer zahlt eine außerordentliche Eigentümerversammlung?
Grundsätzlich die Gemeinschaft. Ob ein zusätzliches Verwalterhonorar anfällt, hängt vom Vertrag ab. Die Kostenverteilung richtet sich nach dem geltenden Verteilungsschlüssel, grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts wirksam Abweichendes gilt.
Kann über Punkte abgestimmt werden, die nicht auf der Tagesordnung stehen?
§ 23 Abs. 2 WEG verlangt, dass der Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Ein Beschluss über einen nicht angekündigten Gegenstand kann anfechtbar sein. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wenden Sie sich bei einer beabsichtigten Anfechtung frühzeitig an einen Rechtsanwalt.
Weiterlesen
Quellen
- § 24 WEG (Einberufung, Frist, Vorsitz, Niederschrift), § 23 WEG (Bezeichnung der Gegenstände, Umlaufbeschluss), § 25 WEG, § 18 WEG, § 27 WEG, § 45 WEG
- § 32a EStG (gesetzlicher Einkommensteuertarif; die vereinfachte Beispielrechnung verwendet stattdessen eine angenommene Steuerwirkung von 30 %)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung anhand der im Text genannten Annahmen.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind Beispielannahmen und keine Prognose. Wenden Sie sich bei individuellen rechtlichen Fragen an einen Rechtsanwalt und bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater.
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
