Grundsteuerwert: die Grundlage der Grundsteuer
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Bescheid: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert in einem eigenen Bescheid fest (§ 219 BewG). Einspruch ist innerhalb eines Monats möglich (§ 355 AO).
- Turnus: Die Werte werden alle sieben Jahre neu festgestellt (§ 221 Abs. 1 BewG).
- Bundesmodell: Für Wohngrundstücke ermittelt das Finanzamt den Wert in einem typisierten Ertragswertverfahren aus Bodenrichtwert, gesetzlich festgelegter Nettokaltmiete, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins (§§ 250, 252 BewG).
- Länder mit eigenen Modellen: Einige Länder rechnen nach Fläche oder Bodenwert und kennen den Grundsteuerwert nicht oder nur teilweise. Welches Modell gilt, zeigt der Ratgeber Grundsteuer.
02Vom Grundsteuerwert zur Grundsteuer (Bundesmodell)
| Schritt | Rechnung | Beispiel |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | Bescheid des Finanzamts | 125.000 € |
| Messbetrag | Grundsteuerwert × 0,31 ‰ (§ 15 GrStG) | 38,75 € |
| Grundsteuer | Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde | 38,75 € × 550 % = 213,13 € im Jahr |
Hebesatz und Grundsteuerwert sind ausgedachte Annahmen. Die Steuermesszahl von 0,31 Promille gilt im Bundesmodell für Wohngrundstücke.
03Grundsteuerwert und Verkehrswert
| Punkt | Grundsteuerwert | Verkehrswert |
|---|---|---|
| Zweck | Bemessung der Grundsteuer | Marktpreis |
| Ermittlung | typisiert, gesetzliche Mieten | Gutachten oder Marktvergleich |
| Ausstattung, Zustand | weitgehend unberücksichtigt | voll berücksichtigt |
| Verwendung | nur Grundsteuer | Kauf, Finanzierung, Erbschaft |
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Umlage: Die Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ein höherer Grundsteuerwert trifft dann den Mieter über die Nebenkosten.
- Beim Kauf: Lassen Sie sich Grundsteuerwert- und Grundsteuerbescheid geben. Sie zeigen die laufende Belastung und ob Einspruch eingelegt wurde.
- Kein Wertmaßstab: Ein niedriger Grundsteuerwert sagt nichts über den Marktwert. Für Kaufentscheidungen zählen Miete, Lage und Zustand.
FAQHäufige Fragen
Was ist der Unterschied zum Einheitswert?
Der Einheitswert beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hielt das für verfassungswidrig. Seit 2025 gilt die Grundsteuer auf Basis der neuen Werte.
Kann ich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert vorgehen?
Ja, mit Einspruch binnen eines Monats. Nach Ablauf bleibt in bestimmten Fällen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Quellen
- § 219 BewG, § 221 BewG, § 252 BewG, abgerufen am 14.10.2026
- § 15 GrStG, § 355 AO, abgerufen am 14.10.2026
- Rechner: Grundsteuer-Rechner
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Steuerberatung.
