Nutzungsvertrag: was hinter der Bezeichnung steckt
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Inhalt vor Überschrift: Ein Vertrag wird nach dem beurteilt, was er regelt, nicht nach seinem Titel. Ein „Nutzungsvertrag“ gegen Geld über eine Wohnung ist ein Mietvertrag.
- Mieterschutz bleibt: Bei Wohnraummiete gelten Kündigungsschutz und Mieterhöhungsregeln zwingend (§ 549 BGB ff.). Ein anderer Name ändert daran nichts.
- Genossenschaften: Wohnungsgenossenschaften schließen mit ihren Mitgliedern Nutzungs- oder Dauernutzungsverträge. Auch darauf ist Mietrecht anzuwenden.
- Leihe: Bei unentgeltlicher Überlassung kann der Verleiher die Sache zurückfordern, wenn keine Dauer bestimmt ist und der Zweck es zulässt (§ 604 BGB).
02Welcher Vertrag liegt vor?
| Merkmal | Mietvertrag | Pachtvertrag | Leihe |
|---|---|---|---|
| Entgelt | ja | ja | nein |
| Recht auf Erträge (Fruchtziehung) | nein | ja | nein |
| Typisches Beispiel | Wohnung, Stellplatz | Pflegeheim an Betreiber, Gaststätte | Wohnung für Angehörige ohne Miete |
| Grundlage | § 535 BGB | § 581 BGB | § 598 BGB |
03Beispiel: Wohnung für die Tochter
Annahmen (ausgedacht): Herr Schulte besitzt eine Wohnung, ortsübliche Miete 800 € kalt. Seine Tochter studiert und soll dort wohnen.
| Variante | Rechtlich | Steuerlich |
|---|---|---|
| Ohne Miete | Leihe | keine Einkünfte, keine Werbungskosten |
| 350 € Miete (rund 44 %) | Mietvertrag | Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG) |
| 400 € Miete (50 %) | Mietvertrag | Werbungskosten voll abziehbar |
Ab 50 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als vollentgeltlich, darunter wird aufgeteilt. Ob die Tochter als Kind mit Kindergeldanspruch die Wohnung auch zu Herrn Schultes „eigenen Wohnzwecken“ nutzt, ist für die Spekulationsfrist relevant, siehe Eigennutzung.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Kein Ausweg aus dem Mietrecht: Wer einen Wohnraummietvertrag „Nutzungsvertrag“ nennt, hat keinen Vorteil, riskiert aber unklare Regelungen.
- Stellplätze und Flächen: Für separat vermietete Stellplätze gelten die allgemeinen Mietregeln, nicht der Wohnraumschutz, wenn sie nicht zusammen mit der Wohnung vermietet sind.
- Angehörige: Vereinbarungen mit Angehörigen erkennt das Finanzamt nur an, wenn sie wie unter Fremden geschlossen und durchgeführt werden. Siehe Vermietungsabsicht.
FAQHäufige Fragen
Brauche ich für einen Stellplatz einen eigenen Vertrag?
Nicht zwingend. Er kann im Wohnungsmietvertrag stehen oder separat vereinbart werden. Ein separater Vertrag kann getrennt gekündigt werden, wenn das nicht ausgeschlossen ist.
Muss ein Nutzungsvertrag schriftlich sein?
Nein, auch mündliche Verträge sind wirksam. Mietverträge über mehr als ein Jahr ohne Schriftform gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB).
Quellen
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
