Exposé: die Objektbeschreibung vor dem Kauf
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Energieangaben: In Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind Angaben aus dem Energieausweis Pflicht, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GEG).
- Nicht Vertragsinhalt: Beschreibungen im Exposé, die nicht im Kaufvertrag stehen, begründen in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit (BGH, V ZR 78/14). Was wichtig ist, gehört in die Urkunde.
- Haftung bleibt möglich: Bewusst falsche Angaben können Ansprüche wegen arglistiger Täuschung auslösen.
02Was in einem Exposé steht
| Angabe | Worauf Sie achten |
|---|---|
| Wohnfläche | nach Wohnflächenverordnung berechnet? Grundriss vorhanden? |
| Kaufpreis und Provision | Höhe und Teilung der Maklerprovision |
| Ist-Miete | belegt durch Mietvertrag und Kontoauszüge |
| Hausgeld | aufgeteilt in umlagefähig und nicht umlagefähig |
| Baujahr, Zustand | letzte Sanierungen mit Jahr |
| Energieangaben | vollständig nach § 87 GEG |
03Beispiel: Kennzahlen gegenrechnen
Annahmen (ausgedacht): Ein Exposé nennt für eine vermietete Wohnung 210.000 € Kaufpreis, 62 m², 720 € Nettokaltmiete und „Rendite 4,1 %“.
- Bruttomietrendite: 720 € × 12 = 8.640 € Jahresmiete. 8.640 € / 210.000 € = 4,1 %. Die Angabe ist eine Bruttomietrendite ohne Nebenkosten.
- Kaufpreisfaktor: 210.000 € / 8.640 € = 24,3 Jahresmieten.
- Mit Kaufnebenkosten: Bei angenommen 10 % Nebenkosten sinkt die Bruttorendite auf 8.640 € / 231.000 € = 3,7 %. Nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklagen sind dabei noch nicht abgezogen.
Die Zahlen im Exposé sind ein Startpunkt, keine geprüfte Kalkulation.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Unterlagen anfordern: Mietvertrag, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Energieausweis.
- Zusagen in den Vertrag: Wenn eine Eigenschaft für Sie zählt, etwa eine bestimmte Wohnfläche oder eine laufende Miete, lassen Sie sie im Kaufvertragsentwurf festhalten.
- Bilder prüfen: Fotos können älter sein oder aus einer Musterwohnung stammen. Eine Besichtigung ersetzt das Exposé nicht.
FAQHäufige Fragen
Darf ein Exposé ohne Energieausweis veröffentlicht werden?
Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen die Pflichtangaben enthalten sein (§ 87 GEG). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen.
Was mache ich, wenn das Exposé falsch war?
Halten Sie die Abweichung fest und lassen Sie rechtlich prüfen, ob Ansprüche bestehen. Ohne Regelung im Kaufvertrag und bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss sind Ansprüche begrenzt.
Quellen
- § 87 GEG, abgerufen am 14.10.2026
- BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14 (bundesgerichtshof.de), Stand 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
