Kubatur: das Volumen eines Gebäudes
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Begriffe: „Umbauter Raum“ stammt aus einer älteren Fassung der DIN 277. Die aktuelle Norm spricht vom Brutto-Rauminhalt. „Kubatur“ ist vor allem in Süddeutschland und Österreich gebräuchlich.
- Außenmaße: Der BRI umfasst das Volumen des Baukörpers einschließlich Außenwänden, Decken und Dach.
- Baurecht: In Gewerbe- und Industriegebieten kann der Bebauungsplan eine Baumassenzahl festsetzen, also Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstück (§ 21 BauNVO).
- Keine Wohnfläche: Für Miete und Kaufpreis einer Wohnung zählt die Wohnfläche, nicht die Kubatur.
02Kennzahlen im Vergleich
| Kennzahl | Einheit | Wofür |
|---|---|---|
| Brutto-Rauminhalt (Kubatur) | m³ | Baukostenschätzung, Baumassenzahl |
| Brutto-Grundfläche | m² | Baukosten, Sachwertverfahren |
| Geschossfläche | m² | Baurecht, GFZ |
| Wohnfläche | m² | Miete, Kaufpreis, Betriebskosten |
03Beispiel: Rauminhalt eines Mehrfamilienhauses
Annahmen (ausgedacht): Ein Mehrfamilienhaus hat außen 16 m × 12 m Grundfläche. Vom Kellerboden bis zur Oberkante des Flachdachs misst es 13 m.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundfläche außen | 16 m × 12 m | 192 m² |
| Brutto-Rauminhalt | 192 m² × 13 m | 2.496 m³ |
| Baukosten bei angenommen 600 € je m³ | 2.496 m³ × 600 € | 1.497.600 € |
Der Kostensatz je Kubikmeter ist eine ausgedachte Annahme. Reale Werte hängen von Bauart, Region und Baujahr ab und stammen aus Baukostendatenbanken oder vom Architekten.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Alte Unterlagen: In Bauakten älterer Häuser kann der umbaute Raum statt der Wohnfläche stehen. Rechnen Sie nicht von Kubikmetern auf Wohnfläche hoch, sondern lassen Sie die Wohnfläche nach WoFlV ermitteln.
- Bewertung: Im Sachwertverfahren arbeiten Gutachter heute mit der Brutto-Grundfläche, nicht mit der Kubatur.
- Ausbau: Wer ein Dach ausbauen will, braucht die Kubatur für Kostenschätzungen; ob der Ausbau zulässig ist, entscheidet das Baurecht.
FAQHäufige Fragen
Wie rechne ich die Kubatur in Wohnfläche um?
Eine feste Umrechnung gibt es nicht. Wandstärken, Treppenhaus, Keller und Dach verändern das Verhältnis stark. Die Wohnfläche wird gesondert nach WoFlV berechnet.
Zählen Balkone zur Kubatur?
Nach DIN 277 werden nicht allseitig umschlossene Bereiche gesondert erfasst. Ob ein Balkon einbezogen ist, steht in der jeweiligen Berechnung.
Quellen
- DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, Stand 14.10.2026
- § 21 BauNVO, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Bau- oder Rechtsberatung.
