Geschossflächenzahl (GFZ): wie viel Fläche gebaut werden darf
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Festsetzung: Die GFZ steht im Bebauungsplan als Teil des Maßes der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO).
- Außenmaße: Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt (§ 20 Abs. 3 BauNVO), Wände eingeschlossen.
- Orientierungswerte: § 17 BauNVO nennt für allgemeine Wohngebiete eine GFZ von 1,2, für urbane Gebiete 3,0. Der Bebauungsplan kann davon abweichen.
- Partner der GRZ: Die Grundflächenzahl begrenzt die überbaute Fläche, die GFZ die gesamte Geschossfläche.
02GFZ, GRZ und Wohnfläche
| Kennzahl | Was sie misst | Grundlage |
|---|---|---|
| GRZ | überbaute Grundfläche je m² Grundstück | § 19 BauNVO |
| GFZ | Geschossfläche aller Vollgeschosse je m² Grundstück | § 20 BauNVO |
| Wohnfläche | nutzbare Fläche in der Wohnung, Innenmaße | WoFlV |
| Brutto-Rauminhalt | umbauter Raum in m³ | DIN 277, siehe Kubatur |
03Beispiel: Grundstück mit Reserve
Annahmen (ausgedacht): Ein Mehrfamilienhaus steht auf 800 m² Grundstück im allgemeinen Wohngebiet. Der Bebauungsplan setzt eine GFZ von 1,2 fest. Das Haus hat drei Vollgeschosse mit je 240 m² Geschossfläche.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Zulässige Geschossfläche | 800 m² × 1,2 | 960 m² |
| Bestehende Geschossfläche | 3 × 240 m² | 720 m² |
| Reserve | 960 m² – 720 m² | 240 m² |
Rechnerisch wäre ein weiteres Vollgeschoss mit 240 m² möglich. Ob eine Aufstockung genehmigt wird, hängt zusätzlich von der Zahl der zulässigen Vollgeschosse, der Statik, dem Abstandsflächenrecht des Landes und der Zustimmung aller Eigentümer ab, wenn das Haus nach WEG aufgeteilt ist.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Bodenwert: Gutachterausschüsse beziehen Bodenrichtwerte teils auf eine bestimmte GFZ. Eine höhere zulässige Ausnutzung kann den Bodenwert erhöhen.
- Keine Wohnfläche: Aus der GFZ lässt sich die Wohnfläche nicht direkt ablesen. Für Miete und Kaufpreis zählt die Wohnfläche.
- Eigentumswohnung: Eine ungenutzte Reserve gehört allen Eigentümern gemeinsam. Ein Ausbau braucht einen Beschluss nach § 20 WEG und gegebenenfalls eine Änderung der Teilungserklärung.
FAQHäufige Fragen
Zählen Dachgeschoss und Keller mit?
Nur, wenn sie Vollgeschosse sind. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Bauordnung des jeweiligen Landes. Der Bebauungsplan kann festsetzen, dass Flächen in anderen Geschossen mitgerechnet werden (§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO).
Wo finde ich die GFZ meines Grundstücks?
Im Bebauungsplan bei der Gemeinde. Gibt es keinen Plan, richtet sich das zulässige Maß nach der Umgebung (§ 34 BauGB).
Quellen
- § 16 BauNVO, § 17 BauNVO, § 20 BauNVO, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
