Mietbelastungsquote: Wie viel Einkommen für die Miete?

Ein Paar bewirbt sich auf Ihre Wohnung. Beide arbeiten, zusammen kommen sie auf 3.000 € netto. Die Warmmiete liegt bei gut 1.000 €. Passt das? Und wie viel Spielraum hat diese Miete in drei Jahren noch?

Für solche Fragen bietet die amtliche Mietbelastungsquote eine Orientierung. Sie zeigt, welchen Anteil ihres Einkommens Mieterhaushalte für die Bruttokaltmiete ausgeben. Für Vermieter kann sie helfen, finanzielle Belastungen einzuschätzen. Ob ein einzelner Haushalt eine Miete dauerhaft tragen kann, zeigt sie allein nicht.

01Was die Mietbelastungsquote misst

Das Statistische Bundesamt setzt die Bruttokaltmiete eines Haushalts ins Verhältnis zu seinem Nettoeinkommen. Bruttokalt heißt Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten wie Wasser, Müll, Grundsteuer und Hausreinigung. Heizung und Warmwasser zählen nicht dazu. Für eine Prozentangabe wird das Verhältnis mit 100 multipliziert.

Die Zahlen stammen aus dem Zusatzprogramm Wohnen des Mikrozensus. Es wird alle vier Jahre erhoben; die hier verwendeten Endergebnisse beziehen sich auf 2022. Mit Werten vor 2020 lassen sie sich wegen einer Umstellung der Erhebung nicht direkt vergleichen.

02Mietbelastung nach Einkommen

Der Durchschnitt von 27,9 % verdeckt große Unterschiede. In den dargestellten Einkommensgruppen ist der Mietanteil bei niedrigerem Einkommen höher.

Quelle ist das Statistische Bundesamt, Mikrozensus 2022 (Endergebnisse, Hauptmieterhaushalte). Haushalte mit niedrigem Einkommen zahlten mit 6,90 € netto kalt pro Quadratmeter weniger als Haushalte ab 4.000 € netto mit 8,50 €. Der Unterschied bei der Belastungsquote fällt deutlich größer aus. Einkommen, Wohnfläche und Haushaltszusammensetzung sind dabei gemeinsam zu betrachten; die Tabelle allein erklärt ihre jeweiligen Beiträge nicht.

Einpersonenhaushalte zahlten im Schnitt 32,7 % ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete, Haushalte mit zwei Personen 22,8 %. Bei Haushalten, die von Rente oder Pension lebten, waren es 30,7 %, bei Erwerbstätigen 23,0 %.

03Durchschnittliche Miete pro Quadratmeter

Wie hoch ist die Miete im Durchschnitt? Die verwendete Erhebung und ihre Abgrenzung sind entscheidend. Der Mikrozensus befragt Haushalte und nennt für 2022 7,40 € netto kalt pro m². Die Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus erfasst dagegen Gebäude und Wohnungen. Ergebnisse verschiedener Erhebungen dürfen deshalb nicht ohne Berücksichtigung ihrer jeweiligen Grundlagen gleichgesetzt werden.

Die hier dargestellten Mietwerte beziehen sich auf Bestandsmieten, nicht auf aktuelle Angebotsmieten. Sie umfassen auch ältere Mietverhältnisse. Im Mikrozensus 2022 lag die durchschnittliche Miete bei späteren Einzugsjahren höher.

Zwischen den Gruppen „Einzug vor 1999“ und „Einzug ab 2019“ lagen im Schnitt 2,30 € pro m². Auf eine gleich große Wohnung mit 65 m² übertragen ergibt das 149,50 € im Monat, also rund 150 €. Das ist ein rechnerischer Vergleich von Gruppenmittelwerten, keine Aussage über dieselbe Wohnung. Bei gleichem Kaufpreis führt eine niedrigere Jahresmiete zu einem höheren Kaufpreisfaktor. Ob dies eine konkrete Wohnung mit älterem Mietvertrag betrifft, muss anhand ihrer Daten geprüft werden. Wie sich die Mieten seitdem entwickelt haben, zeigt der Ratgeber Mietpreisentwicklung.

Stadt und Land

In Großstädten zahlten Mieter 8,10 € netto kalt pro m² und 29,0 % ihres Einkommens. Bei Einzug ab 2019 waren es dort 9,50 € und 30,9 %. In Kleinstädten und Landgemeinden lagen die Werte bei 6,40 € und 26,0 %. Unterschiede bei Einkommen, Wohnflächen und Haushaltsstruktur können dazu beitragen, dass sich Mietpreisunterschiede nicht im gleichen Verhältnis in den Belastungsquoten widerspiegeln. Die genannten Durchschnittswerte belegen für sich genommen keine einzelne Ursache.

04Wohnkostenüberbelastung: die 40-%-Grenze

Eine zweite Kennzahl wird jährlich erhoben. Die europäische Erhebung EU-SILC misst die Wohnkostenbelastung anhand des verfügbaren Haushaltseinkommens. Die berücksichtigten Wohnkosten umfassen unter anderem Heizung und bei Eigentümern Kreditzinsen, nicht die Kredittilgung. Als überbelastet zählen Personen in Haushalten, deren so abgegrenzte Wohnkosten mehr als 40 % des verfügbaren Einkommens ausmachen. Wohnkosten und Einkommen werden für diese Kennzahl um Wohnbeihilfen bereinigt. Sie ist deshalb nicht mit der Mietbelastungsquote gleichzusetzen.

Bei 800 € Wohnkosten und 2.000 € Einkommen liegt der Anteil genau bei 40 %. Die Überbelastungsgrenze ist damit noch nicht überschritten. Bei 1.000 € Wohnkosten beträgt der Anteil 50 %; die Personen in diesem Beispielhaushalt würden als überbelastet zählen.

Ein durchschnittlicher Wohnkostenanteil und der Anteil überbelasteter Personen beantworten unterschiedliche Fragen: Der erste beschreibt die Höhe der Belastung, der zweite die Verbreitung einer Belastung oberhalb der festgelegten Grenze. Ein Durchschnitt allein zeigt deshalb nicht, wie viele Menschen besonders stark betroffen sind. Ebenso lässt sich aus einer Veränderung der Quote allein kein ursächlicher Zusammenhang mit Energiepreisen ableiten; auch Einkommen und andere Wohnkosten spielen eine Rolle.

05Was Vermieter bei der Mieterauswahl daraus ableiten

Eine häufig genannte Faustregel lautet: Die Warmmiete sollte höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Das ist keine amtliche Tragfähigkeitsgrenze und keine Garantie für pünktliche Mietzahlungen. Die amtliche Mietbelastungsquote verwendet zudem die Bruttokaltmiete, nicht die Warmmiete. Für eine individuelle Einschätzung zählen auch das nach den Wohnkosten verbleibende Einkommen, Haushaltsgröße, weitere Verpflichtungen und Rücklagen.

06Rechenbeispiel: eine Mieterhöhung von beiden Seiten

Familie Neumann zahlt für 65 m² in einer Großstadt 11,00 € pro m² Nettokaltmiete, also 715 €, dazu 156 € kalte Betriebskosten. Ihr Haushalt hat 3.000 € netto im Monat. Ihr Vermieter, Herr Brandt, ist ledig; sein angenommenes zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung beträgt 60.000 €. Er hat die Wohnung für 234.000 € gekauft und den Kaufpreis vollständig zu einem angenommenen Zinssatz von 3,8 % mit 2 % anfänglicher Tilgung finanziert. Die Kaufnebenkosten zahlt er aus Eigenkapital. Diese Zinssätze sind reine Beispielannahmen, keine Marktangaben.

Nach drei Jahren wird eine Erhöhung der Nettokaltmiete um 15 % unterstellt. Eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt nur in entsprechend ausgewiesenen Gebieten. Für eine Erhöhung nach § 558 BGB müssen außerdem insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, Fristen, Form und Begründung beachtet werden. Die Rechnung setzt eine rechtlich zulässige und wirksam gewordene Erhöhung voraus. Die Namen sind ausgedacht; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Lassen Sie die rechtlichen Voraussetzungen einer konkreten Mieterhöhung von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Für die vereinfachte Steuerrechnung gelten folgende Annahmen: Das Gebäude wurde 1990 fertiggestellt, die Wohnung wird ganzjährig vermietet. Die Anschaffungsnebenkosten betragen 23.400 €, also 10 % des Kaufpreises, und gehören vollständig zu den steuerlichen Anschaffungskosten. Von insgesamt 257.400 € entfallen 80 % beziehungsweise 205.920 € auf das Gebäude. Bei 2 % linearer Abschreibung ergibt das 4.118,40 € im Jahr. Die nicht umlagefähigen Auszahlungen von jährlich 1.290 € bestehen vollständig aus laufenden Verwaltungskosten und sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen; Einzahlungen in eine Erhaltungsrücklage sind darin nicht enthalten. Umlagefähige Betriebskosten werden als durchlaufende Positionen behandelt.

Beide Mietvarianten werden für ein volles Jahr mit dem Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG berechnet, ohne Kirchensteuer. Solidaritätszuschlag fällt in diesem Beispiel nicht an. Die jährlichen Zinsen von 8.892 € und die Tilgung von 4.680 € bleiben für den Vergleich konstant. Die Rechnung isoliert damit die Wirkung der höheren Miete; sie bildet keinen Tilgungsplan für das dritte Jahr und keine künftige Steuerentwicklung ab.

Das Zahlungsdefizit ist nicht mit einem steuerlichen Verlust gleichzusetzen: Tilgung ist keine Werbungskostenposition, Abschreibung ist keine laufende Auszahlung. Unter den Beispielannahmen beträgt das steuerliche Ergebnis aus Vermietung vor der Erhöhung 8.580 € − 8.892 € − 1.290 € − 4.118,40 € = −5.720,40 €. Nach der Erhöhung sind es −4.433,40 €. Für die Tarifberechnung ergeben sich damit auf volle Euro abgerundete zu versteuernde Einkommen von 54.279 € und 55.566 €.

In Ihrer eigenen Rechnung müssen Sie nicht umlagefähige Auszahlungen nach ihrer steuerlichen Behandlung aufschlüsseln. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge können maßgeblich sein; das gesamte Hausgeld darf nicht pauschal abgezogen werden. Auch Gebäudeanteil und Abschreibung richten sich nach der konkreten Immobilie. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung und Ihre persönliche Steuerrechnung von einem Steuerberater beurteilen.

Für Familie Neumann steigt die Belastung von 29,0 % auf 32,6 %, also um rund 3,6 Prozentpunkte. Ob das tragbar ist, hängt vom übrigen Haushaltsbudget ab. Für Herrn Brandt sinkt der monatliche Zuschuss vor Steuern von 523,50 € auf 416,25 €. Die Verbesserung beträgt 107,25 € im Monat. Nach Einkommensteuer sinkt der rechnerische monatliche Zuschuss von 344,25 € auf 276,50 €: eine Verbesserung um 67,75 €, also rund 68 €. Sie fällt geringer aus, weil mit der höheren Miete auch die Steuerersparnis aus dem Vermietungsverlust sinkt.

Die Rechnung zeigt den Zielkonflikt beider Seiten: Eine höhere Miete verbessert unter den konstant gehaltenen Annahmen den Zahlungsüberschuss des Vermieters, belastet aber das Mieterbudget. Bei einem Haushalt mit 2.200 € netto läge die Bruttokaltmietbelastung nach der Erhöhung bei rund 44,5 %. Ein kleinerer finanzieller Puffer kann das Risiko von Zahlungsschwierigkeiten erhöhen; die Quote allein erlaubt keine Ausfallprognose. Die Regeln für Mieterhöhungen stehen im Ratgeber Mieterhöhung: Regeln für Vermieter.

07Für wen die Quote wichtig ist

08Risiken und Grenzen

Zahlungsausfall. Ein hoher Mietanteil kann den finanziellen Puffer verringern. Krankheit, Jobverlust oder eine hohe Nebenkostennachzahlung können dann zu Rückständen beitragen. Bleibt eine Monatszahlung aus, fehlt zunächst die entsprechende Einnahme, während laufende Kosten weiter anfallen. Ob daraus ein endgültiger Verlust entsteht, ist eine andere Frage.

Mieterhöhung ist rechtlich begrenzt. Bei Erhöhungen nach § 558 BGB setzen insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von grundsätzlich 20 %, in ausgewiesenen Gebieten 15 %, innerhalb von drei Jahren Grenzen. Weitere Voraussetzungen gelten unabhängig davon, was Mieter zahlen könnten; für andere Erhöhungsarten gelten andere Regeln. Lassen Sie rechtliche Einzelfragen von einem Rechtsanwalt klären.

Daten sind Durchschnitte von 2022. Mieten, Löhne und Energiepreise können sich seitdem verändert haben. Nach dem vierjährigen Erhebungsrhythmus ist 2026 das nächste Bezugsjahr; Erhebungsjahr und Veröffentlichungszeitpunkt sind jedoch zu unterscheiden. Für Ihre Stadt können aktuelle Mietspiegel und Wohnungsmarktberichte ergänzende Anhaltspunkte geben.

Hohe Belastung kann politische Debatten beeinflussen. Hohe Wohnkosten können Forderungen nach Mietpreisbegrenzungen, abgesenkten Kappungsgrenzen oder Mietrechtsreformen verstärken. Daraus lässt sich keine konkrete Rechtsänderung vorhersagen. Planen Sie Mieterhöhungen deshalb nicht als gesicherte Einnahmen ein.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.