Grundflächenzahl (GRZ): wie viel Grundstück bebaut werden darf
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Festsetzung: Die GRZ steht im Bebauungsplan. Ohne Plan richtet sich das zulässige Maß nach der Umgebung (§ 34 BauGB).
- Orientierungswert: Für allgemeine Wohngebiete nennt § 17 BauNVO eine GRZ von 0,4, für Mischgebiete 0,6, für urbane Gebiete 0,8.
- GRZ II: Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen und unterirdische Bauteile werden mitgerechnet. Sie dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
- Partner der GFZ: Die Geschossflächenzahl begrenzt zusätzlich die Fläche aller Vollgeschosse.
02GRZ I und GRZ II
| Begriff | Was zählt | Grenze bei GRZ 0,4 |
|---|---|---|
| GRZ I | Hauptgebäude | 0,4 |
| GRZ II | Hauptgebäude plus Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen, Tiefgarage | 0,4 + 50 % = 0,6 |
03Beispiel: Mehrfamilienhaus mit Stellplätzen
Annahmen (ausgedacht): Ein Grundstück hat 1.000 m², der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 fest. Das Haus überdeckt 380 m², Stellplätze und Zufahrt 170 m².
| Rechnung | Ergebnis |
|---|---|
| Zulässige Grundfläche Hauptgebäude: 1.000 m² × 0,4 | 400 m² |
| Vorhanden Hauptgebäude | 380 m² (zulässig) |
| Zulässig mit Nebenanlagen: 400 m² × 1,5 | 600 m² |
| Vorhanden gesamt: 380 m² + 170 m² | 550 m² (zulässig) |
Rechnerisch bleiben 20 m² für das Hauptgebäude und 50 m² für Nebenanlagen. Ein Anbau von 60 m² wäre damit nicht ohne Abweichung möglich.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Nachverdichtung: Die GRZ zeigt, ob auf einem Grundstück noch Platz für Anbau oder zusätzliche Stellplätze bleibt. Eine ausgeschöpfte GRZ begrenzt spätere Erweiterungen.
- Bodenwert: Wie stark ein Grundstück ausgenutzt werden darf, beeinflusst den Bodenwert.
- Eigentumswohnung: Bauliche Erweiterungen auf dem gemeinsamen Grundstück brauchen einen Beschluss der Eigentümer.
FAQHäufige Fragen
Zählen Terrassen zur GRZ?
Mit dem Gebäude verbundene Terrassen werden in der Regel der Grundfläche zugerechnet. Die genaue Einordnung kann je nach Bauordnung und Bebauungsplan unterschiedlich sein.
Was passiert, wenn die GRZ überschritten ist?
Für genehmigte Bestandsgebäude gilt Bestandsschutz. Neue Bauteile über der Grenze brauchen eine Befreiung oder Abweichung von der Baubehörde.
Quellen
- § 17 BauNVO, § 19 BauNVO, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
