Notar: unparteiischer Begleiter des Immobilienkaufs
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Unparteiisch: Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 Abs. 1 BNotO).
- Belehrung: Er erforscht den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt und belehrt über die rechtliche Tragweite (§ 17 Abs. 1 BeurkG).
- Feste Gebühren: Die Kosten ergeben sich aus dem GNotKG. Abweichende Gebührenvereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG), siehe Notarkosten.
- Zwei Formen: Nur-Notare üben das Amt hauptberuflich aus, Anwaltsnotare zusätzlich zum Anwaltsberuf (§ 3 BNotO). Welche Form gilt, hängt vom Bundesland ab.
02Aufgaben beim Wohnungskauf
| Schritt | Was der Notar tut |
|---|---|
| Vorbereitung | entwirft den Kaufvertrag, sieht das Grundbuch ein |
| Frist | versendet den Entwurf an Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG) |
| Beurkundung | liest den Vertrag vor, belehrt, lässt unterschreiben, siehe notarielle Beurkundung |
| Sicherung | beantragt die Auflassungsvormerkung |
| Genehmigungen | holt Löschungsunterlagen, Verwalterzustimmung, Vorkaufsrechtsverzicht ein |
| Fälligkeit | versendet die Fälligkeitsmitteilung |
| Abschluss | beantragt die Eigentumsumschreibung nach Zahlungsnachweis |
03Was der Notar nicht prüft
- Kein Wertgutachten: Ob der Kaufpreis angemessen ist, prüft der Notar nicht.
- Kein Baugutachten: Zustand, Mängel, Feuchtigkeit oder Rücklagen der Gemeinschaft sind nicht Teil seiner Aufgabe.
- Keine Wirtschaftlichkeit: Ob Miete, Finanzierung und Steuerwirkung zusammenpassen, beurteilt er nicht.
Annahmen (ausgedacht): Herr Demir kauft eine vermietete Wohnung für 240.000 €. Der Notar belehrt ihn ausführlich zum Vertrag. Dass die Eigentümerversammlung eine teure Dachsanierung angekündigt hat, steht nicht im Grundbuch. Diese Information findet Herr Demir nur in den Protokollen der Gemeinschaft, die er selbst anfordern muss.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Fragen vorher klären: Nutzen Sie die Zeit zwischen Entwurf und Termin, um Fragen an den Notar zu schicken.
- Wahl des Notars: Käufer und Verkäufer können den Notar frei vereinbaren. Wer die Kosten trägt, steht im Kaufvertrag.
- Unterlagen selbst prüfen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Mietvertrag gehören in Ihre eigene Prüfung, siehe Ratgeber Kaufvertrag Eigentumswohnung prüfen.
FAQHäufige Fragen
Haftet der Notar für Fehler?
Ja, für schuldhafte Amtspflichtverletzungen haftet er nach § 19 BNotO. Für Umstände, die nicht zu seinen Pflichten gehören, etwa den Zustand der Wohnung, haftet er nicht.
Steht der Notar auf der Seite des Bauträgers, wenn dieser ihn vorschlägt?
Nein. Er bleibt unparteiisch, auch wenn ein Bauträger ihn regelmäßig beauftragt. Ein Verbraucher kann dennoch einen eigenen Notar vorschlagen.
Quellen
- § 1 BNotO, § 14 BNotO, § 19 BNotO, abgerufen am 14.10.2026
- § 17 BeurkG, § 311b BGB, § 125 GNotKG, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
