Eigentumsumschreibung: wann Sie wirklich Eigentümer sind
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Zwei Elemente: Eigentum an Grundstücken geht über durch Einigung (Auflassung, § 925 BGB) und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB).
- Steuer zuerst: Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG), also die Grunderwerbsteuer bezahlt oder gesichert ist.
- Schutz bis dahin: Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer zwischen Notartermin und Umschreibung.
- Besitz vorher: Wann Miete, Lasten und Gefahr übergehen, regelt der Kaufvertrag, zum Beispiel mit der Kaufpreiszahlung.
02Ablauf vom Notartermin bis zur Eintragung
| Schritt | Wer | Grundbuch |
|---|---|---|
| Beurkundung mit Auflassung | Notar, Käufer, Verkäufer | – |
| Vormerkung eintragen | Notar beantragt | Abt. II |
| Genehmigungen, Vorkaufsrechte, Löschungsunterlagen | Notar | – |
| Fälligkeitsmitteilung, Zahlung | Käufer | – |
| Grunderwerbsteuer zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung | Käufer, Finanzamt | – |
| Umschreibungsantrag | Notar nach Zahlungsbestätigung | Abt. I |
| Löschung Vormerkung und alter Grundschulden | Grundbuchamt | Abt. II, III |
| Eintragungsbekanntmachung | Grundbuchamt | – |
03Beispiel: Zeitachse eines Wohnungskaufs
Annahmen (ausgedacht): Herr Okafor beurkundet am 10. März. Die Fälligkeitsmitteilung kommt am 28. April, er zahlt am 5. Mai. Der Kaufvertrag regelt den Besitzübergang mit Zahlung.
- Ab 5. Mai: Herr Okafor erhält die Miete und trägt Hausgeld und Lasten. Für die AfA zählt dieser Tag, siehe Besitzübergang.
- Mitte Mai: Die Grunderwerbsteuer ist bezahlt, das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Danach: Der Notar beantragt die Umschreibung. Wann sie erfolgt, hängt vom Grundbuchamt ab.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Grunderwerbsteuer zügig zahlen: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung bleibt die Umschreibung liegen.
- Bis zur Umschreibung: Gegenüber der Eigentümergemeinschaft und dem Mieter regelt der Kaufvertrag, wer ab wann Rechte und Pflichten hat. Der Verwalter braucht dafür eine Mitteilung.
- Finanzierung: Die Grundschuld der Bank wird in der Regel schon vor der Umschreibung eingetragen, mit Vollmacht des Verkäufers im Kaufvertrag.
FAQHäufige Fragen
Was kostet die Eigentumsumschreibung?
Das Grundbuchamt berechnet eine Gebühr nach dem GNotKG, abhängig vom Kaufpreis. Die Gebühr ist Teil der Grundbuchkosten, siehe Notarkosten und den Kaufnebenkosten-Rechner.
Kann ich vor der Umschreibung weiterverkaufen?
Rechtlich ist das möglich, aber umständlich, weil der Käufer noch nicht eingetragen ist. Lassen Sie solche Fälle beim Notar gestalten.
Quellen
- § 873 BGB, § 925 BGB, § 22 GrEStG, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechtsberatung.
