Speckgürtel: Kapitalanlage im Umland oder in der Stadt?
Im Speckgürtel bekommen Sie mehr Wohnung fürs Geld, und die Mieten liegen teils sogar über denen der Großstadt. Wir zeigen mit amtlichen Zahlen, wo das stimmt und wo das Umland zur Falle wird.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie wohnen in der Stadt und sehen, was dort eine Zweizimmerwohnung kostet. 25 Kilometer weiter, mit S-Bahn-Anschluss, bekommen Sie für dasselbe Geld drei Zimmer und einen Balkon. Die Frage liegt nahe: Ist das Umland die bessere Kapitalanlage?
Manchmal ja. Im Berliner Umland liegen die Bestandsmieten in einigen Gemeinden sogar über dem Berliner Durchschnitt. Ein paar Dutzend Kilometer weiter fallen sie dagegen auf die Hälfte. Der Speckgürtel ist kein einheitlicher Ort, sondern ein schmaler Ring, und die Grenze verläuft oft entlang einer Bahnlinie.
Hier sehen Sie, was der Begriff bedeutet, was die amtlichen Mieten für Berlin, Hamburg und München zeigen und wie eine Wohnung im Umland gegen eine in der Stadt abschneidet, wenn Sie dieselbe Summe einsetzen.
01Was ist der Speckgürtel?
Speckgürtel ist ein umgangssprachlicher Begriff für das Umland einer Großstadt. Gemeint sind die Orte, in die viele Familien und Gutverdiener ziehen, weil Wohnen dort günstiger und grüner ist, die Arbeit aber in der Stadt bleibt. Der „Speck“ steht für die Kaufkraft und die Steuereinnahmen, die diese Orte gewinnen.
Eine amtliche Grenze gibt es nicht. In Brandenburg spricht die Statistik vom „Berliner Umland“ und vom „weiteren Metropolenraum“. Im Alltag zählt, was ein Pendler noch in rund einer Stunde schafft. Für Kapitalanleger ist das die wichtigste Linie, denn dort endet meist die Nachfrage von Mietern, die in der Stadt arbeiten.
| Begriff | Was gemeint ist | Typisch für Anleger |
|---|---|---|
| Großstadt | Kernstadt mit Arbeitsplätzen und Hochschulen | hohe Kaufpreise, kleine Wohnungen, viel Nachfrage |
| Speckgürtel / Umland | angrenzende Gemeinden mit direkter Bahn- oder Autobahnanbindung | mehr Fläche fürs Geld, Mieter oft Familien und Pendler |
| Weiterer Metropolenraum | Orte ohne schnelle Verbindung in die Stadt | niedrige Preise, aber dünnere Nachfrage |
02Was die amtlichen Mieten zeigen
Der Zensus 2022 hat für jede Gemeinde die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen ermittelt. Das sind Bestandsmieten vom Mai 2022, keine Angebotsmieten von heute. Für einen Vergleich zwischen Stadt und Umland sind sie gerade deshalb gut, weil alle Orte nach derselben Methode erhoben wurden.
Berlin und Brandenburg
Hier zeigt sich das Muster am deutlichsten. Gemeinden direkt an der Stadtgrenze liegen über dem Berliner Durchschnitt. Wer weiter hinausgeht, findet Mieten, die kaum noch eine Finanzierung tragen.
| Ort | Lage | Nettokaltmiete je m² |
|---|---|---|
| Schönefeld | Umland, Flughafen BER | 9,28 € |
| Kleinmachnow | Umland, Südwesten | 8,43 € |
| Falkensee | Umland, Westen | 8,40 € |
| Potsdam | Landeshauptstadt | 7,85 € |
| Berlin | Kernstadt | 7,67 € |
| Oranienburg | Umland, Norden | 6,63 € |
| Prenzlau | Uckermark | 5,45 € |
| Schwedt/Oder | Uckermark | 5,11 € |
| Wittenberge | Prignitz | 5,07 € |
Auffällig ist auch der Neubau. Wohnungen ab Baujahr 2010 kosteten im Berliner Umland im Schnitt 10,84 € pro Quadratmeter, im weiteren Metropolenraum 7,94 €. Derselbe Neubau bringt also je nach Ring fast 3 € Unterschied in der Miete.
Hamburg und Schleswig-Holstein
Hamburg kam auf 9,16 € pro Quadratmeter bei einem Leerstand von nur 1,9 %. Der Kreis Stormarn im Nordosten der Stadt lag mit 8,65 € an der Spitze von Schleswig-Holstein. Im Kreis Dithmarschen an der Westküste waren es 6,12 €. Das Land insgesamt hatte 7,41 € und einen Leerstand von 2,73 %.
München und Oberbayern
Im Süden ist das Gefälle umgekehrt. Laut den bei der Vorstellung der bayerischen Zensus-Ergebnisse genannten Zahlen lag München bei 12,89 €, die teuerste Gemeinde Bayerns war aber Neubiberg im Landkreis München mit 13,84 €. Oberbayern insgesamt kam auf 10,95 €, Oberfranken auf 5,99 €.
03Beispielrechnung: gleiche Summe, Stadt gegen Umland
„Das muss schon in meiner Nähe sein.“
Diesen Satz hören wir oft, wenn wir über Standorte sprechen. Für viele Großstädter heißt „in der Nähe“ das Umland: mit der Bahn erreichbar, aber deutlich günstiger als die eigene Straße.
Nehmen wir Jana Wolff. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Sie versteuert allein 70.000 Euro im Jahr, hat 30.000 Euro für die Kaufnebenkosten und finanziert 300.000 Euro. Sie vergleicht zwei Wohnungen im selben Bundesland.
Die Stadtwohnung hat 60 Quadratmeter zu 5.000 € je m² und bringt 14 € kalt. Die Umlandwohnung hat 80 Quadratmeter zu 3.750 € je m² und bringt 11,50 € kalt. In der Stadt ist der Bodenanteil höher, deshalb setzt sie dort 65 % Gebäudeanteil an, im Umland 80 %.
| Großstadt | Speckgürtel | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Wohnfläche | 60 m² | 80 m² |
| Jahreskaltmiete | 10.080 € | 11.040 € |
| Bruttomietrendite | 3,36 % | 3,68 % |
| nicht umlegbare Kosten, Instandhaltung | −1.500 € | −1.800 € |
| Zinsen | −11.400 € | −11.400 € |
| Tilgung | −4.500 € | −4.500 € |
| Ergebnis vor Steuern pro Jahr | −7.320 € | −6.660 € |
| AfA 2 % auf Gebäudeanteil von 330.000 € | −4.290 € | −5.280 € |
| steuerlicher Verlust | −7.110 € | −7.440 € |
| Steuerersparnis bei 70.000 € zvE (ledig, § 32a EStG 2026) | +2.902 € | +3.032 € |
| Ergebnis nach Steuern pro Jahr | −4.418 € | −3.628 € |
| pro Monat | −368 € | −302 € |
Im Umland zahlt Jana Wolff rund 66 Euro im Monat weniger zu. Das liegt an zwei Dingen: Die größere Wohnung bringt mehr Miete, und der höhere Gebäudeanteil bringt mehr Abschreibung. Die Tilgung von 4.500 Euro steckt in beiden Varianten und ist Vermögensaufbau.
Der Vorsprung ist aber dünn. Er hängt daran, dass die Umlandwohnung genauso zuverlässig vermietet bleibt wie die Stadtwohnung.
Ein einziger Mieterwechsel mit drei Monaten Leerstand frisst im Umland mehr als drei Jahre Vorsprung auf. Deshalb ist die Frage nicht „Stadt oder Land“, sondern: Wie schnell finde ich in diesem Ort einen neuen Mieter?
04Woran Sie einen guten Umlandort erkennen
Ein Ort im Speckgürtel lebt von der Stadt. Er braucht eine schnelle, verlässliche Verbindung dorthin und eigene Gründe, warum Menschen bleiben. Diese Schritte helfen bei der Prüfung.
- 01Fahrzeit messen
Wie lange dauert der Weg in die Innenstadt mit Bahn und Auto zur Hauptverkehrszeit? Unter 45 Minuten mit direkter Bahn ist für Pendler eine andere Liga als 70 Minuten mit Umstieg.
- 02Arbeitsplätze vor Ort
Gibt es eigene Arbeitgeber, Gewerbegebiete, einen Flughafen oder Forschung? Schönefeld mit dem Flughafen BER zeigt, was das für die Miete bedeutet.
- 03Leerstand und Einwohner prüfen
Die Statistischen Landesämter veröffentlichen Einwohnerentwicklung und Zensus-Leerstand je Gemeinde. Wächst der Ort, oder schrumpft er langsam?
- 04Neubau in der Pipeline
Viele Umlandgemeinden weisen große Baugebiete aus. Fragen Sie im Bauamt, wie viele Wohnungen in den nächsten Jahren kommen. Viel neues Angebot drückt auf die Miete älterer Wohnungen.
- 05Mieterzielgruppe klären
Im Umland suchen oft Familien und Paare größere Wohnungen. Eine kleine Einzimmerwohnung ohne Bahnhof in der Nähe vermietet sich dort schwerer als in der Stadt.
Ein schneller Test: Schauen Sie, wie viele vergleichbare Wohnungen gerade auf den Portalen angeboten werden und wie lange sie online stehen. Stehen viele Inserate seit Wochen, ist die Nachfrage dünner, als die Durchschnittsmiete vermuten lässt.
05Für wen der Speckgürtel passt und für wen nicht
- Sie wollen mehr Wohnfläche fürs gleiche Geld und eine Mieterschaft aus Familien und Pendlern.
- Der Ort hat eine direkte Bahnverbindung und eigene Arbeitsplätze.
- Sie kennen die Region und können sie selbst einschätzen, oder Sie haben eine Hausverwaltung vor Ort.
- Sie rechnen mit Leerstandspuffer und kalkulieren nicht auf Kante.
- Der Ort liegt außerhalb des Pendelradius, und die Miete ist nur auf dem Papier hoch.
- Die Gemeinde baut gerade Hunderte neue Wohnungen in direkter Nachbarschaft.
- Sie suchen kleine Apartments für Studierende oder Singles.
- Die Rechnung trägt nur, wenn die Wohnung lückenlos vermietet ist.
06Risiken: worauf Sie im Umland achten sollten
Leerstand beim Mieterwechsel. Die Zahl der Interessenten ist im Umland kleiner. Ein Monat mehr Leerstand kostet im Beispiel 920 Euro.
Abhängigkeit von der Anbindung. Fällt eine Bahnlinie weg, wird die Taktung ausgedünnt oder steigen die Pendelkosten, sinkt die Nachfrage. Das lässt sich nicht vorhersagen, aber prüfen, wie viele Verbindungen es heute gibt.
Neubauwellen. Große Baugebiete bringen viele neue Wohnungen auf einmal. Ältere Wohnungen in der Nachbarschaft konkurrieren dann über den Preis.
Regulierung. Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenzen gelten in vielen Ländern nicht nur in den Großstädten, sondern auch in Umlandgemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Prüfen Sie die Verordnung Ihres Landes.
Zinsen. Wie bei jeder finanzierten Wohnung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Je dünner der Vorsprung, desto stärker trifft das.
Wiederverkauf. Der Käuferkreis für eine Umlandwohnung ist kleiner als in der Stadt. Wer in einigen Jahren verkaufen muss, braucht unter Umständen mehr Zeit oder Zugeständnisse beim Preis.
FAQHäufige Fragen
Was bedeutet Speckgürtel?
Speckgürtel ist ein umgangssprachlicher Begriff für das wohlhabende Umland einer Großstadt. Gemeint sind Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung, in die viele Familien und Gutverdiener ziehen, während sie weiter in der Stadt arbeiten.
Ist eine Wohnung im Speckgürtel eine gute Kapitalanlage?
Das hängt vom Ort ab. Gemeinden direkt an der Stadtgrenze mit Bahnanschluss haben laut Zensus 2022 teils höhere Mieten als die Großstadt selbst. In Orten ohne schnelle Verbindung fallen Mieten und Nachfrage dagegen deutlich. Prüfen Sie Anbindung, Arbeitsplätze, Leerstand und geplante Neubauten.
Welche Orte gehören zum Speckgürtel von Berlin?
Typische Umlandgemeinden sind etwa Potsdam, Kleinmachnow, Falkensee, Schönefeld, Hoppegarten, Glienicke/Nordbahn oder Hohen Neuendorf. Die amtliche Statistik spricht vom „Berliner Umland“. Mehr zur Stadt selbst lesen Sie unter Kapitalanlage in Berlin.
Welche Orte gehören zum Speckgürtel von Hamburg?
Vor allem Gemeinden in den Kreisen Stormarn, Pinneberg, Segeberg und Herzogtum Lauenburg sowie südlich der Elbe im Landkreis Harburg. Stormarn hatte laut Zensus 2022 mit 8,65 € je m² die höchste Durchschnittsmiete in Schleswig-Holstein.
Ist das Münchner Umland günstiger als München?
Beim Kaufpreis oft, bei der Miete nicht unbedingt. Laut den Zensus-Ergebnissen für Bayern lag Neubiberg im Landkreis München mit 13,84 € je m² sogar über der Stadt München mit 12,89 €.
Gilt die Mietpreisbremse auch im Speckgürtel?
In vielen Ländern ja. Die Landesregierungen bestimmen per Verordnung, welche Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Dazu gehören häufig auch Umlandgemeinden großer Städte. Prüfen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes.
Wie weit darf der Speckgürtel von der Stadt entfernt sein?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend ist die Fahrzeit, nicht die Entfernung in Kilometern. Orte mit direkter Bahn und unter einer Stunde Fahrzeit in die Innenstadt profitieren meist von der Stadt, weiter draußen nimmt die Nachfrage spürbar ab.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Zensus 2022, Mieten in Berlin und Brandenburg, Meldung vom 21.08.2024 (Stichtag 15.05.2022)
- Statistikamt Nord: Statistik informiert Nr. 85/2024 „Zensus 2022 in Hamburg“ und Nr. 86/2024 „Zensus 2022 in Schleswig-Holstein“, 25.06.2024
- Zensus 2022 Bayern: Vorstellung der Ergebnisse durch Innenministerium und Landesamt für Statistik am 28.06.2024 (Werte für München und Neubiberg nach Presseberichten)
- Statistisches Bundesamt: Zensus 2022, durchschnittliche Nettokaltmiete Deutschland 7,28 € je m²
- § 32a EStG, gesetze-im-internet.de
- Keyword-Daten: Semrush, Datenbank Deutschland, Stand 14.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.
