Fernablesbare Zähler: Frist Ende 2026 für Vermieter
Ende 2026 läuft die grundsätzliche Umrüstungsfrist für nicht fernablesbare Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler ab. Welche Pflichten, Ausnahmen und Kosten Vermieter prüfen sollten.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie vermieten eine Wohnung, und einmal im Jahr klingelt der Ableser. Er notiert die Werte an den Heizkörpern und am Warmwasserzähler, und ein paar Wochen später kommt die Abrechnung. Für nicht fernablesbare Geräte läuft grundsätzlich eine Umrüstungsfrist.
Bis zum 31.12.2026 müssen nicht fernablesbare Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung grundsätzlich nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich. Wer eine bestehende Pflicht versäumt, riskiert ein Kürzungsrecht seiner Mieter.
01Was die Heizkostenverordnung verlangt
Die Heizkostenverordnung gilt insbesondere für Gebäude mit zentraler Heizung oder Warmwasserversorgung, in denen mehrere Nutzer die Kosten teilen. Dazu können vermietete Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen mit Zentralversorgung gehören. Anwendungsbereich und Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen. Der Gebäudeeigentümer muss grundsätzlich den anteiligen Verbrauch der Nutzer erfassen (§ 4 Abs. 1).
Fernablesbar heißt nach § 5 Abs. 2, dass ein Gerät abgelesen werden kann, ohne die Wohnung zu betreten. Möglich sind beispielsweise Funk-Heizkostenverteiler und Funkzähler, deren Werte außerhalb der Wohnung empfangen oder an den Messdienst übertragen werden.
| Ab wann | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Dezember 2021 | Neu eingebaute Geräte müssen grundsätzlich fernablesbar sein; gesetzliche Ausnahmen beachten | § 5 Abs. 2 Satz 1 |
| Dezember 2022 | Für neue Geräte gelten zusätzliche Anforderungen an Smart-Meter-Gateway-Anbindung und Interoperabilität | § 5 Abs. 2 Satz 3, Abs. 5 |
| 01.01.2022 | Bei fernablesbaren Geräten monatliche Verbrauchsinformation an die Mieter | § 6a Abs. 1 Nr. 2 |
| 31.12.2026 | Nicht fernablesbare Bestandsgeräte grundsätzlich nachgerüstet oder ersetzt | § 5 Abs. 3 |
| 31.12.2031 | Übergangsfrist für die zusätzlichen Anforderungen an ältere fernablesbare Geräte; Einbaudatum und gesetzlichen Anwendungsbereich prüfen | § 5 Abs. 4 |
Die Pflicht betrifft Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Kaltwasserzähler regelt die Heizkostenverordnung nicht. Für sie gelten andere Vorschriften, etwa im Landesrecht.
02Die monatliche Verbrauchsinformation
Bei fernablesbaren Geräten besteht eine weitere Pflicht: Sie müssen Ihren Mietern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2). Diese unterjährige Verbrauchsinformation muss mindestens enthalten:
- den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden,
- einen Vergleich mit dem Vormonat und dem gleichen Monat des Vorjahres, soweit die entsprechenden Daten erhoben wurden,
- einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie (§ 6a Abs. 2).
Ein Messdienstleister kann diese Aufgabe übernehmen. Als Übermittlungswege kommen beispielsweise App, Online-Portal oder E-Mail infrage; die konkrete Bereitstellung muss die Informationspflicht erfüllen. Die Kosten können unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen zu den umlagefähigen Heizkosten gehören (§ 7 Abs. 2).
03Was passiert, wenn Sie die Frist verpassen
Die Heizkostenverordnung selbst sieht hierfür kein Bußgeld vor. Eine Folge betrifft die Abrechnung: Hat der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbaren Geräte installiert, kann der Nutzer seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Auch wenn Informationen entgegen § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden, sieht die Verordnung ein Kürzungsrecht vor (§ 12 Abs. 1 Satz 3).
Aus fehlender Fernablesbarkeit folgt jedoch nicht automatisch ein zusätzlicher Verstoß gegen die monatliche Informationspflicht: Diese setzt grundsätzlich fernablesbare Geräte voraus. Deshalb wird hier keine pauschale Kürzung von 6 % angesetzt. Ob mehrere Kürzungsrechte im konkreten Fall zusammentreffen und welcher Abrechnungszeitraum betroffen ist, bedarf einer rechtlichen Prüfung. Bei fortdauerndem Verstoß kann das Kürzungsrecht auch weitere Abrechnungsjahre betreffen.
04Kauf oder Miete der Geräte
Die Kosten für die Umrüstung hängen davon ab, ob Sie die Geräte kaufen oder mieten. Auch die Möglichkeit der Kostenumlage unterscheidet sich.
| Kauf | Miete | |
|---|---|---|
| Umlage auf den Mieter | Anschaffung nicht als laufende Heizkosten umlagefähig; andere mögliche Rechtsgrundlagen gesondert prüfen | unter gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen als Heizkosten möglich (§ 7 Abs. 2) |
| Ablesung und Abrechnung | unter den geltenden Voraussetzungen umlagefähig | unter den geltenden Voraussetzungen umlagefähig |
| Austausch bei Defekt oder Eichfrist | grundsätzlich Kosten des Eigentümers; Gewährleistung und Servicevertrag prüfen | abhängig vom Miet- und Servicevertrag |
| Mitsprache der Mieter | kein Widerspruchsverfahren nach § 4 Abs. 2 für die Gerätemiete | Mehrheit kann binnen eines Monats nach Zugang der Mitteilung widersprechen (§ 4 Abs. 2) |
Wer die Geräte mieten oder auf andere Weise zur Nutzung überlassen bekommen will, muss dies den Nutzern vorher unter Angabe der entstehenden Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats nach Zugang, ist die Maßnahme nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV unzulässig. Eine ausdrückliche Zustimmung der Mehrheit ist dagegen nicht Voraussetzung dieses Verfahrens. Planen Sie die Mitteilung und die Widerspruchsfrist vor der Beauftragung ein.
- 01Bestand aufnehmen
Prüfen Sie im letzten Ableseprotokoll, welche Geräte in Ihren Wohnungen vorhanden sind, wann sie eingebaut wurden und ob sie fernablesbar sind. Ein bisheriger Besuch des Ablesers allein beweist nicht, dass Fernablesbarkeit fehlt.
- 02Angebote einholen
Fragen Sie mindestens zwei Messdienstleister nach Kauf- und Mietpreisen, Laufzeit, Gateway-Anbindung, Interoperabilität und monatlicher Verbrauchsinformation.
- 03Mieter informieren
Bei Miete die Mitteilung mit Kosten verschicken und die Monatsfrist für einen Widerspruch ab Zugang abwarten.
- 04Montage terminieren
Für einen Gerätetausch ist regelmäßig Zugang zu den betroffenen Wohnungen erforderlich. Kündigen Sie den Termin rechtzeitig an.
- 05Abrechnung umstellen
Klären Sie bei einem Tausch im laufenden Abrechnungsjahr die erforderliche Zwischenablesung und Dokumentation. Prüfen Sie, dass die alten und neuen Werte korrekt in die nächste Abrechnung einfließen.
05Beispielrechnung: umrüsten oder kürzen lassen
Peter Hoffmann besitzt im fiktiven Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit sechs vermieteten Wohnungen, zentraler Gasheizung und zusammen 7.200 € jährlich auf die Mieter entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten. In jeder Wohnung hängen vier alte Heizkostenverteiler nach dem Verdunsterprinzip und ein mechanischer Warmwasserzähler. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Alle Preise sind Annahmen und keine belegten Marktpreise.
Für den Vergleich wird angenommen, dass keine Ausnahme von der Umrüstungspflicht besteht, der Verstoß ein volles Abrechnungsjahr betrifft und alle Mieter ihr Kürzungsrecht von 3 % auf insgesamt 7.200 € geltend machen. Beim Kauf fallen die angenommenen 1.440 € einschließlich Montage an. Bei Miete wird angenommen, dass keine gesonderte Einmalzahlung anfällt und die jährliche Gerätemiete vollständig wirksam umgelegt werden kann. Zusätzliche oder zwischen den Varianten abweichende Service-, Informations- und Finanzierungskosten sind nicht beziffert und nicht enthalten.
| Kauf | Miete | Nichts tun | |
|---|---|---|---|
| 24 Funk-Heizkostenverteiler, 6 Warmwasserzähler, Montage | −1.440 € einmalig | 0 € gesonderte Einmalzahlung angenommen | 0 € |
| Gerätemiete pro Jahr, nach vollständiger Umlage | 0 € | 0 € netto aus 282 € Kosten und 282 € Erstattung | 0 € |
| Kürzung durch Mieter pro Jahr, 3 % von 7.200 € | 0 € | 0 € | −216 € |
| Belastung im ersten Jahr vor Steuern | −1.440 € | 0 € | −216 € |
| Steuerwirkung | nicht ermittelt | nicht ermittelt | nicht ermittelt |
| Belastung im ersten Jahr nach Steuern | nicht ermittelt | nicht ermittelt | nicht ermittelt |
Unter diesen vereinfachten Annahmen bleibt die kumulierte Kürzung zunächst unter dem Kaufpreis. Rechnerisch entsprechen 1.440 € rund 6,7 Jahreskürzungen von jeweils 216 €; bei jährlicher Betrachtung übersteigt die Summe der Kürzungen den angenommenen Kaufpreis im siebten Jahr. Das ist keine rechtlich zulässige Alternative zur Pflichterfüllung und kein vollständiger Wirtschaftlichkeitsvergleich. Weitere Kosten, Änderungen der Heizkosten und mögliche Streitigkeiten sind nicht eingerechnet.
Im Mietmodell verbleiben unter den getroffenen Annahmen keine Gerätemietkosten beim Vermieter. Die 282 € entsprechen rechnerisch durchschnittlich 47 € je Wohnung und Jahr; die tatsächliche Verteilung richtet sich nach dem anwendbaren Abrechnungsschlüssel und muss nicht für jede Wohnung gleich sein. Das gesetzliche Verfahren verlangt eine vorherige Kostenmitteilung und ermöglicht den Widerspruch der Mehrheit innerhalb eines Monats, nicht eine ausdrückliche Mehrheitszustimmung.
06Eigentumswohnung: die Gemeinschaft muss handeln
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Ausstattung grundsätzlich auf Ebene der Eigentümergemeinschaft zu organisieren. Auswahl, Anbringung und Verteilung der Kosten richten sich nach dem Wohnungseigentumsrecht (§ 3 HeizkostenV). Ob bereits umgerüstet wurde, muss anhand der Geräte und Unterlagen geprüft werden.
Prüfen Sie deshalb die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Messdienstverträge. Ist kein Beschluss zur erforderlicher Umrüstung zu finden, sprechen Sie die Hausverwaltung an. Klären Sie, ob ein wirksamer Beschluss bereits vorliegt, eine Versammlung erforderlich ist oder ein Umlaufbeschluss unter den dafür geltenden Voraussetzungen möglich ist. Die Beschlussfassung und Umsetzung können Zeit beanspruchen.
07Für wen jetzt Handlungsbedarf besteht
- In Ihrer Wohnung hängen Verdunster-Röhrchen oder nachweislich nicht fernablesbare Geräte.
- Trotz fernablesbarer Geräte bekommt Ihr Mieter keine monatliche Verbrauchsinformation.
- Für eine erforderliche Umrüstung fehlen Beschluss oder Auftrag der Eigentümergemeinschaft.
- Die Geräte sind nachweislich fernablesbar; weitere technische Anforderungen bleiben zu prüfen.
- Der Messdienst übermittelt die vorgeschriebenen monatlichen Informationen ordnungsgemäß, etwa über App oder Portal mit geeigneter Benachrichtigung.
- Jede Wohnung hat eine eigene Gasetagenheizung und rechnet ihren Verbrauch unmittelbar mit dem Versorger ab; eine etwaige zentrale Warmwasserversorgung ist gesondert zu prüfen.
08Risiken und offene Punkte
Mögliche Engpässe zum Jahresende. Falls Messdienstleister oder Montagebetriebe ausgelastet sind, kann ein rechtzeitiger Termin schwierig werden. Konkrete Verfügbarkeiten sollten Sie frühzeitig erfragen; eine allgemeine Auslastung im Herbst 2026 ist hier nicht belegt.
Weitere Anforderungen bis 2031. Für ältere fernablesbare Geräte können zusätzliche Anforderungen bis Ende 2031 gelten (§ 5 Abs. 4). Prüfen Sie Einbaudatum, Gateway-Anbindung und Interoperabilität. Ein erneuter Austausch ist nicht zwangsläufig erforderlich, wenn die Anforderungen bereits erfüllt sind oder eine geeignete Nachrüstung möglich ist.
Lange Verträge. Messgerätemietverträge können langfristige Bindungen vorsehen, beispielsweise zehn Jahre. Prüfen Sie Laufzeit, Preisänderungsklauseln und enthaltene Leistungen vor der Unterschrift. § 5 Abs. 5 enthält Vorgaben zur Interoperabilität und zur kostenfreien Bereitstellung des erforderlichen Schlüsselmaterials. Klären Sie, wie ein anderer Messdienst die Geräte tatsächlich übernehmen kann.
Abrechnungsfehler. Besteht ein Kürzungsrecht, können daraus Einwendungen gegen die Abrechnung entstehen. Klären Sie die Berechnungsgrundlage und den betroffenen Zeitraum, statt pauschal einen Prozentsatz anzusetzen.
FAQHäufige Fragen
Bis wann müssen Zähler fernablesbar sein?
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler müssen im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung grundsätzlich bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3). Für neue Geräte gilt die Fernablesbarkeitspflicht grundsätzlich seit Dezember 2021. Gesetzliche Ausnahmen und Übergangsregeln sind zu beachten.
Gilt die Pflicht auch für Kaltwasserzähler?
Nein. Die Heizkostenverordnung erfasst Wärme und Warmwasser, nicht Kaltwasserzähler. Für diese gelten andere Vorschriften; die hier erläuterte Umrüstungsfrist bis Ende 2026 betrifft sie nicht.
Was passiert, wenn ich nicht umrüste?
Die Heizkostenverordnung selbst sieht hierfür kein Bußgeld vor. Bei einem Verstoß gegen die Fernablesbarkeitspflicht kann der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1). Bei fortdauerndem Verstoß können weitere Abrechnungsjahre betroffen sein. Eine zusätzliche Kürzung wegen fehlender Monatsinformationen folgt daraus nicht automatisch.
Muss ich meinen Mietern monatlich den Verbrauch mitteilen?
Bei fernablesbaren Geräten besteht grundsätzlich eine monatliche Informationspflicht (§ 6a). Dazu gehören der Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, Vergleiche mit Vormonat und Vorjahresmonat, soweit diese Daten erhoben wurden, sowie ein Vergleich mit einem geeigneten Durchschnittsnutzer derselben Kategorie. Ein Verstoß gegen diese Pflicht kann ein Kürzungsrecht von 3 % auslösen.
Darf ich die Kosten der Funkzähler umlegen?
Gerätemiete, Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformation können unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen umlagefähig sein (§ 7 Abs. 2). Anschaffungskosten sind keine laufenden Heizkosten. Vor einer Gerätemiete müssen die Nutzer über die Maßnahme und die Kosten informiert werden. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats nach Zugang, ist die Maßnahme unzulässig (§ 4 Abs. 2); eine ausdrückliche Mehrheitszustimmung ist nicht erforderlich.
Wer ist bei einer Eigentumswohnung zuständig?
Die Ausstattung ist grundsätzlich über die Eigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung zu organisieren (§ 3 HeizkostenV). Ein Kürzungsrecht Ihres Mieters richtet sich gegen Sie als Vermieter, nicht gegen die Gemeinschaft. Daraus folgt kein entsprechendes Recht, das Hausgeld zu kürzen; mögliche weitere Ansprüche sind gesondert zu prüfen.
Gilt die Pflicht auch für Wärmepumpen?
Auch zentral mit Wärmepumpen versorgte Gebäude können der Heizkostenverordnung unterliegen. § 12 Abs. 3 enthält hierzu eine Übergangsregelung mit einer Frist bis Ende September 2025. Ob und welche Verbrauchserfassung erforderlich ist, hängt vom Versorgungssystem, Anwendungsbereich und möglichen Ausnahmen ab. Für neu einzubauende Erfassungsgeräte gelten grundsätzlich die Fernablesbarkeitsanforderungen.
Weiterlesen
Quellen
- Heizkostenverordnung, §§ 3, 4, 5, 6a, 7, 11, 12; Änderungsstand: Art. 3 des Gesetzes vom 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung mit offengelegten Annahmen, Stand 19.10.2026
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Alle Beispielpreise sind Annahmen und keine überprüften Angebote oder Marktpreise.
