Mehrfamilienhaus aufteilen: Kosten, Mieterschutz und Steuern
Ein Leitfaden zu Genehmigungen, Wirtschaftlichkeit und langfristiger Planung
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Mehrfamilienhaus aufteilen: Flexibilität zuerst, Rendite prüfen
Einzelne Wohnungen zu verkaufen kann wirtschaftlich interessanter sein als der Verkauf eines ganzen Hauses. Setzen Sie einen Preisaufschlag jedoch nicht voraus. Prüfen Sie zuerst Genehmigungen, Mieterschutz, Gebäudezustand und Finanzierung. Erst danach lässt sich beurteilen, ob die Aufteilung zu Ihrer langfristigen Vermögensplanung oder zu einem Verkauf passt.
02Was sich rechtlich verändert
Jede Einheit verbindet Sondereigentum mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Grundstück, Dach und tragende Gebäudeteile bleiben gemeinschaftlich. Für die Einheiten entstehen eigene Grundbuchblätter; das bisherige Grundstücksblatt wird geschlossen. Die Einheiten können anschließend grundsätzlich separat verkauft, belastet oder übertragen werden. WEG, §§ 5–8.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, auch wenn Sie sämtliche Einheiten behalten. Sie entsteht also nicht erst beim ersten Verkauf. Mit weiteren Eigentümern gewinnen gemeinsame Beschlüsse, Hausgeld, Rücklagen und Verwaltung praktisch an Bedeutung. § 9a WEG.
03Der Ablauf in fünf Schritten
- Zulässigkeit klären: Lassen Sie die konkrete Adresse auf Genehmigungsvorbehalte prüfen. Klären Sie mit Ihrer Bank auch die spätere Freigabe einzelner Wohnungen aus bestehenden Sicherheiten.
- Aufteilungsplan erstellen: Beauftragen Sie eindeutige Zeichnungen mit nummerierten Einheiten, zugeordneten Kellern sowie einer klaren Regelung für Stellplätze und Gemeinschaftsflächen.
- Abgeschlossenheit bescheinigen lassen: Reichen Sie die erforderlichen Pläne bei der zuständigen Stelle ein. Prüfen Sie vorher Zugänge, räumliche Trennung und Sanitärausstattung.
- Teilungserklärung gestalten: Lassen Sie Eigentumsanteile, Nutzungsrechte, Kostenverteilung und Verwaltung notariell vorbereiten und die erforderliche Form sicherstellen.
- Grundbücher anlegen lassen: Erst die Eintragung vollendet die rechtliche Aufteilung. Maßgeblich sind §§ 7–8 WEG und das amtliche Verfahrensportal.
04Genehmigungen: Die Adresse entscheidet
§ 250 BauGB ermöglicht Genehmigungsvorbehalte für bestehende Wohngebäude in landesrechtlich bestimmten Gebieten. Bundesrechtlich sind Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen ausgenommen; Länder können diese Freigrenze verändern. Prüfen Sie Gebietsabgrenzung, Stichtag, Wohnungszahl und Laufzeit der örtlich geltenden Verordnung.
Gesetzliche Genehmigungsansprüche bestehen unter bestimmten Voraussetzungen etwa bei Nachlassteilungen, Verkäufen zur Selbstnutzung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter. Außerhalb dieser Fälle ist eine Ablehnung nicht automatisch zulässig: Sie muss zur ausreichenden Versorgung mit Mietwohnraum erforderlich sein. § 250 Abs. 3–5 BauGB.
Zusätzlich kann in sozialen Erhaltungsgebieten § 172 BauGB greifen. Ein Genehmigungsweg ist die Verpflichtung, sieben Jahre ausschließlich an Mieter zu verkaufen; damit sind besondere Kündigungsschutzregeln verbunden. § 250 hat grundsätzlich Vorrang, soweit seine Genehmigungspflicht tatsächlich greift. Kleinere, dort ausgenommene Gebäude können weiterhin unter § 172 fallen.
05Mieterschutz in die Verkaufsplanung einbeziehen
Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Wurde Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet, kann beim Verkauf an Dritte ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Kaufvertragsinhalt und Vorkaufsrecht müssen mitgeteilt werden; für bestimmte Familien- und Haushaltsangehörige gelten Ausnahmen. § 577 BGB.
Nach § 577a BGB beträgt die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und bestimmte Verwertungskündigungen grundsätzlich drei Jahre, in ausgewiesenen Gebieten bis zu zehn Jahre. Maßgeblich ist grundsätzlich der Eigentumsübergang nach Umwandlung, nicht lediglich die Vertragsunterschrift. Anschließend gelten weiterhin die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen.
Der Wunsch, umgewandelte Wohnungen besser verkaufen zu können, rechtfertigt keine entsprechende Verwertungskündigung. § 573 BGB. Kalkulieren Sie daher mit vermieteten Wohnungen, nicht mit einer zugesicherten späteren Leerstellung.
06Kosten: Beispiel statt Pauschalpreis
Sämtliche Objektdaten und nicht gesetzlichen Kostenansätze sind Annahmen: sechs Wohnungen, 860.000 € Grundstückswert einschließlich Gebäude. Nach § 42 GNotKG bestimmt dieser Wert den Geschäftswert. Eine volle Gebühr beträgt in der entsprechenden Stufe der Tabelle B 1.575 €.
| Position im angenommenen Ablauf | Betrag |
|---|---|
| Aufteilungsplan, angenommener Endpreis | 6.000,00 € |
| Behördengebühr, Annahme | 600,00 € |
| Notarielle Beurkundung: 1,0-Gebühr × 1,19 | 1.874,25 € |
| Grundbuch: 1,0-Gebühr | 1.575,00 € |
| Weitere Leistungen und Auslagen, Budgetannahme | 1.000,00 € |
| Summe | 11.049,25 € |
Die angenommenen Gebührenvorgänge entsprechen KV 21200 und 14112 der Kostenverzeichnis des GNotKG. Andere Gestaltungen und Zusatzleistungen verändern die Rechnung. Umbauten sind nicht enthalten. Holen Sie eine auf Ihren Auftrag abgestimmte Kostenaufstellung ein.
07Verkaufsergebnis und Cashflow getrennt rechnen
Weitere Annahmen: 420 m² verkaufbare Wohnfläche, Anschaffung einschließlich Nebenkosten 946.602 €, Verkäufercourtage einschließlich Umsatzsteuer 3,57 %. Die Quadratmeterpreise sind ausschließlich Szenarien, keine Marktwerte.
| Position | 2.300 €/m² | 2.500 €/m² | 2.700 €/m² |
|---|---|---|---|
| Verkaufserlös | 966.000,00 € | 1.050.000,00 € | 1.134.000,00 € |
| Courtage | −34.486,20 € | −37.485,00 € | −40.483,80 € |
| Aufteilung | −11.049,25 € | −11.049,25 € | −11.049,25 € |
| Anschaffung einschließlich Nebenkosten | −946.602,00 € | −946.602,00 € | −946.602,00 € |
| Vereinfachtes Ergebnis vor Steuern | −26.137,45 € | 54.863,75 € | 135.864,95 € |
Eigene Berechnung: Erlös minus Courtage, Aufteilung und Anschaffung. Je 200 €/m² Preisänderung verändert sich das Ergebnis unter diesen Annahmen um genau 81.001,20 €.
08Steuern: Zwei unterschiedliche Prüfungen
Die reine Aufteilung ohne Eigentümerwechsel ist kein Verkauf. Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen können Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung unter § 23 EStG fallen. Der steuerliche Gewinn entspricht nicht automatisch der Tabelle: Bereits abgezogene Abschreibungen können ihn erhöhen.
Daneben ist gewerblicher Grundstückshandel zu prüfen. Mehr als drei Verkäufe in engem zeitlichem Zusammenhang, regelmäßig etwa fünf Jahren, sind ein wichtiges Indiz; einzelne Eigentumswohnungen zählen grundsätzlich gesondert. Die Grenze ist weder Automatismus noch sicherer Schutz bei weniger Verkäufen. Bei Gewerblichkeit können Einkommen- und Gewerbesteuer entstehen; die private Zehnjahresregel schützt dann nicht. BMF-Grundsätze, BFH zur Indizwirkung.
09Entscheidung, Risiken und Checkliste
Eine Aufteilung kann langfristiges Halten, spätere Teilverkäufe oder die Vermögensnachfolge erleichtern. Prüfen Sie dennoch auch den Gesamtverkauf. Preisunsicherheit, Baukosten, Verzögerungen und spätere Gemeinschaftskonflikte gehören in Ihre Entscheidung.
- [ ] Genehmigungslage und Mieterschutz adressbezogen klären.
- [ ] Bauzustand, Pläne und Umbaukosten abgleichen.
- [ ] Bankfreigaben und Liquiditätsreserve abstimmen.
- [ ] Vermietete Einheiten statt leerer Wohnungen bewerten.
- [ ] Gemeinschaftsordnung, Rücklagen und Verwaltung planen.
- [ ] Verkaufsfolge und Steuern vorab prüfen lassen.
10Fazit
Aufteilen schafft Optionen, aber keinen garantierten Mehrwert. Entscheiden Sie erst, wenn Genehmigungen, realistische Verkaufsszenarien und vollständige Kosten zusammenpassen. Für einen kurzfristigen Komplettverkauf ist eine besonders belastbare Steuer- und Liquiditätsplanung erforderlich.
FAQHäufige Fragen
Muss ich die Wohnungen nach der Aufteilung verkaufen?
Nein. Sie können sämtliche Einheiten behalten. Die Aufteilung schafft separate Eigentumstitel und damit die Möglichkeit späterer Einzelverkäufe oder Übertragungen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Aufteilung?
Insbesondere benötigen Sie einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine grundbuchfähige Teilungserklärung. Je nach Standort kommen eine Genehmigung oder der Nachweis hinzu, dass keine Genehmigung erforderlich ist.
Was kostet die Aufteilung eines Hauses mit sechs Wohnungen?
Das angenommene Beispiel ergibt 11.049,25 Euro ohne Umbauten. Dieser Betrag ist kein Pauschalpreis. Grundstückswert, Planungsaufwand, Behördengebühren und zusätzliche notarielle Leistungen bestimmen die tatsächlichen Kosten.
Wann entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Nach § 9a WEG entsteht sie bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Das gilt auch, wenn zunächst sämtliche Wohnungen derselben Person gehören.
Können Käufer nach der Umwandlung sofort wegen Eigenbedarfs kündigen?
Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 577a BGB gilt grundsätzlich eine dreijährige Sperrfrist, die in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann. Sonderregelungen und die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen sind zusätzlich zu prüfen.
Sind Verkäufe nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Nein. Die Zehnjahresregel betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Gewerblicher Grundstückshandel und andere steuerliche Einordnungen können zu einem anderen Ergebnis führen. Die Verkaufsfolge sollte vorab steuerlich geprüft werden.
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Teilungserklärung · Abgeschlossenheit · WEG · Eigentümergemeinschaft · Spekulationsfrist · Drei-Objekt-Grenze · Kauf bricht nicht Miete.
Quellen
Amtliche Grundlagen: WEG, BauGB, BGB, GNotKG, EStG § 23. Weitere Behörden- und Rechtsprechungsquellen stehen unmittelbar bei den Aussagen.
Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
