Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Chancen, Kosten und Risiken

01Ganzes Haus statt einzelner Wohnungen

Wer bereits Wohnungen vermietet, wünscht sich vielleicht Entscheidungen ohne Eigentümerversammlung. Dieser Ratgeber betrachtet deshalb ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus im Alleineigentum. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Inserat, sondern die rechtliche Struktur: Bereits aufgeteilte Wohnungen bleiben separate Eigentumsrechte, auch wenn Sie sämtliche Einheiten erwerben. Prüfen Sie Grundbuch und Teilungsunterlagen; die Grundlagen regelt das WEG.

Diese Unterschiede ergeben sich aus der Eigentumsstruktur; baurechtliche und mietrechtliche Grenzen entfallen durch Alleineigentum nicht.

Vorteile richtig einordnen

Im Beispiel verteilt sich die Miete auf sechs gleich große Wohnungen: Ein Ausfall betrifft zunächst ein Sechstel statt sämtliche Einnahmen. Eine Verteilung auf unterschiedliche Standorte erreichen Sie damit allerdings nicht.

Gebündelte Verwaltung kann Abläufe vereinfachen. Verwechseln Sie mögliche Einsparungen nicht mit garantierten niedrigeren Gebühren: Die ImmoWertV enthält Bewertungsmodelle, keine verbindlichen Verwalterangebote. Vergleichen Sie konkrete Leistungen und Gesamtkosten.

Auch einen vermeintlichen Mengenrabatt sollten Sie nachrechnen. Vergleichen Sie Quadratmeterpreise nur bei ähnlicher Lage, Vermietung und Bausubstanz. Setzen Sie spätere Mietsteigerungen oder einen Dachausbau nicht voraus, sondern lassen Sie deren Zulässigkeit und Kosten gesondert prüfen.

02Beispiel: Kauf und Finanzierung

Sämtliche Objekt-, Kosten- und Finanzierungsangaben sind Annahmen, keine Marktangebote. Das Modellhaus aus den 1960er-Jahren hat sechs Wohnungen mit insgesamt 420 m². Bei monatlich 9,50 €/m² entstehen 47.880 € Jahreskaltmiete. Für 860.000 € Kaufpreis ergeben sich gerundet Faktor 17,96 und 5,57 % Bruttomietrendite.

Der Steueransatz entspricht dem vom Finanzministerium Niedersachsen erläuterten Satz; für einen anderen Standort ist er anzupassen. Notarbudget und Provision sind keine Gebührenauskunft.

Die besonderen Regeln zur Provisionsteilung beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten nicht automatisch für ein ganzes Mehrfamilienhaus. Prüfen Sie deshalb den Maklervertrag anhand der §§ 656b–656d BGB.

Die angenommene Finanzierung ist keine Kreditzusage. Lassen Sie Bankbewertung, anerkannte Mieterträge, persönliche Tragfähigkeit und Beleihung gemeinsam prüfen. Zusätzlich zum Kaufkapital benötigen Sie eine gesonderte Liquiditätsreserve; deren Höhe sollte aus dem Gebäudezustand entstehen, nicht aus einer pauschalen Mindestzahl.

03Cashflow: Finanzierung und Reserven

Wir rechnen vereinfachend mit einer einzigen Zahlung am Jahresende: 3,8 % Zinsen und 1,5 % anfängliche Tilgung auf 688.000 €. Die Jahresrate beträgt 36.464 €. Bei monatlicher Annuität verändert sich die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung.

Das sind durchschnittlich rund 200,39 € monatlich. Der Überschuss vor Finanzierung entspricht gerundet 4,11 % der Gesamtkosten. Alle Kostenansätze sind Modellannahmen. Betriebskostenvorauszahlungen und entsprechende Ausgaben bleiben vereinfachend außen vor; ergänzen Sie nicht umlagefähige Restkosten, Sonderleistungen und konkrete Reparaturen.

Die Reserven sind gebundenes Budget, keine bereits ausgegebenen Beträge. Tilgung reduziert im Modell die Schulden, garantiert jedoch keinen Vermögenszuwachs nach Wertänderungen und Verkaufskosten. Ihre eigenen Annahmen können Sie im Cashflow-Rechner vergleichen.

04Steuern getrennt berechnen

Bei privater Vermietung sind Schuldzinsen und tatsächlich entstandene abzugsfähige Aufwendungen von bloßen Sparbeträgen zu unterscheiden. Tilgung, ungenutzte Reparaturreserven und pauschale Mietausfallbudgets sind keine entsprechenden Werbungskosten. Maßgeblich sind insbesondere § 9 EStG und die Zahlungsregeln des EStG.

Für das angenommene Bestandsgebäude beträgt die reguläre lineare AfA 2 % des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils; Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Bei angenommenen 75 % Gebäudeanteil einschließlich zugeordneter Erwerbsnebenkosten ergibt sich: 946.602 € × 75 % × 2 % = 14.199,03 € jährlich. Die tatsächliche Aufteilung muss sachgerecht begründet werden.

Bei vollständigem Mieteingang und ungenutzter Reparaturreserve lautet das vereinfachte steuerliche Ergebnis: 47.880 − 2.173,68 − 26.144 − 14.199,03 = 5.363,29 € Überschuss, nicht Verlust. Unter der zusätzlichen Annahme einer gleichbleibenden Steuerbelastung von 40 % wären das gerundet 2.145,32 € Steuer und 259,40 € verbleibendes Jahresbudget nach Steuern und Reserven. Dies ersetzt keine persönliche Steuerberechnung.

Tatsächliche Renovierungen verändern die Rechnung. Prüfen Sie vor umfangreichen Arbeiten insbesondere die mögliche Aktivierung anschaffungsnaher Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG.

05Risiken und Belastungstest

Beim Leerstand ersetzen 3.990 € tatsächlicher Mietausfall das bisherige Ausfallbudget von 957,60 €; beides wird nicht doppelt abgezogen. Zusätzliche Renovierungs- und Leerstandskosten fehlen noch. Die Zinsvariante ist keine Marktprognose. Eine spätere Anschlussfinanzierung müssen Sie mit der dann verbleibenden Restschuld berechnen.

06Verwaltung und Kaufcheckliste

Legen Sie fest, wer Vermietung, Zahlungsüberwachung, Betriebskostenabrechnung und Handwerkerkoordination übernimmt. Vergleichen Sie bei Verwaltungsangeboten auch Neuvermietung, Baubegleitung und Sonderhonorare. Verwaltung und Instandhaltung zählen nach § 1 BetrKV nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

07Fazit

Ein ganzes Haus kann zu Ihnen passen, wenn Sie langfristig halten möchten, Vermietung organisieren können und nach dem Kauf liquide bleiben. Es passt weniger gut, wenn nahezu Ihr gesamtes Vermögen an dieser Adresse hängt oder Sie schnell wieder verkaufen müssen. Entscheidend ist nicht die höchste Bruttorendite, sondern eine tragfähige Rechnung einschließlich Steuern und Belastungstests.

FAQHäufige Fragen

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für ein Mehrfamilienhaus?

Im Annahmenmodell erfordern 946.602 € Gesamtkosten abzüglich 688.000 € Darlehen genau 258.602 € Eigenkapital. Hinzu kommt eine separate Liquiditätsreserve. Der tatsächliche Bedarf hängt vom Objekt und der Finanzierung ab.

Welche Rendite erzielt das Beispielhaus?

47.880 € angenommene Jahreskaltmiete geteilt durch 860.000 € Kaufpreis ergeben gerundet 5,57 % Bruttomietrendite. Nach den angenommenen laufenden Budgets bleiben vor Finanzierung 38.868,72 €, entsprechend rund 4,11 % der Gesamtkosten.

Sind Instandhaltungsreserven sofort steuerlich abziehbar?

Das bloße Zurücklegen von Geld schafft bei privater Vermietung keine abzugsfähigen Reparaturkosten. Tatsächliche Aufwendungen sind gesondert zu beurteilen; bestimmte Renovierungskosten müssen aktiviert und abgeschrieben werden.

Was bewirkt ein halbes Jahr Leerstand im Beispiel?

Bei einer der sechs gleich großen Wohnungen fehlen 3.990 € Miete. Ersetzt dieser Betrag das pauschale Mietausfallbudget von 957,60 €, sinkt das Jahresbudget vor Steuern auf minus 627,68 €. Zusätzliche Leerstands- und Renovierungskosten sind darin nicht enthalten.

Sollten Sie selbst verwalten oder eine Verwaltung beauftragen?

Vergleichen Sie Ihre verfügbare Zeit und Erfahrung mit konkreten Angeboten. Klären Sie insbesondere Vermietung, Zahlungsüberwachung, Abrechnungen, Reparaturkoordination und Sonderhonorare. Bewerten Sie auch Ihre eigene Arbeit wirtschaftlich.

Können Sie die Wohnungen später einzeln verkaufen?

Bei einem ungeteilten Gebäude müssen zunächst die rechtlichen Voraussetzungen für separate Wohnungseigentumsrechte geschaffen werden. In bestimmten Gebieten kann eine Genehmigung erforderlich sein. Prüfen Sie dies vor dem Kauf, wenn Einzelverkäufe Teil Ihrer Planung sind.

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Renditeimmobilie · Kaufpreisfaktor · Mietrendite · Hausverwaltung · Instandhaltung · Klumpenrisiko

Quellen

Amtliche Grundlagen: WEG, EStG, BauGB; weitere Belege stehen unmittelbar beim jeweiligen Thema.

Allgemeine Information zum deutschen Immobilienmarkt, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Beispielergebnisse sind nicht garantiert.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.