Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung?

01Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnungen: Was passt zu Ihrer Anlagestrategie?

Sie möchten Eigenkapital in vermietete Immobilien investieren: ein ganzes Haus kaufen oder mehrere Eigentumswohnungen verteilen? Vergleichen Sie nicht nur Kaufpreise und Mieten, sondern auch Verwaltung, Finanzierung, Reparaturen und spätere Verkäufe. Entscheidend ist, welche Belastungen Sie dauerhaft tragen können.

02Eigentum, Entscheidungen und Kaufkosten

Beim ungeteilten Haus erwerben Sie Grundstück und Gebäude. Wohnungseigentum verbindet Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Grundlagen regelt das WEG.

Gemeinschaftliche Verwaltung erfolgt nach Vereinbarungen und Beschlüssen; nicht jede Maßnahme folgt denselben Regeln. Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, abweichende Verteilungen sind möglich. Prüfen Sie § 16 und § 19 WEG.

Maklerkosten: Die Aussage „Wohnungskäufer zahlen höchstens die Hälfte“ gilt nicht pauschal. Bei Verbraucherkäufen betreffen §§ 656b–656d BGB insbesondere die beidseitige Beauftragung und die Weitergabe vereinbarter Maklerkosten. Ein ausschließlich vom Käufer erteilter Suchauftrag ist davon zu unterscheiden. Für Mehrfamilienhäuser besteht diese spezielle Teilungsregel nicht. Lassen Sie den konkreten Vertrag prüfen.

03Verwaltung richtig budgetieren

Unterscheiden Sie Mietverwaltung, WEG-Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und zusätzliche Sondereigentumsverwaltung für Ihre Vermietung. Vergleichen Sie Leistungsumfang, Umsatzsteuer, Mindesthonorare und Sonderleistungen statt nur monatlicher Grundgebühren. Bewertungsmodelle wie Anlage 3 ImmoWertV sind keine individuellen Verwalterangebote.

Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 1 BetrKV. Trennen Sie deshalb beim Hausgeld umlagefähige Ausgaben, Eigentümerkosten und Rücklagenzuführung.

04Drei Varianten mit gleichem Kaufpreis

Sämtliche folgenden Zahlen sind Modellannahmen, keine Marktwerte oder Angebote. Kaufpreis: 860.000 €; Kaufnebenkosten: 10,07 % beziehungsweise 86.602 €; Darlehen: 688.000 €. Daraus folgen 258.602 € eingesetztes Eigenkapital. Eine zusätzliche Liquiditätsreserve ist darin nicht enthalten.

Angenommen werden 3,8 % Sollzins und 1,5 % anfängliche Tilgung. Der jährliche Schuldendienst beträgt damit 688.000 € × 5,3 % = 36.464 €. Seine tatsächliche Aufteilung in Zinsen und Tilgung folgt dem Zahlungsplan.

• A: Ein Haus mit sechs Wohnungen und insgesamt 420 m².
• B: Sechs Eigentumswohnungen mit insgesamt 420 m² zum gleichen Quadratmeterpreis.
• C: Fünf Eigentumswohnungen mit 15 % höherem Quadratmeterpreis; Gesamtfläche exakt 420 ÷ 1,15 m², angezeigt als 365,2174 m².

Weitere Annahmen: monatliche Kaltmiete 9,50 €/m², jährliches Instandhaltungsbudget 14 €/m² und Mietausfallbudget 2 % der Sollmiete. Miet- beziehungsweise Sondereigentumsverwaltung kostet angenommen 30 € je Einheit monatlich, zusätzliche WEG-Verwaltung 29 €; jeweils einschließlich etwaiger Umsatzsteuer.

Jahresbudget vor Steuern

Berechnet wird mit ungerundeten Zwischenwerten; Geldbeträge sind auf Cent gerundet. Umlagefähige Betriebskosten gelten vereinfachend als vollständig ausgeglichen. Weitere Eigentümerkosten, Sonderumlagen, größere Modernisierungen und Transaktionskosten beim Verkauf sind nicht berücksichtigt.

Zwischen A und B liegen exakt 2.088 € zusätzliche WEG-Verwaltung. C verliert Mietfläche, hat aber wegen fünf statt sechs Einheiten geringere Verwaltungskosten als B. Der Abstand zu A beträgt gerundet 6.733,36 € jährlich. Die geringere Fläche darf deshalb nicht mit identischen Gesamtkosten verglichen werden.

05Steuern separat berechnen

Für die Steuerrechnung sind tatsächliche Einnahmen, abzugsfähige Ausgaben und Abschreibungen maßgeblich, nicht der Budgetüberschuss. Vermietungsbezogene Schuldzinsen können Werbungskosten sein; Tilgung ist kein entsprechender Aufwand. Grundlage ist § 9 EStG.

Die Gebäudeabschreibung richtet sich nach der zutreffenden Bemessungsgrundlage und den Voraussetzungen des § 7 EStG, nicht nach einem frei gewählten Gebäudeanteil. Die reguläre lineare Abschreibung beträgt bei Wohngebäuden grundsätzlich 2 % bei Fertigstellung 1925–2022, 2,5 % davor und 3 % danach.

Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Entscheidend ist grundsätzlich die Verwendung für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen; das bestätigt der BFH, IX R 19/24. Ein bloßes Mietausfallbudget ist ebenfalls kein zusätzlicher Zahlungsaufwand.

Lassen Sie die Steuerwirkung separat anhand Ihrer persönlichen Verhältnisse berechnen. Eine mögliche Entlastung ist weder eine sofortige Auszahlung noch eine Garantie für positiven Cashflow.

06Finanzierung, Streuung und Verkauf

§ 4 BelWertV sieht im entsprechenden Pfandbriefkontext grundsätzlich eine ertragsorientierte Bewertung vor; für geeignetes Wohnungseigentum bestehen Ausnahmen. Daraus folgt kein automatischer Zinsnachteil für Häuser. Vergleichen Sie konkrete Beleihungswerte, Eigenkapitalanforderungen und Kreditangebote.

Prüfen Sie bei mehreren Wohnungen unterschiedliche Arbeitsmärkte und Gebäuderisiken statt lediglich verschiedener Postleitzahlen. Beim Haus konzentriert sich Ihr Einsatz auf eine Adresse; dafür koordinieren Sie Maßnahmen ohne weitere Wohnungseigentümer. Mietrecht und öffentlich-rechtliche Vorgaben bleiben zu beachten.

Geteilte Reparaturen sind nicht kostenlos: Bei angenommenen Dachkosten von 85.000 € und einem maßgeblichen Kostenanteil von 5 % entfallen rechnerisch 4.250 € auf Ihre Wohnung, vor Berücksichtigung vorhandener Rücklagen. Entscheidend ist der tatsächlich geltende Verteilungsschlüssel.

Einzelwohnungen ermöglichen kleinere Verkaufsschritte. Eine spätere Hausaufteilung sollten Sie dagegen nicht voraussetzen: § 250 BauGB ermöglicht örtliche Genehmigungspflichten. Bei Umwandlungen können außerdem Mietervorkaufsrechte und Kündigungsbeschränkungen nach §§ 577, 577a BGB relevant werden.

07Fazit

Wählen Sie das Haus, wenn direkte Verantwortung, ausreichende Reserven und eine tragfähige Standortrechnung zusammenpassen. Prüfen Sie einzelne Wohnungen, wenn Streuung und schrittweise Verkäufe wichtiger sind. In beiden Fällen sollte die Entscheidung auch ohne erwartete Wertsteigerung und Steuererstattung finanziell tragbar bleiben.

FAQHäufige Fragen

Ist ein Mehrfamilienhaus rentabler als mehrere Eigentumswohnungen?

Nicht automatisch. Im Modell erzielt das Haus 2.418,40 € jährlichen Überschuss vor Steuern, sechs gleich teure Wohnungen 330,40 €. Der Unterschied entsteht hier ausschließlich durch angenommene zusätzliche WEG-Verwaltungskosten. Andere Objekte können anders abschneiden.

Wie viel Eigenkapital verlangt die Beispielrechnung?

Bei angenommenen 860.000 € Kaufpreis, 86.602 € Kaufnebenkosten und 688.000 € Darlehen werden 258.602 € Eigenkapital benötigt. Eine zusätzliche Reserve für Reparaturen und Zahlungsausfälle kommt hinzu.

Welche Verwaltungskosten sollten Sie bei Eigentumswohnungen unterscheiden?

Unterscheiden Sie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von der Verwaltung Ihrer Vermietung. Prüfen Sie Leistungsumfang, Umsatzsteuer, Mindesthonorare und Zusatzleistungen. Das gesamte Hausgeld ist nicht mit Verwaltungskosten gleichzusetzen.

Sind Beiträge zur WEG-Erhaltungsrücklage sofort steuerlich abziehbar?

Nein. Die Einzahlung allein begründet noch keinen Werbungskostenabzug. Grundsätzlich kommt es darauf an, wann und wofür die Gemeinschaft das Geld tatsächlich verwendet.

Sind Reparaturen bei einer Eigentumswohnung automatisch günstiger?

Nein. Sie tragen den auf Ihre Einheit entfallenden Anteil nach dem geltenden Verteilungsschlüssel. Zustand, Umfang der Arbeiten und vorhandene Rücklagen bestimmen die Belastung; zusätzliche Sonderumlagen können erforderlich werden.

Können Sie ein Mehrfamilienhaus später in einzelne Wohnungen aufteilen?

Das kann möglich sein, sollte aber nicht vorausgesetzt werden. Prüfen Sie die Voraussetzungen der Aufteilung, örtliche Genehmigungspflichten, Mieterschutz und die Anforderungen finanzierender Banken vor dem Kauf.

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Eigentumswohnung · Klumpenrisiko · Portfolioaufbau · Hausgeld · Hausverwaltung · Cashflow-Rechner

Quellen

Amtliche Grundlagen: WEG, BetrKV, ImmoWertV, BelWertV, BauGB und EStG wie verlinkt; ergänzend BGB-Gesamtausgabe, insbesondere §§ 577, 577a und 656b–656d, sowie das verlinkte BFH-Urteil.

Allgemeine Information für Immobilien in Deutschland; keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.