Mehrfamilienhaus finanzieren: Eigenkapital und Cashflow

01Mehrfamilienhaus finanzieren: Ertrag, Eigenkapital und Reserve

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte nicht nur nach der Monatsrate fragen. Entscheidend ist, welche Miete langfristig trägt, welchen Wert die Bank akzeptiert und wie viel Liquidität nach dem Kauf verfügbar bleibt. Bereiten Sie deshalb drei getrennte Rechnungen vor: Objektbewertung, laufenden Cashflow und steuerliches Ergebnis.

02Wie die Bank den Ertrag bewertet

Für Bewertungen im Anwendungsbereich der BelWertV ist regelmäßig der Ertragswert maßgeblich; ergänzend ist eine Sachwertkontrolle vorgesehen. Bei geeigneten Eigentumswohnungen kann dagegen eine Orientierung am Vergleichs- oder Sachwert zulässig sein. Das folgt aus § 4 BelWertV. Die Verordnung ist kein einheitliches Preismodell für sämtliche Immobilienkredite.

Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit:

• Nachhaltige Miete: Entscheidend ist der dauerhaft erzielbare Ertrag, nicht eine erhoffte Mietsteigerung.
• Bewirtschaftung: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall werden berücksichtigt. Der Mindestabzug von 15 % ersetzt keine höheren tatsächlichen oder kalkulierten Kosten; weitere Kosten und Modernisierungsrisiken kommen gegebenenfalls hinzu.
• Kapitalisierung: Zinssatz und wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflussen den Wert. Die Spanne von 3,5–5,5 % in § 12 begrenzt den regulären Mindestzinssatz für Wohnnutzung, nicht jeden zulässigen Bewertungszins nach oben.

Die Einzelheiten stehen in § 11 und § 12 BelWertV. Fragen Sie ausdrücklich nach den verwendeten Parametern.

Eine vereinfachte Wertrechnung

Angenommen werden sechs Wohnungen, 420 m², 47.880 € Jahreskaltmiete und 860.000 € Kaufpreis. Ein mathematisches Ertragsmodell mit 20 % Bewirtschaftungsabzug ergibt 38.304 € Reinertrag. Bei angenommenen 150.000 € Bodenwert und 4,5 % Kapitalisierungszins entfallen 6.750 € auf die Bodenverzinsung; für das Gebäude bleiben 31.554 €.

Mit 45 Jahren Restnutzungsdauer lautet der Vervielfältiger (1 − 1,045⁻⁴⁵) / 0,045. Daraus folgen einschließlich Bodenwert 754.459,39 €, auf Tausender gerundet 754.000 €. Diese Illustration ist kein BelWertV-Gutachten; insbesondere behauptet der angenommene Zinssatz keine Einhaltung eines geltenden Mindestzinses.

Bei inländischen Wohnobjekten erlaubt § 24 unter Voraussetzungen eine vereinfachte Wertermittlung bis 600.000 € abzusicherndem Darlehen einschließlich Vorlasten. Beide nachfolgenden Hauptvarianten liegen darüber. Vereinbaren Sie den Bewertungsablauf frühzeitig, statt eine feste Bearbeitungsdauer einzuplanen. BelWertV, § 24.

03Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Für die weitere Modellrechnung setzen wir einen Beleihungswert von 754.000 € und pauschal 86.602 € Erwerbsnebenkosten an: insgesamt 946.602 €. Ersetzen Sie diese Kosten durch Ihre konkreten Ansätze für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vermittlung.

Der Beleihungsauslauf ist hier Darlehen geteilt durch angenommenen Beleihungswert:

Die 60-%-Grenze in § 14 PfandBG betrifft die Verwendung von Hypotheken zur Pfandbriefdeckung. Sie ist weder eine allgemeine Kreditobergrenze noch eine gesetzliche Zinsschwelle. Lassen Sie sich konkrete Konditionen für mehrere Eigenkapitalbeträge anbieten.

04Cashflow: zwei Finanzierungen vergleichen

Unsere laufende Planung unterstellt monatlich 30,19 € Verwaltung je Wohnung, jährlich 14 €/m² Instandhaltungsbudget und 2 % Mietausfall. Das ergibt 9.011,28 € Abzüge und 38.868,72 € verfügbaren Jahresertrag. Dieser Liquiditätsansatz ist bewusst nicht identisch mit dem pauschalen Bewertungsabzug.

Angenommen werden zehn Jahre Zinsbindung, 4,1 % beziehungsweise 3,8 % Sollzins und 1,5 % anfängliche Tilgung. Die günstigere Kondition unter 80 % ist ausschließlich eine Modellannahme.

Bei monatlicher Zahlung verändern sich Zins- und Tilgungsanteile. Berechnen Sie den tatsächlichen Verlauf im Tilgungsplan.

Die zusätzlichen 86.000 € Eigenkapital sparen im Modell 5.332 € Zinsen und 1.290 € Tilgungszahlungen jährlich. Letzteres verbessert die Liquidität, bedeutet aber weniger Schuldenabbau. Bei angenommenen 420.000 € Ersparnissen verbleiben in der höheren Eigenkapitalvariante 75.398 € Reserve.

05Steuerwirkung getrennt betrachten

Vermietungsbezogene Schuldzinsen können Werbungskosten sein; Tilgung ist kein entsprechender Aufwand. Eine bloße Geldreserve ist noch keine abzugsfähige Reparaturausgabe. Abschreibung wirkt dagegen ohne laufende Auszahlung. Maßgeblich sind § 9 und § 7 EStG.

Die Abschreibungsbasis verlangt eine sachgerechte Aufteilung zwischen Gebäude und Boden einschließlich zuzuordnender Erwerbsnebenkosten. Ein pauschaler Gebäudeanteil ersetzt diese Prüfung nicht; nutzen Sie die BMF-Arbeitshilfe.

Eine isolierte Sensitivität: Sind die gesamten 5.332 € Zinsdifferenz abzugsfähig und beträgt die zusätzliche Steuerbelastung vereinfachend 40 %, entstehen 2.132,80 € Mehrsteuer. Vom Liquiditätsvorteil bleiben dann 4.489,20 €. Das ist keine persönliche Steuerberechnung und keine Gesamtrendite. Ein steuerlicher Verlust allein macht eine teurere Finanzierung nicht wirtschaftlicher.

06Trägt die Miete den Kredit?

Auf Objektebene beträgt die modellhafte Schuldendienstdeckung rund 1,01 beziehungsweise 1,22. Der erste Wert lässt kaum Spielraum.

Prüfen Sie zusätzlich Ihren Haushalt. Bei einem ausschließlich angenommenen Mietansatz von 75 % stehen 35.910 € den 31.906 € Schuldendienst der zweiten Variante gegenüber: 4.004 € Überschuss vor weiteren Haushaltspositionen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt die ImmoKWPLV die Prüfung von Einkommen, Ausgaben und weiteren Verpflichtungen.

07Vollfinanzierung und passende Strategie

Ohne eigene Mittel erreicht das Modell 125,5 % Beleihungsauslauf. Prüfen Sie mögliche Zusatzsicherheiten, etwa eine weitere Immobilie, ohne dadurch fehlende Liquidität zu übersehen. Beziehen Sie deren mögliche Verwertung ausdrücklich in Ihre Risikobetrachtung ein. Vertiefung: Immobilie beleihen und Vollfinanzierung.

Mehr Eigenkapital passt zur Priorität niedriger laufender Belastungen. Weniger kann Liquidität erhalten, verlangt aber tragfähige Einkünfte und höhere Risikotoleranz. Vergleichen Sie auch alternative Verwendungen des Geldes.

08Fazit

Planen Sie vom nachhaltigen Ertrag aus, vergleichen Sie konkrete Angebote und halten Sie eine separate Reserve. Entscheidend ist nicht maximaler Kredit, sondern eine Finanzierung, die auch bei Abweichungen zahlbar bleibt.

FAQHäufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?

Vergleichen Sie zunächst Kaufnebenkosten plus 20 % und 30 % des Kaufpreises als Planungsszenarien. Das sind keine allgemeinen Bankvorgaben. Der tatsächliche Bedarf hängt vom akzeptierten Beleihungswert, Ihrer Bonität, den Konditionen und der notwendigen Reserve ab.

Was unterscheidet Beleihungswert und Kaufpreis?

Der Kaufpreis ist der vereinbarte Transaktionspreis. Der Beleihungswert beruht auf einer vorsichtigen langfristigen Bewertung. Im Beispiel wird für die Finanzierungsrechnung ein Beleihungswert von 754.000 € bei 860.000 € Kaufpreis angenommen.

Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?

Im Modell wird das Darlehen durch den angenommenen Beleihungswert geteilt. 602.000 € Darlehen geteilt durch 754.000 € ergeben gerundet 79,8 %. Zusätzliche Belastungen und Sicherheiten müssen im konkreten Bankangebot gesondert betrachtet werden.

Kann die Miete die gesamte Kreditrate tragen?

Das lässt sich nur nach Abzug angemessener Kosten- und Risikoansätze beurteilen. Im Modell stehen 38.868,72 € verfügbarer Jahresertrag je nach Finanzierung 38.528 € oder 31.906 € Schuldendienst gegenüber. Zusätzlich ist der persönliche Haushalt zu prüfen.

Warum unterscheiden sich Cashflow und steuerliches Ergebnis?

Tilgung belastet die Liquidität, ist aber kein entsprechender steuerlicher Aufwand. Abschreibung kann das steuerliche Ergebnis ohne aktuelle Auszahlung mindern. Auch angesparte Reparaturmittel sind nicht automatisch abzugsfähige Ausgaben.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Prüfen Sie neben der möglichen Kreditvergabe insbesondere Liquidität, Zusatzsicherheiten und Belastbarkeit. Im Modell erreicht eine Finanzierung sämtlicher Erwerbskosten 125,5 % des angenommenen Beleihungswerts. Eine weitere Sicherheit ersetzt keine Geldreserve.

Quellen

• BelWertV: Bewertungsverfahren und vereinfachte Wertermittlung
• PfandBG: Deckungsgrenze
• EStG: steuerliche Grundlagen
• ImmoKWPLV: Kreditwürdigkeitsprüfung

Allgemeine Information, keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.