Sanierungsfahrplan: Kosten und Nutzen für Vermieter

Illustrative Ausgangssituation: Auf der Tagesordnung Ihrer Eigentümerversammlung steht die Beauftragung eines individuellen Sanierungsfahrplans für insgesamt 2.200 €. Einige Eigentümer fragen: Wozu eine Planung bezahlen, wenn noch keine Sanierung beschlossen ist?

Die entscheidende Frage lautet nicht nur, wie hoch der Beratungszuschuss ausfällt. Prüfen Sie vielmehr, welche Maßnahmen tatsächlich anstehen, welche Ausgaben förderfähig sind und ob die Gemeinschaft die Arbeiten finanzieren kann. Die folgende Rechnung trennt Planungskosten, höhere Fördergrenzen und zusätzlichen Bonus.

01Was ein individueller Sanierungsfahrplan ist

Der iSFP soll einen nachvollziehbaren Weg zur energetischen Verbesserung des Gebäudes aufzeigen. Statt einzelne Maßnahmen isoliert zu betrachten, werden aufeinander abgestimmte Schritte und ihre zeitliche Umsetzung vorgeschlagen. Alternativ kann eine umfassende Sanierung zum Effizienzhaus untersucht werden. Das beschreibt auch der BAFA-Förderkompass.

Lassen Sie sich im Angebot erläutern, welche Bauteile und Anlagen aufgenommen werden, welche Berechnungen enthalten sind und wie Kosten sowie Einsparungen dargestellt werden. Fragen Sie ausdrücklich, welche Annahmen zu Nutzung, Energiepreisen und Ausführung zugrunde liegen. Eine berechnete Einsparung sollte nicht wie eine zugesicherte Senkung Ihrer tatsächlichen Rechnungen behandelt werden.

Für eine Gemeinschaft ist vor allem die Reihenfolge hilfreich: Welche Arbeiten sollten zusammen geplant werden? Was kann warten? Welche Entscheidung muss zuerst getroffen werden? Nutzen Sie den Plan als Grundlage für solche Fragen, nicht als Ersatz für konkrete Angebote.

02Kosten und Zuschuss

Holen Sie ein objektspezifisches Angebot ein. Prüfen Sie dabei insbesondere, ob Ortsaufnahme, Bericht, Erläuterung, Umsatzsteuer und die Vorstellung in der Eigentümerversammlung im Gesamtpreis enthalten sind. Das Honorar der Beispielrechnung ist ausdrücklich keine Aussage über übliche Marktpreise.

Die veröffentlichten Förderkonditionen für die Energieberatung sehen folgende Zuschüsse vor.

Antrag und Förderfähigkeit. Stellen Sie den Antrag vor Beginn der Beratung. Nach der Förderdatenbank muss der Bauantrag oder die Bauanzeige grundsätzlich mindestens zehn Jahre zurückliegen. Eine erneute Förderung für dasselbe Gebäude ist grundsätzlich frühestens vier Jahre nach Auszahlung der vorherigen Förderung möglich; ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel ist eine Ausnahme. Die Beratung muss durch eine entsprechend in der Energieeffizienz-Expertenliste eingetragene Person erfolgen.

Beim Erwerb. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass bloßes Kaufinteresse für einen Förderantrag ausreicht. Lassen Sie vor einer Beauftragung klären, ab welchem Erwerbsstand und mit welchen Nachweisen Sie im konkreten Fall antragsberechtigt sind. Die vorhandenen Unterlagen können Sie unabhängig davon beim Verkäufer anfordern.

Auszahlung und Liquidität. Lassen Sie sich den aktuellen Ablauf einschließlich Vollmacht, Rechnung, Verwendungsnachweis und Zahlungsempfänger schriftlich erklären. Planen Sie Ihre Liquidität vorsichtig: Setzen Sie einen erwarteten Zuschuss nicht mit bereits verfügbarem Guthaben gleich.

Steuerliche Behandlung. Die folgende Wirtschaftlichkeitsrechnung erfolgt vor Steuern. Eine pauschale Zusage, dass sämtliche Eigenkosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind, wird nicht getroffen. Lassen Sie insbesondere den Zusammenhang mit Erwerb und Bauarbeiten steuerlich individuell beurteilen.

03Was der Plan bei der Förderung bringt

Für die hier betrachteten Maßnahmen an der Gebäudehülle beträgt die Grundförderung 15 %. Die BMWE-Informationen zu den Änderungen ab 21. Juli 2026 beschreiben einen zusätzlichen iSFP-Bonus von fünf Prozentpunkten nur für den Kostenanteil oberhalb des maßgeblichen Mindestinvestitionsvolumens. Dieses muss im jeweiligen Antrag erreicht werden; verschiedene Anträge werden dafür nicht addiert.

Betrifft die Maßnahme nur einen Teil der Wohnungen, ist der anteilige Höchstbetrag anhand der betroffenen Wohneinheiten zu bestimmen.

Die nachfolgenden Rechnungen setzen voraus, dass die Maßnahme für die iSFP-Vorteile qualifiziert und die Grenzen vollständig verfügbar sind. Übertragen Sie diese Gebäudehüllenrechnung nicht auf einen Heizungstausch oder eine Effizienzhausförderung. Dafür ist eine eigene Programmprüfung erforderlich.

Weitere mögliche Förderbausteine sind in dieser Rechnung nicht berücksichtigt. Prüfen Sie vor Antragstellung die für Ihr Vorhaben geltenden Konditionen und rechnen Sie unbestätigte Zuschüsse nicht als sichere Finanzierung ein.

Den programmübergreifenden Überblick bietet unser Ratgeber energetische Sanierung: Förderung für Vermieter.

04Rechnung: ab welcher Bausumme sich der Plan lohnt

Illustrative Annahmen, keine Marktprognose und kein Angebot: Betrachtet wird ein Haus mit sechs Wohnungen. Das Gesamthonorar beträgt 2.200 €, davon 1.950 € für die Beratung und 250 € für die gesonderte Erläuterung in der Versammlung. Unterstellt werden 850 € Beratungszuschuss und die vollständige Förderung der zusätzlichen Erläuterung. Damit verbleiben 1.100 € Eigenkosten, bei angenommener gleicher Verteilung 183,33 € je Wohnung.

Alle folgenden Baukosten sind vollständig förderfähige Ausgaben in einem Antrag. Frühere Anträge haben keine Grenzen verbraucht. Technische Anforderungen und sonstige Fördervoraussetzungen sind erfüllt. Nicht berücksichtigt werden weitere Planungsleistungen, Finanzierungskosten, Steuern oder zeitliche Unterschiede der Zahlungen.

Für sechs Wohnungen ergeben sich aus der Staffelung 105.000 € ohne und 210.000 € mit iSFP-Erhöhung. Wir zeigen sowohl die konservative Rechnung des Ausgangsbeispiels ohne Zusatzbonus als auch die Rechnung einschließlich des Bonus auf den übersteigenden Kostenanteil.

Illustrative Schwellenrechnung: Ohne Zusatzbonus lautet die Rechnung 105.000 € + 1.100 € ÷ 15 % = 112.333,33 €. Einschließlich der zusätzlichen fünf Prozentpunkte auf den übersteigenden Anteil ergibt sich 105.000 € + 1.100 € ÷ 20 % = 110.500 €. Erst oberhalb der jeweiligen Schwelle entsteht in diesem Modell ein positiver Zuschussvorteil nach Plankosten.

Die Schwellen gelten nicht allgemein für jedes Haus. Ein höheres Honorar, nicht förderfähige Arbeiten oder eine andere Antragstruktur verändern das Ergebnis. Außerdem bewertet die Rechnung ausschließlich den zusätzlichen Zuschuss. Ob sich die Sanierung insgesamt wirtschaftlich lohnt, ist eine andere Frage.

Illustrative Steuer-Sensitivität: Bei lediglich angenommenen 42 % Grenzsteuersatz entspräche ein sofort abziehbarer Kostenanteil von 183,33 € rechnerisch 77 € Steuerentlastung. Daraus folgt keine tatsächliche Steuerersparnis: Abziehbarkeit, Zuschussbehandlung und zeitliche Zuordnung sind hier nicht geprüft. Ein konkretes Einkommen wird deshalb keinem pauschalen Steuersatz zugeordnet.

05Beim Kauf: der Fahrplan als Prüfunterlage

Fordern Sie einen vorhandenen iSFP zusammen mit Energieausweis, Beschlusssammlung und aktuellen Angeboten an. Behandeln Sie ihn als zusätzliche Informationsquelle, nicht als technischen Zustandsnachweis oder abschließende Kaufprüfung.

1. Vollständigkeit prüfen: Fragen Sie nach Bericht, Umsetzungshilfe und Erläuterungen, nicht nur nach einer Zusammenfassungsseite.
2. Datum und Annahmen prüfen: Lassen Sie ältere Kostenansätze mit aktuellen Angeboten abgleichen. Fragen Sie nach inzwischen ausgeführten Arbeiten.
3. Mit Beschlüssen vergleichen: Trennen Sie vorgeschlagene, beschlossene, beauftragte und bereits bezahlte Maßnahmen.
4. Eigenen Kostenanteil prüfen: Lassen Sie sich den tatsächlich maßgeblichen Verteilungsschlüssel erklären. Rechnen Sie nicht automatisch mit gleichen Anteilen oder ausschließlich mit dem Miteigentumsanteil.
5. Kaufkalkulation ergänzen: Stellen Sie Kaufpreis, anstehenden Eigenbeitrag und Liquiditätsreserve nebeneinander. Nutzen Sie dazu auch Energieeffizienzklasse und Kaufpreis.

Fehlt der Plan, fordern Sie die übrigen Unterlagen an und erwägen Sie eine unabhängige technische Prüfung. Eine Checkliste bietet Sanierungsstau erkennen.

06Risiken und Grenzen

Empfehlung und Verpflichtung trennen. Ein Plan ist keine Umsetzungsgarantie. Fragen Sie gesondert nach gesetzlichen Anforderungen, erforderlichen Beschlüssen und Ausführungsplanung. Die amtliche Gesetzessammlung führt das einschlägige Gesetz inzwischen als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); § 36 betrifft Änderungen an bestehenden Gebäuden. Daraus wird hier keine allgemeine Pflicht zur Beauftragung eines iSFP abgeleitet.

Förderung nicht vorwegnehmen. Die BMWE-FAQ dokumentieren Änderungen ab 21. Juli 2026. Ein heute erstellter Plan sollte deshalb nicht als Zusage unveränderter Konditionen für spätere Maßnahmen behandelt werden.

Kosten neu prüfen. Verwenden Sie ältere Schätzungen nicht ungeprüft als Budget. Fordern Sie aktuelle Angebote, definierte Leistungen und eine angemessene Reserve für Ihr konkretes Vorhaben.

Berater sorgfältig auswählen. Prüfen Sie die erforderliche Listeneintragung und fragen Sie nach Erfahrung mit vergleichbaren Mehrfamilienhäusern. Die Förderfähigkeit verlangt die passende Eintragung für die Energieberatung für Wohngebäude.

Fazit: Im Beispiel kostet der Plan nach angenommener Förderung 1.100 €. Sein rechnerischer Fördermehrwert hängt nicht allein von der Bausumme ab, sondern auch von Förderfähigkeit, Bonus, Antragstruktur und Honorar. Für Ihre Entscheidung sollten Planung, Finanzierung und Umsetzung zusammenpassen. Als Käufer sollten Sie einen vorhandenen Fahrplan vor der Kaufentscheidung prüfen lassen.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.