Tiefgaragenstellplatz kaufen: was Sie zahlen und was bleibt

Zur Wohnung, die Sie kaufen wollen, gibt es einen Tiefgaragenstellplatz, 28.000 € extra. Oder Sie sehen in einem Inserat einen einzelnen Stellplatz in der Innenstadt und denken: überschaubare Investition, laufende Miete, weniger Verwaltungsaufwand als bei einer Wohnung. Ob Sie dabei eigenes Immobilieneigentum oder ein daran gebundenes Nutzungsrecht erwerben, müssen Sie zuerst klären.

Ein Stellplatz ist überschaubar, aber nicht automatisch ein gutes Geschäft. Auch bei einem kleinen Kaufpreis fallen Erwerbsnebenkosten an, und von 85 € Miete gehen laufende Kosten und gegebenenfalls Steuern ab. Rechnen wir es durch.

01Teileigentum oder Sondernutzungsrecht

Bevor es um Geld geht, klären Sie, was Sie eigentlich kaufen. Grundbuch, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zeigen, welche rechtliche Zuordnung besteht. Die folgende Gegenüberstellung betrifft eigenständiges Teileigentum und ein Sondernutzungsrecht; nicht jeder Stellplatz im Sondereigentum bildet eine eigenständig verkäufliche Einheit.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gelten Stellplätze ausdrücklich als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Auch ein markierter Platz ohne Wände kann deshalb Sondereigentum sein. Daraus folgt aber nicht automatisch ein eigenes Grundbuchblatt: Ein Stellplatz kann auch Bestandteil einer anderen Einheit sein. Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan müssen zusammen gelesen werden; ein Sondernutzungsrecht ist nicht zwingend im Grundbuchtext selbst vollständig beschrieben.

Für Kapitalanleger ist der Unterschied wichtig. Ein Stellplatz als eigenständiges Teileigentum lässt sich grundsätzlich einzeln verkaufen, etwa an einen Nachbarn ohne Wohnung in der Anlage. Bei einem Sondernutzungsrecht ist ein Verkauf als eigenständige Immobilie an Außenstehende nicht möglich. Eine Übertragung zusammen mit der zugehörigen Einheit oder auf einen anderen Eigentümer der Gemeinschaft muss anhand der Unterlagen beurteilt werden. Lassen Sie sich zur konkreten Gestaltung von einem Notar oder einem im Wohnungseigentumsrecht erfahrenen Rechtsanwalt beraten.

02Kauf und Kaufnebenkosten

Beim Kauf eigenständigen Teileigentums erwerben Sie einen Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum. Dafür sind ein notarieller Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch erforderlich; grundsätzlich fällt Grunderwerbsteuer an. Ein Sondernutzungsrecht ist dagegen kein eigenständiger Grundstücksanteil. Welche Formvorschriften, Grundbuchänderungen und Steuerfolgen seine Übertragung auslöst, hängt vom Einzelfall ab.

§ 3 Nr. 1 GrEStG befreit einen Erwerb, wenn der für die Steuerberechnung maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Ein zusammengehöriger Erwerb lässt sich nicht allein durch getrennte Preisangaben in steuerfreie Teilkäufe zerlegen; weitere gesetzliche Befreiungen bleiben unberührt. Die steuerliche Behandlung einer konkreten Übertragung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Kaufen Sie den Stellplatz zusammen mit der Wohnung, kann er im selben Vertrag stehen. Die Gebühren richten sich dann nach den maßgeblichen Geschäftswerten und den tatsächlich erforderlichen Tätigkeiten. Bei einem separaten Erwerb können Mindestgebühren relativ stärker ins Gewicht fallen.

In dieser Beispielrechnung betragen die Nebenkosten rund 7,8 % des Kaufpreises. Eine Maklerprovision wäre zusätzlich zu berücksichtigen. Die besonderen Regeln zur Verteilung der Provision nach §§ 656c, 656d BGB beziehen sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht auf den isolierten Kauf eines einzelnen Stellplatzes. Bei Fragen zur Provisionsvereinbarung hilft Ihnen ein Rechtsanwalt.

03Was ein Stellplatz als Kapitalanlage bringt

Michael kauft einen Tiefgaragenstellplatz in einer Großstadt in Sachsen für 28.000 €. Er vermietet ihn für 85 € im Monat. Das Hausgeld für den Stellplatz beträgt 25 € im Monat, die Grundsteuer zusätzlich 30 € im Jahr. Einmal zahlt er bar, einmal finanziert er den gesamten Kaufpreis; die Erwerbsnebenkosten bezahlt er in beiden Varianten aus Eigenmitteln. Michael ist eine fiktive Person; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Für die ergänzende, vereinfachte Steuerrechnung nehmen wir an: Von den 300 € jährlichem Hausgeld entfallen 60 € auf die Erhaltungsrücklage und 240 € auf sofort abzugsfähige Werbungskosten. Aus der Rücklage werden im Beispieljahr keine Ausgaben getätigt. Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil beträgt angenommen 80 % der Gesamtkosten von 30.190 €, also 24.152 €. Die Tiefgarage wurde im Beispiel im Jahr 2000 fertiggestellt; bei privater Vermietung wird eine lineare Gebäudeabschreibung von 2 % angesetzt. Die Einkommensteuerwirkung berechnen wir zur Veranschaulichung mit pauschal 30 % des steuerlichen Ergebnisses, nicht mit einem individuellen Einkommensteuertarif.

Bar gekauft bringt der Stellplatz in dieser Rechnung 690 € im Jahr vor Steuern. Bezogen auf die Gesamtkosten von 30.190 € sind das rund 2,3 %. Die Bruttomietrendite von 3,64 % ergibt sich aus 1.020 € Jahresmiete geteilt durch 28.000 € Kaufpreis; sie berücksichtigt weder laufende Kosten noch Erwerbsnebenkosten.

Der Cashflow ist nicht mit dem steuerlichen Überschuss gleichzusetzen. Das Hausgeld enthält unterschiedliche Positionen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst tatsächlich ausgegebene, steuerlich abzugsfähige Beträge können berücksichtigt werden; nicht jede Ausgabe ist sofort abzugsfähig. Auch die Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Die Abschreibung wiederum mindert das steuerliche Ergebnis, ohne im jeweiligen Jahr eine Auszahlung auszulösen.

Im vereinfachten Steuerbeispiel bleiben beim Barkauf 609,91 € nach der angenommenen Einkommensteuer. Bei Finanzierung beträgt der Fehlbetrag nach der angenommenen Steuerentlastung 554,89 €. Für Ihre persönliche Rechnung sind die tatsächliche Hausgeldaufteilung, Ausgaben aus der Rücklage, die Abschreibungsgrundlagen und Ihr Einkommensteuertarif entscheidend. Lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen von Ihrem Steuerberater berechnen.

Bei vollständiger Finanzierung des Kaufpreises ergibt sich unter diesen Annahmen ein negativer Cashflow von 794 € im Jahr vor Steuern. Die Tilgung von 420 € reduziert zwar die Schulden, beansprucht aber Liquidität. Ein höherer Zinssatz würde die Zuzahlung bei sonst gleichen Annahmen erhöhen. Entscheidend ist deshalb ein konkretes Finanzierungsangebot, nicht allein der Beispielzins.

04Vermietung: Vertrag, Kündigung, Umsatzsteuer

Ein separat vermieteter Stellplatz unterliegt grundsätzlich nicht den besonderen Schutzregeln für Wohnraummieter. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis mit monatlich bemessener Miete gilt grundsätzlich die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Vertragsvereinbarungen und eine mögliche Einordnung als Geschäftsraummiete können zu anderen Fristen führen. Prüfen Sie deshalb den konkreten Vertrag.

Anders ist es, wenn Sie Wohnung und Stellplatz an denselben Mieter in einem einheitlichen Vertrag vermieten. Dann gehört der Stellplatz in der Regel zum Wohnraummietverhältnis und kann nicht getrennt gekündigt werden. Prüfen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung, ob der Stellplatz im Mietvertrag steht oder separat vermietet ist. Getrennte Vertragsurkunden allein entscheiden nicht abschließend darüber, ob rechtlich ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt. Bei Fragen zur Vertragsgestaltung oder Kündigung wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.

Bei der Umsatzsteuer gibt es eine Besonderheit. Die Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, die eigenständige Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen dagegen nicht (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Eine Stellplatzvermietung kann als Nebenleistung einer steuerfreien Wohnungsvermietung ebenfalls steuerfrei sein; derselbe Mieter allein genügt nicht für eine abschließende Einordnung.

Daneben kann die Kleinunternehmerregelung greifen. Nach § 19 UStG darf der maßgebliche Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreiten. Entscheidend ist nicht allein die Miete dieses Stellplatzes. Maßgeblich sind der umsatzsteuerliche Gesamtumsatz, die weiteren Voraussetzungen und ein möglicher Verzicht auf die Regelung. Für das Gründungsjahr gelten Besonderheiten. Lassen Sie die Einordnung von einem qualifizierten Steuerberater klären.

05Risiken beim Stellplatzkauf

Leerstand. Bei einem separat vermieteten Stellplatz besteht nicht derselbe Kündigungsschutz wie bei Wohnraum; die konkrete Kündigungsfrist hängt aber vom Vertrag und seiner rechtlichen Einordnung ab. Drei Monate ohne Mieter kosten im Beispiel 255 € Miete, während Hausgeld und Finanzierung weiterlaufen. Viele freie Plätze oder günstige Parkmöglichkeiten auf der Straße können die Mietersuche erschweren.

Sanierung der Tiefgarage. Feuchtigkeit, Tausalz und Risse können kostspielige Betonsanierungen, neue Beschichtungen oder Abdichtungen erforderlich machen. Wer welche Kosten trägt, richtet sich nach der rechtlichen Zuordnung, den geltenden Kostenregelungen und wirksamen Beschlüssen; nicht automatisch zahlen nur die Stellplatzeigentümer nach ihren Anteilen. Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gezielt auf das Stichwort Tiefgarage und prüfen Sie Rücklage, Wartungsunterlagen und geplante Sonderumlagen.

Wiederverkauf. Der Käuferkreis für einen einzelnen Stellplatz kann begrenzt sein. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht als eigenständige Immobilie an Außenstehende verkauft werden; Übertragungen innerhalb der Gemeinschaft hängen von der konkreten rechtlichen Gestaltung ab. Rechnen Sie nicht damit, jederzeit zum Wunschpreis verkaufen zu können.

Wandel der Mobilität. Eine veränderte Autonutzung, Carsharing und der Bedarf an Ladepunkten für E-Autos können die Nachfrage nach Stellplätzen verschieben. Eine vorhandene oder nachrüstbare Lademöglichkeit kann die Attraktivität erhöhen, verursacht aber Kosten und setzt technische sowie rechtliche Machbarkeit voraus.

Zins. Ob eine Finanzierung einen negativen Cashflow erzeugt, hängt von Miete, laufenden Ausgaben, Darlehenshöhe, Zins und Tilgung ab. Ein Vergleich von Zinssatz und Bruttomietrendite allein reicht nicht aus. Im Beispiel übersteigen laufende Ausgaben und Schuldendienst die Mieteinnahmen.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen und keine Renditezusage. Für Ihre persönliche steuerliche und rechtliche Situation wenden Sie sich an einen Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.