Kleinreparaturklausel: was Mieter zahlen und wo die Grenze liegt

Der Rollladengurt reißt, der Wasserhahn tropft, ein Lichtschalter wackelt. Ihr Mieter ruft an, und Sie fragen sich, wer die Rechnung über 85 € bezahlt. Bei gewöhnlichem Verschleiß und ohne wirksame Kostenübernahmevereinbarung tragen grundsätzlich Sie die Kosten.

Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Mieter bestimmte Kosten tragen. Aber die Klausel muss eng gefasst sein. Eine unzulässig weit gefasste Klausel kann insgesamt unwirksam sein. Auch bei älteren Mietverträgen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Vereinbarung.

01Was eine Kleinreparatur ist

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Abnutzung durch normales Wohnen hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Ohne wirksame besondere Vereinbarung zahlt daher grundsätzlich der Vermieter die verschleißbedingten Reparaturen.

Eine Kleinreparatur ist hier eine Bagatellreparatur an einem Teil, das dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Ein Formularvertrag kann ihm solche Kosten nur in engen Grenzen auferlegen. Zu den grundlegenden Entscheidungen hierzu gehört das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juni 1989 (VIII ZR 91/88).

Verursacht der Mieter einen Schaden schuldhaft, etwa durch unsachgemäße Bedienung, kann er unabhängig von einer Kleinreparaturklausel haften. Die Klausel betrifft dagegen gerade den normalen Verschleiß.

02Die vier Bedingungen einer wirksamen Klausel

Bei vorformulierten Mietverträgen unterliegen die Klauseln regelmäßig dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Für eine Kleinreparaturklausel sind insbesondere die folgenden vier Anforderungen wichtig. Entscheidend bleibt dabei der gesamte Wortlaut.

Fehlt eine wesentliche Anforderung oder ist die Kostenbelastung unangemessen, kann die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam sein. Eine unzulässige Grenze wird nicht einfach auf einen zulässigen Betrag herabgesetzt (§ 306 BGB). Juristen nennen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Eine als unangemessen beurteilte Einzelgrenze von beispielsweise 200 € würde also nicht automatisch als 100-€-Grenze weitergelten. Lassen Sie die Angemessenheit der Grenzen und den gesamten Klauseltext bei Bedarf von einem Rechtsanwalt beurteilen.

03Was gilt, wenn die Reparatur teurer ist

Kostet eine Reparatur 160 € und die wirksam vereinbarte Einzelgrenze liegt bei 100 €, zahlt der Mieter bei gewöhnlichem Verschleiß nicht etwa 100 €. Er zahlt aufgrund dieser Klausel gar nichts. Die Reparatur überschreitet dann den vereinbarten Anwendungsbereich, und der Vermieter trägt sie ganz.

Eine formularmäßige Beteiligung bis zur Einzelgrenze auch bei teureren Reparaturen unterläuft diese Begrenzung und gefährdet die Wirksamkeit der Klausel.

Ebenso wichtig ist die Jahresgrenze. Sind im Beispiel 504 € in einem Jahr erreicht, zahlen Sie jede weitere verschleißbedingte Kleinreparatur selbst. Auch die letzte Erstattung darf den verbleibenden Jahresrahmen nicht überschreiten. Führen Sie deshalb eine einfache Liste je Wohnung mit Datum, Gegenstand und Betrag.

04Musterformulierung und Ablauf im Schadensfall

Die folgende Musterformulierung zeigt, wie sich die vier Anforderungen verbinden lassen. Die Beträge von 100 € und 6 % sind Beispielannahmen. Lassen Sie die Grenzen und den genauen Anwendungsbereich für Ihren Mietvertrag von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen ausschließlich an den Teilen der Wohnung, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, insbesondere an entsprechenden Bedienteilen von Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden und Rollläden, soweit die gesamten Kosten der jeweiligen Reparatur einschließlich Anfahrt, Arbeitszeit, Material und Umsatzsteuer 100 € nicht übersteigen. Der jährliche Gesamtbetrag ist auf 6 % der Jahresnettokaltmiete begrenzt. Übersteigt eine Reparatur die Einzelgrenze, besteht aus dieser Klausel keine anteilige Zahlungspflicht. Der jährliche Höchstbetrag darf auch durch die letzte Erstattung nicht überschritten werden. Die Pflicht zur Beauftragung und Durchführung der Reparatur verbleibt beim Vermieter.

Der letzte Satz ist wichtig. Er macht klar, dass Sie den Handwerker beauftragen und der Mieter gegebenenfalls nur die Kosten erstattet. So behalten Sie auch die Kontrolle über die Qualität der Arbeit.

Im Alltag läuft eine Kleinreparatur in fünf Schritten ab:

1. Der Mieter meldet den Defekt.
2. Sie beauftragen einen Handwerker oder Ihre Hausverwaltung.
3. Sie prüfen, ob der konkret reparierte Teil unter die Klausel fällt und die Gesamtrechnung die Einzelgrenze nicht überschreitet.
4. Sie prüfen die Jahresgrenze anhand Ihrer Liste.
5. Sie leiten eine gegebenenfalls erstattungsfähige Rechnung mit kurzer Erläuterung an den Mieter weiter; die Forderung darf den verbleibenden Jahresrahmen nicht überschreiten.

05Beispielrechnung: ein Jahr mit und ohne wirksame Klausel

Herr Brandt vermietet eine 60-m²-Wohnung für 700 € nettokalt monatlich, also 8.400 € im Jahr. Sein Mietvertrag enthält im Beispiel eine als wirksam unterstellte Klausel mit 100 € Einzelgrenze und 6 % Jahresgrenze. Das sind 504 € im Jahr. Herr Brandt ist eine fiktive Person; die vereinfachte Beispielrechnung ist keine Prognose.

Im Jahr fallen fünf Reparaturen an: ein Bediengriff am Wasserhahn (85 €), ein Rollladengurt (75 €), eine Spültaste (95 €), ein Thermostatkopf (60 €) und ein Heizkörperventil (160 €). Bei Wasserhähnen und Spülkästen kommt es auf das konkret reparierte Bauteil an: Die häufige Benutzung einer Armatur allein macht nicht jedes ihrer Bauteile zum zulässigen Gegenstand einer Kleinreparaturklausel. Innenliegende Kartuschen oder Ventile sind deshalb anders zu beurteilen als unmittelbar bediente Griffe oder Tasten. Alle Beträge sind angenommene vollständige Bruttorechnungen, keine Marktpreisangaben. Für die ersten vier Reparaturen wird die Erstattungsfähigkeit im konkreten Vertragsfall unterstellt.

Wäre die Klausel unwirksam, etwa wegen einer fehlenden Jahresgrenze, trüge Herr Brandt alle 475 €. Der Unterschied liegt im Beispiel bei 315 € im Jahr. Wie wirkt das auf seine Wohnung insgesamt?

Er hat 170.000 € zu angenommenen 3,8 % finanziert und tilgt im vereinfachten Jahresmodell 1,5 % des Ausgangsdarlehens. Beide Prozentsätze werden auf 170.000 € angewandt; eine unterjährige Verringerung der Zinsen durch Tilgung wird nicht modelliert. Die Werte beschreiben kein aktuelles Finanzierungsangebot. Als Erstes der Cashflow vor Steuern.

Für die steuerliche Modellrechnung werden die 1.000 € nicht umlagefähigen Kosten vollständig als im selben Jahr abzugsfähige Ausgaben unterstellt; darin sind die 160 € für das Heizkörperventil enthalten. Kosten und Erstattungen durch den Mieter fallen im Beispiel im selben Jahr an und werden in der Darstellung saldiert. Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Beispiel nicht enthalten. Tilgung mindert den Cashflow, ist aber nicht als Werbungskosten abziehbar.

Als separate Modellannahme beträgt die abschreibungsfähige Gebäudebemessungsgrundlage 170.000 €. Bei einem unterstellten linearen Abschreibungssatz von 2 % ergeben sich 3.400 € jährliche Abschreibung. Welcher Satz tatsächlich gilt, hängt insbesondere vom Gebäude und den steuerlichen Voraussetzungen ab.

Für die Steuerwirkung wird vereinfachend ein einheitlicher Satz von 40 % auf den steuerlichen Verlust angesetzt. Das Modell unterstellt, dass die Verluste steuerlich anerkannt werden und im selben Jahr mit ausreichend anderen positiven Einkünften verrechnet werden können. Der persönliche Einkommensteuertarif, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag sind nicht abgebildet. Ihre tatsächliche Steuerwirkung ermittelt Ihr Steuerberater.

Vom Vermieter wirtschaftlich getragene Reparaturkosten können bei Vermietung als Werbungskosten abzugsfähig sein, soweit sie steuerlich als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand einzuordnen sind. Erstattet der Mieter zunächst vom Vermieter bezahlte Kosten, sind Aufwand und Erstattung steuerlich zusammen zu berücksichtigen; ein ungekürzter Steuervorteil darf nicht zusätzlich zur Erstattung angesetzt werden. Die steuerliche Einordnung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Bei 40 % angenommener Steuerwirkung ergeben die zusätzlichen 315 € Reparaturkosten eine zusätzliche Steuerentlastung von 126 €. Damit bleiben im Beispiel 189 € Mehrbelastung nach Steuern. Über zehn identische Jahre wären es rechnerisch 1.890 € nach Steuern und 3.150 € vor Steuern. Das unterstellt unveränderte Reparaturen und Steuerwirkungen und ist keine Prognose.

Ob dieser Betrag für eine Kapitalanlage wesentlich ist, hängt von ihrer gesamten Kosten- und Ertragssituation ab. Reparaturen fallen nicht zwangsläufig jedes Jahr in gleicher Höhe an. Eine wirksame Klausel kann bestimmte Kosten verlagern, ersetzt aber weder die Instandhaltungsplanung noch eine rechtliche Beurteilung Ihres Mietvertrags.

06Für wen die Klausel passt

07Risiken und typische Fehler

Zu hohe Grenzen. Einzel- und Jahresgrenze müssen die Kostenbelastung des Mieters angemessen begrenzen. Es genügt nicht, lediglich zwei Höchstbeträge in den Vertrag aufzunehmen. Auch eine präzise bezifferte Klausel kann den Mieter unangemessen benachteiligen und dadurch unwirksam sein. Lassen Sie die Grenzen im Zusammenhang mit dem gesamten Vertrag von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Fehlende Jahresgrenze. Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel ohne Jahresgrenze ist unwirksam, unabhängig davon, wie niedrig der Einzelbetrag angesetzt ist.

Falsche Gegenstände. Eine Klausel, die auch Leitungen in der Wand, Glasschäden oder die Heizungsanlage insgesamt erfasst, geht über die Teile mit häufigem und unmittelbarem Zugriff hinaus. Auch bei Wasserhähnen und Spülkästen kommt es auf das konkret reparierte Bauteil an.

Gekaufte Wohnung, alter Vertrag. Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt grundsätzlich in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB). Prüfen Sie vor dem Kauf, was dort zu Reparaturen steht, und rechnen Sie mit allen verschleißbedingten Kleinreparaturen, wenn die Klausel nicht hält. Mehr dazu im Ratgeber zur vermieteten Eigentumswohnung.

Instandhaltung bleibt Ihre Sache. Die Klausel deckt nur Bagatellen. Größere Reparaturen, Sanierung und Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft bleiben grundsätzlich beim Eigentümer. Beiträge zur Rücklage sind nicht sofort steuerlich abzugsfähig. Erst tatsächlich ausgegebene, steuerlich begünstigte Beträge können berücksichtigt werden; auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Wie viel Sie dafür einplanen sollten, zeigt der Ratgeber zu Instandhaltungskosten. Die steuerliche Behandlung der einzelnen Ausgaben klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.