§ 554 BGB: Wallbox, Balkonkraftwerk und Umbau durch Mieter

Ihr Mieter hat ein Elektroauto gekauft und fragt, ob er an seinem Stellplatz eine Wallbox installieren darf. Ein anderer möchte zwei Solarmodule an den Balkon hängen. Eine ältere Mieterin braucht eine bodengleiche Dusche. Ob Sie zustimmen müssen, hängt vom Zweck und den Umständen des Umbaus ab. Schon vor 2020 gab es einen gesetzlichen Anspruch für bestimmte barrierefreie Umbauten.

Seit Dezember 2020 haben Mieter nach § 554 BGB für weitere bestimmte Umbauten einen Anspruch auf Ihre Erlaubnis, seit Oktober 2024 auch für Balkonkraftwerke. Das Gesetz lässt Raum für angemessene Bedingungen. Und wenn die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft liegt, kommt eine zweite Ebene dazu.

01Was § 554 BGB regelt

Bauliche Veränderungen an der Mietsache bedürfen grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Bei Vertragsende besteht eine Rückgabepflicht (§ 546 BGB); ob Einbauten entfernt werden müssen, richtet sich auch nach den getroffenen Vereinbarungen. Vertragsgemäße Abnutzung ist nicht mit einem rückzubauenden Umbau gleichzusetzen. Für vier Zwecke sieht § 554 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis vor.

Von dieser Regel darf der Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abweichen (§ 554 Abs. 2 BGB). Eine Klausel „Bauliche Veränderungen sind ausgeschlossen“ beseitigt den gesetzlichen Anspruch nicht.

Andere Wünsche fallen nicht allein wegen ihrer Bezeichnung unter § 554. Eine Satellitenschüssel, eine neue Küche oder eine Markise begründen grundsätzlich keinen Anspruch aus dieser Vorschrift. Ob eine Erlaubnis erforderlich ist und ob andere Rechte oder ein privilegierter Zweck im Einzelfall einen Anspruch begründen, hängt von den konkreten Umständen ab.

02Wann Sie zustimmen müssen und wann nicht

Der Anspruch besteht nicht, wenn Ihnen die Veränderung auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist eine Abwägung im Einzelfall, bei der die gesetzliche Privilegierung der Zwecke zu berücksichtigen ist.

Gegen eine Zustimmung zur konkret beantragten Ausführung können beispielsweise ein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz, eine Gefahr für andere Bewohner, ein nicht ausreichender Hausanschluss oder ein Konflikt mit Brandschutzauflagen sprechen. Prüfen Sie dabei, ob eine andere Ausführung das Problem lösen kann. Der bloße Wunsch, dass „alles so bleibt“, trägt eine Ablehnung nicht ohne Weiteres. Auch optische Auswirkungen sind im Einzelfall zu bewerten und weder automatisch ausreichend noch grundsätzlich unbeachtlich.

Bei Mehrfamilienhäusern im Alleineigentum ist kein Beschluss einer Eigentümergemeinschaft erforderlich; sonstige rechtliche und technische Anforderungen bleiben bestehen. Bei einer Eigentumswohnung kommt die gemeinschaftliche Entscheidung hinzu.

03Bedingungen: Kosten, Fachbetrieb, Sicherheit, Rückbau

Vereinbarungen zur Erlaubnis müssen Ihre berechtigten Interessen schützen, ohne den gesetzlichen Anspruch durch unverhältnismäßige Anforderungen auszuhöhlen. Klären Sie insbesondere folgende Punkte.

Eine vereinbarte Sicherheit kann mögliche Rückbaukosten absichern. Im folgenden Rechenbeispiel werden dafür 1.500 € angenommen; der Betrag ist eine Beispielannahme und kein allgemeiner Richtwert. Die Höhe sollte anhand des konkreten Leitungswegs und einer Kostenschätzung begründet werden. § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist für die Anlage der Sicherheit auf § 551 Abs. 3 BGB, nicht auf die Dreimonatsgrenze des § 551 Abs. 1 BGB. Daraus folgt jedoch keine Berechtigung zu beliebig hohen oder pauschal verlangten Sicherheiten. Lassen Sie strittige Bedingungen und die konkrete Vereinbarung von einem Rechtsanwalt beurteilen.

04Vermietete Eigentumswohnung: der Weg über die Gemeinschaft

Wer eine einzelne Eigentumswohnung vermietet, muss zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Außenwand, gemeinschaftliche Teile der Tiefgarage, bestimmte Leitungen und Balkongeländer können zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die genaue Zuordnung richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben und den Unterlagen der Gemeinschaft. Über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheiden Sie nicht allein.

Hier hilft eine Parallelregel im Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen für dieselben Zwecke verlangen, außerdem für den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser (§ 20 Abs. 2 WEG). Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Anspruch ist nicht grenzenlos; insbesondere sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten. Bei einer Maßnahme nach § 21 Abs. 1 WEG trägt grundsätzlich der Eigentümer die Kosten, dem die Maßnahme gestattet oder auf dessen Verlangen sie nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt wird. Ihm stehen auch die Nutzungen zu. Bei gemeinschaftlichen Gesamtlösungen richtet sich die Kostenverteilung nach den dafür geltenden gesetzlichen Voraussetzungen.

Ein Antrag auf die nächste Eigentümerversammlung braucht Vorlauf. Planen Sie mögliche mehrmonatige Abstimmungszeiten ein und sprechen Sie früh mit der Verwaltung. Eine Gemeinschaft kann ein Gesamtkonzept für Ladepunkte in der Tiefgarage beschließen. Ob dies günstiger als Einzellösungen ist, hängt von Umfang, Ausführung und Kostenverteilung ab.

05Balkonkraftwerk: was Vermieter wissen sollten

Ein Balkonkraftwerk besteht aus Solarmodulen, beispielsweise einem oder zwei Modulen, und einem kleinen Wechselrichter, der den Strom über einen geeigneten Anschluss ins Hausnetz einspeist. Seit dem 17.10.2024 umfasst der gesetzliche Erlaubnisanspruch des Mieters auch Steckersolargeräte; im Wohnungseigentum besteht ein entsprechender Anspruch des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft, jeweils unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Prüfen Sie vor allem drei Dinge. Ist die Befestigung am Geländer standsicher, auch bei Sturm? Entsprechen Wechselrichter und Anschluss den einschlägigen technischen Anforderungen? Und wird das Gerät fristgerecht im Marktstammdatenregister registriert?

Die EEG-Sonderregeln für Steckersolargeräte gelten für insgesamt höchstens 2.000 W installierte Modulleistung und insgesamt höchstens 800 VA Wechselrichterleistung hinter der Entnahmestelle eines Letztverbrauchers. Bei Zuordnung zur unentgeltlichen Abnahme entfällt für solche Geräte die zusätzliche Anmeldung beim Netzbetreiber. Die Registrierung im Marktstammdatenregister bleibt erforderlich und muss innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme erfolgen. Ob ein vorhandener Anschluss geeignet ist, richtet sich nach den einschlägigen technischen Regeln und den Herstellervorgaben; die EEG-Leistungsgrenzen allein beantworten diese Frage nicht.

Eine zusätzliche Sicherheit sollte nicht pauschal verlangt werden. Bei einem leicht rückbaubaren Gerät kann der Absicherungsbedarf gering sein. Sinnvoll ist eine schriftliche Erlaubnis, die Montageart, Verantwortlichkeit für verursachte Schäden und Rückbau bei Auszug angemessen regelt.

06Beispielrechnung: Mieter baut oder Vermieter baut

Beispielrechnung, vereinfacht: Herr Schulte vermietet eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz für 800 € kalt im Monat. Sein Mieter will eine Wallbox. Die Gemeinschaft hat den Leitungsweg beschlossen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen veranschaulichen die beiden Varianten und sind keine Prognose.

Variante A: Der Mieter baut auf eigene Kosten und vereinbart 1.500 € Sicherheit für den Rückbau. Variante B: Herr Schulte baut selbst für 2.400 € und vereinbart wirksam 30 € mehr Miete im Monat für den Stellplatz mit Ladepunkt. Die Beträge sind Beispielannahmen, keine Marktpreise. Der Zuschlag ist eine vereinbarte Gegenleistung, keine hier berechnete einseitige Modernisierungsumlage.

Er hat 200.000 € zu 3,8 % finanziert. Für das Beispiel werden im ersten Jahr 7.600 € Zinsen und 3.000 € Tilgung angesetzt, jeweils auf Basis von 200.000 €; dies ist eine vereinfachte Jahresrechnung und kein monatlicher Tilgungsplan. Die Wallbox wird in Variante B aus Eigenmitteln bezahlt. Der Zuschlag fließt zwölf Monate lang. Zusätzliche Betriebs-, Wartungs-, Finanzierungs- und Ersatzkosten der Wallbox sowie Leerstand sind nicht eingerechnet.

Die 1.000 € nicht umlagefähigen Kosten werden für die steuerlichen Ergebniszeilen vollständig als im selben Jahr abzugsfähige Ausgaben angenommen. Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sind darin ausdrücklich nicht enthalten: Deren Einzahlung ist nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge können relevant sein; nicht das gesamte Hausgeld.

Für die steuerliche Beispielrechnung werden außerdem 4.000 € jährliche Abschreibung für die Wohnung und in Variante B 240 € für die Wallbox angenommen. Die 240 € entsprechen rechnerisch einer Verteilung der Anschaffungskosten von 2.400 € auf zehn Jahre mit voller Jahresabschreibung. Das ist eine Modellannahme, keine allgemeingültige steuerliche Nutzungsdauer. Auf das gesamte negative Vermietungsergebnis wird ein angenommener Steuereffekt von 40 % angewendet; vorausgesetzt wird, dass der Verlust im selben Jahr vollständig mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Ein individueller Einkommensteuertarif wird damit nicht abgebildet. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben außer Betracht.

Im ersten Jahr belastet die eigene Wallbox Herrn Schulte vor Steuern mit 2.040 € mehr. Nach Steuern beträgt die zusätzliche Belastung im vereinfachten Rechenbeispiel 2.088 €. In einem Folgejahr ohne erneute Anschaffung liegt der Vorteil vor Steuern unter unveränderten Annahmen bei 360 €. Die zusätzliche Miete erhöht das steuerliche Ergebnis nach Abzug der angenommenen Wallbox-Abschreibung um 120 €: 360 € minus 240 €. Bei einem angenommenen Steuereffekt von 40 % sind das 48 € zusätzliche Steuerbelastung und damit 312 € zusätzlicher Cashflow nach Steuern. Steuerbelastung, Zinsverlauf, Abschreibung und Zusatzkosten können sich im Zeitverlauf ändern.

Ob sich das lohnt, hängt unter anderem davon ab, wie lange der Zuschlag tatsächlich gezahlt wird und wie lange die Technik ohne größere Zusatzkosten nutzbar bleibt. Auch ein nächster Mieter muss bereit sein, den vereinbarten Preis zu zahlen. Wer kein eigenes Kapital binden möchte, kann Variante A mit einer Übernahmeoption prüfen.

07Für wen welche Lösung passt

08Risiken und typische Fehler

Erlaubnis ohne Gemeinschaftsbeschluss. Bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum ist das ein rechtliches Risiko. Ohne erforderlichen Beschluss kann ein Rückbauanspruch entstehen, und Sie stehen zwischen Mieter und Gemeinschaft.

Unklare Haftung. Regeln Sie schriftlich, wer im rechtlich zulässigen Umfang für Schäden durch die Anlage haftet, und klären Sie, ob die Haftpflicht des Mieters und Ihre Gebäudeversicherung sie abdecken. Mehr dazu im Ratgeber zu Versicherungen für Vermieter.

Kein Rückbau vereinbart. Ohne klare Regelung kann beim Auszug Streit darüber entstehen, ob die Anlage bleibt und wer zahlt. Eine besondere Sicherheit muss wirksam vereinbart sein und ersetzt keine klare Rückbauvereinbarung.

Investition, die sich nicht trägt. Eine eigene Wallbox bindet Kapital, der Zuschlag fließt nur, solange ein Mieter ihn zahlt, und der Mieter kann ausziehen. Rechnen Sie wie bei jeder Investition mit Leerstand, Zinsen und Instandhaltung. Hinweise zur steuerlichen Einordnung bietet der Ratgeber zu Werbungskosten bei Vermietung; die Behandlung im Einzelfall sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Investitions- und Steuerzahlen sind illustrative Beispielrechnungen, keine Prognosen oder Renditezusagen. Besprechen Sie die konkrete rechtliche Gestaltung mit einem Rechtsanwalt und die steuerliche Behandlung mit einem Steuerberater.