Antrag auf Lohnsteuerermäßigung bei Vermietung
Mit einem Freibetrag kann die erwartete Steuerentlastung Ihrer vermieteten Wohnung schon mit dem Gehalt ankommen. Wir zeigen, wann das geht, warum das Kaufjahr meist nicht zählt und wie sich die monatliche Liquidität im Beispiel verändert.
Herbert GotschyInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine vermietete Wohnung gekauft. Jeden Monat gehen Rate und Hausgeld vom Konto, während eine mögliche Steuererstattung erst mit der Veranlagung kommt. Je nach Abgabe und Bearbeitung der Steuererklärung können dazwischen viele Monate liegen. In dieser Zeit tragen Sie die Belastung vor Steuern.
Dabei kann der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung helfen. Das Finanzamt trägt einen Freibetrag in Ihre Lohnsteuermerkmale ein, und der Arbeitgeber behält entsprechend weniger Lohnsteuer ein. Die Entlastung kommt dann mit dem Gehalt. Für Vermieter ist dabei insbesondere die Regel für das Anschaffungsjahr wichtig.
01Was der Freibetrag bewirkt
Ein steuerlich anerkannter Verlust aus Vermietung kann Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern. Ohne Berücksichtigung beim laufenden Steuerabzug wird die Wirkung regelmäßig erst mit der Steuererklärung festgestellt. Eine Erstattung hängt von Ihrer gesamten Steuerberechnung und den bereits gezahlten Steuern ab.
Mit Freibetrag wird der erwartete Verlust schon beim Lohnsteuerabzug berücksichtigt. Aus dem Freibetrag allein erfährt Ihr Arbeitgeber nichts über die Wohnung. Er ruft die geänderten Lohnsteuermerkmale elektronisch ab und sieht den Freibetrag, nicht dessen Begründung.
„Warum monatlich? Macht man die Steuererklärung nicht jährlich?“
Die Steuererklärung bleibt jährlich. Bei einem Freibetrag für Vermietungsverluste besteht grundsätzlich eine Abgabepflicht unter den Voraussetzungen des § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG. Der Freibetrag verändert nur den Zeitpunkt der steuerlichen Berücksichtigung. Bei ansonsten gleichen Verhältnissen bleibt die endgültige Jahressteuer dieselbe.
Dieser Unterschied ist für die Liquidität wichtig. Wer eine Wohnung mit Zuzahlung finanziert, muss ohne laufende Berücksichtigung des Verlusts möglicherweise bis zur Veranlagung mehr eigene Mittel einsetzen. Sobald der Freibetrag in der Lohnabrechnung wirkt, kann die monatliche Nettobelastung sinken.
02Wer den Antrag stellen kann
Der Freibetrag läuft über den Lohnsteuerabzug. Er hilft deshalb nur, wenn Sie entsprechende lohnsteuerpflichtige Bezüge erhalten, etwa als Angestellte oder Angestellter, Beamtin oder Beamter oder aus einer Betriebsrente mit Lohnsteuerabzug. Eine laufende Entlastung setzt voraus, dass überhaupt entsprechend Lohnsteuer einbehalten wird.
Selbstständige, Freiberufler und Rentner ohne Lohnsteuerabzug können stattdessen Einkommensteuer-Vorauszahlungen leisten müssen. Soweit Vorauszahlungen festgesetzt sind, kommt ein Antrag auf Herabsetzung in Betracht. Für Gebäudeverluste gilt dabei dieselbe gesetzliche Wartefrist. Diesen Weg beschreiben wir im Ratgeber Einkommensteuer-Vorauszahlung für Vermieter.
03Das Kaufjahr zählt meistens nicht
Der Notartermin allein bedeutet noch nicht, dass ein Vermietungsverlust sofort als Freibetrag berücksichtigt werden kann. Maßgeblich sind die steuerliche Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und die gesetzliche Wartefrist. Bei einem üblichen Immobilienkauf kommt es für die steuerliche Anschaffung regelmäßig auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an, der meist mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten verbunden ist.
Negative Einkünfte aus der Vermietung eines Gebäudes werden bei Vorauszahlungen und damit beim Freibetrag grundsätzlich erst für Kalenderjahre berücksichtigt, die nach der Anschaffung oder Fertigstellung beginnen (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Erfolgt die steuerliche Anschaffung im April 2026, zählt der Verlust für den Freibetrag grundsätzlich frühestens ab Januar 2027.
Bei einem Neubau, den Sie vor dem Jahr der Fertigstellung anschaffen, tritt die Fertigstellung an die Stelle der Anschaffung (Satz 9). Bei einem 2026 erworbenen Neubau, der 2028 fertig wird, wäre die Berücksichtigung ohne einschlägige Ausnahme daher frühestens für 2029 möglich.
Ein steuerlich anerkannter Verlust des Kaufjahres kann in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Er wird nicht als Geldbetrag erstattet: Er kann die Steuer mindern; Umfang und Zeitpunkt einer Erstattung hängen von Ihrer steuerlichen Situation ab. Was im ersten Jahr absetzbar sein kann, steht im Ratgeber Steuererklärung nach dem Immobilienkauf.
„Wann ist der Termin zum Steuerfreibetrag?“
Bei einer Bestandswohnung ist der Antrag für das Jahr nach der steuerlichen Anschaffung grundsätzlich ab 1. Oktober des Anschaffungsjahres möglich. Liegt die Anschaffung später im Jahr, kann der Antrag anschließend innerhalb der maßgeblichen Frist gestellt werden. Notieren Sie nach der Beurkundung sowohl den vorgesehenen Übergang von Nutzen und Lasten als auch die Antragsfrist.
04Beispielrechnung: eine Wohnung, zwei Jahre
Jonas ist angestellt, ledig und hat ohne die Wohnung in beiden betrachteten Jahren ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Am 1. April 2026 gehen Besitz, Nutzen und Lasten einer vermieteten Bestandswohnung auf ihn über. Beispielrechnung, vereinfacht: Jonas und die Wohnung sind fiktiv; sämtliche Beträge dienen der Veranschaulichung und sind keine Prognose.
Der Kaufpreis beträgt 240.000 €. Die Kaufnebenkosten von 24.000 € zahlt er aus Erspartem. Den Kaufpreis finanziert er mit angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Das sind ausschließlich Rechenannahmen, keine Aussage über aktuelle Kreditangebote. Ein höherer Zins würde bei sonst gleichen Bedingungen die Belastung erhöhen.
Das Darlehen wird am 1. April 2026 vollständig ausgezahlt. Jonas zahlt ab Ende April monatlich 1.060 €; der monatliche Zins wird mit einem Zwölftel des Jahreszinssatzes auf die jeweilige Restschuld berechnet. Sondertilgungen gibt es nicht. Die Rechnung unterstellt vollständigen Mieteingang und keine zusätzlichen Ausgaben außerhalb der aufgeführten Beträge. Zuerst das Konto, ohne Steuer.
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 9.600 € | 800 € |
| Kreditrate (Zins und Tilgung) | −12.720 € | −1.060 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −1.200 € | −100 € |
| Zuzahlung vor Steuern | −4.320 € | −360 € |
Steuerlich sieht dasselbe Jahr anders aus. Die Tilgung ist nicht absetzbar, dafür kommt die Abschreibung hinzu. Im Beispiel gehören die gesamten 24.000 € Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten. Der angenommene Gebäudeanteil beträgt 75 % der insgesamt 264.000 €, also 198.000 €. Die Wohnung wurde im Beispiel 1995 fertiggestellt; gerechnet wird mit 2 % linearer AfA. Daraus ergeben sich jährlich 264.000 € × 75 % × 2 % = 3.960 € AfA. Bei einer konkreten Wohnung müssen die Kaufpreisaufteilung und die anwendbare Abschreibung zu den tatsächlichen Verhältnissen passen.
Aus dem beschriebenen Darlehensverlauf ergeben sich für 2027 rund 8.951 € Zinsen. Die 1.200 € nicht umlagefähigen Kosten sind im Beispiel vollständig im selben Jahr steuerlich abziehbar und enthalten keine Zuführungen zur Erhaltungsrücklage. Mit auf volle Euro gerundeten Beträgen beträgt der Vermietungsverlust damit: 9.600 € − 8.951 € − 3.960 € − 1.200 € = −4.511 €.
Hausgeld ist nicht insgesamt abziehbar. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht bereits bei Einzahlung als Werbungskosten absetzbar. Erst tatsächlich ausgeführte, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben können einen Abzug auslösen. Enthalten Ihre nicht umlagefähigen Kosten Rücklagenzuführungen oder andere nicht sofort abziehbare Positionen, fällt die Verlustrechnung entsprechend anders aus. Trennen Sie diese Beträge anhand der Abrechnung und lassen Sie die steuerliche Zuordnung bei Bedarf durch Ihren Steuerberater vornehmen.
| Ohne Wohnung | Mit Wohnung | |
|---|---|---|
| Zu versteuerndes Einkommen | 60.000 € | 55.489 € |
| Einkommensteuer nach Tarif 2026 | 14.233 € | 12.528 € |
| Steuerersparnis im Modelljahr | 1.705 € | |
| rechnerisch pro Monat | rund 142 € |
Der Liquiditätsunterschied wird damit sichtbar: Ohne Freibetrag zahlt Jonas 2027 monatlich 360 € zu. Eine Erstattung in Höhe des modellierten Steuervorteils von 1.705 € käme erst nach der Veranlagung für 2027, beispielsweise 2028, sofern die übrige Steuerberechnung keine Abweichungen verursacht. Wird der Jahresvorteil gleichmäßig auf zwölf Monate verteilt, ergeben sich rund 142 € monatliche Entlastung und rund 218 € verbleibende Zuzahlung. Ein Freibetrag von rund 4.500 € garantiert aber nicht genau diese Änderung der Lohnabrechnung. Dafür sind unter anderem die tatsächlichen Lohnsteuermerkmale und der maßgebliche Tarif entscheidend.
Und 2026? Von April bis Dezember erhält Jonas neun Monatsmieten, zusammen 7.200 €. Im selben Zeitraum entfallen rund 6.806 € auf Zinsen, 2.970 € auf die anteilige AfA und 900 € auf sofort abziehbare, nicht umlagefähige Kosten. Zusätzlich zahlt er aus Erspartem 1.450 € für die Bestellung der Grundschuld. Diese sind im Beispiel vollständig abziehbare Finanzierungskosten und nicht Bestandteil der 24.000 € Anschaffungsnebenkosten. Daraus ergibt sich mit gerundeten Beträgen ein Verlust von 4.926 €: 7.200 € − 6.806 € − 2.970 € − 900 € − 1.450 € = −4.926 €.
Das zu versteuernde Einkommen sinkt im Beispiel von 60.000 € auf 55.074 €. Nach dem Grundtarif 2026 sinkt die Einkommensteuer von 14.233 € auf 12.374 €, also um 1.859 €, ohne Kirchensteuer; ein Solidaritätszuschlag fällt bei diesen Beträgen nicht an. Für die Bestandswohnung des Beispiels wird der Verlust grundsätzlich nicht im Freibetrag des Anschaffungsjahres berücksichtigt. Eine mögliche Erstattung erfolgt erst mit der Veranlagung für 2026, beispielsweise 2027; der Zeitpunkt ist nicht garantiert. Bei Ihrem eigenen Kauf sollten Sie Finanzierungskosten und Anschaffungsnebenkosten mit Ihrem Steuerberater sauber voneinander abgrenzen.
Mit dem Rechner schätzen Sie Ihren Verlust und eine mögliche Steuerwirkung. Für den Antrag benötigen Sie eine nachvollziehbare Schätzung der steuerlich anerkennungsfähigen negativen Einkünfte. Legen Sie dafür Ihre Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, Abschreibung und weiteren abziehbaren Ausgaben zugrunde.
05So stellen Sie den Antrag
Der Antrag heißt amtlich „Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung“. Sie stellen ihn bei Ihrem Wohnsitzfinanzamt, etwa elektronisch über Mein ELSTER. Auf Papier sind der amtliche Vordruck und Ihre Unterschrift erforderlich (§ 39a Abs. 2 EStG).
- 01Datum notieren
Für das Jahr nach der steuerlichen Anschaffung einer Bestandswohnung beginnt die Antragsfrist grundsätzlich am 1. Oktober des Vorjahres. Bei begünstigter Sonder-AfA nach § 7b kann eine Berücksichtigung bereits im Anschaffungsjahr möglich sein.
- 02Unterlagen sammeln
Kaufvertrag mit Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten, Darlehensvertrag mit Zins- und Tilgungsplan, Mietvertrag, Hausgeldabrechnung oder Wirtschaftsplan sowie die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude. Rücklagenzuführungen und tatsächlich abziehbare Ausgaben getrennt ausweisen.
- 03Verlust schätzen
Steuerlich relevante Mieteinnahmen abzüglich abziehbarer Zinsen, zutreffender Abschreibung und weiterer tatsächlich abziehbarer Werbungskosten. Tilgung und bloße Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage bleiben außen vor. Nicht umlagefähig bedeutet nicht automatisch sofort steuerlich abziehbar.
- 04Antrag ausfüllen
Im Antrag tragen Sie die voraussichtlichen negativen Einkünfte aus Vermietung ein und legen eine kurze Berechnung bei.
- 05Eintragung prüfen
Prüfen Sie die Rückmeldung des Finanzamts und die berücksichtigten Lohnsteuermerkmale. Der Arbeitgeber ruft den eingetragenen Freibetrag elektronisch ab; die Unterlagen zur Wohnung müssen Sie ihm dafür nicht vorlegen.
- 06Erklärung abgeben
Nach Ablauf des Jahres werden Schätzung und tatsächliche Einkünfte in der Einkommensteuererklärung abgeglichen. Beachten Sie die grundsätzliche Abgabepflicht und die gesetzlichen Voraussetzungen einschließlich der Einkommensgrenzen des § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG.
Stellen Sie den Antrag erst im Laufe des Jahres, wirkt der Freibetrag grundsätzlich ab dem Folgemonat. Der Jahresfreibetrag wird auf die verbleibenden berücksichtigungsfähigen Monate verteilt. Ein Antrag im Januar kann noch ab dem 1. Januar wirken. Die letzte Antragsfrist ist der 30. November des Jahres, für das der Freibetrag gelten soll. Die tatsächliche Umsetzung in der Gehaltsabrechnung hängt auch vom Abruf und der Verarbeitung der Lohnsteuermerkmale ab.
„Was bedeutet es, dass der Freibetrag monatlich direkt beim Lohn berücksichtigt wird?“
Das lässt sich an der Gehaltsabrechnung erklären: Soweit der Freibetrag wirkt, wird weniger Lohnsteuer einbehalten und das Netto steigt. Das Bruttogehalt und die Sozialversicherungsbeiträge ändern sich durch den Freibetrag allein nicht. Auch der Arbeitgeber bleibt derselbe.
06Den Freibetrag richtig schätzen
Der Freibetrag kann für bis zu zwei Kalenderjahre beantragt werden. Er beruht auf einer Schätzung; maßgeblich sind letztlich die tatsächlichen Verhältnisse bei der Veranlagung. Ist der anerkannte Verlust geringer als erwartet, kann eine Steuernachzahlung entstehen. Nachzuzahlen ist gegebenenfalls die zu wenig einbehaltene Steuer, nicht einfach die Differenz zwischen geschätztem und tatsächlichem Verlust.
Drei Punkte helfen bei einer realistischen Zahl.
- Zinsen aus dem Tilgungsplan nehmen. Bei planmäßiger Tilgung und unverändertem Zinssatz sinken sie. Im vereinfachten Darlehensmodell des Beispiels fallen 2028 rund 146 € weniger Zinsen an als 2027. Übernehmen Sie deshalb für jedes Jahr den passenden Zinsbetrag aus Ihrem Tilgungsplan.
- Keine Sonderkosten einplanen, die unsicher sind. Eine nur mögliche Reparatur ist keine belastbare Grundlage für den Freibetrag.
- Mieterhöhungen berücksichtigen. Steigt die Miete, sinkt bei sonst gleichen Verhältnissen der Verlust. Auch bei einer Indexmiete setzt eine Änderung voraus, dass die vertraglichen und gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind; sie erfolgt nicht automatisch jedes Jahr.
Ändert sich etwas Wesentliches, etwa durch eine zweite Wohnung oder eine Umschuldung, ist die Schätzung zu überprüfen. Ändern sich die Voraussetzungen zu Ihren Ungunsten, etwa weil der erwartete Verlust sinkt und der Freibetrag dadurch zu hoch ist, müssen Sie dies dem Finanzamt mitteilen (§ 39a Abs. 1 EStG). Bei günstigeren Änderungen kann ein Anpassungsantrag in Betracht kommen. Bei Ehegatten ist eine Verteilung des Freibetrags im Rahmen der gesetzlichen Regeln möglich. Ihr Steuerberater unterstützt Sie bei der passenden Aufteilung und bei Änderungen der Verlustprognose.
07Für wen sich der Antrag lohnt
- Sie zahlen für Ihre Wohnung monatlich zu und wollen eine erwartete Steuerentlastung früher berücksichtigen lassen.
- Sie sind angestellt oder verbeamtet, zahlen Lohnsteuer und haben einen hinreichend verlässlich geschätzten Vermietungsverlust.
- Sie haben einen Neubau mit begünstigter Sonder-AfA nach § 7b und anerkennungsfähige Verluste bereits im ersten Jahr.
- Ihr Verlust ist klein oder schwankt stark, etwa wegen noch unsicherer Reparaturen.
- Sie sind selbstständig ohne Lohnsteuerabzug und leisten Vorauszahlungen. Dann kommt deren Herabsetzung in Betracht.
- Sie möchten zusätzlichen Erklärungsaufwand vermeiden. Der Freibetrag kann eine Abgabepflicht auslösen; unabhängig davon kann bereits aus anderen Gründen eine Steuererklärung erforderlich sein.
08Risiken und Grenzen
Nachzahlung bei zu hoher Schätzung. Fällt der Verlust kleiner aus, etwa weil die Miete steigt oder eine Ausgabe wegfällt, kann das Finanzamt die zu wenig gezahlte Steuer mit dem Bescheid nachfordern. Verplanen Sie die monatliche Entlastung nicht vollständig und erfüllen Sie erforderliche Mitteilungspflichten.
Der Freibetrag ändert die Rechnung vor Steuern nicht. Die vereinfachte Beispielrechnung zeigt auch nach rechnerischer Steuerentlastung noch rund 218 € monatliche Zuzahlung. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, fällt die Miete aus oder steht eine Sonderumlage an, kann die Belastung wachsen. Eine steuerliche Entlastung gleicht zusätzliche Ausgaben nicht vollständig aus und setzt deren steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit voraus. Auch eine Sonderumlage ist nicht allein durch ihre Zahlung automatisch sofort abziehbar.
Leerstand und Mietausfall. Bei ausbleibenden Mieten kann der steuerliche Verlust steigen, sofern die Ausgaben weiterhin anerkannt werden. Rate und Hausgeld müssen Sie trotzdem finanzieren. Mehr dazu im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.
Steuersatz kann sinken. Bei Teilzeit oder Elternzeit kann sich die Steuerwirkung ändern. Ein geringeres steuerpflichtiges Einkommen kann den Vorteil verringern; die gesamte steuerliche Situation bleibt maßgeblich. Ihr Grenzsteuersatz hilft, die Größenordnung einzuordnen, ersetzt aber keine Berechnung der Lohnsteuer.
Die Einkünfteerzielungsabsicht ist entscheidend. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung wird sie grundsätzlich unterstellt. Besondere Gestaltungen oder Umstände können eine gesonderte Prüfung erforderlich machen. Ein tatsächlicher Überschuss in jedem einzelnen Jahr ist keine Voraussetzung für die Anerkennung eines Vermietungsverlusts. Lassen Sie besondere Vermietungskonstellationen steuerlich beurteilen; für mietrechtliche Fragen ist ein Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner.
FAQHäufige Fragen
Kann ich Verluste aus Vermietung als Freibetrag eintragen lassen?
Ja. Angestellte und Beamte können erwartete, steuerlich anerkennungsfähige Vermietungsverluste als Freibetrag berücksichtigen lassen (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG). Bei gekauften Wohnungen gilt dies grundsätzlich erst ab dem Kalenderjahr nach der steuerlichen Anschaffung. Eine Ausnahme besteht bei begünstigter Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Warum bekomme ich im Jahr des Kaufs keinen Freibetrag?
§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG lässt Gebäudeverluste grundsätzlich erst für Kalenderjahre nach der Anschaffung oder Fertigstellung bei Vorauszahlungen und damit beim Freibetrag zu. Eine Ausnahme besteht bei begünstigter Sonder-AfA nach § 7b EStG. Anerkannte Verluste des Kaufjahres können in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Nicht der Verlust selbst wird erstattet; eine mögliche Erstattung hängt von der gesamten Steuerberechnung ab.
Bis wann muss ich den Antrag auf Lohnsteuerermäßigung stellen?
Frühestens ab 1. Oktober des Vorjahres, spätestens bis 30. November des Jahres, für das der Freibetrag gelten soll. Bei einem Antrag im laufenden Jahr wirkt der Freibetrag grundsätzlich ab dem Folgemonat und wird auf die verbleibenden berücksichtigungsfähigen Monate verteilt. Ein Antrag im Januar kann noch ab dem 1. Januar wirken.
Wie lange gilt der Freibetrag?
Er kann für bis zu zwei Kalenderjahre beantragt werden. Danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Ändern sich die Voraussetzungen zu Ihren Ungunsten, etwa durch einen geringeren erwarteten Vermietungsverlust, müssen Sie dies dem Finanzamt mitteilen. Bei günstigeren Änderungen kann eine Anpassung beantragt werden.
Muss ich mit Freibetrag eine Steuererklärung abgeben?
Bei einem Freibetrag für Vermietungsverluste besteht grundsätzlich eine Abgabepflicht. Dabei sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Einkommensgrenzen des § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG zu beachten. In der Veranlagung werden die tatsächlichen Einkünfte anstelle der Schätzung berücksichtigt.
Erfährt mein Arbeitgeber, dass ich eine Wohnung habe?
Nicht aus dem Freibetrag allein. Der Arbeitgeber sieht in den elektronischen Lohnsteuermerkmalen den eingetragenen Betrag, nicht den Grund dafür. Unterlagen zur Wohnung müssen Sie ihm für die Berücksichtigung des Freibetrags nicht vorlegen.
Gilt die 600-Euro-Grenze auch für Vermieter?
Nicht für den Freibetrag aus Vermietungsverlusten nach § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG. Die Antragsgrenze nach § 39a Abs. 2 EStG betrifft bestimmte berücksichtigungsfähige Werbungskosten aus dem Arbeitsverhältnis, Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen. Diese Beträge werden nach den gesetzlichen Regeln ermittelt.
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Quellen
- § 39a EStG (Freibetrag, Antragsfrist, 600-€-Grenze, Verteilung auf die Monate)
- § 37 EStG (Abs. 3 Sätze 8 bis 10: grundsätzliche Wartefrist für Gebäudeverluste und unter anderem die Ausnahme für § 7b)
- § 46 EStG (Voraussetzungen der Pflicht zur Steuererklärung bei Freibetrag)
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif 2026)
- § 7 EStG (Abschreibung von Gebäuden)
- § 7b EStG (Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau)
- Beispielrechnung: vereinfachtes Annuitätendarlehen mit monatlicher Zahlung; Einkommensteuer nach dem Grundtarif 2026 gemäß § 32a Abs. 1 EStG. Jahresbeträge für Zinsen und Vermietungsverluste sind auf volle Euro gerundet; die tarifliche Einkommensteuer wird gesetzlich auf volle Euro abgerundet.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnung veranschaulicht die Zusammenhänge und ist keine Prognose für eine konkrete Immobilie oder Lohnabrechnung. Besprechen Sie Ihre steuerlichen Verhältnisse mit einem Steuerberater und rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt.
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Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
