Mehrfamilienhaus-Rendite: vom Mietzins zum Cashflow

01Mehrfamilienhaus-Rendite richtig einordnen

Eine attraktive Exposé-Rendite beantwortet noch nicht, ob Sie ein Mehrfamilienhaus dauerhaft finanzieren können. Trennen Sie deshalb Objektwirtschaftlichkeit, Finanzierung und Steuern. Für die Entscheidung sollten Sie außerdem einen Belastungsfall rechnen, statt ausschließlich das günstigste Szenario zu betrachten.

Die folgenden Zahlen sind ausschließlich Annahmen, keine Marktwerte oder Ertragszusagen. Das Modell betrachtet ein volles Vermietungsjahr ohne Wertänderung und Verkauf. Geldbeträge werden erst im Ergebnis gerundet, Renditen auf zwei Nachkommastellen.

02Vier Renditen und der Kaufpreisfaktor

Wir verwenden folgende Definitionen; Renditequotienten werden für Prozentangaben mit 100 multipliziert.

Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite: Faktor 18 entspricht gerundet 5,56 %. Verwenden Sie für Vergleiche stets dieselbe Miet- und Kostenbasis. Weitere Herleitungen finden Sie unter Mietrendite berechnen.

03Ausgangspunkt: Miete und Kaufpreis prüfen

Angenommen werden sechs Wohnungen, 420 m² Wohnfläche und durchschnittlich 9,50 € monatliche Kaltmiete je Quadratmeter. Daraus entstehen 420 × 9,50 € × 12 = 47.880 € Jahreskaltmiete. Bei 860.000 € Kaufpreis beträgt der Faktor 17,96 und die Bruttomietrendite 5,57 %.

Prüfen Sie Mietverträge, Mieterliste und Zahlungseingänge getrennt. Vertragliche Sollmiete ist nicht automatisch vereinnahmte Ist-Miete; eine erhoffte Neuvermietungsmiete gehört in ein zusätzliches Szenario. Bei angenommenen gleichen Wohnungsmieten würde ein ganzjähriger Ausfall einer Wohnung 7.980 € kosten. Bereits berücksichtigten Leerstand dürfen Sie nicht nochmals vollständig als pauschales Ausfallrisiko abziehen.

Einen pauschal guten Faktor sollten Sie nicht zum Kaufkriterium machen. Vergleichen Sie vielmehr ähnliche Objekte und prüfen Sie, welchen Preis die konkrete Kosten- und Finanzierungsrechnung trägt. Orientierung bietet die Kaufpreisfaktor-Tabelle.

04Nettomietrendite: Kosten vollständig erfassen

Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht zu den Betriebskosten nach § 1 BetrKV. Für die Kalkulation müssen Sie diese Positionen deshalb separat berücksichtigen.

Die ImmoWertV, Anlage 3, enthält Modellansätze für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Ihre indexierten Kostenansätze sind Bewertungsparameter, kein objektspezifischer Kostenvoranschlag.

Die Nebenkostenannahme besteht aus 5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar/Grundbuch und 3,57 % Maklerkosten. Das sind Rechenannahmen, keine Aussage zu Ihrem Bundesland oder Vertrag. Weitere Eigentümerkosten und anfängliche Sanierung werden im Beispiel mit null angesetzt; für Ihr Objekt müssen Sie diese ergänzen.

05Finanzierung: Cashflow ist nicht Tilgung

Angenommen werden 258.602 € Eigenkapital: 20 % des Kaufpreises plus Erwerbsnebenkosten. Das Darlehen beträgt 688.000 €. Für das erste Jahr unterstellen wir 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung, vereinfachend mit einer Zahlung am Jahresende. Dies ist kein Finanzierungsangebot; bei monatlichen Raten verändert sich die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung.

Der Plan-Cashflow berücksichtigt bereits das Instandhaltungsbudget und den angenommenen Mietausfall. Tatsächliche Kontobewegungen können anders ausfallen. Eine zusätzliche Liquiditätsreserve ist nicht im Eigenkapitalbetrag enthalten; beziehen Sie auch dieses gebundene Geld in Ihre persönliche Renditerechnung ein.

06Steuern separat berechnen

Bei privater Vermietung können wirtschaftlich zugehörige Schuldzinsen Werbungskosten sein; Tilgung ist dagegen kein entsprechender Aufwand. Grundlage ist § 9 EStG.

Für ein angenommenes Wohngebäude aus den 1960er-Jahren beträgt die reguläre lineare Abschreibung grundsätzlich 2 % jährlich nach § 7 Absatz 4 EStG. Bei einem lediglich angenommenen Gebäudeanteil von 75 % einschließlich anteiliger Erwerbsnebenkosten wären das jährlich 14.199,03 €. Die tatsächliche Aufteilung muss die Wertverhältnisse abbilden; Grundstücksanteile sind nicht abschreibbar. Dazu dient die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Ein kalkulatorisches Instandhaltungsbudget oder Mietausfallwagnis ist nicht automatisch ein steuerlicher Abzug. Maßgeblich sind tatsächliche Einnahmen und steuerlich berücksichtigungsfähige Aufwendungen; bloß zurückgelegtes Geld reicht nicht. Beachten Sie §§ 9 und 11 EStG. Lassen Sie die zusätzliche Steuerbelastung oder Entlastung individuell ermitteln und anschließend separat in den Cashflow eintragen.

07Kaufpreis: derselbe Ertrag, andere Ergebnisse

Hier bleiben Miete, Kosten, Finanzierungsquote und Zinssatz unverändert. Eigenkapital umfasst jeweils 20 % Kaufpreis plus 10,07 % Nebenkosten. Eurobeträge sind auf ganze Euro gerundet.

Ein Faktorpunkt weniger bedeutet hier 47.880 € weniger Kaufpreis und gerundet 2.030,11 € mehr jährlichen Plan-Cashflow. Dieses Ergebnis gilt ausschließlich unter den Modellannahmen.

08Risiken und Kaufcheckliste

Planen Sie Kostensteigerungen, größere Reparaturen, Anschlussfinanzierung und mögliche Wertverluste ein. Mietsteigerungen sollten keine Finanzierungslücke verdecken: Anpassungen nach § 558 BGB unterliegen insbesondere Vergleichsmiete, Fristen und Kappungsgrenze.

• [ ] Mietverträge, Rückstände und Leerstand abgeglichen?
• [ ] Nicht umlegbare Kosten vollständig erfasst?
• [ ] Technischer Zustand und größere Maßnahmen geprüft?
• [ ] Liquiditätsreserve zusätzlich zum Kaufbudget vorgesehen?
• [ ] Anschlusszins und längeren Mietausfall getestet?
• [ ] Steuerrechnung vom Zahlungsplan getrennt?

09Fazit

Vergleichen Sie Objekte über die Nettorendite, planen Sie Entnahmen über den Cashflow und betrachten Sie Tilgung separat. Im Beispiel werden aus 5,57 % brutto nur 0,93 % laufender Eigenkapitalrückfluss vor Steuern. Vertiefen Sie Ihre Rechnung mit dem Mietrendite-Rechner und der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

FAQHäufige Fragen

Wie wird die Bruttomietrendite im Beispiel berechnet?

Die angenommene Jahreskaltmiete von 47.880 € wird durch den Kaufpreis von 860.000 € geteilt und mit 100 multipliziert. Das ergibt gerundet 5,57 %. Erwerbsnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung sind darin nicht berücksichtigt.

Warum beträgt die Nettomietrendite nur 4,11 %?

Nach den angenommenen Kosten und Mietausfällen bleiben 38.868,72 € kalkulatorischer Überschuss. Geteilt durch 946.602 € Gesamtinvestition einschließlich Erwerbsnebenkosten ergibt das gerundet 4,11 %.

Wie viel Cashflow bleibt im Modell?

Im ersten Modelljahr verbleiben vor Steuern 2.404,72 €. Dabei werden ein Darlehen von 688.000 €, 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung mit einer vereinfachten Zahlung am Jahresende angenommen.

Warum unterscheiden sich Cashflow-Rendite und Rendite einschließlich Tilgung?

Die Cashflow-Rendite berücksichtigt nur den verbleibenden Plan-Cashflow und beträgt im Beispiel 0,93 %. Mit der angenommenen Schuldentilgung beträgt die Kennzahl 4,92 %. Der Tilgungsbetrag ist nicht für laufende Ausgaben verfügbar.

Wie wirkt sich ein höheres Instandhaltungsbudget aus?

Bei ansonsten unveränderten Annahmen erhöht ein Ansatz von 20 € statt 14 € je Quadratmeter das jährliche Budget um 2.520 €. Die Nettomietrendite sinkt dadurch von gerundet 4,11 % auf 3,84 %.

Was bringt ein niedrigerer Kaufpreisfaktor?

Im Modell entspricht ein Faktorpunkt 47.880 € Kaufpreis. Bei unveränderter Finanzierungsquote und unveränderten Konditionen verbessert ein Faktorpunkt weniger den jährlichen Plan-Cashflow um gerundet 2.030,11 €. Das ist keine allgemeine Ertragszusage.

Quellen

• BetrKV, § 1: Abgrenzung der Betriebskosten.
• ImmoWertV, Anlage 3: Bewirtschaftungskostenmodelle.
• EStG, §§ 7, 9 und 11: Abschreibung, Werbungskosten, Zahlungszeitpunkt.
• BMF: Kaufpreisaufteilung.
• BGB, § 558: Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete.

Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Sämtliche Beispielergebnisse sind bedingt durch die genannten Annahmen.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.