Mietausfall steuerlich behandeln: Kosten, Kaution und Cashflow

01Mietausfall steuerlich behandeln: Liquidität zuerst

Wenn Miete ausbleibt, müssen Sie Finanzierung und laufende Ausgaben trotzdem einplanen. Entscheidend sind zwei getrennte Rechnungen: Was fehlt auf Ihrem Konto, und wie verändert sich Ihr steuerliches Vermietungsergebnis? Dieser Ratgeber behandelt privat gehaltene, auf Dauer vermietete Wohnimmobilien in Deutschland, nicht die Bilanzierung einer Immobiliengesellschaft.

02Einnahmen: Zahlung statt Forderung

Nach § 11 EStG zählt grundsätzlich das Jahr des Zuflusses. Das betrifft auch Nebenkostenvorauszahlungen. Ein Mietanspruch oder Vollstreckungstitel allein schafft noch keine Einnahme. Spätere Raten und Nachzahlungen erfassen Sie grundsätzlich bei Eingang; Kostenrückerstattungen mit Vermietungsbezug sind ebenfalls zu berücksichtigen. Die Steuerbelastung kann sich durch die Verlagerung zwischen Jahren verändern.

03Welche Kosten bleiben abzugsfähig?

Voraussetzung ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung. Nach einer Räumung sollten Sie Ihre fortbestehende Vermietungsabsicht durch Inserate, Besichtigungen und gegebenenfalls angepasste Vermietungsbemühungen belegen. Ein bloßer Wunsch genügt bei längerem Leerstand nicht.

Grundlagen sind § 9 EStG und die Abschreibungsregeln des EStG. Private Anteile und aktivierungspflichtige Kosten sind gesondert zu behandeln.

Hausgeld ist nicht vollständig sofort abzugsfähig. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage zählen zunächst nicht als Werbungskosten. Erst die Verwendung durch die Gemeinschaft für steuerlich abzugsfähige Erhaltungsmaßnahmen kann den Abzug auslösen. Prüfen Sie deshalb die Verwalterabrechnung statt nur die Überweisungen: BFH IX R 19/24.

04Kaution, Nachzahlungen und Versicherung

Kaution: Eine lediglich als Sicherheit gehaltene Barkaution ist keine Mieteinnahme und muss grundsätzlich getrennt vom Vermögen angelegt werden. Bei wirksamer Verrechnung mit Mietrückständen, Nebenkosten oder Mieterschäden wird sie steuerlich relevant. Dokumentieren Sie Anspruch, Betrag und Zeitpunkt; Reparaturausgaben beurteilen Sie separat. Grundlagen: § 551 BGB und ELSTER-Anleitung zur Anlage V.

Versicherung: Vermietungsbezogene Beiträge können Werbungskosten sein. Leistungen, die entgangene Mieten ersetzen, sind grundsätzlich steuerpflichtig; andere Schadenleistungen müssen nach ihrem Zweck eingeordnet werden. Prüfen Sie den Vertrag auf Selbstbehalt, Ausschlüsse und Leistungsgrenzen, bevor Sie Zahlungen einplanen. Rechtsgrundlagen: § 24 EStG und § 9 EStG.

05Renovierung nach dem Auszug

Erhaltungsaufwand kann sofort abzugsfähig sein. Größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden außerhalb des Betriebsvermögens lässt sich unter den Voraussetzungen von § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Herstellungskosten werden dagegen grundsätzlich abgeschrieben.

Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist die 15-%-Grenze wichtig: Übersteigen relevante Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Bodenanteil, liegen grundsätzlich anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Auch unterhalb dieser Grenze ist ein Sofortabzug nicht automatisch gesichert: § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG.

06Rechenbeispiel: sechs Monate ohne Zahlung

Sämtliche Zahlen sind Annahmen: monatlich 800 € Kaltmiete und 200 € Vorauszahlungen; sechs vollständig unbezahlte Monate; keine Ersatzleistungen im Ausfalljahr. Die angenommenen 3.600 € Bewirtschaftungskosten sind vollständig abzugsfähige laufende Ausgaben, ohne Rücklagenzuführung. AfA: 4.000 €. Keine zusätzlichen Renovierungskosten.

1. Cashflow vor Steuern

Eigene Berechnung: Die zusätzliche Kontobelastung beträgt 7.900 €. Bereits das normale Jahr benötigt einen Zuschuss.

2. Steuerergebnis und Modellwirkung

Für diese vereinfachte Sensitivitätsrechnung unterstellen wir ausdrücklich 35 % konstante Steuerwirkung und vollständige Verlustverrechnung. Das ist weder ein gesetzlicher Pauschalsatz noch eine Berechnung des Einkommensteuertarifs 2026; Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor.

Die zusätzliche Modell-Steuerentlastung beträgt 2.765 €; die Mehrbelastung verbleibt bei 5.135 €. Wird im Folgejahr eine angenommene Kaution von 2.400 € wirksam mit Mietrückständen verrechnet, ergeben dieselben Annahmen 840 € Steuer und 1.560 € Nettoentlastung. Über beide Jahre verbleiben rechnerisch 3.575 € Mehrbelastung, ohne Zeitwertbetrachtung. Das ist keine Ergebnisgarantie und keine sofort verfügbare Steuererstattung.

07Checkliste und Risiken

• [ ] Führen Sie eine Liste der Sollmieten, tatsächlichen Eingänge und Zahlungsdaten.
• [ ] Ordnen Sie Mahnungen, Rechnungen, Erstattungen und Kautionsverrechnung getrennt zu.
• [ ] Dokumentieren Sie Neuvermietungsbemühungen und den Wohnungszustand.
• [ ] Prüfen Sie eine Anpassung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen. Im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr bestehen für negative Vermietungseinkünfte grundsätzlich Einschränkungen: § 37 Absatz 3 EStG.
• [ ] Planen Sie Ihre Reserve anhand der gesamten laufenden Zahlungen und möglicher Zusatzkosten, nicht allein anhand der Kaltmiete.

Rechnen Sie vorsichtig: Setzen Sie einen Titel nicht mit verfügbarem Geld gleich. Testen Sie längeren Ausfall, zusätzliche Reparaturen und ausbleibende Versicherungszahlungen. Bei Leerstand ohne säumigen Mieter steht besonders der Nachweis der Vermietungsabsicht im Mittelpunkt.

08Fazit

Trennen Sie Liquiditätsbedarf, steuerliches Ergebnis und spätere Rückflüsse konsequent. Eine mögliche Steuerentlastung ersetzt keine ausreichende Reserve. Lassen Sie insbesondere größere Renovierungen und strittige Kautionsverrechnungen individuell prüfen.

FAQHäufige Fragen

Kann ich unbezahlte Miete zusätzlich als Verlust absetzen?

Grundsätzlich nein. Bei privater Vermietung wird eine nicht zugeflossene Miete nach § 11 EStG grundsätzlich nicht als Einnahme erfasst. Dieselbe unbezahlte Forderung erzeugt deshalb keinen zusätzlichen Werbungskostenabzug.

Welche Ausgaben bleiben bei Mietausfall abzugsfähig?

Vermietungsbezogene Zinsen, laufende Kosten und Rechtsverfolgungskosten können weiter Werbungskosten sein. Die Gebäudeabschreibung richtet sich nach den geltenden Regeln. Tilgung ist nicht abzugsfähig; Rücklagenbeiträge und aktivierungspflichtige Ausgaben sind gesondert zu behandeln.

Ist das gesamte Hausgeld sofort absetzbar?

Nein. Insbesondere Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind zunächst nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Entscheidend ist grundsätzlich die spätere Verwendung durch die Gemeinschaft für abzugsfähige Erhaltungsmaßnahmen, wie der BFH in IX R 19/24 bestätigt.

Wann wird eine Mietkaution steuerpflichtig?

Solange sie ausschließlich als Sicherheit gehalten wird, ist sie keine Mieteinnahme. Ihre wirksame Verrechnung mit Mietrückständen, Nebenkosten oder Mieterschäden kann steuerpflichtige Einnahmen auslösen. Betrag, Anspruch und Zeitpunkt sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.

Gehört eine im Januar gezahlte Dezembermiete immer ins Vorjahr?

Nein. Für die Zehn-Tage-Regel müssen Zahlung und Fälligkeit im maßgeblichen Zeitraum um den Jahreswechsel liegen. Anfang Dezember fällige und erst am 5. Januar gezahlte Miete gehört grundsätzlich ins neue Jahr.

Wie viel des Mietausfalls gleicht die Steuer aus?

Es gibt keinen festen Erstattungssatz. Die Wirkung hängt unter anderem von Einkommen, Verlustverrechnung und Zahlungszeitpunkten ab. Die im Ratgeber verwendeten 35 % sind ausschließlich eine Modellannahme und keine persönliche Steuerprognose.

Weiterlesen

• Mietausfallversicherung
• Problematische Mietverhältnisse und Räumungsklage
• Werbungskosten und Steuervorauszahlungen
• Erhaltungsaufwand verteilen

Quellen

• EStG, Gesamtfassung: insbesondere §§ 7, 9, 11, 21, 24 und 37.
• EStDV, Gesamtfassung: § 82b.
• BFH X R 2/21, IX R 19/24 und IX R 6/16.

Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.