Sondertilgung oder zweite Wohnung: 30.000 € im Vergleich

Keine Marktprognose, kein Angebot. Unterschiedliche Liquiditätsbelastungen; Berechnung und Grenzen siehe unten.

Ihre erste vermietete Wohnung läuft. Auf dem Konto haben sich 30.000 € angesammelt. Soll das Geld die Restschuld senken, den Kauf einer zweiten Wohnung ermöglichen oder als Reserve verfügbar bleiben?

Alle drei Wege haben etwas für sich. Entscheidend sind nicht nur Kreditzins und mögliche Wertentwicklung, sondern auch Ihre Steuerwirkung, die laufende Haushaltsbelastung und die Frage, wie viel gebundenes Vermögen Sie tragen können. Wir vergleichen die Wege anhand eines offengelegten Modells statt anhand eines Renditeversprechens.

01Warum Sondertilgung bei Vermietung anders wirkt

Zinsen eines wirtschaftlich der Vermietung zugeordneten Darlehens können Werbungskosten sein. Eine Sondertilgung reduziert dann nicht nur die Zinsausgaben, sondern auch den entsprechenden Steuerabzug. Bei einem ausschließlich privat genutzten Eigenheim fehlt dieser Werbungskostenabzug grundsätzlich. Maßgeblich ist die Verwendung des Darlehens, nicht allein die als Sicherheit belastete Immobilie. § 9 EStG regelt den erforderlichen wirtschaftlichen Zusammenhang. (gesetze-im-internet.de)

Für einen vereinfachten Vergleich gilt: Kreditzins × (1 − wirksame Steuerentlastung). Das ist eine Orientierung, keine persönliche Steuerberechnung. Ein Werbungskostenabzug hilft nur entsprechend seiner tatsächlichen steuerlichen Wirkung. Mehr dazu im Ratgeber Schuldzinsen absetzen bei Vermietung.

Die Frage „Eigenkapital einsetzen oder mehr finanzieren?“ stellt sich deshalb beim Kauf ebenso wie später bei einer Sondertilgung. Eine steuerliche Entlastung macht Zinsen nicht kostenlos. Entscheidend ist, ob der verbleibende Finanzierungspreis die zusätzliche Liquidität und das damit verbundene Risiko rechtfertigt.

02Illustratives Beispiel: Markus hat 30.000 € übrig

Markus ist eine erfundene Person. Für die erste Wohnung stehen noch 180.000 € Darlehen zu 3,8 % aus; die Monatsrate beträgt 870 €. Die 30.000 € sind zusätzlich zu einer bereits vorhandenen privaten und objektbezogenen Mindestreserve verfügbar. Diese bestehende Reserve bleibt außerhalb aller drei Varianten.

Wir unterstellen für zusätzliche abzugsfähige Kosten und wegfallende Abzüge eine konstante Steuerwirkung von 47 %. Das ist ausdrücklich keine tarifgenaue Berechnung für ein bestimmtes Einkommen und keine Aussage zum persönlichen Solidaritätszuschlag. Steuerentlastungen werden im Modell vollständig im jeweiligen Jahr wirksam.

Weg A: Sondertilgung. Markus zahlt zu Beginn 30.000 € zurück. Die Rate bleibt unverändert. Wir unterstellen, dass der Vertrag diesen Betrag ohne Zusatzkosten zulässt. Bei dauerhaft unverändertem Zins verkürzt sich die rechnerische Restlaufzeit von rund 28 auf rund 21 Jahre. Das ist keine Zusage über einen späteren Anschlusszins.

Weg B: zweite Wohnung. Er kauft für 220.000 € in Nordrhein-Westfalen. Von den 30.000 € fließen 17.600 € in Kaufnebenkosten; 12.400 € bleiben als zusätzliche Reserve. Den gesamten Kaufpreis finanziert er mit 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate beträgt rechnerisch 1.063,33 €. Diese Finanzierung ist eine Modellannahme, keine Kreditzusage.

Weg C: Rücklage. Die 30.000 € bleiben auf Tagesgeld. Wir unterstellen über den gesamten Zeitraum 2 % jährlich mit jährlicher Zinsgutschrift und Wiederanlage.

Die angesetzten 6,5 % Grunderwerbsteuer entsprechen dem veröffentlichten NRW-Landesrecht. Die übrigen Erwerbskosten sind ausschließlich Modellwerte und müssen durch konkrete Kostenansätze ersetzt werden. (recht.nrw.de)

Die Gebäude-Anschaffungskosten und die jährliche Abschreibung von 3.900 € sind ausdrückliche Modellannahmen; ihre Anwendbarkeit muss für ein konkretes Objekt gesondert geprüft werden.

03Illustrative Rechnung: das erste Jahr

Die Darlehen werden mit monatlichem Zins von 3,8 % / 12 und nachschüssigen Monatsraten gerechnet. Alle Tabellenwerte sind auf volle Euro gerundet; intern wird ungerundet gerechnet.

Wichtig bei A: Die anfängliche Sondertilgung von 30.000 € ist nicht nochmals in den Jahres-Cashflows enthalten. Weil die Rate gleich bleibt, landen die gesparten Zinsen in zusätzlicher Tilgung und nicht auf dem Girokonto. Der höhere Steuerbetrag belastet dagegen die Liquidität. Der wirtschaftliche Vorteil von rund 615 € ist daher kein frei verfügbarer Jahresüberschuss.

Bei B ergeben sich vor Steuern 9.000 € Miete minus 1.600 € Kosten minus 12.760 € Jahresrate, also −5.360 €. Das steuerliche Ergebnis lautet 9.000 € minus 1.600 € minus rund 8.283 € Zinsen minus 3.900 € AfA: rund −4.783 €. Bei der angenommenen Steuerwirkung entstehen rund 2.248 € Entlastung. Die Tilgung ist keine zusätzliche steuerliche Ausgabe.

Für Weg C wird ausschließlich als Rechenannahme unterstellt, dass auf die Zinsen keine Steuer anfällt. Die tatsächliche Besteuerung muss gesondert geprüft werden.

04Illustrative Rechnung: was nach zehn Jahren dasteht

Wir vergleichen nominale Vermögensveränderungen nach Abzug der ursprünglichen 30.000 € und der zusätzlichen laufenden Zahlungen. Es handelt sich nicht um eine annualisierte Rendite und nicht um einen Vergleich identischer jährlicher Sparbudgets. Zusätzliche Zahlungen werden nicht abgezinst; ihre entgangene alternative Verzinsung bleibt unberücksichtigt.

Bei A beträgt die zusätzliche Schuldenminderung gegenüber dem unveränderten Kredit rund 43.842 €. Darin stecken die eingesetzten 30.000 € und rund 13.842 € ersparte Zinsen. Nach 47 % Steuerwirkung auf diese Zinsersparnis verbleiben rund 7.336 € Vorteil.

Bei B rechnen wir: Wohnungswert − Restschuld + zusätzliche Reserve − laufende Zuzahlungen nach Steuern − 30.000 €. Die ursprüngliche Wohnung bleibt in allen Varianten unberücksichtigt, soweit sich nichts ändert.

Ohne Miet- und Wertsteigerung bleibt im Modell ein kleiner positiver Saldo. Schon nicht berücksichtigte Ausgaben können diesen aufzehren. Die Kaufnebenkosten müssen wirtschaftlich erst verdient werden; sie sind nicht pauschal sofort steuerlich abzugsfähig. Die angesetzte Gebäude-AfA berücksichtigt bereits den angenommenen Gebäudeanteil einschließlich zugeordneter Erwerbsnebenkosten.

Die Wert-Szenarien sind bewusst keine Prognosen. Bei einem Prozent jährlichem Anstieg läge der rechnerische Wert bei rund 243.017 €, bei einem Prozent Rückgang bei rund 198.964 €. Ein solcher Buchwert ist weder ein zugesagter Verkaufspreis noch sofort verfügbare Liquidität.

Eine zweite Wohnung ist damit nicht ausschließlich eine Spekulation auf steigende Preise: Auch das Verhältnis von Kaufpreis, Miete, Kosten und Finanzierung zählt. In diesem konkreten Modell ist der Überschuss bei konstanten Werten aber dünn. Ein längerer Anlagehorizont kann die Bedeutung der einmaligen Erwerbskosten relativieren, garantiert jedoch kein besseres Ergebnis. Zusätzliche Instandhaltung und Anschlusszinsen müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

05Illustrativer Vergleich: der alte günstige Kredit

Bei angenommenen 1,5 % Kreditzins beträgt die einfache jährliche Zinsersparnis auf 30.000 € zunächst 450 €. Nach der modellierten Steuerwirkung von 47 % bleiben 238,50 €, also rund 0,8 %. Diese vereinfachte Rechnung lässt den unterjährigen Tilgungseffekt bewusst weg.

Daraus folgt keine allgemeine Regel, Kredite unter einer bestimmten Zinsschwelle niemals zu tilgen. Entscheidend sind die tatsächlich verfügbare Alternative nach Steuern, die verbleibende Zinsbindung, Ihr Liquiditätsbedarf und der Wunsch nach weniger Schulden. Vor einer Anschlussfinanzierung sollten Sie zusätzlich prüfen, wie viel Reserve Sie behalten und welche Restschuld Sie tragen möchten.

Sondertilgungsrechte hängen vom Vertrag ab. Prüfen Sie zulässigen Betrag, Bezugsgröße, Zahlungstermin und mögliche Kosten. Ein bestimmter jährlicher Prozentsatz ist kein allgemeines gesetzliches Sondertilgungsrecht.

Bei gebundenem Sollzins erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich eine vollständige oder teilweise Kündigung nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Kündigungsfrist. Eine spätere neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit kann den maßgeblichen Fristbeginn ersetzen. Die Voraussetzungen sind am konkreten Vertrag zu prüfen. (gesetze-im-internet.de)

06In welcher Reihenfolge Sie vorgehen

Wie eine zweite Finanzierung strukturiert werden kann, erläutert Zweite Immobilie finanzieren. Das hier angenommene vollständige Finanzieren des Kaufpreises ist eine zu prüfende Variante, kein Anspruch gegenüber einer Bank.

Es ist ebenso legitim, vorerst keine weitere Wohnung zu kaufen. Wenn die zusätzliche laufende Belastung Ihren finanziellen Spielraum zu stark einschränkt, muss ein rechnerisch höherer möglicher Endwert nicht die passende Entscheidung sein. Auch eine Aufteilung zwischen Reserve und zulässiger Sondertilgung kommt als persönliche Lösung infrage.

07Für wen welcher Weg passt

Ein anderer Standort kann Abhängigkeiten verringern, beseitigt aber keine allgemeinen Immobilien- oder Finanzierungsrisiken. Für Ihre Entscheidung sollten Sie die tatsächlichen Gemeinsamkeiten der Objekte prüfen, nicht allein ihre unterschiedlichen Adressen. Weitere Überlegungen finden Sie unter Immobilienportfolio aufbauen.

08Risiken und Grenzen der Rechnung

Mehr Vermietungsrisiko, nicht automatisch das Doppelte. Eine zusätzliche Wohnung schafft weitere mögliche Reparaturen, Mietausfälle und Sonderumlagen. Wie stark das Gesamtrisiko steigt, hängt von beiden Objekten und ihren gemeinsamen Abhängigkeiten ab. Im Modell sind diese zusätzlichen Belastungen nicht eingerechnet.

Zins- und Liquiditätsrisiko. Weg B fügt einen weiteren Kredit hinzu. Weg A reduziert die spätere Restschuld, setzt aber Liquidität unwiderruflich zur Rückzahlung ein. Eine spätere erneute Kreditaufnahme ist keine zugesicherte Rückholoption.

Buchwert statt Verkaufserlös. Die Vergleichstabelle bewertet die zweite Wohnung, verkauft sie aber nicht. Ein tatsächlicher Verkauf benötigt eine eigene Rechnung einschließlich Kosten und individueller steuerlicher Prüfung.

Steuer und Kosten können abweichen. Die konstante Steuerwirkung und gleichbleibenden Ausgaben sind Vereinfachungen. Ändert sich die steuerliche Entlastung, ändern sich beide Immobilienvarianten. Die heutige Gesetzeslage ist keine Zusage für den gesamten Modellzeitraum.

Kein vollständig budgetgleicher Vergleich. B benötigt zusätzliche Mittel aus dem Einkommen; A benötigt zusätzliche Steuerzahlungen. Würden Sie entsprechende Beträge bei C zusätzlich sparen und verzinsen, änderte sich der Vergleich. Auch die unverzinste Reserve bei B ist eine ausdrücklich gewählte Vereinfachung.

09Fazit: Liquidität und Schuldendienst zuerst

Im illustrativen Modell bietet die Sondertilgung einen nachvollziehbaren Vermögensvorteil, aber keinen zusätzlichen laufenden Geldzufluss bei unveränderter Rate. Die zweite Wohnung kann deutlich besser oder schlechter abschneiden; ihr kleiner positiver Basissaldo ist empfindlich gegenüber Zusatzkosten. Die Reserve hält Handlungsspielraum offen.

Unsere Entscheidungshilfe lautet deshalb: zuerst ausreichende Reserven bestimmen, danach Kredite nach Steuern und Vertragsbedingungen vergleichen und erst dann ein konkretes zweites Objekt einschließlich Belastungsszenarien bewerten. Nicht das höchste Szenarioergebnis, sondern eine auch im ungünstigen Fall tragbare Finanzierung sollte den Ausschlag geben.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.