Wie viele Wohnungen braucht man für die Rente?

Sie haben Ihre Renteninformation gelesen und nachgerechnet. Es fehlen im Ruhestand vielleicht 900 € im Monat, vielleicht mehr. Irgendwann fällt der Gedanke: Wenn eine abbezahlte Wohnung jeden Monat Miete bringt, wie viele bräuchte ich dann?

Pauschale Antworten wie fünf oder zehn Wohnungen helfen dabei wenig. Entscheidend ist, was nach den laufenden Kosten und Steuern bleibt und was der Weg bis 67 jeden Monat kostet. Wir betrachten beides: mit einer nachvollziehbaren Finanzierung und ausdrücklich vereinfachten Steuerannahmen, nicht mit einem pauschalen Versprechen zur Zusatzrente.

01Was eine schuldenfreie Wohnung im Ruhestand bringt

Die Kaltmiete ist nicht das, was auf Ihrem Konto bleibt. Auch eine abbezahlte Wohnung kostet Geld. Die Verwaltung will bezahlt werden, die Eigentümergemeinschaft spart über das Hausgeld für Dach und Heizung, und in der Wohnung selbst fallen Reparaturen an. Dazu kommen möglicherweise Monate ohne Mieter.

Für die Liquiditätsplanung können Rücklagenzahlungen berücksichtigt werden. Steuerlich sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht sofort abziehbar. Maßgeblich sind die späteren, steuerlich berücksichtigungsfähigen Ausgaben, nicht die Einzahlung oder das gesamte Hausgeld. Auch ein pauschaler Mietausfall ist kein eigenständiger steuerlicher Abzug: Entscheidend sind die tatsächlich zugeflossenen Mieten.

Die folgende Beispielrechnung setzt deshalb für die Steuerillustration voraus, dass tatsächlich 180 € weniger Miete eingehen und die angesetzten 360 € für Verwaltung sowie 1.200 € für Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten im selben Jahr vollständig als Werbungskosten abziehbar sind. Bloße Rücklagenzuführungen und aktivierungspflichtige Baumaßnahmen sind darin nicht enthalten. Welche Ausgaben bei Ihrer Wohnung sofort abziehbar sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Damit bleiben in diesem Beispiel rund 533 € monatlich beziehungsweise 71 % der Kaltmiete. Die Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ist aber keine laufende Auszahlung. Sie wird deshalb nicht nochmals vom verfügbaren Geld abgezogen. Ohne Abschreibung blieben bei derselben angenommenen zusätzlichen Steuerbelastung von 25 % noch 453,75 €, also rund 454 € im Monat.

Wenn eine lineare Abschreibung von 2 % anwendbar ist und die Bemessungsgrundlage unverändert bleibt, verteilt sie sich rechnerisch auf 50 Jahre. Bei Kauf mit 40 könnte sie deshalb mit 67 noch laufen. Welcher Abschreibungssatz und welche Kaufpreisaufteilung für Ihre Immobilie gelten, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

02Wie viele Wohnungen eine Lücke von 900 € schließen

Markus ist das Beispiel aus unserem Ratgeber Rentenlücke berechnen. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Für die Momentaufnahme werden 1.650 € Bruttorente und eine Lücke von rund 900 € im Monat angesetzt. Aus der Bruttorente allein lässt sich seine persönliche Einkommensteuer nicht ableiten: Dafür sind unter anderem Rentenbeginn, abzugsfähige Aufwendungen und weitere Einkünfte entscheidend.

Die folgende Tabelle verwendet für alle drei Varianten dieselbe vereinfachte Annahme: 25 % zusätzliche Einkommensteuer auf den jeweiligen steuerpflichtigen Vermietungsüberschuss. Sie zeigt damit die Wirkung einer einheitlichen Steuerannahme, nicht den tatsächlichen progressiven Einkommensteuertarif. Die Steuerspalte bezeichnet ausschließlich die angenommene zusätzliche jährliche Einkommensteuer aus der Vermietung, nicht die gesamte Einkommensteuer des Rentners. Monatswerte werden erst nach der Jahresrechnung auf volle Euro gerundet.

Unter diesen Annahmen reichen zwei Wohnungen für Markus. Eine dritte schafft im Beispiel einen zusätzlichen Puffer, verursacht aber auch zusätzliche Kosten und Risiken. Fünf vergleichbare Wohnungen würden bei denselben Annahmen mehr Einkommen als für die genannte Lücke erforderlich liefern, erforderten bei gleicher Finanzierungsstruktur aber auch fünf langfristige Kredite.

In Ihrer persönlichen Rechnung können zusätzliche Vermietungsüberschüsse wegen des progressiven Tarifs stärker besteuert werden. Die Steuerwirkung mehrerer Wohnungen muss deshalb gemeinsam mit Ihren übrigen Einkünften berechnet werden. Lassen Sie diese Belastung von Ihrem Steuerberater einordnen.

03Was der Weg bis 67 kostet

Zur Ruhestandsrechnung gehört die Finanzierung davor. In dieser Variante sollen die Wohnungen bis zur Rente abbezahlt sein; zwingend ist das nicht. Markus ist heute 40, also bleiben 27 Jahre. Bei einem Ausgangsjahr 2026 läge sein Rentenbeginn etwa 2053. Heutige Steuerregeln und Belastungsannahmen lassen sich deshalb nicht als seine spätere Steuerrechnung verwenden.

Er kauft je Wohnung für 230.000 € und zahlt 23.000 € Nebenkosten aus eigenem Geld. Der Kaufpreis wird im Modell zu einem angenommenen nominalen Jahreszins von 3,8 % finanziert, mit monatlichen Zahlungen am Monatsende und vollständiger Tilgung nach 27 Jahren. Die 3,8 % sind eine Rechenannahme, kein Marktangebot. Die monatliche Rate beträgt auf Cent gerundet 1.136,28 €; die letzte Rate wird entsprechend angepasst. Zusätzliche Finanzierungskosten sind nicht angesetzt.

Zunächst zählt die Liquidität vor Steuern. Daneben zeigt das Beispiel eine mögliche Steuerwirkung: Für die Ansparphase wird angenommen, dass ein abzugsfähiger Vermietungsverlust die Einkommensteuer um 35 % dieses Verlusts mindert. Dieser Prozentsatz ist ebenso wenig ein gesetzlicher Pauschalsatz wie die 25 % in der Ruhestandsrechnung. Er setzt im Beispiel ausreichend andere steuerpflichtige Einkünfte und die steuerliche Anerkennung des Verlusts voraus.

Vor Steuern ergibt sich im ersten Jahr eine monatliche Zuzahlung von rund 531 € für eine Wohnung, 1.063 € für zwei und 1.594 € für drei. Unter der angenommenen Steuerentlastung von 35 % sind es rund 380 €, 760 € beziehungsweise 1.140 € im Monat. Nur wegen des einheitlich angesetzten Entlastungsprozentsatzes lassen sich die Beträge in dieser vereinfachten Rechnung proportional hochrechnen. Tatsächlich muss die Steuerwirkung mehrerer Wohnungen insgesamt berechnet werden; der progressive Tarif kann zu anderen Ergebnissen führen.

Dazu kommt das Eigenkapital für die Nebenkosten: 23.000 € je Wohnung, zuzüglich einer Liquiditätsreserve. Eine rechnerische Steuerentlastung steht außerdem nicht zwangsläufig jeden Monat zeitgleich mit der Kreditrate zur Verfügung. Ihre laufende Zahlungsfähigkeit sollte deshalb nicht von einer späteren Steuererstattung abhängen. Die konkrete steuerliche Wirkung und deren zeitliche Berücksichtigung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wird die Zuzahlung über die Jahre kleiner? Steigende Mieten können sie bei unveränderter Kreditrate senken, sofern zusätzliche Kosten den Vorteil nicht aufzehren. Gleichzeitig kann der Steuervorteil sinken, weil der abzugsfähige Zinsanteil der Rate kleiner wird. Tilgung ist keine steuerlich abzugsfähige Ausgabe. Das Finanzierungsmodell hält Mieten und Kosten nominal konstant. Das ist eine vereinfachte Modellannahme, keine inflationsbereinigte Langfristberechnung.

04Stellschrauben: früher, länger, weniger

Ob die zweite Wohnung woanders liegen sollte als die erste, ist eine Frage der Risikostreuung. Zwei Wohnungen an unterschiedlichen Standorten können die Abhängigkeit von einem einzelnen lokalen Markt verringern, beseitigen aber nicht gemeinsame Markt- und Finanzierungsrisiken.

05Für wen diese Rechnung passt

06Risiken: was die Rechnung kippen kann

Zins nach der ersten Bindung. Ist der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit gesichert, besteht ein Anschlussfinanzierungsrisiko. Im Beispiel verbleiben nach zehn Jahren rund 170.559 € Restschuld je Wohnung. Steigt der nominale Jahreszins dann auf 4,8 % und soll das Darlehen weiterhin über die verbleibenden 17 Jahre vollständig getilgt werden, erhöht sich die monatliche Rate auf rund 1.225 €. Das sind rund 88 € mehr je Wohnung. Dieses Zinsszenario ist eine Beispielrechnung, keine Zinsprognose; zusätzliche Kosten der Anschlussfinanzierung sind nicht berücksichtigt.

Leerstand und Mietausfall. Der Planungsansatz beträgt 2 % der Kaltmiete, also 180 € pro Jahr und Wohnung. Zahlt ein Mieter ein Jahr lang nicht, fehlt zunächst eine ganze Jahresmiete von 9.000 €; ob Forderungen später eingetrieben werden können, ist offen. Eine kleine pauschale Risikoposition ersetzt deshalb keine ausreichende Liquiditätsreserve.

Instandhaltung. Mit zunehmendem Gebäudealter können die Kosten steigen. Eine Sonderumlage im Ruhestand kann die Miete mehrerer Monate aufzehren. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht bereits bei Zahlung steuerlich abziehbar. Die Steuerwirkung späterer Ausgaben hängt von deren Art ab; Ihr Steuerberater hilft bei der Einordnung.

Gesetze und Steuern. Mietrecht, Energievorgaben, Steuertarif und Krankenversicherung können sich bis zu Ihrer Rente ändern. Die angenommenen Steuerwirkungen von 25 % im Ruhestand und 35 % in der Ansparphase sind keine Prognose für einen Rentenbeginn etwa 2053. Maßgeblich sind dann die geltenden Regeln und Ihre persönlichen Verhältnisse.

Inflation und Miete. Die Ruhestandsrechnung zeigt heutige Beispielbeträge; die Finanzierung hält nominale Mieten, Kosten und Kreditraten konstant. Das ist keine durchgehende Rechnung in heutiger Kaufkraft. Für eine solche Projektion müssten Mieten, Kosten, Rentenlücke, Steuern und die reale Belastung durch feste Kreditraten gemeinsam modelliert werden. Steigen Mieten langsamer als die Inflation, sinkt ihre Kaufkraft. Die auf historischen Anschaffungskosten beruhende Abschreibung wächst nicht automatisch mit der Inflation.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen, keine Prognose oder Renditezusage. Die Ruhestandsbeträge sind eine heutige Momentaufnahme, die Finanzierung verwendet konstante nominale Annahmen. Individuelle Steuer- und Rechtsfragen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.