Steuertipps für Vermieter vor Jahresende 2026

Eine Heizungsreparatur ist erledigt, die Rechnung liegt auf dem Tisch. Ob Sie noch im Dezember 2026 oder erst im Januar 2027 zahlen, kann die zeitliche Zuordnung Ihrer Werbungskosten verändern. Eine zusätzliche Steuerersparnis entsteht dadurch aber nicht automatisch: Entscheidend sind die steuerliche Einordnung der Ausgabe und Ihre persönliche Einkommenssituation.

Zum Jahresende gehören deshalb nicht nur Überweisungen auf die Aufgabenliste. Auch Abrechnungen, Nachweise und technische Pflichten verdienen Aufmerksamkeit. Die Betriebskostenabrechnung ist dabei keine Steuerfrage, kann wirtschaftlich aber wichtiger sein als das Verschieben einer Reparaturzahlung.

01Das Prinzip: Zahlung zählt, Einordnung geht vor

Bei Einkünften aus Vermietung werden Einnahmen und sofort abzugsfähige Ausgaben grundsätzlich nach Zufluss und Abfluss zugeordnet. Das Rechnungsdatum allein entscheidet nicht. Lassen Sie bei einer Überweisung kurz vor Jahresende den maßgeblichen Abflusszeitpunkt steuerlich prüfen und bewahren Sie die Banknachweise auf. Grundlage ist § 11 EStG.

Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen gilt eine Ausnahme: Sie müssen innerhalb des Zehntageszeitraums um den Jahreswechsel sowohl fällig als auch geleistet sein und wirtschaftlich zum anderen Kalenderjahr gehören. Illustratives Terminbeispiel: Eine Dezember-Zinsrate, die am 5. Januar 2027 fällig wird und an diesem Tag abfließt, kann noch 2026 zuzuordnen sein. Eine beliebige Januarzahlung erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Der Bundesfinanzhof bestätigt ausdrücklich das zusätzliche Fälligkeitserfordernis.

02Neun Punkte für Ihre Jahresend-Liste

1. Betriebskostenabrechnung 2025 zustellen. Bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 muss die Abrechnung grundsätzlich bis 31. Dezember 2026 beim Mieter eingehen. Bloßes Absenden genügt nicht. Danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben. Ein Mieterguthaben entfällt dadurch nicht. Sorgen Sie für nachweisbaren Zugang. Rechtsgrundlage: § 556 Abs. 3 BGB.
2. Fällige Reparaturen steuerlich einordnen und bezahlen. Nur sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand wirkt grundsätzlich im Zahlungsjahr. Prüfen Sie vorher Anschaffungsnähe, Herstellungskosten und gegebenenfalls die Verteilung nach § 82b EStDV. Größere begünstigte Erhaltungsaufwendungen können gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Mehr dazu: Erhaltungsaufwand verteilen.
3. Kleine Anschaffungen sinnvoll planen. Für selbstständig nutzbare, bewegliche und abnutzbare Gegenstände kann die GWG-Regelung bis 800 € ohne enthaltene Umsatzsteuer greifen. Bei fehlendem Vorsteuerabzug zählt die Umsatzsteuer zwar zu den abzugsfähigen Anschaffungskosten, wird aber für die Grenzprüfung herausgerechnet. Nicht jedes Möbelensemble oder Einbauteil ist ein eigenständiges GWG. Teurere Gegenstände werden regelmäßig über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Eine unnötige Anschaffung wird durch den Abzug nicht rentabel. Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 2 EStG.
4. Antragsveranlagung 2022 prüfen. Bei einer tatsächlich freiwilligen Einkommensteuererklärung endet die reguläre vierjährige Festsetzungsfrist für 2022 am 31. Dezember 2026. Ein Vermietungsverlust allein beantwortet die Frage nach der Erklärungspflicht nicht: Andere Einkünfte, Lohnersatzleistungen oder weitere Umstände können eine Pflicht auslösen. Dann gelten andere Fristregeln. Prüfen Sie den gesamten Steuerfall anhand von § 46 EStG sowie § 169 und § 170 AO.
5. Freibetrag für 2027 prüfen. Voraussichtliche negative Vermietungseinkünfte können bei Arbeitnehmern unter den Voraussetzungen des § 39a EStG einen Freibetrag für den Lohnsteuerabzug ermöglichen. Das verändert zunächst die laufende Liquidität, nicht die endgültige Jahressteuer. Der 31. Dezember ist dafür keine allgemeine gesetzliche Ausschlussfrist. Bei neu erworbenen Objekten und späteren Änderungen ist eine gesonderte Prüfung sinnvoll. Siehe auch Einkommensteuer-Vorauszahlung für Vermieter.
6. Verbilligte Vermietung prüfen. Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung gilt ab 66 % der ortsüblichen Marktmiete grundsätzlich die Vollentgeltlichkeit. Zwischen 50 % und unter 66 % ist für den vollen Werbungskostenabzug eine positive Totalüberschussprognose erforderlich; unter 50 % ist aufzuteilen. Verglichen wird grundsätzlich einschließlich umlagefähiger Betriebskosten, nicht nur die Kaltmiete. Bei Angehörigen muss zudem das Mietverhältnis steuerlich anerkannt sein. Mieterhöhungen benötigen eine wirksame mietrechtliche Grundlage. Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG.
7. Fernablesbare Verbrauchserfassung klären. Die von § 5 Abs. 3 HeizkostenV erfassten nicht fernablesbaren Geräte müssen grundsätzlich bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Das betrifft auch die Warmwassererfassung. Ausnahmen bestehen bei technischer Unmöglichkeit, unangemessenem Aufwand oder sonstiger unbilliger Härte. Bei einem Verstoß kann ein Kürzungsrecht von 3 % bestehen. Fragen Sie die Verwaltung nach Umsetzung und gegebenenfalls dokumentierten Ausnahmen; das Kürzungsrecht gilt nicht entsprechend im Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft.
8. Belege und Zuordnung vorbereiten. Sammeln Sie Rechnungen, Zahlungsnachweise, Darlehensunterlagen, Hausgeldabrechnung und Aufzeichnungen zu vermietungsbezogenen Fahrten. Trennen Sie private und vermietungsbezogene Steuerberatungskosten. Ein fehlender Einzelbeleg bedeutet nicht automatisch, dass jede Anerkennung ausgeschlossen ist; belastbare Nachweise erleichtern aber die Prüfung erheblich. Ordnen Sie die Unterlagen bereits nach den Positionen der Anlage V.
9. Grundsteuererlass für 2026 vormerken. Nach der bundesrechtlichen Regelung kommt bei einer nicht selbst zu vertretenden Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ein Erlass von 25 % der Grundsteuer in Betracht; bei vollständigem Ertragsausfall sind es 50 %. Der Antrag ist grundsätzlich bis 31. März 2027 zu stellen. Prüfen Sie zuständige Behörde und gegebenenfalls abweichendes Landesrecht. Dokumentieren Sie bei Leerstand Ihre Vermietungsbemühungen. Grundlagen: § 34 und § 35 GrStG; ergänzend Grundsteuer.

03Illustrative Rechnung: Dezember oder Januar?

Illustrative Annahmen, keine Prognose oder Offerte: Eine alleinstehende Vermieterin hat vor dem Reparaturabzug 60.000 € zu versteuerndes Einkommen. Eine notwendige Reparatur kostet 6.000 € und ist vollständig sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Verglichen werden zwei alternative Zahlungszeitpunkte. Für beide wird ausschließlich als Vergleichsannahme derselbe Einkommensteuertarif 2026 verwendet; Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und weitere Besonderheiten bleiben unberücksichtigt.

Eigene Berechnung nach der Formel und Euro-Abrundung in § 32a EStG. Der zweite Vergleichsfall ist keine Zusage eines bestimmten künftigen Steuertarifs.

Bei diesen Annahmen beträgt der nominale Unterschied null Euro. Der mögliche Vorteil liegt im früheren steuerlichen Abzug. Wann daraus tatsächlich Liquidität entsteht, hängt unter anderem von Vorauszahlungen, Lohnsteuerabzug, Erklärung und Bearbeitung ab. Ein bestimmtes Erstattungsjahr lässt sich nicht zusichern.

Illustrative Einkommensszenarien

Illustrative Annahmen: Jeweils 6.000 € sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand, Grundtarif 2026, keine Kirchensteuer und kein Solidaritätszuschlag; das Einkommen ist jeweils vor Abzug angegeben.

Eigene Berechnung auf Grundlage des veröffentlichten Tarifs. Die Tabelle veranschaulicht den Einfluss des Einkommens, nicht die steuerliche Entwicklung für 2027.

Sinkt das Einkommen im Folgejahr, kann ein früherer Abzug günstiger sein; bei steigendem Einkommen kann sich die Richtung umkehren. Zahlungsziele, Liquidität und die rechtliche Einordnung der Ausgabe gehen dennoch vor. Eine fällige Rechnung sollte nicht ohne Vereinbarung aus Steuergründen verspätet bezahlt werden.

Verteilen statt sofort absetzen

§ 82b EStDV erlaubt die Verteilung größeren Erhaltungsaufwands für Gebäude außerhalb des Betriebsvermögens, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Die Verteilung erfolgt gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre. Bei Verkauf oder Ende der Einkunftserzielung gelten besondere Regeln für den Restbetrag.

Illustrative Rechnung: Werden die 6.000 € auf drei Jahre zu je 2.000 € verteilt und bleiben Einkommen vor Abzug und Tarif jedes Jahr wie im Ausgangsbeispiel, sinkt die Einkommensteuer jährlich von 14.233 € auf 13.468 €. Das ergibt 765 € pro Jahr, insgesamt 2.295 € und damit nominal 42 € mehr als beim Sofortabzug. Der Vorteil entsteht durch die angenommene Progressionswirkung. Die spätere Entlastung und mögliche Änderungen persönlicher Verhältnisse sind dabei noch nicht bewertet. Berechnungsgrundlage ist erneut § 32a EStG.

04Fallen beim Vorziehen von Ausgaben

Illustratives Schwellenbeispiel: Bei maßgeblichen Gebäudeanschaffungskosten von 200.000 € beträgt die 15-%-Grenze 30.000 € an erfassten Nettoaufwendungen. Bei Überschreitung ist grundsätzlich nicht nur der übersteigende Betrag betroffen. Planen Sie zusammengehörige Maßnahmen deshalb vor Beauftragung und nicht erst vor der Überweisung. Rechtsgrundlage: § 6 EStG.

05Für wen die Liste besonders wichtig ist

06Risiken und Grenzen

Liquidität vor Steuer. Eine Zahlung belastet Ihr Konto sofort. Eine spätere Steuerentlastung ersetzt keine Reserve für Reparaturen oder Mietausfall. Prüfen Sie deshalb zunächst den Zahlungsstrom vor Steuern.

Steuern machen unnötige Ausgaben nicht sinnvoll. Im illustrativen Ausgangsbeispiel verbleiben 3.747 € Belastung, also rund 62,5 % der Reparaturkosten. Das ist kein allgemeiner Eigenanteil für jede weitere Ausgabe.

Keine ungesicherten Zukunftstarife. Die Vergleichsrechnung verwendet in beiden Zahlungsjahren ausschließlich den Tarif 2026. Sie ist keine Aussage zum endgültigen Tarif 2027. Prüfen Sie vor einer Entscheidung das dann geltende Recht. § 32a EStG

Individuelle Prüfung bleibt nötig. Erklärungspflicht, Freibetrag, Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten hängen vom Einzelfall ab. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.