Wohneigentumsquote Deutschland: Wie viele im Eigentum wohnen

Mehr als die Hälfte der im Mikrozensus 2022 für die Eigentumsquote erfassten Haushalte wohnt zur Miete. Das wird oft als Argument für Immobilien als Kapitalanlage genannt.

Stimmt das Argument? Teilweise. Die Wohneigentumsquote zeigt, wie verbreitet das Wohnen zur Miete in Deutschland ist. Sie sagt aber nichts darüber, ob in Ihrer Stadt genug Nachfrage nach Ihrer Wohnung besteht. Dafür müssen Sie die Zahlen genauer ansehen.

01Die Wohneigentumsquote 2022

Das Statistische Bundesamt erhebt im Mikrozensus alle vier Jahre zusätzliche Angaben zur Wohnsituation. Die hier verwendeten Endergebnisse beziehen sich auf 2022. Die Eigentumsquote beschreibt den Anteil der erfassten Haushalte, die in einer selbst genutzten eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus wohnen. Für die folgende Tabelle gilt die in der Quellenangabe genannte Abgrenzung: Hauptwohnsitzhaushalte, die allein in einer Wohnung leben. Gemeint ist, dass sie die Wohnung nicht mit einem weiteren Haushalt teilen – nicht, dass es sich ausschließlich um Einpersonenhaushalte handelt.

Mit älteren Zahlen lässt sich die Quote nicht direkt vergleichen. Das Statistikamt weist auf einen Bruch in der Zeitreihe hin, weil der Mikrozensus 2020 umgestellt wurde. Aussagen wie „die Quote sinkt seit Jahren“ lassen sich mit diesen Daten deshalb nicht ohne methodische Einordnung belegen.

02Wohneigentumsquote nach Bundesländern

Die Unterschiede sind groß. Im Saarland wohnen rund sechs von zehn erfassten Haushalten im Eigentum, in Berlin nicht einmal jeder sechste.

Die Stadtstaaten weisen in dieser Tabelle niedrigere Quoten auf als die Flächenländer. Sachsen liegt mit 34,5 % unter den anderen ostdeutschen Flächenländern. Unterschiede im Gebäudebestand, in der Siedlungsstruktur und in der Zusammensetzung der Haushalte können dabei eine Rolle spielen. Welchen Beitrag einzelne Städte wie Leipzig und Dresden leisten, lässt sich aus der Tabelle nicht ablesen.

Für Vermieter heißt das: Eine niedrige Eigentumsquote zeigt einen hohen Mieteranteil, aber weder die absolute Größe des Mietmarkts noch den Bedarf an neuen Wohnungen. Dafür sind zusätzliche lokale Daten erforderlich.

03Wohneigentum im europäischen Vergleich

Bei internationalen Vergleichen ist die Bezugsgröße entscheidend. Die Eurostat-Auswertung zum Wohnstatus auf Grundlage von EU-SILC betrachtet den Anteil der Bevölkerung, der in Wohneigentum lebt, nicht den Anteil der Eigentümerhaushalte. Dabei zählen auch Kinder und andere Haushaltsmitglieder mit, die selbst nicht Eigentümer der Wohnung sind.

Größere Eigentümerhaushalte können zu einer höheren personenbezogenen Quote beitragen. Wie stark sich beide Kennzahlen allein durch die Haushaltsgröße unterscheiden können, zeigt eine Beispielrechnung: Vier Eigentümerhaushalte mit jeweils drei Personen und sechs Mieterhaushalte mit jeweils zwei Personen ergeben zehn Haushalte mit insgesamt 24 Personen. Vier von zehn Haushalten wohnen im Eigentum, aber zwölf von 24 Personen.

Deutschland ist im europäischen Vergleich stark vom Wohnen zur Miete geprägt. Für einen zahlenmäßigen Ländervergleich sollten Sie jedoch dieselbe Erhebung, dasselbe Bezugsjahr und dieselbe Kennzahl verwenden. Die Eurostat-Tabelle ilc_lvho02 bietet dafür eine gemeinsame Grundlage; Hinweise zu Zeitreihenbrüchen und Länderabgrenzungen gehören zur Einordnung dazu. Für Deutschland besteht bei EU-SILC ab 2020 ein Zeitreihenbruch. Die Schweiz ist kein EU-Mitglied und gehört deshalb nicht zum EU-Durchschnitt.

Eine internationale Eigentumsquote ist zunächst eine Kennzahl zur Wohnform. Sie ist weder ein Maß für die Qualität eines Mietmarkts noch für die zu erwartende Rendite einer vermieteten Wohnung.

04Warum Deutschland ein Mieterland ist

Als mögliche historische und institutionelle Erklärungen kommen der Mietwohnungsbau beim Wiederaufbau nach dem Krieg, die Rolle gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und der rechtliche Rahmen für langfristige Mietverhältnisse infrage. Welchen Anteil diese Faktoren an der heutigen Quote haben, belegen die hier aufgeführten Tabellen nicht.

Beim Kauf fallen zusätzlich zum Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten an. Ihre Höhe hängt vom Bundesland und vom konkreten Erwerb ab. Auch die Anforderungen an das Eigenkapital unterscheiden sich nach Finanzierung und Kreditprüfung. Der notwendige Kapitalaufbau kann den Erwerb verzögern.

Was die Quote nicht erklärt: Mieter sind nicht automatisch Menschen, die sich kein Eigentum leisten können. Berufliche Flexibilität oder hohe Kaufpreise am gewünschten Standort können ebenfalls Gründe sein, bewusst zu mieten.

05Mehr Haushalte, kleinere Haushalte

Für die Wohnungsnachfrage sind neben der Bevölkerungszahl insbesondere die Zahl, Größe und räumliche Verteilung der Haushalte wichtig. Kleinere Haushalte können auch bei gleichbleibender Bevölkerung zu einem höheren Wohnungsbedarf führen. Ob die Haushaltszahl tatsächlich wächst, müssen Sie für den jeweiligen Zeitraum und Standort betrachten.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie eine Haushaltsstruktur gelesen wird. Sie beschreibt eine fiktive Gruppe von 1.000 Haushalten, nicht die tatsächliche Verteilung in Deutschland.

Die Anteile beziehen sich auf Haushalte, nicht auf Einwohner. Werden für die letzte Gruppe genau fünf Personen je Haushalt angenommen, leben in diesem Beispiel insgesamt 2.020 Personen in 1.000 Haushalten. Das entspricht durchschnittlich 2,02 Personen je Haushalt. Die 400 Alleinlebenden stellen 40 % der Haushalte, aber nur rund 19,8 % der Bevölkerung dieser Beispielgruppe.

Auch die Gesamtzahl der Privathaushalte und die Zahl der für eine bestimmte Wohnstatistik erfassten Haushalte sind nicht automatisch identisch. Die Eigentumsquoten-Tabelle für 2022 beschränkt sich auf Hauptwohnsitzhaushalte, die ihre Wohnung nicht mit einem weiteren Haushalt teilen. Vergleichen Sie Haushaltszahlen daher nur bei gleicher zeitlicher und statistischer Abgrenzung.

Wie eine sinkende Haushaltsgröße den Bedarf verändern kann, zeigt eine weitere Beispielrechnung, vereinfacht: Bei 120.000 Einwohnern und durchschnittlich 2,4 Personen je Haushalt ergeben sich 50.000 Haushalte. Sinkt der Durchschnitt bei gleicher Einwohnerzahl auf 2,0 Personen, sind es 60.000 Haushalte – also 10.000 oder 20 % mehr. Das Modell unterstellt, dass sämtliche Einwohner in den betrachteten Privathaushalten leben. Es beschreibt keinen tatsächlichen oder prognostizierten Standort.

Aus einer solchen Veränderung folgt noch kein bestimmter jährlicher Neubaubedarf. Dafür zählen auch der Zeitraum, nutzbare Leerstände, der Ersatz entfallender Wohnungen und die räumliche Verteilung der Nachfrage. Eine Haushaltsprognose ist zudem eine bedingte Vorausschau, keine sichere Entwicklung. Mehr dazu im Ratgeber Wohnungsbau 2026.

06Was die Nachfrage für Ihre Rechnung bedeutet

Eine niedrige Eigentumsquote bedeutet einen hohen Mieteranteil. Für Ihre Wohnung zählt aber vor allem: Lässt sie sich nach einem Auszug zügig wieder vermieten? Wie stark Leerstand die Liquidität belastet, zeigt ein Beispiel.

Beispielrechnung, vereinfacht: Frau Schulz ist angestellt und ledig. Sie hat eine Wohnung mit 65 m² für 200.000 € gekauft. Die Kaltmiete beträgt 750 € im Monat. Sie finanziert den Kaufpreis vollständig mit einem Darlehen von 200.000 € zu 3,8 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung. Die anschaffungsbezogenen Erwerbsnebenkosten von 20.000 € bezahlt sie aus Eigenkapital. Bei Leerstand trägt sie zusätzlich angenommene Betriebskosten von 162,50 € je vollem Monat. Der Name ist ausgedacht; sämtliche Beträge sind Annahmen eines Rechenbeispiels, keine Marktangaben oder Prognosen.

Die vereinfachte Jahresrechnung setzt Zinsen und Tilgung jeweils auf Basis des ursprünglichen Darlehensbetrags an. Sie bildet keinen monatlichen Tilgungsplan mit sinkendem Zinsanteil ab. Zusätzlich werden jährlich 1.200 € nicht umlagefähige Auszahlungen angesetzt: 600 € Verwaltungskosten und 600 € tatsächlich bezahlte, laufende Erhaltungsaufwendungen. Für das Beispiel werden beide Positionen als steuerlich abziehbare Werbungskosten behandelt. Während des Leerstands besteht die Vermietungsabsicht fort.

Für die Abschreibung wird ein 1995 fertiggestelltes Wohngebäude angenommen. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis und an den anschaffungsbezogenen Nebenkosten beträgt im Modell 80 %. Daraus ergibt sich eine Abschreibungsbasis von 220.000 € × 80 % = 176.000 € und bei linearer Abschreibung mit 2 % eine jährliche AfA von 3.520 €. Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. In der Praxis muss die Aufteilung den Wertverhältnissen von Gebäude und Grundstück entsprechen.

Die Steuerwirkung wird mit einer angenommenen Entlastung von 40 % des steuerlichen Vermietungsverlusts modelliert. Voraussetzung des Beispiels ist, dass die Verluste vollständig mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können. Dies ist keine individuelle Tarifberechnung nach § 32a EStG. Die tatsächliche Entlastung hängt insbesondere von Ihrem Einkommen, den anerkannten Werbungskosten und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Lassen Sie diese durch Ihren Steuerberater berechnen.

Wichtig für die Abgrenzung: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abziehbar; maßgeblich sind erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Kosten. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Tilgung ist eine Auszahlung, aber kein steuerlich abziehbarer Aufwand. Die AfA dagegen mindert das steuerliche Ergebnis, ohne im betrachteten Jahr eine entsprechende Auszahlung auszulösen. Die steuerliche Behandlung Ihrer konkreten Kosten klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Ein Monat Leerstand belastet die Liquidität in diesem Beispiel vor Steuern zusätzlich mit 912,50 €, drei Monate mit 2.737,50 €. Nach der angenommenen Steuerentlastung bleiben zusätzliche Belastungen von 547,50 € beziehungsweise 1.642,50 €. Das sind Ergebnisse der Modellannahmen, keine zugesagten Steuerersparnisse.

Auch ein Mieterwechsel mit einem Monat Leerstand alle drei bis vier Jahre ist nicht automatisch gut verkraftbar: Entscheidend sind Liquiditätsreserven, weitere Kosten und die langfristige Vermietbarkeit. Bereits ohne Leerstand benötigt die Beispielwohnung einen laufenden Zuschuss.

Hier helfen lokale Leerstandsdaten weiter. Laut Zensus 2022 standen bundesweit 4,3 % der Wohnungen leer. Lokale Werte können erheblich davon abweichen. Der gesamte statistische Leerstand ist nicht mit kurzfristig verfügbarem oder dauerhaft schwer vermietbarem Wohnraum gleichzusetzen. Prüfen Sie vor dem Kauf Leerstand, Einwohnerentwicklung und Haushaltsprognose der Stadt. Auf unseren Städteseiten können Sie nach entsprechenden Angaben und ihren Quellen suchen.

Wo Sie die Zahlen für Ihre Stadt finden

Die Bundesquote hilft bei der Einordnung, für eine Kaufentscheidung brauchen Sie die Werte vor Ort.

07Für wen die Quote eine Rolle spielt

08Risiken und Grenzen

Mieterland heißt nicht überall Nachfrage. Die Quote ist ein Durchschnitt. Wo Menschen wegziehen, können auch Wohnungen in einem Mieterland leer stehen.

Die Quote kann steigen. Niedrigere Zinsen oder Kaufpreise können den Eigentumserwerb erleichtern. Auch Förderprogramme können darauf zielen. Ob dadurch die Eigentumsquote steigt und die Mietnachfrage in einzelnen Segmenten sinkt, hängt von weiteren Bedingungen ab.

Zahlungsfähigkeit der Mieter. Die Mietbelastung ist für die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Vermietung wichtig. Mehr dazu im Ratgeber Mietbelastungsquote. Höhere Mieten lassen sich nicht unabhängig von Einkommen, Nachfrage und rechtlichen Grenzen ansetzen.

Daten reagieren verzögert. Die hier verwendete Eigentumsquote stammt von 2022. Sie bildet spätere Veränderungen am Wohnungsmarkt nicht ab. Ergänzen Sie diese strukturelle Kennzahl deshalb durch möglichst aktuelle lokale Daten zu Bevölkerung, Wohnungsangebot und Vermietung.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.