Kapitalanlage-Immobilie für Pflegekräfte: was mit Ihrem Gehalt geht

Sie arbeiten im Krankenhaus oder in der Altenpflege, im Wechsel zwischen Früh-, Spät- und Nachtdienst. Vielleicht hören Sie im Kollegenkreis die Behauptung, eine gekaufte Wohnung trage sich „über Mieter und Steuer selbst“. Sie fragen sich, ob das mit Ihrem Gehalt auch geht.

Die ehrliche Antwort ist: Es kann gehen, aber nicht ohne Prüfung der Zahlen. Bei einem niedrigeren persönlichen Grenzsteuersatz fällt die Entlastung durch abzugsfähige Verluste geringer aus als bei einem höheren. Für die Finanzierung können außerdem Zuschläge und Teilzeit wichtig sein. Wir zeigen die Annahmen und die monatliche Belastung.

01Was Pflegekräfte 2026 verdienen

Für Pflegekräfte bei tarifgebundenen öffentlichen Arbeitgebern kann der TVöD mit einer eigenen Pflegetabelle gelten. Wie hoch Ihr Tabellenentgelt 2026 ausfällt, hängt insbesondere von Entgeltgruppe, Stufe, Arbeitszeit und der für Ihren Arbeitgeber geltenden Tabelle ab. Private und kirchliche Träger können nach anderen Tarifverträgen oder Arbeitsvertragsrichtlinien zahlen.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich unterschiedliche Arbeitszeitquoten auf ein angenommenes Monatsbrutto auswirken. Die Vollzeitgehälter sind frei gewählte Rechenbeispiele, keine TVöD-Tabellenwerte. Zulagen, Zuschläge und Sonderzahlungen sind nicht enthalten; das Brutto wird hier proportional zur Arbeitszeit angesetzt.

Für Pflegefachkräfte mit dreijähriger Ausbildung können je nach Tätigkeit und Tarifmerkmalen etwa P 7 oder P 8 infrage kommen. Fachweiterbildung oder Leitungsaufgaben können eine höhere Eingruppierung ermöglichen; entscheidend sind die jeweiligen Voraussetzungen. Dazu können Jahressonderzahlung, Zulagen und Zuschläge für ungünstige Zeiten kommen.

Für Ihre Steuer zählt nicht allein das Brutto, sondern das zu versteuernde Einkommen. Ein Bereich von beispielsweise 38.000 bis 42.000 € dient hier als Planungsszenario, nicht als Prognose für eine bestimmte Tarifgruppe. Abziehbare Vorsorgeaufwendungen, Werbungskosten und weitere persönliche Umstände beeinflussen den Wert. Bei Teilzeit kann er niedriger liegen. Den Wert für das zuletzt veranlagte Jahr finden Sie in Ihrem Steuerbescheid; für die Kaufplanung müssen Änderungen berücksichtigt werden.

02Steuerfreie Zuschläge: mehr Netto, weniger Steuerwirkung

Zuschläge für tatsächlich geleistete Nacht-, Sonntags- und Feiertagsarbeit können unter den Voraussetzungen des § 3b EStG bis zu bestimmten Grenzen steuerfrei sein. Sie müssen zusätzlich zum Grundlohn gezahlt werden. Eine allgemeine Schichtzulage ist nicht allein wegen ihrer Bezeichnung steuerfrei. Einkommensteuerfreiheit bedeutet zudem nicht automatisch Sozialversicherungsfreiheit.

Beispielrechnung, vereinfacht: Für die Zuschlagsrechnung nehmen wir einen maßgeblichen Grundlohn von 24 € je Stunde an. Ohne vereinbarte Arbeitszeit und die maßgeblichen Entgeltbestandteile lässt sich dieser nicht eindeutig aus einem Monatsentgelt ableiten. Leisten Sie im Monat 80 begünstigte Nachtstunden und zahlt Ihr Arbeitgeber dafür 20 % Zuschlag, ergibt das 80 × 24 € × 20 % = 384 €. Dieser Zuschlag kann bei erfüllten Voraussetzungen steuerfrei sein.

Für eine Kapitalanlage hat das zwei Seiten. Steuerfreie Zuschläge erhöhen Ihr verfügbares Einkommen, ohne selbst das zu versteuernde Einkommen zu erhöhen. Sie senken aber nicht den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Die Steuerentlastung durch eine Wohnung hängt von Ihrem gesamten steuerlichen Sachverhalt ab. Eine Rechnung mit 42 % Grenzsteuersatz passt nur, wenn dieser Satz tatsächlich auf Ihre Situation zutrifft.

03Was die Bank bei Pflegekräften sieht

Tarifliche Bezahlung kann die Einkommensprüfung nachvollziehbarer machen. Sie ersetzt aber weder eine tragfähige Haushaltsrechnung noch die Prüfung des Kaufobjekts. Die Entscheidung hängt von der Bank und vom Einzelfall ab.

• Zuschläge können nur teilweise zählen. Eine Bank kann für schwankende Zuschläge einen Durchschnitt verlangen oder sie teilweise beziehungsweise ganz unberücksichtigt lassen. Fragen Sie nach den konkreten Kriterien. Ihr Tabellenentgelt ist ein Ausgangspunkt der Haushaltsrechnung.
• Teilzeit. Bei 75 % Arbeitszeit kann das anteilige Tabellenentgelt 75 % des Vollzeitbetrags betragen. Das Nettoeinkommen muss sich wegen Steuern und veränderter Zuschläge nicht im selben Verhältnis entwickeln. Rechnen Sie mit Ihrem tatsächlich erwarteten Netto und nicht mit einer Aufstockung, die erst kommen soll.
• Befristung und Probezeit. Ein befristeter Vertrag oder ein Arbeitgeberwechsel kurz vor dem Kauf kann die Finanzierung erschweren.
• Bestehende Kredite. Ein Autokredit von 300 € im Monat verringert den monatlich verfügbaren Betrag um 300 €.
• Eigenkapital. Eine Finanzierung einschließlich der Kaufnebenkosten ist nicht selbstverständlich. Eigenkapital kann den Kreditbedarf verringern und die Finanzierungsmöglichkeiten verbessern.

Wie Banken rechnen und welche Summe realistisch ist, zeigt der Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.

04Beispielrechnung: ein Apartment mit Pflegegehalt

Sarah ist eine fiktive Pflegefachkraft in Vollzeit, ledig, in P 8 Stufe 4. Für die Rechnung wird ein zu versteuerndes Einkommen vor dem Vermietungsergebnis von 40.000 € angenommen. Sie kauft ein vermietetes Ein-Zimmer-Apartment in einem Bestandsgebäude. Name und Fall sind ausgedacht; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Das Apartment kostet 150.000 €, die Nebenkosten betragen 15.000 €. Sarah finanziert beides über die Bank, also 165.000 € zu angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Die Kaltmiete liegt bei 520 € im Monat, nicht umlagefähige laufende Kosten bei 1.000 € im Jahr. Die Konditionen sind Modellannahmen, kein Finanzierungsangebot.

Für die Steuerrechnung wird angenommen, dass die 1.000 € vollständig sofort abzugsfähige laufende Vermietungskosten sind. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten. Solche Einzahlungen sind nicht sofort steuerlich abziehbar; erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich begünstigte Ausgaben kann einen Abzug ermöglichen. Auch das Hausgeld ist nicht pauschal vollständig abzugsfähig. Zusätzliche Rücklagenzahlungen würden den verfügbaren Cashflow mindern und müssten gesondert angesetzt werden.

Steuerlich zählen die Mieteinnahmen, abzugsfähige Zinsen und Kosten sowie die Abschreibung; die Tilgung ist nicht abzugsfähig. Für die Modellrechnung wird angenommen, dass sämtliche 15.000 € Nebenkosten zu den Anschaffungskosten gehören und keine gesondert zu behandelnden Finanzierungskosten enthalten. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % an insgesamt 165.000 € ergibt sich eine Abschreibungsbasis von 132.000 €. Wenn für das Gebäude eine jährliche Abschreibung von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG zulässig ist, beträgt sie für ein volles Jahr 2.640 €. Der Satz gilt nicht automatisch für jedes Bestandsgebäude; maßgeblich sind insbesondere Fertigstellung und steuerliche Einordnung. Die Aufteilung der Anschaffungskosten und die Abschreibung für Ihr Objekt klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Unter diesen Annahmen entsteht ein steuerlicher Verlust von 6.240 € − 6.270 € − 1.000 € − 2.640 € = −3.670 €. Er wird im Beispiel vollständig mit dem übrigen Einkommen verrechnet. Das zu versteuernde Einkommen sinkt damit von 40.000 € auf 36.330 €. Nach dem Grundtarif 2026 gemäß § 32a EStG beträgt die Einkommensteuer 7.209 € vor und 6.071 € nach dem Verlustabzug: eine Entlastung von 1.138 € im Jahr. Das Modell unterstellt Einzelveranlagung und keine steuerlichen Besonderheiten; Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben unberücksichtigt.

In dieser Beispielrechnung zahlt Sarah nach Steuern etwa so viel dazu, wie sie tilgt. Sie reduziert damit ihre Schulden, setzt dafür aber eigenes Geld ein und trägt weiterhin Kosten und Immobilienrisiken. Ein Selbstläufer ist das nicht.

Was Eigenkapital und Teilzeit ändern

Das jeweils genannte zu versteuernde Einkommen gilt vor dem Vermietungsergebnis. In der Eigenkapitalvariante werden 30.000 € der Gesamtkosten selbst bezahlt; das Darlehen sinkt auf 135.000 €. Zins und anfänglicher Tilgungssatz bleiben für den Vergleich unverändert. Daraus ergeben sich modellhaft 5.130 € Zinsen, 2.025 € Tilgung und ein Cashflow vor Steuern von −1.915 € im Jahr beziehungsweise rund −160 € im Monat. Die Abschreibungsbasis bleibt gleich.

Mit Eigenkapital beträgt der steuerliche Vermietungsverlust 2.530 €. Das zu versteuernde Einkommen sinkt von 40.000 € auf 37.470 €, die Einkommensteuer von 7.209 € auf 6.419 €. Die Entlastung beträgt somit 790 €. In der Teilzeitvariante ohne Eigenkapital sinkt das zu versteuernde Einkommen durch den Verlust von 3.670 € von 30.000 € auf 26.330 €. Die Einkommensteuer fällt von 4.217 € auf 3.205 €, also um 1.012 €. Für alle Varianten gelten dieselben steuerlichen Modellannahmen.

Eigenkapital verringert in diesem Modell die laufende Zuzahlung, bindet aber 30.000 €, die nicht mehr als frei verfügbares Polster vorhanden sind. Die Zuzahlung nach Einkommensteuer sinkt von rund 197 € auf 94 €. Die Teilzeitvariante setzt lediglich ein niedrigeres zu versteuerndes Einkommen an; sie bildet keine vollständige neue Gehalts- und Haushaltsrechnung ab. Ob der Kauf bei geringerem Haushaltseinkommen tragbar bleibt, müssen Sie gesondert berechnen. Die persönliche Steuerwirkung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

05Fünf Schritte, bevor Sie anfragen

06Für wen das passt

07Risiken, die Sie kennen sollten

Zuzahlung über Jahrzehnte. Die Rechnung oben ist ein vereinfachtes Jahresmodell, keine Prognose für die gesamte Laufzeit. Bei unverändertem Zinssatz sinkt der Zinsanteil einer Annuität mit der Tilgung; die vereinbarte Rate bleibt während der entsprechenden Vertragsphase grundsätzlich gleich. Mieten können steigen, aber auch Kosten. Mietsteigerungen sind nicht garantiert.

Leerstand und Mietausfall. Steht ein Apartment drei Monate leer, fehlen bei 520 € Monatsmiete 1.560 € Miete. Bei einem Mieter, der nicht zahlt, kann der Ausfall länger dauern. Dafür braucht es die Rücklage; laufende Kosten können trotzdem anfallen.

Instandhaltung. In einem Bestandsgebäude können Reparaturen und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft anfallen. Schauen Sie vor dem Kauf in die Protokolle, die geplanten Maßnahmen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Rücklagenbeiträge belasten Ihre Liquidität, ohne allein durch die Einzahlung einen sofortigen Steuerabzug auszulösen.

Zinsen nach der Zinsbindung. Bei einem Annuitätendarlehen mit 3,8 % Zins, 1,5 % anfänglicher Tilgung und unveränderten monatlichen Zahlungen wären nach zehn Jahren rund 18 % des Kredits getilgt. Das ist eine separate Annuitätenbetrachtung, nicht die Fortschreibung der vereinfachten Jahresaufteilung oben. Höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können die erforderliche Rate erhöhen; entscheidend sind Restschuld, neue Konditionen und Tilgungsziel.

Lebensplanung. Kinder, Teilzeit, eine Weiterbildung oder ein Umzug können Ihr Einkommen senken. Die vertragliche Kreditrate sinkt dadurch nicht automatisch. Kaufen Sie nur, wenn die Wohnung auch in einem schwächeren Jahr tragbar ist.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.