Kapitalanlage-Immobilie für Ingenieure und IT-Fachkräfte

Sie arbeiten als Ingenieurin in der Entwicklung oder als Softwareentwickler, verdienen gut und sehen jeden Monat auf der Abrechnung, wie viel davon beim Finanzamt landet. Zeit für eine Wohnung, die Arbeit macht, haben Sie kaum. Und Sie wollen nicht glauben, was ein Prospekt verspricht. Sie wollen die Rechnung sehen.

Genau darum geht es hier: um ein Beispiel mit angenommenem Einkommen und einen Stresstest, wie Sie ihn aus Projekten kennen.

01Warum Ihr Steuersatz höher ist als gedacht

Viele rechnen mit 42 %, dem sogenannten Spitzensteuersatz. Für Ledige beginnt dieser 2026 bei 69.879 € zu versteuerndem Einkommen (§ 32a EStG). Die Einkommensteuer ist zudem nicht die gesamte Belastung.

Für den Solidaritätszuschlag gilt eine Freigrenze von 20.350 € Einkommensteuer sowie eine Milderungszone zwischen 74.969 € und 116.606 € zu versteuerndem Einkommen. Der Zuschlag beträgt in der Milderungszone höchstens 11,9 % des Betrags, um den die Einkommensteuer die Freigrenze übersteigt (§§ 3, 4 SolZG). Treffen ein Einkommensteuersatz von 42 % und diese Regel zusammen, ergibt sich rechnerisch eine Grenzbelastung von rund 47 %. Ausserhalb der Milderungszone gilt diese Rechnung nicht.

Das zu versteuernde Einkommen ist nicht Ihr Bruttogehalt. Es ergibt sich aus der steuerlichen Einkommensermittlung unter Berücksichtigung beispielsweise von Werbungskosten und abziehbaren Vorsorgeaufwendungen. Ein Bruttogehalt von rund 100.000 € könnte unter entsprechenden persönlichen Annahmen zu 80.000 € bis 85.000 € zu versteuerndem Einkommen führen; diese Spanne ist keine allgemeine Umrechnungsregel. Ihr letzter Steuerbescheid enthält einen historischen Vergleichswert, keine Garantie für das laufende Jahr.

Für eine Kapitalanlage heisst das: Abziehbare Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten können in dieser Zone eine hohe Steuerwirkung entfalten. Die Grenzwirkung kann dort höher sein als beispielsweise bei 150.000 € zu versteuerndem Einkommen. Entscheidend sind aber der tatsächliche Tarif und die gesamte Einkommensänderung, nicht die Berufsgruppe oder eine pauschale Multiplikation aller Kosten mit 47 %.

02Was die Bank bei Ihnen sehen will

Ein gutes Gehalt allein reicht für eine Finanzierungsentscheidung nicht. Der Kreditgeber prüft unter anderem, ob das Einkommen tragfähig ist und ob Ihr Haushalt Zins und Tilgung auch bei Mietausfall leisten kann. § 505b BGB enthält Vorgaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehen; bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf diese grundsätzlich nicht hauptsächlich auf den Immobilienwert gestützt werden.

Diese Punkte können bei der Prüfung besonders wichtig sein:

• Probezeit und Jobwechsel. Klären Sie vor einem Kauf, wie der Kreditgeber die neue Stelle bewertet. Die ersten sechs Monate können eine sinnvolle vorsichtige Planungsgrösse sein, sind aber keine einheitliche Bankregel und entsprechen nicht zwingend Ihrer Probezeit. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienkredit in Probezeit und Elternzeit.
• Bonus und variable Vergütung. Ein Kreditgeber kann mehrjährige Nachweise verlangen und nur einen Durchschnitt oder einen Teilbetrag berücksichtigen. Rechnen Sie Ihre persönliche Tragfähigkeit zunächst mit dem Fixgehalt.
• Aktienpakete vom Arbeitgeber. Bereits verfügbare Aktien können Vermögen darstellen und gegebenenfalls als Eigenkapital oder Sicherheit dienen. Ob wiederkehrende Aktienvergütung als Einkommen anerkannt wird, hängt unter anderem von Verfügbarkeit, Bewertung und Kreditgeber ab. Noch nicht verfügbare Zusagen sind nicht mit sofort einsetzbarem Eigenkapital gleichzusetzen.
• Befristete Projektverträge und Arbeitnehmerüberlassung. Befristungen können die Finanzierung erschweren. Eine nachvollziehbare Beschäftigungshistorie kann bei der Prüfung helfen, ersetzt aber keine Zusage.
• Freiberufliche IT-Arbeit. Selbstständige müssen je nach Kreditgeber unter anderem Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen mehrerer Jahre vorlegen. Das erklären wir im Ratgeber Kapitalanlage für Selbstständige.

03Beispielrechnung: eine Neubauwohnung bei 85.000 €

Jonas ist eine fiktive Person: Softwareentwickler, ledig, mit einem angenommenen zu versteuernden Einkommen von 85.000 € vor dem Wohnungskauf. Er kauft eine vermietete Neubauwohnung mit zwei Zimmern. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Prognose oder Finanzierungszusage.

Die Wohnung kostet 320.000 €, dazu kommen angenommene 22.400 € Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Jonas finanziert im Beispiel alles mit einem Darlehen über 342.400 € zu 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Eine solche Vollfinanzierung einschliesslich Nebenkosten ist hier lediglich eine Annahme. Die Kaltmiete beträgt 1.000 € im Monat. Für nicht umlagefähige Auszahlungen einschliesslich Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind 1.200 € im Jahr angesetzt.

Zuerst das, was auf dem Konto passiert.

Jonas muss in dieser vereinfachten Rechnung monatlich rund 612 € zuschiessen. Davon entfallen rechnerisch 428 € auf Tilgung. Diese reduziert die Darlehensschuld, ist aber kein frei verfügbares Guthaben und garantiert keinen entsprechenden Immobilienwert. Der übrige Liquiditätsbedarf enthält neben laufenden Aufwendungen auch eine Rücklagenzuführung und ist deshalb nicht vollständig laufender Aufwand.

Jetzt die Steuer. Das Beispiel setzt eine degressive Abschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts nach § 7 Abs. 5a EStG an und nennt einen Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029. Dieses Zeitfenster allein belegt beim Kauf einer Neubauwohnung noch nicht die Berechtigung. Auch die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere die Erwerbs- und Fertigstellungsbedingungen, sind am konkreten Fall zu prüfen.

Die angenommene Abschreibungsbasis von 291.040 € ergibt sich aus 85 % der gesamten Anschaffungskosten von 342.400 €, nicht nur des Kaufpreises. Sie setzt voraus, dass die genannten Nebenkosten vollständig zu den entsprechend aufzuteilenden Anschaffungskosten gehören und der Gebäudeanteil von 85 % sachgerecht ist. Daraus ergeben sich bei einem vollen Abschreibungsjahr rechnerisch 14.552 €.

Eine mögliche Steuerentlastung steht nicht automatisch monatlich zur Verfügung. Sie kann sich im Veranlagungsverfahren oder, bei erfüllten Voraussetzungen, über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug auswirken (§ 39a EStG). Ausserdem sinkt die degressive Abschreibung bei unveränderter Methode: In diesem vereinfachten Beispiel beträgt sie im zweiten vollen Jahr rund 13.824 €, im fünften rund 11.853 €. Das kann die Steuerwirkung verringern. Mietsteigerungen sind kein gesicherter Ausgleich.

04Stresstest: was passiert, wenn Annahmen nicht halten

Kein Projektplan hält ohne Puffer. Deshalb verändern wir drei Annahmen einzeln und lassen die übrigen unverändert. Zusätzlich zeigt die Tabelle einen Vergleich bei geringerem Einkommen.

Die Tabelle zeigt bereits vor Steuern, wie empfindlich die Liquidität reagiert. Ein angenommener Zins von 4,2 % statt 3,8 % erhöht die jährliche Belastung um rund 1.370 €. Drei Monate ohne Miete verschlechtern den Cashflow zunächst um 3.000 €. Ob 3 % oder bei einem älteren Gebäude beispielsweise 2 % lineare Abschreibung zulässig sind, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab; Bestand bedeutet nicht automatisch 2 %.

Leerstand kann die Steuerbelastung mindern, wenn die Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung weiterhin vorliegen. Das fehlende Geld müssen Sie trotzdem überbrücken. Drei Monatsraten können ein erster Liquiditäts-Stresstest sein, sind aber kein allgemein ausreichender Sicherheitspuffer. Berücksichtigen Sie zusätzlich Kosten, mögliche Sonderumlagen, Reparaturen und Ihr persönliches Einkommensrisiko.

05Wenig Zeit: wie viel Arbeit eine Wohnung macht

Wer beruflich stark eingebunden ist, sollte den Verwaltungsaufwand ausdrücklich einplanen. Eine vermietete Eigentumswohnung kann Aufgaben auf mehrere Beteiligte verteilen, ist aber keine arbeitsfreie Anlage.

Delegation kann Ihren Zeitaufwand reduzieren, garantiert aber nicht nur wenige Stunden pro Jahr. Der Ansatz von 1.200 € umfasst Verwaltung und Rücklagenzuführung gemeinsam; ob er für die gewünschten Leistungen reicht, ist ohne Aufschlüsselung und Angebote offen. Wie Aufgaben verteilt werden können, steht im Ratgeber Hausverwaltung: Wohnung vermieten ohne Stress.

06Für wen das passt

07Risiken, die Sie einplanen sollten

Zinsen nach der Zinsbindung. Bei einem monatlich bedienten Annuitätendarlehen mit 3,8 % Zins, 1,5 % anfänglicher Tilgung, unveränderter Rate und ohne Sondertilgungen sind nach zehn Jahren ungefähr 18 % des ursprünglichen Darlehens getilgt. Das ist eine andere, laufende Tilgungsbetrachtung als die vereinfachte Jahresaufteilung oben. Höhere Anschlusszinsen können eine höhere Rate oder einen veränderten Tilgungsplan erfordern.

Leerstand und Mieter. Auch eine gut gelegene Wohnung kann leer stehen oder Mietausfälle verursachen. Wer nur mit vollständigem und pünktlichem Mieteingang rechnet, berücksichtigt dieses Risiko nicht.

Instandhaltung. Auch bei Neubauten sind Mängel, Reparaturen und Sonderumlagen möglich. Eine angemessene Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist wichtig, muss aber zusammen mit Gebäudezustand, geplantem Aufwand und möglichen Verpflichtungen beurteilt werden. Ihre Einzahlung ist nicht sofort steuerlich abziehbar.

Steuersatz und Gesetz. Steuerregeln und Ihre persönlichen Verhältnisse können sich ändern.

Klumpen beim Arbeitgeber. Wer Gehalt, Bonus, Aktienpaket und Firmenrente vom selben Unternehmen bezieht, kann mehrere Risiken beim Arbeitgeber bündeln. Eine Wohnung kann andere Vermögensrisiken hinzufügen und teilweise diversifizieren, schafft aber selbst eine grosse, standortgebundene und nicht schnell verfügbare Einzelposition.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen in Beispielrechnungen beruhen auf Annahmen.