Kapitalanlage-Immobilie für Polizei und Bundeswehr

Drei Jahre Bereitschaftspolizei, dann ein Revier in einer anderen Stadt. Oder als Soldatin alle paar Jahre ein neuer Standort. Ein Eigenheim kann in so ein Berufsleben schlecht passen. Eine vermietete Wohnung ist eine mögliche Alternative für den Vermögensaufbau, erfordert aber eine tragfähige Finanzierung und Betreuung unabhängig vom Dienstort.

Für Beamte allgemein haben wir einen eigenen Ratgeber geschrieben: Kapitalanlage-Immobilie für Beamte. Hier geht es um das, was bei Polizei und Bundeswehr anders ist. Vor allem um Heilfürsorge, Versetzungen und das Dienstzeitende von Soldaten auf Zeit.

01Was bei Polizei und Bundeswehr anders ist

Heilfürsorge und truppenärztliche Versorgung

Polizeivollzugsbeamte der Bundespolizei erhalten nach Maßgabe des § 70 Abs. 2 BBesG Heilfürsorge. Für die Landespolizei richten sich Anspruch und mögliche Eigenbeiträge nach den jeweiligen Landesregelungen. Soldaten mit Bezügen haben nach Maßgabe des § 69a BBesG Anspruch auf unentgeltliche truppenärztliche Versorgung. Daraus folgt jedoch nicht, dass sämtliche Gesundheits- und Absicherungskosten entfallen: Pflegeversicherung, ergänzende Absicherung und gegebenenfalls eine Anwartschaft sind gesondert zu betrachten.

Geringere laufende Kosten können in der Haushaltsrechnung der Bank hilfreich sein. Ob daraus ein Finanzierungsvorteil entsteht, hängt von den tatsächlichen Ausgaben, den übrigen Verpflichtungen und der Kreditprüfung ab.

Schichtdienst und Zulagen

Für Dienst zu ungünstigen Zeiten gibt es Zulagen. Welche Beträge Ihnen zustehen, richtet sich nach den für Ihr Dienstverhältnis geltenden Regelungen und den tatsächlich geleisteten Dienstzeiten. Für die Finanzierung ist außerdem entscheidend, wie dauerhaft diese Einnahmen verfügbar sind.

Die Steuerfreiheit nach § 3b EStG setzt unter anderem voraus, dass begünstigte Zuschläge für tatsächlich geleistete Arbeit zusätzlich zum Grundlohn gezahlt werden und die gesetzlichen Grenzen eingehalten werden; sie gilt nicht automatisch für jede Schichtzulage. Banken können variable Zulagen nur teilweise, als Durchschnitt oder gar nicht berücksichtigen. Für eine vorsichtige Haushaltsplanung bilden Grundgehalt und dauerhaft verfügbare feste Zulagen die Basis. Die steuerliche Behandlung Ihrer Zuschläge können Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Versetzung und Standort

Wer häufig den Dienstort wechselt, sollte die Wohnung nicht allein nach dem aktuellen Standort aussuchen. Für eine Kapitalanlage zählen Lage, Mietnachfrage und Preis, nicht nur die Entfernung zur Dienststelle. Eine Mietverwaltung vor Ort kann vereinbarte laufende Aufgaben übernehmen; Kosten und Leistungsumfang gehören in die Prüfung. Wie Sie eine Lage prüfen, zeigt der Ratgeber Standortanalyse für Immobilien.

Genehmigung

Die gewöhnliche Vermietung einer eigenen Wohnung kann zur Verwaltung eigenen Vermögens gehören. Für Soldaten nennt § 20 Abs. 6 Nr. 1 SG hierfür eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht. Für Bundesbeamte enthält das Bundesbeamtengesetz eine entsprechende Regelung; bei Landesbeamten ist das jeweilige Landesrecht maßgeblich. Genehmigungsfreiheit beantwortet nicht automatisch die Frage nach Anzeige- oder sonstigen Dienstpflichten. Eine Tätigkeit, die über private Vermögensverwaltung hinausgeht, kann anders zu bewerten sein; die Zahl der Wohnungen allein entscheidet darüber nicht. Fragen Sie Ihre Personalstelle nach den für Sie geltenden Pflichten. Bei rechtlichen Zweifelsfällen unterstützt Sie ein Rechtsanwalt für Beamten- beziehungsweise Soldatenrecht.

02Immobilie als Kapitalanlage für Beamte: was auch für die Polizei gilt

Polizeivollzugsbeamte sind Beamte, und vieles, was Banken an Beamten schätzen, gilt auch für Sie. Die Besoldung ist gesetzlich geregelt und bis zur Pension planbar. Das kann Ihre Bonität stützen, denn jede Bank muss vor einem Immobilienkredit prüfen, ob Sie ihn aus Ihrem Einkommen zurückzahlen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Einen festen Beamtenrabatt beim Zins gibt es trotzdem nicht. Eigenkapital und Haushaltsrechnung entscheiden mehr.

Vorsicht bei Angeboten unter dem Namen Beamtendarlehen. Meist sind das endfällige Kredite, bei denen Sie nur Zinsen zahlen und parallel in eine Versicherung sparen. Reicht deren Auszahlung am Ende nicht, bleibt eine Restschuld. Wie Status, Bank und Beamtendarlehen im Detail zusammenhängen, zeigt unser Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage für Beamte.

03Beispielrechnung: Polizeikommissarin mit 46.000 €

Lisa ist Polizeikommissarin im Bund, ledig, Besoldungsgruppe A 9. Ihr Grundgehalt hängt unter anderem von der Erfahrungsstufe ab; hinzu kommen gegebenenfalls Zulagen. Für die folgende vereinfachte Beispielrechnung nehmen wir nach Abzug von Werbungskosten und Vorsorgeaufwendungen ein zu versteuerndes Einkommen von 46.000 € vor der Vermietung an. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind Rechenbeispiele und keine Prognosen.

Lisa kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung im Bestand für 200.000 €. Im Beispiel finanziert die Bank auch die Erwerbsnebenkosten von 20.000 €; das ist keine Zusage, dass eine solche Finanzierung erhältlich ist. Das Darlehen beträgt 220.000 € zu 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Die Kaltmiete liegt bei 700 € im Monat, nicht umlagefähige Auszahlungen bei 1.300 € im Jahr. Für die Beispielrechnung bestehen diese Auszahlungen ausschließlich aus im jeweiligen Jahr steuerlich abzugsfähigen Verwaltungs- und laufenden Erhaltungsaufwendungen. Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage und zusätzliche Sonderumlagen sind nicht enthalten.

Für die Abschreibung nehmen wir an, dass das Gebäude 1995 fertiggestellt wurde und die Wohnung ganzjährig vermietet ist. Vom Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten von insgesamt 220.000 € entfallen im Beispiel 80 % auf das Gebäude und 20 % auf Grund und Boden. Die Abschreibungsgrundlage beträgt damit 176.000 €. Bei einer linearen Abschreibung von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG ergeben sich 3.520 € im Jahr. Der Gebäudeanteil ist eine Rechenannahme, keine allgemein anwendbare Aufteilungsquote.

Mit den vereinfachten Jahreszinsen und den angesetzten abzugsfähigen Kosten ergibt sich ein steuerlicher Vermietungsverlust von 4.780 €: 8.400 € Mieteinnahmen abzüglich 8.360 € Zinsen, 1.300 € Kosten und 3.520 € Abschreibung. Das angenommene zu versteuernde Einkommen sinkt dadurch von 46.000 € auf 41.220 €.

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft können entsprechend ihrer steuerlichen Einordnung berücksichtigt werden. Weder das gesamte Hausgeld noch jede Sonderumlage ist automatisch sofort abzugsfähig. Auch Tilgung ist keine Werbungskostenposition. Für Ihre eigene Wohnung sind deshalb die tatsächliche Kostenaufteilung, der Gebäudeanteil und der zutreffende Abschreibungssatz entscheidend.

Unter diesen Annahmen liegt Lisas Zuzahlung nach Steuern bei rund 249 € im Monat. Die vereinfachte Tilgungsrechnung ergibt 275 € monatlich. Dass dieser Betrag höher ist als die rechnerische Zuzahlung, belegt jedoch keinen Gewinn: Wertänderungen, Verkaufsnebenkosten und zusätzliche Reparaturen sind damit nicht erfasst. Auch die tatsächliche Steuerwirkung kann von der Beispielrechnung abweichen. Die Entlastung von 1.573 € entspricht rechnerisch rund 33 % des angenommenen Verlusts; das ist kein allgemein gültiger Steuersatz.

Wäre Lisa verheiratet und hätte das Paar zusammen 92.000 € zu versteuerndes Einkommen vor der Vermietung, ergäbe sich unter denselben Objektannahmen bei Zusammenveranlagung eine Steuerentlastung von 1.594 €. Das gemeinsame zu versteuernde Einkommen würde auf 87.220 € sinken, die tarifliche Einkommensteuer von 18.342 € auf 16.748 €. Beim Splitting wird die Steuer auf die Hälfte des gemeinsamen zu versteuernden Einkommens berechnet und anschließend verdoppelt. Ein einmaliger Vermietungsverlust wird dabei vom gemeinsamen Einkommen abgezogen, nicht jedem Ehepartner nochmals zugerechnet. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung, die Abzugsfähigkeit Ihrer Kosten und Ihre persönliche Steuerwirkung von Ihrem Steuerberater beurteilen.

04Soldaten auf Zeit: das Dienstzeitende mitrechnen

Bei Berufssoldaten kann das dauerhafte Dienstverhältnis die Einkommensplanung erleichtern, ähnlich wie bei Beamten. Bei Soldaten auf Zeit ist das Dienstzeitende dagegen festgelegt. Eine Immobilienfinanzierung kann 20 Jahre und länger laufen. Deshalb ist für die Kreditprüfung wichtig, welches Einkommen nach dem Dienstzeitende voraussichtlich zur Verfügung steht.

Ein Teil der Planung betrifft die Übergangsgebührnisse nach § 16 SVG. Bei einem anspruchsberechtigten Ausscheiden nach Ablauf der festgesetzten Dienstzeit betragen sie grundsätzlich 75 % der maßgeblichen Dienstbezüge des letzten Monats (§ 16 Abs. 3 SVG). Das ist keine Zusage von 75 % des bisherigen Netto- oder Gesamteinkommens. Anspruch, Berechnungsgrundlage, mögliche Erhöhungen und Anrechnungen sowie die Bezugsdauer richten sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und dem individuellen Dienstverhältnis.

Die Tabelle zeigt die reguläre Bezugsdauer für ausgewählte Dienstzeiten, keine vollständige Anspruchsprüfung. Für den Einzelfall können insbesondere Übergangsregelungen und die anrechenbare Wehrdienstzeit eine Rolle spielen. Lassen Sie sich Ihren voraussichtlichen Anspruch und den Zahlungszeitraum von der zuständigen Bezügestelle erläutern.

Beispielrechnung, vereinfacht: Für einen Feldwebel nehmen wir maßgebliche letzte Dienstbezüge von 3.500 € monatlich an. 75 % davon ergeben einen Grundbetrag der Übergangsgebührnisse von 2.625 € im Monat, vor Steuern und ohne zusätzliche Erhöhungen oder Anrechnungen. Das ist kein Nettobetrag und keine Aussage über das Gehalt einer bestimmten Besoldungsstufe. Welche Bezügebestandteile zur Berechnungsgrundlage gehören, richtet sich nach dem SVG. Berufsförderung und Übergangsbeihilfe können bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen den Übergang in einen zivilen Beruf unterstützen. Bei rechtlichen Fragen zu Ihrem Anspruch hilft ein Rechtsanwalt für Soldatenrecht.

Rechnung: Tom, Soldat auf Zeit mit fünf Jahren Restdienstzeit

Tom ist Feldwebel, Soldat auf Zeit für 12 Jahre, sieben davon sind vorbei. Sein angenommenes zu versteuerndes Einkommen vor der Vermietung liegt bei 38.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung für 170.000 € und zahlt die Erwerbsnebenkosten von 17.000 € aus Erspartem. Das Darlehen über 170.000 € läuft im Beispiel mit 3,8 % Zins und einer von der finanzierenden Bank verlangten anfänglichen Tilgung von 2 %. Die Kaltmiete beträgt 600 € im Monat, die nicht umlagefähigen Auszahlungen 1.100 € im Jahr.

Auch hier handelt es sich um eine vereinfachte Beispielrechnung. Wir nehmen eine Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 1995, ganzjährige Vermietung und einen Gebäudeanteil von 80 % an den gesamten Anschaffungskosten von 187.000 € an. Daraus ergeben sich eine Abschreibungsgrundlage von 149.600 € und bei 2 % Abschreibung jährlich 2.992 €. Die 1.100 € Auszahlungen bestehen im Beispiel vollständig aus sofort abzugsfähigen Verwaltungs- und laufenden Erhaltungsaufwendungen; Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage und zusätzliche Sonderumlagen sind nicht enthalten.

Der steuerliche Vermietungsverlust beträgt im Beispiel 3.352 €: 7.200 € Mieteinnahmen abzüglich 6.460 € Zinsen, 1.100 € Kosten und 2.992 € Abschreibung. Damit sinkt das angenommene zu versteuernde Einkommen von 38.000 € auf 34.648 €. Die tarifliche Einkommensteuer beträgt 6.583 € ohne Wohnung und 5.564 € mit Wohnung; die Differenz ergibt die Steuerentlastung von 1.019 €.

Die höhere anfängliche Tilgung erhöht Toms laufende Rate gegenüber einer niedrigeren Tilgung und reduziert die Restschuld. Unter den genannten monatlichen Zahlungsannahmen beträgt diese nach fünf Jahren rund 151.300 €. Die durchschnittliche Zuzahlung nach Steuern von rund 228 € monatlich gilt für die dargestellte Jahresrechnung, nicht automatisch für die gesamte Finanzierungsdauer.

Für die angenommene fünfjährige Übergangsphase muss Tom die Haushaltsrechnung neu aufstellen. 75 % der maßgeblichen Dienstbezüge sind nicht gleich 75 % des bisherigen Nettoeinkommens. Auch die Steuerwirkung der Vermietung kann sich ändern. Die Kreditrate kann während der Zinsbindung gleich bleiben, die erforderliche Zuzahlung nach Steuern jedoch nicht. Anschließend hängt die Tragfähigkeit wesentlich vom zivilen Einkommen ab. Die steuerlichen Auswirkungen des Übergangs sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

05So gehen Sie vor

06Für wen das passt

07Risiken, die Sie einplanen sollten

Einkommenseinbruch nach der Dienstzeit. Für Soldaten auf Zeit kann dies ein wesentliches Risiko sein. Die Rate läuft weiter, auch wenn der zivile Job weniger bringt oder später kommt.

Leerstand und Mietausfall. Eine Wohnung, die Sie wegen einer Versetzung nicht selbst betreuen können, braucht eine verlässliche Betreuung. Drei Monate Leerstand kosten in Lisas Beispiel 2.100 € Kaltmiete; weitere laufende Kosten können hinzukommen.

Zinsen nach der Zinsbindung. Ein höherer Anschlusszins kann bei verbleibender Restschuld zu einer höheren Rate oder längeren Rückzahlung führen. Eine höhere Tilgung von Anfang an verringert die Restschuld und damit dieses Risiko.

Kosten im Ruhestand. Bei einem Wechsel von Heilfürsorge zu Beihilfe und privater Versicherung können sich die Fixkosten erhöhen. Das muss zusammen mit den Ruhestandsbezügen zur verbleibenden Finanzierung passen.

Instandhaltung. Sonderumlagen und Reparaturen kommen unregelmäßig. Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlung, den Gebäudezustand, die Rücklagen und erkennbare Maßnahmen. Eine Rücklagenzahlung ist nicht automatisch sofort steuerlich abzugsfähig.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.