Pflichtteil bei Immobilien: berechnen und finanzieren

Stellen Sie sich folgendes fiktives Beispiel vor: Ihr Vater hat Ihnen zwei vermietete Wohnungen hinterlassen, im Testament stehen nur Sie. Ihre Schwester ist enterbt. Ein paar Wochen nach der Beerdigung kommt ein Schreiben ihres Anwalts. Sie verlangt Auskunft über den Nachlass, ein Wertgutachten und ihren Pflichtteil in Geld.

Viele Erben trifft das unvorbereitet. Das Vermögen steckt in Wohnungen, auf dem Konto liegt wenig, und der Anspruch ist sofort fällig. Wer die Rechnung kennt, kann planen, als Erbe genauso wie als Eigentümer, der seinen Nachlass zu Lebzeiten ordnet.

01Wer einen Pflichtteil bekommt und wie hoch

Zum pflichtteilsberechtigten Personenkreis gehören die Abkömmlinge, der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und die Eltern des Verstorbenen. Näher verwandte Abkömmlinge können entferntere Abkömmlinge und Eltern ausschließen; insbesondere sind Eltern regelmäßig nicht berechtigt, wenn erbberechtigte Abkömmlinge vorhanden sind. Geschwister haben keinen Pflichtteil. Der klassische Fall ist der Ausschluss von der Erbfolge durch Testament oder Erbvertrag. Auch bei einer zu geringen Erbquote oder bestimmten Ausschlagungen können Ansprüche bestehen.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Den gesetzlichen Erbteil bestimmen die Familie und der Güterstand. Ehepartner in Zugewinngemeinschaft erben neben Kindern ein Viertel (§ 1931 BGB) plus ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich (§ 1371 BGB). Die Kinder teilen sich den Rest zu gleichen Teilen.

Die folgende Finanzierungsrechnung erfasst ausschließlich die beiden geerbten Wohnungen. Mögliche Einnahmen, Kosten und Finanzierungsverbindlichkeiten der früher geschenkten dritten Wohnung bleiben unberücksichtigt.

Die letzte Zeile ist ein Sonderfall. Wird der Ehepartner enterbt, erhält er den kleinen Pflichtteil und kann zusätzlich den tatsächlichen Zugewinnausgleich verlangen (§ 1371 Abs. 2 BGB). Wie sich das bei einem Berliner Testament auswirkt, erklärt das Glossar Berliner Testament.

02Wie die Immobilie bewertet wird

Für den Pflichtteil zählen Bestand und Wert des Nachlasses am Todestag (§ 2311 BGB). Bei Immobilien ist das der Verkehrswert, also der Preis, der sich am Markt erzielen ließe. Den Wert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzt, und den Abschlag von 10 % für vermietete Wohnungen gibt es hier nicht. Schulden des Verstorbenen werden abgezogen.

Ein Gutachten kann helfen, einen Bewertungsstreit zu klären; im Prozess entscheidet das Gericht über den maßgeblichen Wert. Ein zeitnah unter marktüblichen Bedingungen erzielter Verkaufspreis kann ein wichtiges Indiz sein, ist aber nicht automatisch bindend. Der Verstorbene kann den Wert nicht selbst festlegen (§ 2311 Abs. 2 BGB).

Der Pflichtteilsberechtigte hat einen Anspruch auf Auskunft (§ 2314 BGB). Er kann ein Verzeichnis aller Nachlassgegenstände verlangen, auf Wunsch von einem Notar aufgenommen, und eine Wertermittlung. Die Kosten trägt der Nachlass, also wirtschaftlich der Erbe. Für vermietete Wohnungen gehören Mietverträge, Hausgeldabrechnungen und Darlehensstände dazu.

03Pflichtteilsergänzung und die zehn Jahre

Eltern können ihren Nachlass zu Lebzeiten verkleinern, indem sie verschenken. Damit das den Pflichtteil nicht aushöhlt, gibt es den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). Schenkungen werden dem Nachlass rechnerisch hinzugerechnet, und der Berechtigte bekommt seine Quote auch aus diesem Betrag.

Abschmelzung. Eine Schenkung im letzten Jahr vor dem Tod zählt voll. Für jedes weitere Jahr davor wird sie um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Liegt sie mehr als zehn Jahre zurück, zählt sie nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Niederstwert. Bei Immobilien werden grundsätzlich die Werte bei Schenkung und beim Erbfall verglichen; maßgeblich ist der niedrigere Wert (§ 2325 Abs. 2 BGB). Der Schenkungswert ist für den Vergleich auf die Kaufkraft am Todestag umzurechnen. Vorbehaltene Nutzungsrechte können die Bewertung zusätzlich beeinflussen. Ein bloßer Vergleich der damaligen und heutigen Nominalwerte reicht deshalb nicht.

Soweit der Erbe zur Ergänzung nicht verpflichtet ist, kann unter den Voraussetzungen des § 2329 BGB ein subsidiärer Anspruch gegen den Beschenkten bestehen. Ein bloßer Liquiditätsengpass beim Erben genügt dafür nicht automatisch. Wer eine Wohnung geschenkt bekommen hat und nicht Erbe ist, kann also ebenfalls in Anspruch genommen werden.

04Illustrative Beispielrechnung: zwei Wohnungen, ein Erbe, ein Pflichtteil

Werner ist verwitwet und hat zwei Kinder, Markus und Petra. Er hinterlässt zwei vermietete Wohnungen mit Verkehrswerten von 300.000 € und 260.000 €, 40.000 € auf dem Konto und ein Darlehen über 120.000 €. Im Testament setzt er Markus als Alleinerben ein. Viereinhalb Jahre vor seinem Tod hat er Markus schon eine dritte Wohnung geschenkt, für die wir einen bereits auf die Kaufkraft am Todestag umgerechneten Schenkungswert von 200.000 € und einen Verkehrswert beim Erbfall von 220.000 € annehmen. Nutzungsrechte wurden nicht vorbehalten; weitere abzugsfähige Nachlasskosten und Schenkungen bleiben im Beispiel außer Ansatz. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind illustrative Annahmen, keine Marktprognose und kein Angebot.

Der ordentliche Pflichtteil aus dem vorhandenen Nachlass beträgt 120.000 €. Die berücksichtigte Schenkung erhöht den Gesamtanspruch durch Pflichtteilsergänzung um 30.000 €, obwohl sie schon viereinhalb Jahre zurückliegt. Bei einem umfassend vorbehaltenen Nießbrauch könnte die zeitliche Abschmelzung entfallen. Der Ergänzungsbetrag müsste dann unter Berücksichtigung der Bewertung des Nutzungsrechts neu berechnet werden.

Illustrative Finanzierungsrechnung: Was die Auszahlung bedeutet

Markus hat 40.000 € auf dem Konto und muss 150.000 € zahlen. Für die restlichen 110.000 € unterstellen wir einen Kredit mit 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung. Das sind reine Rechenannahmen, keine aktuellen Marktkonditionen oder Finanzierungszusage. Die Jahresrate beträgt 6.380 €. Höhere Zinsen würden den Cashflow stärker belasten. Eine Liquiditätsreserve und Finanzierungskosten sind hier nicht eingeplant.

Der Pflichtteil frisst in diesem Beispiel gut 80 % des Überschusses nach Steuern. Die Wohnungen tragen sich noch, aber jede größere Reparatur oder ein Mietausfall reißt eine Lücke. Markus könnte auch eine Wohnung verkaufen. Dann wären Verkaufskosten, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts zu prüfen. Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien ist hierfür grundsätzlich auch der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich.

Erbschaftsteuer. Den geltend gemachten Pflichtteil kann Markus grundsätzlich als Nachlassverbindlichkeit abziehen (§ 10 Abs. 5 ErbStG). Petra versteuert ihn, sobald sie ihn geltend macht (§ 3 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b ErbStG). Mit den illustrativ angenommenen 150.000 € bleibt sie unter dem persönlichen Freibetrag für Kinder von 400.000 €, sofern keine anzurechnenden Vorerwerbe den Freibetrag bereits verbraucht haben. Bei Markus wird die Schenkung von vor viereinhalb Jahren mit dem Erbe zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).

05Pflichtteil zu Lebzeiten planen

Wer Immobilien besitzt und weiß, dass ein Kind leer ausgehen soll oder weniger bekommt, kann vorsorgen. Die Möglichkeiten sind begrenzt, aber wirksam.

Eine Entziehung des Pflichtteils ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 2333 BGB möglich, etwa bei bestimmten schweren Straftaten gegen den Erblasser. Eine rechtskräftige Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung genügt nicht allein: Bei diesem Entziehungsgrund muss die Tat vorsätzlich begangen worden und die Nachlassteilhabe deshalb für den Erblasser unzumutbar sein. Auch die formgerechte Begründung der Entziehung ist erforderlich. Ein Zerwürfnis reicht nicht.

06Für wen das Thema drängt

07Risiken rund um den Pflichtteil

Liquidität. Der Anspruch ist in Geld fällig, der Nachlass oft in Steinen gebunden. Ob eine Finanzierung möglich ist, hängt unter anderem von Bonität, Sicherheiten und Kapitaldienstfähigkeit ab.

Bewertungsstreit. Ein Gutachten kann den Wert deutlich nach oben oder unten setzen. Jeder Prozentpunkt beim Verkehrswert verändert den Anspruch. Streit verlängert die Unsicherheit für beide Seiten.

Zinsen und Markt. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung oder sinken die Mieten, wird ein Pflichtteilskredit schwerer tragbar. Leerstand und Instandhaltung belasten zusätzlich.

Gestaltungen, die nach hinten losgehen. Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den schenkungsteuerlichen Wert mindern, zugleich aber den Beginn der Pflichtteilsergänzungsfrist verhindern. Bei Schenkungen an den Ehepartner beginnt diese Frist nicht vor Auflösung der Ehe; besteht die Ehe bis zum Tod, gibt es keine zeitliche Abschmelzung. Wer gestaltet, sollte beide Rechnungen nebeneinanderlegen.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Pflichtteilsfragen und Nachlassgestaltung sollten mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder Notar und einem Steuerberater abgestimmt werden. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 28.10.2026.