Immobilien im Testament: Vermächtnis oder Teilungsanordnung
Wie Sie Eigentumszuweisung, Wertausgleich und Finanzierung aufeinander abstimmen – mit transparenten Modellrechnungen und steuerlichen Grenzen.
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie besitzen mehrere vermietete Wohnungen. Die größte soll Ihre Tochter bekommen, die beiden kleineren Ihr Sohn. Ihr Enkel soll Geld für seine Ausbildung erhalten. Im Testament steht deshalb: „Meine Tochter bekommt die Wohnung in der Lindenstraße.“
Der Satz lässt entscheidende Fragen offen: Wird die Tochter Erbin oder Vermächtnisnehmerin? Soll sie wirtschaftlich mehr erhalten als ihr Bruder? Muss sie einen Wertunterschied ausgleichen? Und wer trägt die verbleibende Finanzierung?
Für Kapitalanleger gehören deshalb drei Ebenen zusammen: die rechtliche Zuweisung, die wirtschaftliche Aufteilung und die Liquidität nach dem Erbfall. Ein gleich hoher Immobilienwert bedeutet noch keinen gleich hohen verfügbaren Ertrag.
01Warum „bekommt die Wohnung“ nicht reicht
Erben treten grundsätzlich in den Nachlass als Ganzes ein. Bei mehreren Erben gehört das Nachlassvermögen zunächst der Erbengemeinschaft; die Zuweisung einer bestimmten Wohnung ist davon zu unterscheiden. Ein Vermächtnisnehmer erhält dagegen einen Anspruch gegen den mit dem Vermächtnis Beschwerten, regelmäßig die Erben.
Nach § 2087 BGB spricht die Zuwendung einzelner Gegenstände im Zweifel gegen eine Erbeinsetzung. Werden praktisch alle Vermögenswerte einzeln verteilt, kann das gesamte Testament dennoch als Erbeinsetzung auszulegen sein. Eine automatische Regel „Wohnungswert gleich Erbquote“ gibt es dabei nicht. Eindeutige Erbquoten und eine zusätzliche Regelung zur Immobilienverteilung vermeiden diese Auslegungsfrage.
02Drei Werkzeuge für Immobilien im Testament
| Frage | Teilungsanordnung | Vorausvermächtnis | Vermächtnis an Nicht-Erben |
|---|---|---|---|
| Wer wird begünstigt? | Ein Miterbe bei der Aufteilung | Ein Erbe zusätzlich zu seiner Beteiligung am übrigen Nachlass | Eine Person außerhalb des Erbenkreises |
| Ändert sich die Erbquote? | Nein | Nein; der wirtschaftliche Erwerb kann steigen | Nein; der Nachlass wird mit einem Anspruch belastet |
| Wertausgleich? | Soweit zur Wahrung der Erbquoten erforderlich | Bei eindeutig zusätzlicher Zuwendung grundsätzlich keine Anrechnung | Nach Inhalt des Vermächtnisses |
| Rechtsgrundlage | § 2048 BGB | § 2150 BGB | § 2174 BGB |
| Umsetzung bei Immobilien | Erbauseinandersetzung und Eigentumsübertragung | Erfüllung des Vermächtnisses | Erfüllung des Vermächtnisses |
| Steuerlicher Prüfpunkt | Erbquote und Zuordnung von Vergünstigungen | Zusätzlicher Erwerb und Vermächtnislast | Eigener Erwerb und persönliche Freibeträge |
Die Unterschiede beruhen auf den jeweiligen erbrechtlichen Regelungen; die steuerliche Behandlung folgt nicht allein der Überschrift im Testament.
Die Teilungsanordnung bietet sich als Ausgangspunkt an, wenn die Kinder wertmäßig gleichgestellt werden sollen. Ein Vorausvermächtnis kommt in Betracht, wenn ein Kind bewusst zusätzlich begünstigt werden soll. Für Enkel, unverheiratete Partner oder andere Personen lässt sich ein Vermächtnis prüfen, ohne sie zu Miterben zu machen.
Statt des Eigentums kann auch ein Nutzungsrecht Gegenstand der Gestaltung sein. Besprechen Sie beispielsweise, ob ein Nießbrauch zum Versorgungsziel passt. Hintergründe erläutern die Glossare Nießbrauch und Berliner Testament.
03Beispielrechnung: drei Wohnungen, zwei Kinder, ein Enkel
Illustrative Annahmen, keine Marktwerteinschätzung und kein Angebot: Helga ist verwitwet. Ihre Kinder heißen Lena und Paul, ihr Enkel Noah. Der Nachlass besteht aus drei schuldenfreien Wohnungen mit angenommenen Verkehrswerten von 320.000 € für A, 220.000 € für B und 180.000 € für C sowie 80.000 € Geld. Insgesamt sind das 800.000 €. Noah erhält ein Geldvermächtnis von 40.000 €. Weitere Schulden und Abwicklungskosten bleiben in dieser Vermögensrechnung außen vor.
Variante 1: Beide Kinder sind hälftige Erben. Lena erhält A und das nach Noahs Vermächtnis verbleibende Geld; Paul erhält B und C. Wertunterschiede werden ausgeglichen.
Variante 2: Lena erhält A zusätzlich als Vorausvermächtnis. Beide Kinder sind weiterhin hälftige Erben und teilen den nach Erfüllung beider Vermächtnisse verbleibenden Nachlass gleichmäßig.
In Variante 1 muss Paul den Ausgleich zusätzlich finanzieren, weil das Nachlassgeld vollständig an Noah und Lena geht. Die Zahlung von 20.000 € ist deshalb nicht allein aus den Wohnungswerten abzulesen: Sie setzt genau diese Geldzuweisung voraus.
In Variante 2 erhält Paul nicht automatisch beide kleineren Wohnungen allein. Die Rechnung weist ihm nur die Hälfte des verbleibenden Vermögens zu. Soll er B und C zu Alleineigentum erhalten, braucht es eine weitere Aufteilungsregel und gegebenenfalls zusätzlichen Ausgleich. Der Mehrerwerb Lenas gegenüber Paul beträgt 320.000 €; gegenüber ihrem Ergebnis in Variante 1 erhält sie 160.000 € mehr.
Zuerst der Cashflow vor Steuern
Illustrative Annahmen: Für Variante 1 setzen wir jährlich 12.000 € Kaltmiete für A und zusammen 15.300 € für B und C an. Sämtliche angesetzten laufenden Kosten seien sofort steuerlich abzugsfähig. Die AfA-Werte sind reine Modellannahmen. Zur Veranschaulichung wird die zusätzliche Einkommensteuer pauschal mit 40 % des modellierten Vermietungsüberschusses angesetzt; dies ist ausdrücklich keine Berechnung nach dem individuellen Einkommensteuertarif.
Im Modell ist Pauls jährlicher Überschuss höher. Dafür hält er zwei Wohnungen und muss die einmalige Ausgleichszahlung aufbringen. Ergänzen Sie deshalb eine separate Liquiditätsplanung: Was bleibt nach Kreditraten, geplanten Baumaßnahmen und einer frei gewählten Liquiditätsreserve? Die jährliche Vermietungsrechnung ersetzt diese Planung nicht.
Dann die Erbschaftsteuer
Illustrative Bewertungsannahmen: Die Wohnungen liegen in Deutschland, gehören zum Privatvermögen und erfüllen die Voraussetzungen des § 13d ErbStG. Ihre steuerlichen Grundbesitzwerte entsprechen hier ausnahmsweise den angenommenen Verkehrswerten. Nur unter diesen Annahmen ergibt sich der folgende Ansatz mit 90 %.
Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag eines Kindes grundsätzlich 400.000 €. Für einen Enkel, dessen vermittelnder Elternteil noch lebt, sind es grundsätzlich 200.000 €. Frühere Erwerbe und die persönlichen Verhältnisse müssen zusätzlich geprüft werden.
Eine Teilungsanordnung verändert die Erbquoten nicht. Daraus folgt aber keine mechanische Halbierung sämtlicher Steuervergünstigungen: § 13d Absatz 2 enthält Regeln für deren Übergang bei der Nachlassteilung. Auch die Abziehbarkeit von Vermächtnislasten und Nachlasskosten beeinflusst den steuerpflichtigen Erwerb. Deshalb wird hier bewusst keine abschließende Erbschaftsteuer je Kind ausgewiesen.
Die Entscheidung bleibt steuerlich relevant: Ein zusätzlicher Erwerb bei Lena kann ihren Freibetrag stärker beanspruchen. Für einen belastbaren Vergleich muss die Steuerberatung beide Testamente einschließlich tatsächlicher Steuerwerte, Kosten, früherer Schenkungen und konkreter Aufteilung durchrechnen.
04Kredite, Verkauf vor dem Tod und andere Fallen
Wer zahlt den Kredit? Grundpfandrecht, persönliche Darlehensschuld und interne Kostentragung sind unterschiedliche Fragen. § 2165 BGB begründet grundsätzlich keinen Anspruch auf lastenfreie Übertragung. § 2166 BGB enthält eine Auslegungsregel für bestimmte hypothekarisch gesicherte Schulden. Die Vorschrift lässt sich nicht ohne Weiteres auf jede Sicherungsgrundschuld übertragen. Eine befreiende Schuldübernahme gegenüber der Bank erfordert grundsätzlich deren Zustimmung.
Lassen Sie deshalb ausdrücklich regeln, wer die Darlehensraten intern trägt, wer eine Ablösung finanziert und was bei verweigerter Zustimmung der Bank gelten soll. Bei einer Teilungsanordnung sollten Restschulden außerdem in der wirtschaftlichen Ausgleichsrechnung berücksichtigt werden.
Die Wohnung ist nicht mehr vorhanden. Ein gegenständliches Vermächtnis kann ins Leere gehen, wenn die Wohnung beim Erbfall nicht mehr zum Nachlass gehört. § 2169 BGB enthält hierzu eine Zweifelsregel. Der Verkaufserlös tritt nicht automatisch an ihre Stelle. Lassen Sie eine Ersatzregel für Verkauf, Ersatzkauf und sonstige Veränderungen formulieren.
AfA und Veräußerungsfrist. Beim unentgeltlichen Erwerb wird die steuerliche Abschreibungsposition grundsätzlich fortgeführt; für § 23 EStG zählt grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Bei einer Nachlassteilung mit Ausgleich aus eigenem Vermögen kann dagegen ein teilweise entgeltlicher Erwerb entstehen. Dann müssen Gebäudeanteil, AfA und Veräußerungsfrist getrennt untersucht werden.
Grunderwerbsteuer. Erwerbe von Todes wegen und Grundstücksübertragungen zur Nachlassteilung unter Miterben sind grundsätzlich durch § 3 Nummern 2 und 3 GrEStG begünstigt. Ein späterer, eigenständiger Kauf ist nicht allein deshalb steuerfrei, weil die Beteiligten zuvor gemeinsam geerbt haben.
05So bauen Sie ein Testament mit mehreren Immobilien auf
- Bestand erfassen. Notieren Sie Grundbuchangaben, Eigentumsanteile, geschätzte Werte, Restschulden, Mieten und absehbare Investitionen. Halten Sie Schätzwerte und steuerliche Werte auseinander.
- Verteilungsziel festlegen. Sollen die Kinder gleich viel Vermögen erhalten oder soll jemand zusätzlich begünstigt werden? Soll eine Wohnung zwingend in einer Hand bleiben?
- Erben und Quoten ausdrücklich bestimmen. Trennen Sie die Erbeinsetzung von der Zuweisung einzelner Wohnungen.
- Ausgleich und Finanzierung klären. Bestimmen Sie Bewertungsmaßstab, Zahlungszeitpunkt und gegebenenfalls Raten. Besprechen Sie, wie sich Darlehen und fehlende Liquidität auswirken.
- Ersatzfälle bedenken. Was soll nach einem Verkauf, dem Vorversterben eines Begünstigten oder einer Ausschlagung geschehen?
- Form und Umsetzung prüfen lassen. Ein eigenhändiges Testament muss grundsätzlich vollständig handschriftlich verfasst und unterschrieben sein. Ein notarielles Testament ist eine Alternative. Für die spätere Übertragung eines Grundstücksvermächtnisses sind regelmäßig Auflassung und Grundbucheintragung erforderlich.
Rechnen Sie nicht pauschal damit, dass eine bestimmte Testamentsform sämtliche späteren Nachweise oder Notarkosten entfallen lässt. Lassen Sie vorab klären, welche Unterlagen das Grundbuchamt im konkreten Fall benötigt.
06Für wen welches Werkzeug passt
| Ziel | Ansatz für die Gestaltung |
|---|---|
| Gleicher Vermögenswert für die Kinder | Teilungsanordnung mit nachvollziehbarer Ausgleichsregel |
| Zusätzliche Begünstigung eines Kindes | Eindeutig formuliertes Vorausvermächtnis |
| Zuwendung an eine Person außerhalb des Erbenkreises | Vermächtnis mit klarer Leistungsbeschreibung |
| Wohnung soll einem Kind allein gehören | Konkrete Übertragungs- und Finanzierungsregel statt bloßer Restquote |
| Versorgung ohne sofortige Eigentumsübertragung | Nutzungsrecht als gesonderte Gestaltungsoption prüfen |
Diese Orientierung ersetzt keine individuelle Gestaltung. Insbesondere können frühere Zuwendungen, familiäre Verpflichtungen und vorhandene Liquidität wichtiger sein als die reine Anzahl der Wohnungen.
07Risiken und Grenzen
Pflichtteil. Ein beschränkter oder beschwerter pflichtteilsberechtigter Erbe kann unter den Voraussetzungen des § 2306 BGB ausschlagen und den Pflichtteil verlangen. Das ist nicht auf Fälle beschränkt, in denen sein wirtschaftlicher Erwerb unter dem Pflichtteil liegt. Fristen und Folgen müssen vor einer Ausschlagung geprüft werden.
Illustrative Pflichtteilsrechnung: Unter den vereinfachten Familienannahmen beträgt Pauls gesetzlicher Erbteil die Hälfte und sein Pflichtteil ein Viertel des maßgeblichen Nachlasses. Bei 800.000 € ohne weitere abzugsfähige Verbindlichkeiten sind das 200.000 €, nicht 190.000 €. Die testamentarischen Vermächtnisse werden dafür nicht einfach vorab abgezogen. Sein modellierter Erwerb von 220.000 € ersetzt keine Prüfung seiner rechtlichen Wahlmöglichkeiten.
Werte verändern sich. Lassen Sie die Planung nach größeren Verkäufen, Käufen, Investitionen oder Veränderungen in der Familie überprüfen. Definieren Sie, auf welchen Zeitpunkt und welches Bewertungsverfahren eine Ausgleichsregel abstellt.
Vermietung braucht Liquidität. Berücksichtigen Sie Mietausfälle, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und mögliche Sonderumlagen. Ein hoher Immobilienwert bezahlt noch keine fällige Ausgleichsforderung.
Rechtsstand und Änderungen. Maßgeblich ist das für den jeweiligen Erwerb anwendbare Recht. Dieser Ratgeber enthält keine Prognose zu künftigen Freibeträgen oder Steuersätzen und stützt die Planung nicht auf unbestätigte Gerichts- oder Reformmeldungen.
FAQHäufige Fragen
Was unterscheidet Teilungsanordnung und Vorausvermächtnis?
Die Teilungsanordnung verteilt Nachlassgegenstände unter Wahrung der Erbquoten. Ein eindeutig zusätzlich angeordnetes Vorausvermächtnis begünstigt einen Erben ohne Anrechnung auf seinen Erbteil. Die Erbquoten selbst ändern sich dadurch nicht.
Wird ein Vermächtnisnehmer sofort Eigentümer der Wohnung?
Nein. Das Vermächtnis begründet grundsätzlich einen Anspruch auf Übertragung. Bei einer Wohnung sind regelmäßig Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Muss auf eine vermachte Wohnung Erbschaftsteuer gezahlt werden?
Ein Vermächtnis kann erbschaftsteuerpflichtig sein. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt unter anderem von Steuerwert, persönlichen Freibeträgen, früheren Erwerben und abzugsfähigen Belastungen ab. Der 90-Prozent-Ansatz gilt nur bei erfüllten Voraussetzungen des § 13d ErbStG.
Fällt bei der Erfüllung eines Vermächtnisses Grunderwerbsteuer an?
Erwerbe von Todes wegen sind grundsätzlich nach § 3 Nummer 2 GrEStG befreit. Für Grundstücksübertragungen zur Nachlassteilung unter Miterben gilt grundsätzlich Nummer 3. Zusätzliche oder spätere eigenständige Geschäfte müssen gesondert geprüft werden.
Was passiert nach einem Verkauf der vermachten Wohnung?
Gehört die Wohnung beim Erbfall nicht mehr zum Nachlass, kann das gegenständliche Vermächtnis nach § 2169 BGB unwirksam sein. Der Verkaufserlös tritt nicht automatisch an ihre Stelle. Eine ausdrückliche Ersatzregel schafft Klarheit.
Wer trägt das Darlehen einer vermachten Wohnung?
Das hängt von Testament, Darlehensvertrag und Sicherheiten ab. Grundpfandrecht, persönliche Darlehenshaftung und interne Kostentragung sind getrennt zu prüfen. Eine befreiende Schuldübernahme gegenüber der Bank erfordert grundsätzlich deren Zustimmung.
Weiterlesen
Quellen
- BGB: vollständiger Gesetzestext, insbesondere §§ 1922, 2048, 2087, 2150, 2165–2169, 2174, 2247 und 2303–2311.
- § 13d ErbStG: Begünstigung vermieteter Wohnimmobilien.
- § 10 ErbStG: steuerpflichtiger Erwerb und Nachlassverbindlichkeiten.
- § 16 ErbStG: persönliche Freibeträge.
- § 3 GrEStG: Ausnahmen von der Besteuerung.
- § 11d EStDV und § 23 EStG: AfA und private Veräußerungsgeschäfte.
- BMF, Einkommensteuer-Handbuch: Erbfolgeregelungen: steuerliche Behandlung der Erbauseinandersetzung.
Redaktioneller Stand: 28.10.2026. Allgemeine Information, keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Sämtliche Modellrechnungen beruhen auf ausdrücklich genannten Annahmen und sind weder Angebote noch Renditezusagen.
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
