Sanierung finanzieren: Wege für Vermieter

Illustratives Ausgangsszenario: Die Eigentümerversammlung beschließt eine Dach- und Fassadensanierung. Die Erhaltungsrücklage reicht nicht aus. Für Ihre vermietete Wohnung werden 20.000 € Sonderumlage fällig, zahlbar in drei Monaten. Das ist eine erfundene Ausgangslage, kein Marktangebot und keine Aussage über typische Sanierungskosten.

Jetzt müssen zwei Entscheidungen zusammenpassen: Wie bezahlen Sie die Maßnahme, ohne Ihre Liquidität aufzubrauchen? Und wann kann sich der Aufwand steuerlich auswirken? Eine mögliche Steuerentlastung ersetzt keine rechtzeitig verfügbare Finanzierung.

01Wann Vermieter eine Sanierung finanzieren müssen

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie zuerst klären, ob die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum oder Ihr Sondereigentum betrifft. Lassen Sie die Zuordnung anhand der Teilungserklärung und der konkreten Bauteile prüfen. Die Kostentragung ist davon gesondert zu betrachten: Für Gemeinschaftskosten gilt grundsätzlich der Miteigentumsanteil, allerdings können Vereinbarungen oder wirksame Beschlüsse einen anderen Verteilungsschlüssel ergeben. (gesetze-im-internet.de)

Prüfen Sie Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenbestand und bereits vorliegende Gutachten möglichst vor dem Kauf. Eine hohe Rücklage allein sagt wenig aus, solange Umfang und Zeitpunkt anstehender Arbeiten unbekannt sind. Eine Checkliste bietet der Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.

02Vier Wege, eine Sanierung zu bezahlen

1. Eigenmittel und persönliche Rücklagen. Sie vermeiden Kreditzinsen, binden aber Liquidität. Unterscheiden Sie Ihr eigenes Guthaben von der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Für die Entscheidung hilft eine einfache Frage: Welche Reserve bleibt Ihnen nach der Zahlung für Mietausfall, weitere Arbeiten und private Ausgaben? Vergleichen Sie auch eine Teilfinanzierung statt einer Alles-oder-nichts-Lösung.

2. Ratenkredit oder Modernisierungskredit. Holen Sie ein konkretes Angebot ein und prüfen Sie, ob es ohne Grundschuld auskommt. Vergleichen Sie effektiven Jahreszins, Gesamtbetrag, Sondertilgungen und Auszahlungsvoraussetzungen. Eine kürzere Laufzeit kann trotz höherem Zinssatz weniger Gesamtzinsen verursachen, verlangt aber eine höhere Monatsrate. Verlassen Sie sich weder auf pauschale Kredithöchstbeträge noch auf eine Auszahlung innerhalb weniger Tage.

3. Nachfinanzierung über eine Bank. Fragen Sie die bestehende Bank, ob eine zusätzliche Finanzierung über die vorhandene Grundschuld möglich ist. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Sicherheit verwendet wird, ob Änderungen im Grundbuch nötig sind und welche Kosten entstehen. Eine hohe eingetragene Grundschuld allein ist keine Kreditzusage. Vergleichen Sie Rate, Zinsbindung, Restschuld und Nebenkosten mit dem unbesicherten Angebot. Weitere Prüfpunkte finden Sie unter Immobilie beleihen.

4. WEG-Kredit. Hier nimmt die Gemeinschaft das Darlehen auf. Die laufenden Beiträge müssen den Schuldendienst abdecken. Ob ein langfristiger Kredit ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vom Einzelfall ab; insbesondere müssen Nachschussrisiken vor der Beschlussfassung erörtert und dokumentiert werden. Lassen Sie Kreditbedingungen, Kostenverteilung und Prüfanforderungen der Bank offenlegen, statt einen generellen Verzicht auf Bonitätsprüfungen anzunehmen. (bundesgerichtshof.de)

03Beispielrechnung: 20.000 € Sonderumlage

Illustrative Annahmen, keine Kundengeschichte und kein Finanzierungsangebot: Nadine ist 48 Jahre alt, ledig und vermietet eine Wohnung in einem Haus mit zwölf Einheiten. Ihr zu versteuerndes Einkommen vor dem hier untersuchten Aufwand beträgt 70.000 €. Sie benötigt 20.000 € für die Sonderumlage und möchte ihren persönlichen Puffer von 6.000 € erhalten. Name, Lebenssituation und Beträge sind erfunden.

Sie vergleicht drei vollständig kreditfinanzierte Varianten. Unterstellt werden monatliche Zahlungen nachschüssig, über die gesamte Laufzeit unveränderte nominale Sollzinsen und vollständige Tilgung. Gebühren, Versicherungen, Bereitstellungszinsen und sonstige Nebenkosten sind nicht enthalten. Beim WEG-Kredit wird vereinfachend ein rechnerischer Finanzierungsanteil von 20.000 € angesetzt.

Eigene Modellrechnung nach der Annuitätenformel: Monatsrate = Darlehensbetrag × Monatszins ÷ [1 − (1 + Monatszins) hoch (−Anzahl Monatsraten)]. Die Gesamtzinsen werden aus ungerundeten Raten berechnet. Die Zinssätze sind frei gewählte Rechenannahmen, keine Marktwerte für Oktober 2026.

Im Modell spart der kurze Ratenkredit gegenüber der Nachfinanzierung rund 1.050 € Gesamtzinsen. Dafür liegt seine Monatsrate rund 187 € höher. Das ist kein allgemeiner Produktvorteil: Hier unterscheiden sich sowohl Zins als auch Laufzeit. Für einen sauberen Angebotsvergleich sollten Sie zusätzlich Varianten mit gleicher Laufzeit anfordern.

Nadine hält im Szenario die niedrigere Rate für tragbarer. Auch diese Entscheidung braucht einen Belastungstest: Was passiert bei ausbleibender Miete, einer weiteren Umlage oder höheren privaten Ausgaben? Eine erwartete Steuererstattung sollte sie erst dann zur Sondertilgung einplanen, wenn Betrag, Zeitpunkt und vertragliche Möglichkeit feststehen.

Steuerliche Einordnung vor der Berechnung

Für das Modell wird angenommen, dass die gesamten 20.000 € abzugsfähiger Erhaltungsaufwand sind und die Gemeinschaft das Geld im betrachteten Jahr entsprechend ausgibt. Die bloße Einzahlung in die Erhaltungsrücklage genügt nicht; entscheidend ist deren tatsächliche Verwendung. Belege und Abrechnung der Verwaltung müssen den Aufwand nachvollziehbar machen. (bundesfinanzhof.de)

Diese Einordnung ist keine Selbstverständlichkeit. Insbesondere können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, wenn relevante Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen. Gesetzliche Ausnahmen und andere Gründe für Herstellungskosten sind gesondert zu prüfen. Dann entfällt der hier unterstellte Sofortabzug; der Aufwand wirkt grundsätzlich über die Abschreibung. (gesetze-im-internet.de)

Größerer Erhaltungsaufwand kann nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, sofern insbesondere das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient. Die Voraussetzungen müssen individuell erfüllt sein. (gesetze-im-internet.de)

Illustrative Steuerrechnung: sofort oder verteilt

Modellannahmen: Einzelveranlagung; jährlich 70.000 € zu versteuerndes Einkommen vor diesem Aufwand; keine weiteren Änderungen; ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Für alle fünf Modelljahre wird ausschließlich zum Vergleich der gesetzliche Einkommensteuertarif 2026 unverändert verwendet. Das ist keine Vorhersage späterer Tarife oder Einkommen. Finanzierungszinsen bleiben in dieser Tabelle unberücksichtigt. Tarifgrundlage ist § 32a EStG. (gesetze-im-internet.de)

Die Verteilung ergibt unter diesen Annahmen nominal 554 € mehr Entlastung. Sie hält die einzelnen Abzugsbeträge in einem höheren durchschnittlichen Grenzsteuersatzbereich; sie wirken aber nicht vollständig mit 42 %. Dem Vorteil steht der spätere Zufluss gegenüber. Änderungen bei Einkommen oder Tarif können das Ergebnis verändern. Details: Erhaltungsaufwand verteilen nach § 82b EStDV.

Finanzierungszinsen können zusätzlich Werbungskosten sein, soweit sie wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen. Tilgung ist dagegen kein entsprechender Zinsaufwand. Dokumentieren Sie die Verwendung des Darlehens; berechnen Sie die Steuerwirkung der Zinsen zusammen mit den übrigen Abzügen und nicht pauschal mit einem festen Prozentsatz. (gesetze-im-internet.de)

04Miete und Modernisierung: was Sie umlegen dürfen

Nicht jede Sanierung berechtigt zu einer Modernisierungsmieterhöhung. Nach § 559 BGB kommen bei begünstigten Maßnahmen grundsätzlich 8 % der berücksichtigungsfähigen Kosten jährlich in Betracht. Erhaltungsanteile sind abzuziehen. Die monatliche Erhöhung ist innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich auf 3 €/m² begrenzt, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m². Härteeinwände können entgegenstehen. (gesetze-im-internet.de)

Bei einem Heizungstausch sind zusätzliche Sonderregeln und gegebenenfalls der besondere Weg nach § 559e BGB zu prüfen. Wenden Sie deshalb das allgemeine Schema nicht ungeprüft auf Heizungsmaßnahmen an. (gesetze-im-internet.de)

Illustrative Annahmen: Von 20.000 € Gesamtkosten seien nach allen notwendigen Abzügen 8.000 € berücksichtigungsfähige Modernisierungskosten. Dann ergeben 8 % rechnerisch 640 € im Jahr beziehungsweise 53,33 € monatlich. Das ist noch keine rechtlich durchsetzbare Mieterhöhung: Lassen Sie Kostenaufteilung, Förderung, Ankündigung, Erklärung, Grenzen und Härtefälle prüfen. Den Ablauf erläutert der Ratgeber Modernisierungsumlage.

05Für wen welcher Weg passt

Bei geplantem Verkauf sollten Sie zusätzlich klären, wie ein individuelles Darlehen abgelöst werden kann und wie die Gemeinschaftsfinanzierung im Kaufvertrag behandelt wird. Ein kurzer Planungshorizont macht einen bestimmten Kredit nicht automatisch passend.

06Risiken bei der Finanzierung einer Sanierung

Kostenüberschreitungen. Lassen Sie Leistungsumfang, Nachtragsregeln und Reserven konkret prüfen. Statt eines pauschal angeblich ausreichenden Puffers sollten Sie mehrere Belastungsszenarien rechnen. Illustratives Stressszenario: Ein um 15 % höherer eigener Kostenanteil würde aus 20.000 € insgesamt 23.000 € machen; die zusätzlichen 3.000 € sind in den Kreditraten oben nicht enthalten.

Nachschüsse beim WEG-Kredit. Zahlungsausfälle innerhalb der Gemeinschaft können zusätzliche Beiträge erforderlich machen. Davon zu unterscheiden ist die gesetzliche anteilige Außenhaftung gegenüber Gläubigern nach § 9a Abs. 4 WEG. Das Risiko ist nicht auf die ursprünglich geplante Monatsbelastung begrenzt. (bundesgerichtshof.de)

Verkauf und verbleibende Verpflichtungen. Die Gemeinschaft bleibt Darlehensnehmerin. Prüfen Sie die laufenden Beiträge, den Kaufvertrag und mögliche Nachhaftung des Verkäufers. Ein Verkauf beseitigt nicht automatisch jede bisherige Haftung. (gesetze-im-internet.de)

Finanzierung nicht rechtzeitig verfügbar. Verlangen Sie eine belastbare Zusage und stimmen Sie Auszahlungsbedingungen mit der Umlagefälligkeit ab. Planen Sie eine Alternative für den Fall, dass das gewünschte Angebot nicht zustande kommt.

Einnahmeausfälle während der Arbeiten. Rechnen Sie vorsorglich mit einer Phase geringerer oder ausbleibender Mieteinnahmen. Ob eine Mietminderung rechtlich berechtigt ist, muss gesondert geprüft werden. Die Finanzierung sollte nicht allein auf ungestörten Mieteingängen beruhen.

07Fazit: Rate, Reserve und Steuer getrennt prüfen

Im illustrativen Modell kostet die Nachfinanzierung rund 204 € monatlich statt 391 € beim Ratenkredit, verursacht über die längere Laufzeit aber rund 1.050 € mehr Zinsen. Die Steuerrechnung zeigt eine mögliche Entlastung, keinen staatlichen Kostenersatz und keinen garantierten Erstattungszeitpunkt.

Entscheiden Sie anhand verbindlicher Angebote und ausreichender Liquidität. Lassen Sie anschließend prüfen, welche Kosten steuerlich wie behandelt werden. Für künftige Maßnahmen gehören Rücklagenbestand, Protokolle und Sanierungsplanung zusammen in Ihre laufende Objektprüfung.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.