Betongold: Was an Immobilien als Wertanlage dran ist
Was amtliche Preisindizes aussagen – und wie zwei vereinfachte Modellkäufe den Einfluss von Miete, Kosten und Haltedauer verdeutlichen.
Rula MamaInvestmentberater bei InvestImmo.de
Beispielrechnung, vereinfacht: Die folgenden Zahlen veranschaulichen mögliche Entwicklungen. Sie sind Annahmen, keine historischen Marktdaten.
Wenn in der Familie über Geld gesprochen wird, fällt das Wort früher oder später: Betongold. Dahinter steht die Vorstellung, eine Wohnung verliere nie ihren Wert, egal was an den Börsen passiert. Immobilien können zum Vermögensaufbau beitragen. Eine Garantie für Werterhalt folgt daraus nicht.
Deshalb lohnt sich ein zweiter Blick. Die Preisrückgänge in Deutschland in den Jahren 2023 und 2024 zeigen, dass auch Immobilienpreise fallen können. Was bleibt also vom Betongold, wenn man nachrechnet?
01Was mit Betongold gemeint ist
Das Wort verbindet zwei Bilder. Beton steht für etwas Festes, das man anfassen kann. Gold steht im Sprachbild für einen Wert, der Krisen übersteht – auch sein Preis kann allerdings schwanken. Gemeint sind meist Wohnungen und Häuser als Geldanlage, im weiteren Sinn alle Immobilien.
Hinter dem Begriff stecken drei Annahmen. Erstens, dass Immobilienpreise langfristig steigen. Zweitens, dass sie mindestens mit der Inflation mithalten. Drittens, dass sie weniger schwanken als andere Anlagen. Die ersten beiden lassen sich für bestimmte Zeiträume mit amtlichen Zahlen prüfen. Für die dritte wäre ein methodisch vergleichbarer Vergleich der Anlageklassen erforderlich; ein Häuserpreisindex allein belegt sie nicht.
02Was die Preise seit 2005 zeigen
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts bildet die Preisentwicklung von Wohnimmobilien ab, die private Haushalte erwerben. Qualitätsbereinigungsverfahren berücksichtigen Unterschiede zwischen den gehandelten Objekten. Der Index eignet sich damit für zeitliche Vergleiche, ist aber keine Bewertung einer einzelnen Wohnung. Veröffentlicht wird er auch über Eurostat.
Ein Blick auf die Entwicklung seit 2005 umfasst sowohl Phasen steigender Preise als auch Rückgänge. Welche Bilanz sich ergibt, hängt vom Anfangs- und Endzeitpunkt sowie von der Inflation ab. Die folgende Beispielrechnung, vereinfacht, zeigt diesen Zusammenhang anhand angenommener Preis- und Inflationsverläufe. Die Zeiträume stehen für Rechenszenarien, nicht für bestimmte historische Kalenderjahre.
| Zeitraum im Beispiel | Nominal gesamt | Nominal pro Jahr | Real gesamt |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | +10,0 % | +1,9 % | −12,0 % |
| 10 Jahre | +50,0 % | +4,1 % | +15,4 % |
| 20 Jahre | +80,0 % | +3,0 % | +20,0 % |
Unterstellt werden über die jeweiligen Zeiträume insgesamt 25 %, 30 % beziehungsweise 50 % Inflation. Die drei Zeilen sind eigenständige Beispiele, keine zusammenhängende Zeitreihe. „Pro Jahr“ bezeichnet die geometrisch annualisierte Veränderung, nicht den einfachen Jahresdurchschnitt der prozentualen Änderungen. „Real“ bezeichnet die Preisentwicklung nach Bereinigung um die Verbraucherpreisentwicklung; Mieteinnahmen und Kosten sind darin nicht enthalten. Die Rechnung lautet: nominaler Wertfaktor geteilt durch Inflationsfaktor, anschließend minus eins.
Im 20-Jahres-Beispiel ergibt sich damit 1,80 ÷ 1,50 − 1 = 20 % realer Wertzuwachs. Das entspricht rund 0,9 % pro Jahr. Der nominale Anstieg bedeutet daher nicht im gleichen Umfang einen Kaufkraftgewinn.
Die zweite Erkenntnis steckt in der ersten Zeile. Ein nominaler Preisanstieg um 10 % reicht bei insgesamt 25 % Inflation nicht für den Kaufkrafterhalt: 1,10 ÷ 1,25 − 1 ergibt einen realen Verlust von 12 %. Das ist keine Aussage über den Verkaufserlös einer bestimmten Wohnung. Es zeigt, warum ein höherer Verkaufspreis allein noch keinen realen Gewinn bedeutet. Ausführlich zur Inflation steht das im Ratgeber Immobilien als Inflationsschutz.
Auch Betongold schwankt
Durchschnitte über 20 Jahre glätten, was dazwischen passiert. Mehrere Jahre mit steigenden Preisen verhindern keinen späteren Rückgang. Auch auf ein Verlustjahr kann ein weiteres folgen. Für Eigentümer ist deshalb nicht nur die langfristige Entwicklung wichtig, sondern auch die Frage, ob sie eine schwache Marktphase finanziell überstehen können.
Die folgende Beispielrechnung, vereinfacht, veranschaulicht solche Schwankungen. Die sieben Jahresraten sind frei gewählte Annahmen und bilden keine historische Indexreihe ab.
Ein Unterschied zu börsengehandelten Aktien liegt in der Sichtbarkeit der Wertschwankungen: Eine Wohnung hat keinen täglichen Börsenkurs. Ein Gutachten kann ihren Wert schätzen; welcher Preis tatsächlich erzielbar ist, zeigt ein Verkauf. Daraus folgt nicht, dass Immobilien grundsätzlich weniger schwanken als Aktien.
03Die Miete als zweiter Teil
Wer nur auf den Wert schaut, lässt beim Betongold einen wichtigen Teil aus. Eine vermietete Wohnung kann laufende Mieteinnahmen bringen. Physisches Gold im Tresor erzeugt dagegen keine laufenden Zahlungen.
Der Teilindex tatsächlicher Mietzahlungen im harmonisierten Verbraucherpreisindex misst die Entwicklung gezahlter Wohnungsmieten. Er ist nicht mit einer reinen Zeitreihe unveränderter Bestandsmietverträge gleichzusetzen. Ebenso wenig beschreibt er automatisch die Entwicklung von Neuvermietungsmieten an einem bestimmten Standort. Über die Entwicklung der Mieten berichtet der Ratgeber Mietpreisentwicklung.
Beispielrechnung, vereinfacht: Steigt eine Monatsmiete innerhalb von zehn Jahren von 600 € auf 708 €, beträgt der Zuwachs 18 %. Steigt ein Wohnungspreis im selben Zeitraum von 200.000 € auf 300.000 €, beträgt der Zuwachs 50 %. Das Beispiel zeigt, dass Miete und Kaufpreis unterschiedlich schnell steigen können; es beschreibt keine historische Entwicklung. In anderen Zeiträumen kann das Verhältnis anders ausfallen.
Für die Rechnung heißt das: Mieten nach Kosten können einen wesentlichen Teil des Gesamtergebnisses ausmachen. Sie können auch in Jahren mit fallenden Immobilienpreisen weiterfließen, sofern die Wohnung vermietet ist und die Miete bezahlt wird. Wie groß ihr Beitrag ist, hängt vom konkreten Objekt und Zeitraum ab.
04Zwei Käufe im Rückblick
Wir stellen zwei hypothetische Käufe gegenüber. Beispielrechnung, vereinfacht: Sämtliche Kaufpreise, Verkaufspreise, Mieten und Kosten sind Annahmen. Die Jahresangaben veranschaulichen unterschiedliche Kaufzeitpunkte und Haltedauern; die Rechnungen bilden nicht die tatsächliche Marktentwicklung dieser Jahre ab. Es handelt sich weder um Kundenerfahrungen noch um Prognosen. Beide Käufe sind bar bezahlt, damit Finanzierungskosten das Bild nicht beeinflussen. Steuern sind nicht eingerechnet.
Käufer A kauft im Modell 2015 eine vermietete Wohnung für 200.000 €, dazu kommen 20.000 € Kaufnebenkosten. Die Miete beträgt während der gesamten Haltedauer unverändert 600 € im Monat. Für Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand werden pauschal 20 % der Miete angesetzt. Der Verkauf erfolgt im Modell 2025 für angenommene 300.000 € – 50 % mehr als der Kaufpreis.
Käuferin B kauft im Modell im 2. Quartal 2022 eine Wohnung für 300.000 €, dazu kommen 30.000 € Kaufnebenkosten. Die Miete beträgt während der gesamten Haltedauer unverändert 750 € im Monat. Vier Jahre später, im 2. Quartal 2026, erfolgt der Verkauf für angenommene 276.000 € – 8 % weniger als der Kaufpreis. Auch hier werden pauschal 20 % der Miete für Kosten angesetzt.
Für beide Fälle werden zehn beziehungsweise vier volle Mietjahre sowie Verkaufskosten von 3 % des angenommenen Verkaufspreises unterstellt. Damit ergeben sich 600 € × 12 × 10 = 72.000 € beziehungsweise 750 € × 12 × 4 = 36.000 € Mieteinnahmen. Anders als im vorangegangenen Mietbeispiel werden hier keine Mieterhöhungen angenommen.
Eine Indexentwicklung berechtigt für sich genommen nicht zur entsprechenden Erhöhung einer konkreten Miete. Maßgeblich sind Mietvertrag und gesetzliche Voraussetzungen; rechtliche Fragen zu einer Anpassung klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt. Die Kostenpauschale ist eine Modellannahme, keine Prognose tatsächlicher Aufwendungen, und bietet keinen Schutz vor größeren Reparaturen oder Sonderumlagen.
| Käufer A (2015–2025) | Käuferin B (2022–2026) | |
|---|---|---|
| Kaufpreis und Nebenkosten | −220.000 € | −330.000 € |
| Mieten über die Haltedauer | 72.000 € | 36.000 € |
| Kosten, pauschal 20 % der Miete | −14.400 € | −7.200 € |
| Angenommener Verkaufspreis | 300.000 € | 276.000 € |
| Verkaufskosten 3 % | −9.000 € | −8.280 € |
| Ergebnis vor Steuern | +128.600 € | −33.480 € |
Die Ergebnisse sind nominale Summen der dargestellten Zahlungsströme, keine annualisierten Renditen. Für Käufer A ergibt sich −220.000 € + 72.000 € − 14.400 € + 300.000 € − 9.000 € = 128.600 €. Für Käuferin B lautet die entsprechende Rechnung −330.000 € + 36.000 € − 7.200 € + 276.000 € − 8.280 € = −33.480 €.
Käufer A erzielt im Modell ein positives Ergebnis. 57.600 € stammen aus der Miete nach pauschalen Kosten, 71.000 € aus der Wertveränderung nach Kaufneben- und Verkaufskosten. Ein zusätzlicher Kaufkraftvergleich macht den Unterschied zwischen nominal und real deutlich: Bei angenommenen 30 % Inflation über zehn Jahre wären am Ende 286.000 € nötig, um die Kaufkraft des anfänglichen Einsatzes von 220.000 € zu erhalten. Dieser Vergleich allein ergibt keine reale Gesamtrendite. Dafür müssten auch die Zeitpunkte der Mietzahlungen und die Inflation während der Haltedauer berücksichtigt werden.
Käuferin B hat im Modell ebenfalls eine vermietete Wohnung gekauft, aber zu einem anderen Zeitpunkt und mit einer anderen anfänglichen Mietrendite. Der Vergleich isoliert deshalb nicht ausschließlich den Kaufzeitpunkt. Der angenommene Wert liegt nach vier Jahren unter dem Kaufpreis; Kaufneben- und Verkaufskosten belasten das Ergebnis zusätzlich. Die Miete federt den Verlust ab, gleicht ihn aber nicht aus.
Was folgt daraus? Eine längere Haltedauer gibt den Mieteinnahmen mehr Zeit, zum Ergebnis beizutragen, und kann die einmaligen Transaktionskosten relativieren. Sie garantiert weder einen Gewinn noch einen frei wählbaren Verkaufszeitpunkt. Bei Grundstücken und Wohnungen im Privatvermögen fällt ein Verkauf nach Ablauf von mehr als zehn Jahren grundsätzlich nicht mehr unter die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die konkrete Fristberechnung und mögliche andere steuerliche Einordnungen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
05Wo der Vergleich mit Gold hinkt
Gold und Wohnungen sind beide Sachwerte. Damit enden die Gemeinsamkeiten schnell.
| Merkmal | Was es für eine Wohnung bedeutet |
|---|---|
| Teilbarkeit | Eine einzelne Wohnung ist nicht ohne Weiteres in kleinen Anteilen zu Geld zu machen. Der Verkauf eines Miteigentumsanteils ist etwas anderes als der Verkauf eines frei handelbaren Anlageanteils. |
| Verkauf | Ein Verkauf kann Wochen bis Monate oder länger dauern. Je nach Vereinbarung und Abwicklung entstehen unter anderem Makler- und weitere Transaktionskosten sowie Zeitaufwand. |
| Kaufkosten | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler belasten den Erwerb zusätzlich. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und der Vermittlungsvereinbarung ab. In den Beispielen werden pauschal 10 % des Kaufpreises angesetzt; diese Kosten erhöhen den Immobilienwert nicht automatisch. |
| Laufende Kosten | Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten belasten die laufende Rechnung; größere Ausgaben können unregelmäßig anfallen. |
| Ertrag | Miete kann monatlich fließen, solange die Wohnung vermietet ist und die Zahlungen eingehen. |
| Regeln | Änderungen im Mietrecht, bei energetischen Anforderungen und im Steuerrecht können Ertrag und Wert beeinflussen. |
Gerade die Kaufnebenkosten erschweren kurzfristiges Halten. In den beiden Beispielen beträgt dieser anfängliche Aufwand 10 % des Kaufpreises, hinzu kommen beim Verkauf weitere Kosten. Eine allgemeingültige Mindestbelastung von 10 % lässt sich daraus nicht ableiten.
06Für wen Betongold passt
- Sie können die Wohnung zehn Jahre oder länger halten.
- Sie rechnen mit der Miete und nicht mit einem steigenden Wiederverkaufspreis.
- Sie haben Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall.
- Sie brauchen das Geld in wenigen Jahren wieder.
- Die Rechnung geht nur auf, wenn der Wert steigt.
- Ein großer Teil Ihres Vermögens steckt schon in Immobilien an einem Ort.
07Risiken: was Betongold nicht schützt
Kaufzeitpunkt. Wer vor einem Preisrückgang kauft, kann über Jahre unter dem Kaufpreis liegen, wie Käuferin B im Modell. Ein langer Planungshorizont verhindert solche Rückgänge nicht.
Lage. Der Index ist ein Durchschnitt über ganz Deutschland. In schrumpfenden Regionen mit hohem Leerstand können Preise auch über längere Zeit fallen. Neben dem Standort beeinflussen unter anderem Zustand, Vermietbarkeit und Kaufpreis das Ergebnis.
Zinsen. Steigende Zinsen können Immobilienpreise unter Druck setzen, weil Käufer bei gleichem Budget weniger finanzieren können. Daneben wirken weitere Faktoren wie Angebot, Nachfrage und Einkommen. Wer selbst finanziert, trägt zusätzlich das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung.
Instandhaltung. Beton altert. Dach, Heizung und Leitungen können Reparaturen oder Erneuerungen erfordern. Auch geltende energetische Anforderungen können Kosten auslösen. Technische Maßnahmen sollten Sie am konkreten Gebäude beurteilen lassen; rechtliche Fragen zu Ihren Pflichten klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.
Mietausfall und Leerstand. Miete kann einen laufenden Beitrag zum Ertrag leisten, aber ausfallen. Ein positiver Indexverlauf schützt nicht vor Zahlungsproblemen oder Leerstand im einzelnen Objekt.
FAQHäufige Fragen
Was bedeutet Betongold?
Betongold ist ein umgangssprachlicher Begriff für Immobilien als Geldanlage. Er drückt die Vorstellung aus, dass Häuser und Wohnungen ihren Wert ähnlich beständig halten wie Gold. Eine Garantie für Werterhalt ist damit nicht verbunden; auch Goldpreise schwanken.
Ist Betongold eine sichere Anlage?
Immobilien bieten keine Garantie gegen Verluste. Preise können fallen; hinzu kommen Risiken wie Leerstand, Mietausfall, Zinsänderungen und Instandhaltung. Die Tragfähigkeit hängt vom einzelnen Objekt, seiner Finanzierung und den verfügbaren Rücklagen ab.
Lohnt sich Betongold 2026 noch?
Das lässt sich nicht allein am Jahr festmachen. Entscheidend sind Kaufpreis, erzielbare Miete, Kosten, Finanzierung und Risiken der konkreten Wohnung. Prüfen Sie auch ein Szenario ohne Wertsteigerung. Ein tragfähiger laufender Zahlungsüberschuss ist hilfreich, garantiert aber keinen Gesamterfolg.
Schützt Betongold vor Inflation?
Nicht automatisch. Immobilienpreise und Mieten können die Inflation über bestimmte Zeiträume übertreffen, aber auch hinter ihr zurückbleiben. Mietanpassungen hängen vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Für die reale Gesamtrendite zählen zudem Kosten und die Zeitpunkte der Zahlungsströme. Rechtliche Fragen zu Mietanpassungen klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.
Warum können Mieten langsamer als Kaufpreise steigen?
Erhöhungen bestehender Mieten unterliegen vertraglichen und gesetzlichen Grenzen, etwa der ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenzen, soweit diese anwendbar sind. Kaufpreise können schneller auf Zinsen und Nachfrage reagieren. Mieten steigen jedoch nicht in jedem Zeitraum langsamer als Kaufpreise. Welche Grenzen für Ihren Mietvertrag gelten, klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.
Wie lange sollte man Betongold halten?
Zehn Jahre oder länger können ein sinnvoller Planungshorizont sein, sind aber keine allgemeine Mindestdauer oder Gewinngarantie. Eine längere Haltedauer gibt der Miete mehr Zeit, zum Ergebnis beizutragen. Bei Immobilien im Privatvermögen fällt ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren grundsätzlich nicht mehr unter § 23 EStG. Die konkrete Fristberechnung und steuerliche Einordnung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
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Quellen
Amtliche Preis- und Mietindizes ermöglichen die Einordnung des Gesamtmarkts. Die Zahlenbeispiele dieses Beitrags beruhen dagegen auf den jeweils ausdrücklich genannten Annahmen, nicht auf einer Nachbildung historischer Indexverläufe.
- Eurostat, Häuserpreisindex Deutschland (prc_hpi_a, Jahreswerte; prc_hpi_q, Quartale)
- Eurostat, Harmonisierter Verbraucherpreisindex Deutschland (prc_hicp_aind), Gesamtindex und Teilindex tatsächliche Mietzahlungen
- § 23 EStG
- Beispielrechnungen: eigene Berechnung mit den im Text genannten Annahmen, ohne Finanzierung und Steuern
Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.
Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die vereinfachten Beispielrechnungen sind keine Prognosen und enthalten keine Renditezusage.
