Private Rentenversicherung oder Immobilie: Vergleich
Garantien, Vermietungsrisiken und Steuern im Vergleich – mit einem illustrativen Immobilienbudget statt eines Renditeversprechens.
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben ein Angebot für eine private Rentenversicherung auf dem Tisch, vielleicht vom Bankberater oder aus dem Freundeskreis. Gleichzeitig denken Sie über eine vermietete Wohnung nach. Beides soll im Alter ein zusätzliches Einkommen bringen. Welcher Weg passt?
Die ehrliche Antwort hängt weniger an Renditezahlen als an der Frage, welches Risiko Sie tragen wollen. Eine vereinbarte lebenslange Versicherungsrente sichert das Langlebigkeitsrisiko ab; welche Mindestleistung garantiert ist, hängt vom Vertrag ab. Eine vermietete Wohnung bietet einen Sachwert und mögliche Mieteinnahmen; steuerliche Entlastungen sind nicht garantiert. Finanzierung, Instandhaltung und Vermietungsrisiken müssen Sie tragen.
01Zwei Wege, zwei Prinzipien
Eine private Rentenversicherung sammelt Beiträge über Jahre an und zahlt ab einem vereinbarten Alter eine Rente, so lange Sie leben. Bei der klassischen Variante gibt es vertraglich festgelegte garantierte Leistungen. Der Höchstrechnungszins nach § 2 Abs. 1 DeckRV von 1 % betrifft die Berechnung der Deckungsrückstellung bei den erfassten Verträgen. Er ist weder eine garantierte Rendite auf den gesamten Beitrag noch eine pauschale Obergrenze sämtlicher Leistungszusagen. Bei der fondsgebundenen Variante hängt das Ergebnis an Investmentfonds, Garantien gibt es dort nur teilweise oder gar nicht.
Eine vermietete Wohnung kann mit einem Kredit finanziert werden. Ob die Miete nach Kosten zur Kreditrate reicht und ob der Kredit bis zum Ruhestand getilgt ist, hängt von Finanzierung, Vermietung und zusätzlichen Zahlungen ab. Auch nach der Entschuldung fallen Kosten an.
| Private Rentenversicherung | Vermietete Wohnung | |
|---|---|---|
| Garantie | Mindestleistung je nach Vertrag, keine pauschale Beitragsrendite | keine, Wert und Miete schwanken |
| Langlebigkeit | Rente lebenslang, auch mit 95 | Miete so lange vermietet, Verkauf möglich |
| Kredit | keiner | meist ja, mit Zinsrisiko |
| Steuer in der Ansparphase | Beiträge aus versteuertem Einkommen | Zinsen und Abschreibung absetzbar |
| Steuer im Ruhestand | Bei ungeförderter Leibrente grundsätzlich Ertragsanteil; Höhe nach § 22 EStG prüfen | Vermietungsüberschuss nach zulässigen Kosten und Abschreibung steuerpflichtig |
| Aufwand | gering | Vermietung, Verwaltung, Eigentümerversammlung |
| Vererben | je nach Vertrag Rentengarantiezeit oder Todesfallleistung | Wohnung geht an die Erben |
02Ansparphase: was Sie zahlen und was es kostet
Beiträge zu einer neuen, ungeförderten privaten Rentenversicherung zahlen Sie grundsätzlich aus Ihrem Nettoeinkommen, ohne Sonderausgabenabzug. Für Altverträge und geförderte Produkte gelten andere Regeln; sie sind hier nicht Gegenstand des Vergleichs. Abschluss-, Verwaltungs- und gegebenenfalls Fondskosten können die Leistung mindern. Prüfen Sie die Kostenangaben in den gesetzlich vorgesehenen Produktunterlagen und vergleichen Sie Effektivkosten, soweit ausgewiesen, sowie garantierte und nicht garantierte Leistungen auf gleicher Grundlage.
Bei der Wohnung zahlen Sie keinen Beitrag, sondern die Lücke zwischen Miete und Kreditrate plus Kosten. Vermietungsbezogene Zinsen und die zulässige Gebäudeabschreibung können als Werbungskosten das steuerpflichtige Vermietungsergebnis mindern. Eine Steuerentlastung hängt unter anderem vom Ergebnis, der steuerlichen Anerkennung und Ihrem übrigen Einkommen ab; eine Erstattung ist nicht automatisch gegeben. Die Zuzahlung ändert sich deshalb über die Jahre. Wie stark ein Abzug wirkt, hängt vom Grenzsteuersatz ab.
03Die Rechnung über 27 Jahre: illustrative Annahmen
Julia ist eine fiktive Anlegerin, 40 Jahre alt, und möchte mit 67 zusätzliches Einkommen. Für das Beispiel kauft sie eine vermietete Wohnung für 250.000 € und finanziert den Kaufpreis mit einem Volltilgerdarlehen über 27 Jahre. Zusätzlich setzen wir 25.000 € Kaufnebenkosten aus Erspartem an. Diese Kosten sind eine Rechenannahme, keine Aussage über übliche Nebenkosten. Die Wohnung bringt angenommen unverändert 850 € Kaltmiete im Monat; Verwaltung und Instandhaltung kosten zusammen 1.800 € im Jahr. Leerstand, größere Sonderumlagen und Kostensteigerungen sind in diesem Basisszenario nicht enthalten.
| Betrag | Einordnung | |
|---|---|---|
| Kreditrate | rund −1.235 € | 250.000 € Kredit, 3,8 % Sollzins, 27 Jahre |
| Kaltmiete | +850 € | konstant und vollständig vereinnahmt |
| Verwaltung und Instandhaltung | −150 € | angenommener monatlicher Aufwand |
| Zuzahlung vor persönlichen Steuern | rund −535 € | keine Nettobelastung nach Steuern |
Mit diesen gerundeten Werten zahlt Julia über 324 Monate 173.340 € zu. Einschließlich der angenommenen Kaufnebenkosten beträgt ihr Budget 198.340 €. Eine genaue Darlehensabrechnung würde geringfügig abweichen. Persönliche Steuern sind hier bewusst nicht eingerechnet: Mit sinkendem Zinsanteil kann der steuerpflichtige Vermietungsüberschuss steigen. Deshalb ist eine konstante Zuzahlung vor Steuern nicht dasselbe wie eine konstante Nettobelastung.
Der Sollzins von 3,8 % für die gesamte Laufzeit ist ausschließlich eine illustrative Annahme. Ob eine passende Volltilgerfinanzierung verfügbar ist und was sie kostet, muss anhand eines konkreten Angebots geprüft werden. Bei kürzerer Zinsbindung besteht Anschlussfinanzierungsrisiko. Aus dem Beispiel lässt sich kein aktuelles Marktzinsniveau ableiten.
Für einen fairen Versicherungsvergleich müssen auch die anfänglichen 25.000 € berücksichtigt werden. Eine Alternative mit demselben Budget hätte diesen Betrag zu Beginn und anschließend 535 € monatlich zur Verfügung. Ohne Verzinsung und ohne Kosten ergeben sich ebenfalls 198.340 €. Das ist lediglich eine Budgetreferenz, kein Versicherungswert und keine Garantie. Ob ein Vertrag solche Zahlungen zulässt, welche Kosten anfallen und welche Rente oder Kapitalleistung garantiert wird, ergibt sich erst aus einem konkreten Angebot. Ein mit 1 % verzinstes Sparmodell wäre keine allgemeingültige Obergrenze der Versicherungsgarantie.
Was zeigt der Vergleich? Unter diesen Annahmen steht am Ende eine schuldenfreie Wohnung mit 850 € monatlicher Kaltmiete. Nach den angenommenen laufenden Kosten verbleiben 700 € vor Steuern. Der angesetzte Immobilienwert liegt über der unverzinsten Budgetreferenz; das beweist aber keinen Renditevorsprung gegenüber einer Versicherung. Dafür fehlen deren konkrete garantierte und nicht garantierte Leistungen sowie ein vollständiger Vergleich nach Kosten und Steuern. Fällt der Immobilienwert, steht die Wohnung leer oder wird eine größere Sanierung fällig, verschlechtert sich das Ergebnis. Auch ein Verkauf verursacht gegebenenfalls Kosten. Bei der Versicherung sind garantierte Leistungen von unverbindlichen Modellrechnungen und Überschüssen zu trennen.
04Auszahlphase: Steuer und Krankenversicherung
Im Ruhestand dreht sich das Bild. Die steuerpflichtigen Beträge können sich deutlich unterscheiden; ein Vorteil nach Steuern hängt vom Einzelfall ab.
Bei einer ungeförderten lebenslangen privaten Rente ist grundsätzlich ein gesetzlicher Ertragsanteil steuerpflichtig. Seine Höhe hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab und ist anhand von § 22 EStG zu prüfen. Die folgende Rechnung verwendet rein illustrativ einen angenommenen steuerpflichtigen Anteil von 17 %; sie bestätigt keinen konkreten Versicherungsvertrag.
Bei der Wohnung ist der steuerliche Überschuss nach abzugsfähigen Kosten und Abschreibung grundsätzlich voll steuerpflichtig. Das folgende illustrative Beispiel vergleicht nur die steuerpflichtigen Beträge, nicht die tatsächliche Steuer im späteren Ruhestand. Die angesetzte Versicherungsrente ist frei gewählt und nicht aus dem vorigen Budget abgeleitet.
| Private Rente 700 € im Monat | Wohnung 700 € im Monat nach Kosten | |
|---|---|---|
| Jährliche Zahlung vor persönlichen Steuern | 8.400 € | 8.400 € |
| Angesetzte Gebäudeabschreibung | entfällt | 4.400 € |
| Steuerpflichtiger Betrag im Jahr | 1.428 € | 4.000 € |
| Wohnung ohne verbleibende Abschreibung | 8.400 € |
Im Beispiel ist der steuerpflichtige Betrag bei der Wohnung mit Abschreibung um 2.572 € höher. Daraus folgt kein fester Steuermehrbetrag: Entscheidend sind das gesamte steuerpflichtige Einkommen, persönliche Abzüge und das dann geltende Recht. Ob und wie lange die angenommene Abschreibung verfügbar ist, hängt insbesondere von Gebäudeanteil, Abschreibungsmethode und Abschreibungsbeginn ab.
Bei der Krankenversicherung sind beide Wege gleich, solange Sie in der Krankenversicherung der Rentner pflichtversichert sind. Auf eine rein privat finanzierte, ungeförderte Rente und auf Mieteinnahmen fallen dort grundsätzlich keine zusätzlichen Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge an. Für betriebliche Versorgungsleistungen gelten andere Regeln. Bei freiwillig gesetzlich Versicherten können beide Einkunftsarten bis zur Beitragsbemessungsgrenze beitragspflichtig sein. Details stehen im Ratgeber Mieteinnahmen in der Rente.
05Flexibilität, Kündigung und Erben
Kündigen oder verkaufen. Eine Rentenversicherung können Sie kündigen. Dann bekommen Sie den Rückkaufswert, in den ersten Jahren oft deutlich weniger als die eingezahlten Beiträge. Eine Wohnung können Sie verkaufen. Dauer und Verkaufspreis sind unsicher. Je nach Vereinbarung entstehen etwa Maklerkosten, Kosten der Lastenfreistellung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn auslösen.
Teilen. Ob eine Police beliehen oder beitragsfrei gestellt werden kann und welche Folgen das hat, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Eine einzelne Wohnung ist in der Praxis nicht in kleinen, einfach handelbaren Anteilen liquidierbar. Wer mehrere Wohnungen hat, kann eine verkaufen und die anderen behalten.
Vererben. Stirbt der Versicherte früh, zahlt die Versicherung nur, was vereinbart ist, etwa für eine Rentengarantiezeit. Ohne solche Vereinbarung kann der Rest an das Versichertenkollektiv fallen. Die Wohnung geht mit etwaigen Schulden und Verpflichtungen an die Erben; mögliche Erbschaftsteuer ist gesondert zu prüfen.
06Für wen welcher Weg passt
- Sie wollen eine garantierte Mindestleistung und lebenslange Zahlung.
- Sie haben kein Interesse an Vermietung und Verwaltung.
- Sie bevorzugen vertraglich vereinbarte Leistungen gegenüber Vermietungs- und Finanzierungsrisiken.
- Ihr Einkommen und Ihre Rücklagen tragen Finanzierung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle auch ohne Steuererstattung.
- Sie können über viele Jahre eine Zuzahlung tragen und haben Rücklagen.
- Sie möchten einen Sachwert, den Sie vererben oder verkaufen können.
Beides schließt sich nicht aus. Eine mögliche Kombination ist eine Wohnung mit einer kleineren Rentenversicherung, die einen Teil des Langlebigkeitsrisikos abdeckt. Wie groß Ihre Lücke überhaupt ist, zeigt der Ratgeber Rentenlücke berechnen.
07Risiken beider Wege
Bei der Versicherung mindert Inflation die Kaufkraft. Eine nominal garantierte Rente verliert bei steigenden Preisen real an Wert. Der Höchstrechnungszins ist keine Beitragsrendite und schützt nicht vor Inflation. Kosten mindern die Leistung; Garantien hängen außerdem von der Leistungsfähigkeit des Versicherers und den einschlägigen Sicherungsmechanismen ab.
Bei der Wohnung tragen Sie die Marktrisiken. Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung und Sonderumlagen kommen auf Sie zu. Der Wert kann fallen, besonders in schwachen Lagen.
Bei der Wohnung tragen Sie das Zinsrisiko. Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher sein. Unsere Rechnung mit 3,8 % über 27 Jahre ist eine Vereinfachung.
Bei beiden ändern sich Gesetze. Besteuerung von Renten, Mieten und Versicherungen kann sich ändern. Die steuerliche Einordnung beschreibt allgemeine Grundsätze; die illustrativen Beträge sind keine Zusage für die Rechtslage im späteren Ruhestand.
FAQHäufige Fragen
Was ist besser für die Altersvorsorge?
Das hängt von Ihrem Budget, Ihrer Risikotragfähigkeit und dem konkreten Vertrag ab. Eine lebenslange Versicherungsrente deckt das Langlebigkeitsrisiko ab. Eine Wohnung bietet einen veräußerbaren Sachwert, erfordert aber Rücklagen und trägt Vermietungs-, Wert- und Finanzierungsrisiken.
Wie wird eine private Rente versteuert?
Bei einer ungeförderten lebenslangen privaten Rente ist grundsätzlich ein gesetzlicher Ertragsanteil steuerpflichtig. Seine Höhe hängt vom Alter bei Rentenbeginn ab; es handelt sich nicht um einen Steuersatz. Kapitalauszahlungen folgen anderen Regeln.
Ist der Höchstrechnungszins eine garantierte Rendite?
Nein. Er betrifft die Berechnung der Deckungsrückstellung bei erfassten Versicherungsverträgen. Die garantierten Leistungen ergeben sich aus dem Vertrag; eine Rendite auf den gesamten Beitrag lässt sich daraus nicht unmittelbar ableiten.
Sind Mieteinnahmen im Alter höher besteuert?
Bei Vermietung ist grundsätzlich der Überschuss nach abzugsfähigen Kosten und Abschreibung steuerpflichtig, bei einer ungeförderten privaten Leibrente nur der Ertragsanteil. Der tatsächliche Steuerunterschied hängt vom gesamten Einkommen und den persönlichen Verhältnissen ab.
Soll ich eine bestehende Versicherung für einen Wohnungskauf kündigen?
Nicht vorschnell. Prüfen Sie Rückkaufswert, bestehende Garantien, steuerliche Folgen und Alternativen wie Beitragsfreistellung. Vergleichen Sie anschließend die konkrete Immobilienfinanzierung einschließlich Rücklagen.
Kann ich beide Wege kombinieren?
Ja. Eine Wohnung kann Vermögen und Mieteinnahmen liefern, eine ergänzende lebenslange Versicherungsrente einen Teil des Langlebigkeitsrisikos abdecken. Die Gesamtbelastung muss zu Ihrem Haushalt passen.
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Quellen
- § 22 EStG (Ertragsanteil, Besteuerungsanteil)
- § 2 DeckRV (Höchstzinssatz 1 %)
- Beispielrechnungen: illustrative, gerundete Budgetrechnung und Vergleich steuerpflichtiger Beträge; keine Versicherungs- oder Marktprognose.
- TK: freiwillige Krankenversicherung im Ruhestand
- BFH IX R 19/24: Erhaltungsrücklage
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Anlage-, Versicherungs-, Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, keine Prognose, Stand 28.10.2026.
