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Die AfA ist einer der wichtigsten Steuereffekte bei vermieteten Immobilien. Dieser Guide erklärt lineare, degressive und Sonder-AfA – verständlich und mit Rechenbeispielen.
Eduard Winter
Wissensbibliothek
Ein Garten kann Sondereigentum sein, über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet werden oder anderen Nutzungsregeln unterliegen. Entscheidend sind die Unterlagen.
Mit Wohnsitz im Ausland können Sie in Deutschland eine Wohnung kaufen und vermieten. Die Finanzierung hängt unter anderem von Bank, Eigenkapital, Wohnsitzstaat und Einkommenswährung ab.
Bei der vorweggenommenen Erbfolge übertragen Eltern Vermögen zu Lebzeiten an ihre Kinder. Schuldübernahme, Geschwisterausgleich und vorbehaltene Nutzungsrechte haben unterschiedliche steuerliche Folgen.
Die genannten Quellen zeigen für Fulda viele Einpendler und kleine Haushalte. Unsere zwei Beispielszenarien benötigen vor Steuern monatliche Zuzahlungen.
Eine 1-Zimmer-Wohnung kann brutto mehr Rendite bieten. Im Beispiel liegt nach Kosten und angenommenen Mieterwechseln die 2-Zimmer-Wohnung knapp vorn.
Erstbezug heißt, dass eine Wohnung zum ersten Mal bewohnt wird.
Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Kaufpreis mindern, weil der Käufer die betroffenen Räume bis zum Ende des Rechts nicht frei nutzen oder vermieten kann.
Eine Souterrainwohnung liegt teilweise unter dem Geländeniveau, ihre Fenster sitzen meist knapp über dem Boden.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit überbrückt, bis Geld aus einem Verkauf, einem Erbe, einer Abfindung oder einem Bausparvertrag verfügbar ist.
Die Totalüberschussprognose erfasst die voraussichtliche Vermietungsdauer, in der Regel 30 Jahre. Sie prüft, ob die Mieteinnahmen die Werbungskosten übersteigen.
Die 15 Mainzer Stadtteile unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Bei 750 € Kaltmiete bleiben im Beispiel 605 € monatlich vor Steuern. Zwei schuldenfreie Wohnungen liefern bei 25 % Steuer auf den steuerpflichtigen Überschuss rund 1.066 €.
Welche Regeln für Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kündigungen und Modernisierungen zählen – und wie eine hypothetische Begrenzung der Indexanpassung Ihre Kalkulation verändert.
Eine Vormerkung schützt den gesicherten Anspruch auf Eigentumsübertragung auch bei Bauträger-Insolvenz. Sie garantiert jedoch weder die Fertigstellung noch den Wert des unfertigen Objekts.
Eine Maisonette-Wohnung erstreckt sich über zwei, selten drei Etagen, die durch eine Treppe innerhalb der Wohnung verbunden sind.
Eine vermietete Wohnung ohne Kredit zu kaufen bindet viel Kapital, vermeidet aber Kreditraten. Finanzierung erhält Liquidität und verändert Rendite und Risiken.
Bei einer Schenkung mit Nießbrauch überträgt der Eigentümer eine Immobilie und behält sich das Recht vor, sie lebenslang zu nutzen oder die Miete zu kassieren.
Gebrauchte Eigentumswohnungen ab 45 m² kosteten 2024 laut Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt im Mittel 1.694 €/m² in guter, 1.791 €/m² in mittlerer und 1.446 €/m² in einfacher Lage.
Ein Klumpenrisiko entsteht, wenn ein großer Teil Ihres Vermögens von einem einzigen Ereignis abhängt.
Welche Versicherung einen Wasserschaden übernimmt, hängt von Ursache und Police ab. Für Vermieter zählen auch Mietausfall, Selbstbehalt und die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft.
Was technische Kaufberatung und Abnahmebegleitung kosten können: Preisangaben aus einer Übersicht von 2025 und ein Neubau-Rechenbeispiel mit 2.510 € Gesamtkosten.
Eine vermietete Wohnung kann zur flexiblen Lebensplanung passen. Entscheidend sind Finanzierung, Rücklagen und die individuelle Steuerlage – nicht die Steuerklasse allein.
Ein Familiendarlehen ist ein Kredit von Eltern, Großeltern oder anderen Angehörigen.
Mit dem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung lassen Angestellte und Beamte einen Freibetrag eintragen, etwa für erwartete Verluste aus Vermietung (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG).
Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt zwischen 1.798 €/m² in Moisling und 4.634 €/m² in der Innenstadt, stadtweit 3.679 €/m².
Eine finanzierte, vermietete Eigentumswohnung kann der Einstieg in die private Immobilienanlage sein. Entscheidend sind tragfähige Zahlen und Reserven.
Ob eine Wärmepumpe im vermieteten Mehrfamilienhaus wirtschaftlich ist, hängt von Technik, Investition, Förderung und zulässiger Mieterhöhung ab.
Die Baubeschreibung beschreibt verbindlich, wie die Wohnung und das Gebäude gebaut und ausgestattet werden. Beim Kauf vom Bauträger wird sie als Vertragsbestandteil notariell einbezogen.
Verlässliche Bezüge können eine Immobilienfinanzierung unterstützen. Für Polizei und Bundeswehr zählen außerdem Gesundheitskosten, Versetzungen und die finanzielle Planung nach dem Dienstzeitende.
Verfügbares geerbtes Geld kann als Eigenkapital dienen, wenn Herkunft und Berechtigung belegt sind. Bis zur Auszahlung können Monate vergehen, etwa bei mehreren Erben.
Eine Kettenschenkung besteht aus zwei aufeinanderfolgenden Schenkungen: Eine Person schenkt einer Zwischenperson, die später aus eigenem Entschluss an den endgültigen Empfänger weiterschenkt.
Die 30 Kieler Stadtteile unterscheiden sich beim Kaufpreis und bei der Mieterschaft deutlich.
Ob Verkauf oder Vermietung besser passt, hängt von Finanzierung, Mietüberschuss und Haltedauer ab. Ein Verkauf im Auszugsjahr kann die Selbstnutzungsausnahme erfüllen.
Ein Mieter darf Wohnraum grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen (§ 540 BGB).
Bei der Bauabnahme erklären Sie als Käufer, dass die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist (§ 640 BGB).
Eine vermietete Wohnung ist für Pflegekräfte möglich, wenn das Einkommen dauerhaft ist, eine Rücklage besteht und eine monatliche Zuzahlung tragbar bleibt.
Verfügbares Bausparguthaben kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Ein Bauspardarlehen bleibt ein Kredit. Entscheidend sind Auszahlungstermin und Liquiditätsreserve.
Bei einer Immobilien-Holding gehören die Immobilien-GmbHs nicht Ihnen persönlich, sondern einer weiteren GmbH, der Holding.
Für Witten sprechen moderate Kaufpreise, ein Leerstand von 3,7 % und eine große Nachfrage nach kleinen Wohnungen, weil fast jeder zweite Haushalt allein lebt.
Fix and Flip bedeutet, eine Immobilie zu kaufen, aufzuwerten und kurzfristig weiterzuverkaufen. Das Beispiel zeigt das Ergebnis vor Steuer und wie Mehrkosten oder ein niedrigerer Verkaufspreis es verändern.
Eine Kleinreparaturklausel kann Mietern begrenzte Reparaturkosten an häufig und unmittelbar bedienten Teilen auferlegen. Entscheidend sind Wortlaut, Einzel- und Jahresgrenze.
Beim Wohnungskauf ohne provisionspflichtige Maklerbeteiligung entfällt die Käuferprovision. Das vereinfachte Beispiel zeigt 8.025 € Ersparnis vor Steuern nach zusätzlichen Prüfungskosten.
Eine vermietete Wohnung muss zu Einkommen, Finanzierung und Liquidität passen. Eine Beispielrechnung zeigt den Cashflow vor Steuern, die wichtigsten Annahmen zu Rücklagen, Abschreibung und Steuerwirkung.
Wie viel Kredit Sie bekommen, hängt an zwei Grenzen. Erstens an der Rate, die Ihr Haushalt nach allen Ausgaben tragen kann; Banken rechnen Mieteinnahmen einer vermieteten Wohnung meist nur zu 60 bis 80 % an.
Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger fällt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für Grundstücksanteil und Gebäude an, auch wenn das Gebäude erst noch gebaut wird (§§ 8, 9 GrEStG). Bewegliches Zubehör kann ausgenommen sein.
Für Schweinfurt sprechen niedrige Kaufpreise, ein Pendlerüberschuss von fast 32.000 Menschen und eine seit 2015 um knapp 5 % gewachsene Einwohnerzahl.
Eine Exit-Strategie legt fest, was mit vermieteten Wohnungen passiert, wenn das Anlageziel erreicht ist, etwa zum Ruhestand.
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler müssen grundsätzlich bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Gesetzliche Ausnahmen sind zu prüfen.
Ein bindender Immobilienvorvertrag braucht notarielle Beurkundung. Vor dem Auftrag sollten Käufer Kosten, Finanzierung, Absicherung und Alternativen klären.
Unverheiratete Paare können mit festen Anteilen gemeinsam kaufen. Bei einem gesamtschuldnerischen Darlehen haftet jeder gegenüber der Bank für die gesamte Schuld.
Für die Baufinanzierung brauchen Sie Unterlagen aus vier Bereichen: zu Ihrer Person (Ausweis, Selbstauskunft), zu Ihrem Einkommen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid), zu Ihrem Vermögen und Ihren Schulden (Eigenkapitalnachweis, Kreditverträge) und zur Wohnung (Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietvertrag, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft).
Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Stiftung, deren Zweck die Versorgung einer oder mehrerer Familien ist.
Für Remscheid sprechen eine seit 2015 gewachsene Einwohnerzahl, eine fast stabile Prognose bis 2050 und niedrige Kaufpreise.
Amtliche Preisindizes helfen bei der Einordnung. Zwei vereinfachte Modellkäufe zeigen, warum Miete, Kosten, Kaufpreis und Haltedauer zählen.
Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz regelt seit 2023 die Aufteilung erfasster CO2-Kosten. Entscheidend sind Emissionen, Gebäudenutzung und Abrechnung.
Der Kaufvertrag regelt den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Eigentümer werden Käufer erst mit der Umschreibung im Grundbuch.
Ansprüche wegen Bauwerksmängeln verjähren grundsätzlich fünf Jahre nach wirksamer Abnahme (§ 634a BGB). Für Wohnung und Gemeinschaftseigentum können unterschiedliche Termine gelten.
Ein Finanzierungsberater ist entweder Angestellter einer Bank, ein Kreditvermittler oder ein Honorarberater. Der Bankberater bietet nur die Produkte seiner Bank an.
Ein Familienpool bündelt Immobilien in einer Familiengesellschaft. Eine vermögensverwaltende KG kann Beteiligungen und Einkünfte auf Eltern und Kinder verteilen.
Für Moers sprechen ein niedriger Leerstand von 3,3 %, moderate Kaufpreise und eine solide Mieterschaft aus Pendlern und Familien.
Ihre Rentenlücke ist die Differenz zwischen Ihrem Bedarf im Ruhestand und Ihrer Nettorente.
Ein allgemeines Recht, die Mietwohnung regelmäßig zu kontrollieren, haben Vermieter nicht (BGH VIII ZR 289/13).
Eine Kaufabsichtserklärung ist hier ein schriftliches, ausdrücklich unverbindliches Angebot an den Verkäufer oder Makler. Sie nennt die Wohnung, den gebotenen Preis, die Finanzierung und den gewünschten Zeitplan.
Eine Dachgeschosswohnung liegt im obersten Geschoss unter dem Dach und hat meist Dachschrägen.
Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen; die Schuld bleibt bis zum Ende gleich hoch und wird dann auf einmal zurückgezahlt, meist aus einem angesparten Tilgungsersatz.
Erbschaftsteuer kann anfallen, wenn nach Befreiungen, abzugsfähigen Schulden, Kosten und persönlichen Freibeträgen ein steuerpflichtiger Erwerb bleibt.
Für Hagen sprechen niedrige Kaufpreise, ein qualifizierter Mietspiegel 2025 und eine Bruttomietrendite von rund 4,8 bis 5,4 %.
Mit einer vermieteten Immobilie bauen Sie Vermögen vor allem über die Tilgung auf: Die Miete und die Steuerersparnis tragen einen großen Teil der Kreditrate, den Rest zahlen Sie selbst zu.
Ein wirksamer befristeter Mietvertrag über Wohnraum endet zum vereinbarten Datum. Dafür braucht es einen gesetzlichen Grund und dessen schriftliche Mitteilung.
Ein Grundbuchauszug besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV).
Zertifizierte Verwalter weisen ihre Fachkenntnisse durch eine IHK-Prüfung oder eine gleichgestellte Qualifikation nach, etwa als Immobilienkaufmann oder Volljurist (§ 26a WEG, § 7 ZertVerwV). Für Verwaltungsfirmen gelten besondere Anforderungen nach § 8 ZertVerwV.
Ein Immobilienkredit in der Probezeit ist möglich, aber nicht bei jeder Bank.
Ein Bonus ist regelmäßig steuerpflichtig. Der Ratgeber erklärt die Lohnsteuerberechnung, mögliche steuerbegünstigte Leistungen und den Einsatz des Netto-Bonus als Eigenkapital.
Für Celle sprechen ein Einpendlerüberschuss von fast 8.000 Menschen, ein qualifizierter Mietspiegel und vergleichsweise niedrige Kaufnebenkosten mit 5,0 % Grunderwerbsteuer.
Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen: was nach Rate, Kosten und Steuern übrig bleibt und wie Sie Schritt für Schritt ein Portfolio aufbauen.
Nach § 554 BGB können Mieter unter gesetzlichen Voraussetzungen die Erlaubnis für Umbauten verlangen, die Menschen mit Behinderungen, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.
Bei der Besichtigung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage prüfen Sie vier Bereiche: das Umfeld (Nachfrage nach Mietwohnungen, Verkehr, Lärm), das Haus und Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Fenster, Keller, Heizung), die Wohnung selbst (Feuchtigkeit, Bad, Elektrik, Grundriss) und das Mietverhältnis.
Langfristige Bauzinsen hängen von Refinanzierungskosten, Risiko und Bankmarge ab. Szenarien zeigen, wie sich andere Zinsen auf eine vermietete Wohnung auswirken.
Eine Immobilie beleihen heißt, sie als Sicherheit für einen neuen Kredit einzusetzen, meist über eine Grundschuld.
Bei Leerstand können vermietungsbezogene Kosten weiter abziehbar sein. Entscheidend sind die Vermietungsabsicht und die Kostenart; Rücklagenzahlungen sind nicht sofort absetzbar.
Für Bergisch Gladbach sprechen ein niedriger Leerstand von 2,8 %, die Nähe zu Köln und hohe Haushaltseinkommen im Kreis.
Vom ersten Objekt zum Immobilien-Portfolio: Wie Sie Schritt für Schritt wachsen, ohne die Risiken aus dem Blick zu verlieren.
Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter schriftlich, wie die Miete in festen Schritten steigt (§ 557a BGB). Jede Stufe muss als Eurobetrag im Vertrag stehen und mindestens ein Jahr gelten.
Prüfen Sie im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung vor allem den Kaufgegenstand laut Wohnungsgrundbuch, den Kaufpreis mit eventuell mitverkauftem Inventar, die Voraussetzungen der Fälligkeit, den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, den Eintritt in den Mietvertrag mit Kaution, die Regeln zu Hausgeld und Sonderumlagen und den Haftungsausschluss.
2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 % weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr.
Grundschuldzinsen sind dingliche Zinsen, die zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Üblich sind 12 bis 20 % im Jahr.
Beruflich veranlasste Kontoführungsgebühren können Werbungskosten sein. Der übliche 16-€-Ansatz ist kein gesetzlicher Anspruch; bei Vermietung zählen die tatsächlichen abzugsfähigen Kosten.
Für Aschaffenburg sprechen eine seit 2015 um gut 6 % gewachsene Einwohnerzahl, fast 16.000 mehr Ein- als Auspendler, über 4.000 Studierende und ein qualifizierter Mietspiegel.
Eine vermietete Wohnung kann die Rente ergänzen, wenn sie bis zum Ruhestand abbezahlt ist.
Ein Vermieter muss einen Nachmieter grundsätzlich nicht akzeptieren. Der Mieter kann einen unbefristeten Vertrag ohnehin mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB).
Ein Bauträgervertrag verbindet den Kauf des Grundstücksanteils mit dem Bau der Wohnung (§ 650u BGB).
Eine Wohnung zu ersteigern heißt, sie im Zwangsversteigerungsverfahren vor dem Amtsgericht zu kaufen. Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer, ohne notariellen Kaufvertrag und ohne Gewährleistung (§§ 56, 90 ZVG). Für den gerichtlichen Erwerb fällt keine Maklerprovision an.
Für eine zweite Immobilie prüft die Bank, ob Ihr Einkommen alle Raten trägt. Dafür stellt sie eine Haushaltsrechnung auf, zieht die bestehenden Raten voll ab und setzt Mieten oft nur zu 60 bis 80 % an.
Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG).
Die 28 Freiburger Stadtteile unterscheiden sich bei Kaufpreis, Haushalten und Mieterschaft stark.
Inflation mindert die Kaufkraft Ihres Ersparten. Wie vermietete Immobilien dagegen wirken können und wo die Grenzen liegen.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf die Wohnung entfallen (§ 559 BGB).
Ein Immobilienkauf läuft in fünf Phasen ab: Objekt und Unterlagen prüfen, Finanzierung klären und Kaufvertragsentwurf prüfen, beim Notar beurkunden, Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung zahlen, Eigentum im Grundbuch umschreiben lassen.
Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag laut Mikrozensus 2022 bei 41,9 %. Von rund 39 Millionen erfassten Haushalten wohnten 16,3 Millionen im Eigentum und 22,7 Millionen zur Miete.
Selbstständige bekommen eine vermietete Wohnung finanziert, wenn sie ihr Einkommen über mehrere Jahre belegen können.
Private Garagenmieten gehören grundsätzlich in die Anlage V. Abziehbar sind Abschreibung und zulässige Werbungskosten, nicht pauschal das gesamte Hausgeld. Bei eigenständiger Vermietung ist zusätzlich die Umsatzsteuer zu beachten.
Gebrauchte Wohnungen mit 10 bis 20 Jahre alten Gebäuden kosteten laut HVB-Marktbericht (Stand Juli 2024) zwischen 1.500 und 2.200 €/m² in einfacher und 2.800 bis 3.300 €/m² in guter Lage.
Gemeinsam investieren: Was Ehepaare bei Finanzierung, Steuern, Eigentum und Absicherung beachten sollten.
Eine Mietausfallversicherung ersetzt Mieteinnahmen, die ausfallen, entweder weil der Mieter nicht zahlt oder weil die Wohnung nach einem Schaden unbewohnbar ist.
Notar- und Grundbuchkosten liegen beim Kauf mit Finanzierung bei rund 1,3 bis 1,8 % des Kaufpreises, ohne Finanzierung bei rund 0,9 bis 1,3 %.
Wer nicht zur Eigentümerversammlung kommt, kann sich vertreten lassen. § 25 Abs. 3 WEG verlangt Textform: Eine E-Mail mit Namen und eindeutiger Vollmachtserklärung genügt grundsätzlich. Prüfen Sie zusätzlich die Gemeinschaftsordnung.
Mit wenig Geld in Immobilien zu investieren ist auf zwei Arten möglich: durch den Kauf einer vermieteten Wohnung mit hoher Finanzierung oder über kleine Beträge in Immobilienaktien, offene Immobilienfonds oder Crowdinvesting.
Vermietungsbedingte Fahrten können Werbungskosten sein. Entscheidend sind Anlass, steuerliche Einordnung und nachvollziehbare Aufzeichnungen.
Eigentumswohnungen im Weiterverkauf kosteten 2025 in Chemnitz laut Oberem Gutachterausschuss im Schnitt rund 1.160 €/m². Preise je Stadtteil veröffentlicht er nicht.
Mietnomaden mieten eine Wohnung mit der Absicht, keine oder kaum Miete zu zahlen, und ziehen erst nach einer Zwangsräumung weiter.
Versteckte Mängel können bei einer gewöhnlichen Besichtigung unerkannt bleiben. Auch bei vertraglichem Haftungsausschluss können Käufer unter bestimmten Voraussetzungen Rechte haben.
Bei einer 110-%-Finanzierung leiht die Bank Ihnen Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Das ist möglich, bonitätsabhängig und meist mit Zinsaufschlag.
Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, mit dem der nächste (oder letzte) Euro Ihres zu versteuernden Einkommens belastet wird.
Die sieben Aachener Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis, und innerhalb von Aachen-Mitte noch mehr als zwischen den Bezirken.
Eine Eigentümergemeinschaft (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE) besteht aus allen Eigentümern eines Hauses mit Eigentumswohnungen.
Die Verkehrssicherungspflicht verlangt zumutbare Vorkehrungen gegen Gefahren am Gebäude und Grundstück. Welche Aufgaben Vermieter organisieren müssen.
Für eine gute Finanzierung Ihrer Kapitalanlage vergleichen Sie mehrere Angebote nach dem Effektivzins bei gleicher Zinsbindung, wählen Zinsbindung und Tilgung so, dass die Restschuld nach der Bindung tragbar bleibt, und vereinbaren Sondertilgungsrechte.
Nach § 82b EStDV dürfen Vermieter größeren Erhaltungsaufwand für ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient, gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt ihn im Jahr der Zahlung abzuziehen.
Für Albstadt sprechen ein Einwohnerplus von 5,9 % seit 2015, mehr Arbeitsplätze als dort wohnende Beschäftigte, eine Hochschule und Kaufpreise, die weit unter denen der Region Stuttgart liegen.
Lesen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten eine Wohnung kostet. Faktor 20 entspricht einer Bruttomietrendite von 5 %, Faktor 25 von 4 %, Faktor 30 von 3,3 %.
Einkommensteuer-Vorauszahlungen sind Abschläge auf die Steuer des laufenden Jahres, fällig am 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember (§ 37 Abs. 1 EStG).
Für Wilhelmshaven sprechen niedrige Kaufpreise um 1.300 €/m² für Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1999, Mieten um 6,70 bis 7 €/m² und damit eine Bruttomietrendite um 6 %, dazu 54 % Einpersonenhaushalte, keine Mietpreisbremse und 5,0 % Grunderwerbsteuer.
Möbliert vermietete Wohnungen unterliegen grundsätzlich demselben Mietrecht wie unmöblierte, auch der Mietpreisbremse.
Den Verwalter der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwalter) können die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig.
Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung ist mit Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten ein einheitliches Wirtschaftsgut.
Für Stralsund sprechen 75,8 % vermietete Wohnungen, 56,4 % Einpersonenhaushalte, ein Einpendlerüberschuss von rund 4.500 und keine Mietpreisbremse.
Fast jeder Mietvertrag ist ein Formularvertrag und unterliegt damit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB).
Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) zerstört verbautes Holz und kann sich über Mauerwerk und Putz ausbreiten. Ein Verdacht erfordert fachkundige Prüfung.
Selbstständige senken ihre Steuer legal vor allem über Betriebsausgaben, den Investitionsabzugsbetrag (§ 7g EStG), Abschreibungen, Vorsorgeaufwendungen wie die Basisrente und über Verluste aus einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen.
Für Rosenheim sprechen ein sehr niedriger Leerstand von 2,0 %, eine wachsende Einwohnerzahl, fast 8.000 Einpendler mehr als Auspendler und eine Arbeitslosenquote von 5,2 %.
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel über den Zustand der Wohnung.
Außenfenster, Balkonplatte und zentrale Leitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Wer die Kosten trägt, hängt aber auch von wirksamen Vereinbarungen und Beschlüssen ab.
Verlangen Sie von Angehörigen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich und alle Werbungskosten sind abziehbar (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Für Passau sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine Prognose von plus 4,7 % bis 2044, über 20.000 Einpendler mehr als Auspendler, 10.569 Studierende und 55,7 % Einpersonenhaushalte.
Wer eine Wohnung vermieten will, legt zuerst die Miete fest (ortsübliche Vergleichsmiete, in vielen Städten Mietpreisbremse), besorgt einen gültigen Energieausweis und inseriert mit dessen Pflichtangaben.
Vorkasse, gefälschte Unterlagen und manipulierte Zahlungsanweisungen: So prüfen Sie Warnsignale beim Immobilienkauf.
Eine Abfindung ist voll einkommensteuerpflichtig, aber sozialversicherungsfrei. Seit 2025 wendet der Arbeitgeber die Fünftelregelung (§ 34 Abs.
Für Landshut sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine Prognose von plus 4,6 % bis 2044, gut 6.300 Einpendler mehr als Auspendler und über 5.000 Studierende an der Hochschule.
Vermieter brauchen vor allem eine Wohngebäudeversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Beide sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf den Mieter umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Der Bau-Turbo nach § 246e BauGB ermöglicht bis Ende 2030 unter gesetzlichen Voraussetzungen und mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen für neuen Wohnraum.
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird im selben Jahr mit Ihren anderen Einkünften verrechnet, zum Beispiel mit dem Gehalt (§ 2 Abs. 3 EStG).
Für Gütersloh sprechen fast 58.000 Arbeitsplätze, über 13.000 Einpendler mehr als Auspendler, eine Arbeitslosenquote im Kreis von 5,1 % und gebrauchte Wohnungen der 1970er-Jahre um 2.000 €/m².
Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, Bankgebühren, Versicherungen außerhalb von Gebäude und Haftpflicht sowie der Kostenanteil leerer Wohnungen.
Neben der jährlichen Eigentümerversammlung sind zusätzliche Versammlungen möglich. Entscheidend sind Anlass, Einberufungsrecht, Einladung und Frist.
Im Jahr des Kaufs erklären Sie die vermietete Wohnung in der Anlage V. Die Abschreibung beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten und läuft nur für die restlichen Monate.
Für Bottrop sprechen Kaufpreise von rund 1.600 €/m² für Wohnungen der 1970er-Jahre, eine Miete nach Mietspiegel von 6,45 bis 7,21 €/m² für die häufigsten Baujahre, ein niedriger Leerstand von 3,1 % und keine Mietpreisbremse.
Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung vor dem Versand in fünf Durchgängen: Form (die vier Pflichtangaben), Positionen (nur vereinbarte und umlagefähige Kosten), Plausibilität (Vergleich mit dem Vorjahr und dem Betriebskostenspiegel), Zahlen (tatsächlich gezahlte Vorauszahlungen, tatsächliche Fläche, richtiger Zeitraum) und Versand (nachweisbarer Zugang vor Fristende).
Bei einer Strangsanierung werden die senkrechten Versorgungs- und Abwasserleitungen eines Hauses erneuert, oft mit den Anschlüssen in den Wohnungen.
Bei einer vermieteten Wohnung sind Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), die Tilgung nicht.
Für Bayreuth sprechen 11.057 Studierende an der Universität, fast 22.000 Einpendler mehr als Auspendler, 55 % Einpersonenhaushalte und Kaufpreise von im Schnitt 2.700 €/m² für gebrauchte Wohnungen.
Schimmel berechtigt den Mieter zur Mietminderung, wenn er auf einen Mangel der Wohnung zurückgeht und nicht auf falsches Heizen oder Lüften. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und wird von der Bruttomiete berechnet.
Sanierungsstau heißt, dass nötige Erhaltungsmaßnahmen an einem Gebäude über Jahre aufgeschoben wurden.
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die der Vermietung dienen: Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Hausgeld ohne Rücklage, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrten, Steuerberatung und Kosten der Mietersuche.
Für eine gebrauchte Wohnung mit 45 bis 79 m² aus den Jahren 1950 bis 1977 zahlten Käufer 2025 in Wiesbaden im Mittel 3.233 €/m².
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilt werden, der Rest als Grundkosten nach Wohnfläche.
Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes Haus oder eine Wohnung energetisch zu sanieren, gibt es in Deutschland nicht.
Angestellte sparen Steuern vor allem über Werbungskosten oberhalb des Pauschbetrags von 1.230 €, über betriebliche Altersvorsorge und Basisrente sowie über Verluste aus einer vermieteten Immobilie.
Die sechs Münsteraner Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung bestehen aus Hausgeld, Grundsteuer, einer eigenen Rücklage für Reparaturen in der Wohnung und bei Vermietung aus Mietverwaltung und Mietausfall.
Instandhaltungskosten sind die Kosten, um eine Immobilie in gutem Zustand zu halten.
Mieter und selbst nutzende Eigentümer können aus der Nebenkostenabrechnung die Lohnkosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG absetzen.
Die Mannheimer Stadtteile unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, gebildet aus Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, hängt vor allem vom Kaufpreisfaktor, den Zinsen und Ihrer Haltedauer ab.
Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt auf Mietgewinne 15 % Körperschaftsteuer plus Soli, zusammen 15,825 %. Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermietung durch die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr.
In Karlsruhe zählt für den Kaufpreis einer gebrauchten Wohnung weniger der Stadtteil als das Objekt: Der Gutachterausschuss weist für Weiterverkäufe keine grundsätzlichen Lageunterschiede aus, der Vergleichswert für eine 80-m²-Wohnung der Baujahre 1950 bis 1974 liegt bei 3.330 €/m².
Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen und erhalten (§ 535 BGB). Der Mieter muss die Miete zahlen, die Wohnung pfleglich behandeln und Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB).
Bei einer Scheidung gibt es vier Wege für die gemeinsame Immobilie: Einer übernimmt sie und zahlt den anderen aus, beide verkaufen, beide behalten sie gemeinsam, oder ein Partner beantragt die Teilungsversteigerung.
Bei einer vermieteten Immobilie gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel und die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten.
Die sieben Duisburger Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Eine Schufa-Auskunft über den Mieter holen Sie als privater Vermieter in der Regel nicht selbst ein.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet bei freien Sachverständigen meist 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts, also bei 300.000 € etwa 1.500 bis 4.500 €.
In die Anlage V tragen Sie für jedes vermietete Objekt die Einnahmen eines Jahres ein (Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen) und ziehen die Werbungskosten ab: Abschreibung, Schuldzinsen ohne Tilgung, Reparaturen, umgelegte und nicht umgelegte Kosten.
Die vier Bonner Stadtbezirke liegen beim Kaufpreis im Mittel nah beieinander: Die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für vermietete Bestandswohnungen liegen zwischen rund 2.880 €/m² in Hardtberg und rund 3.250 €/m² im Stadtbezirk Bonn (eigene Auswertung aller 54 Lagen).
Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten.
Die degressive AfA erlaubt bei neuen Wohngebäuden 5 % Abschreibung vom jeweiligen Restwert, wenn Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen (§ 7 Abs. 5a EStG).
Die zehn Bielefelder Stadtbezirke unterscheiden sich bei den Angebotsmieten wenig (8,99 bis 10,08 €/m²) und bei den Haushalten stark.
Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet oder verpachtet, braucht einen gültigen Energieausweis.
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB), die meisten Käufer sind deshalb Kapitalanleger, die den Preis aus der Miete ableiten.
Bei einer vermieteten Immobilie wird der Kaufpreis samt Nebenkosten in Boden und Gebäude aufgeteilt, weil nur das Gebäude abgeschrieben wird. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte.
Augsburgs Planungsräume unterscheiden sich vor allem bei Haushalten und Mieterschaft. In der Innenstadt bestehen 64 % der Haushalte aus einer Person, in Bergheim 32 %.
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 %.
Eine Studentenwohnung können Sie als kleines Apartment, als WG-Wohnung mit mehreren Zimmern oder als Wohnung für das eigene Kind kaufen.
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten weisen Vermieter nach, dass ihr Gebäude kürzer nutzbar ist als die 50 Jahre, mit denen das Finanzamt rechnet (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Für Kempten sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine Landesprognose mit leichtem Plus bis 2044, 51 % Einpersonenhaushalte, nur 2,9 % Leerstand beim Zensus 2022 und eine Arbeitslosenquote von 4,4 %.
Eine Räumungsklage ist nötig, wenn der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht. Zuständig ist immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung.
Eine Ferienwohnung bringt pro Jahr oft mehr Einnahmen als eine dauerhaft vermietete Wohnung, hat aber deutlich höhere laufende Kosten und schwankende Belegung.
Die Grundsteuer für eine Wohnung ergibt sich im Bundesmodell aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Wert und Messzahl setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz beschließt Ihre Gemeinde.
Für Solingen sprechen moderate Kaufpreise von rund 1.900 bis 2.600 €/m² für gebrauchte Wohnungen der Baujahre bis 1999, ein Leerstand von 3,8 %, eine leicht gewachsene Einwohnerzahl und die Nähe zu Düsseldorf und Köln.
Bei Eigenbedarf gelten die normalen Kündigungsfristen für Vermieter: drei Monate, ab fünf Jahren Wohndauer sechs und ab acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).
Ein Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde, die festlegt, was auf den Grundstücken eines Gebiets gebaut werden darf (§§ 8 bis 10 BauGB). Jeder kann ihn bei der Gemeinde einsehen (§ 10 Abs.
Die Spekulationssteuer hat keinen festen Satz. Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, dazu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Für Dessau-Roßlau sprechen sehr niedrige Kaufpreise von rund 1.200 €/m² für gebrauchte Wohnungen, eine Bruttomietrendite von 5 bis 7 % auf Basis des qualifizierten Mietspiegels, keine Mietpreisbremse und ein Überschuss an Einpendlern.
Mieter kündigen einen unbefristeten Mietvertrag mit drei Monaten Frist, ohne Grund. Vermieter brauchen einen gesetzlichen Kündigungsgrund und haben je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate Frist (§ 573c BGB).
Wer eine Immobilie erbt, übernimmt die Spekulationsfrist des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei.
Eine vermietete Immobilie bringt sechs Steuervorteile: die Abschreibung des Gebäudes (linear, degressiv oder mit Sonder-AfA), den Abzug der Schuldzinsen, den Abzug weiterer Werbungskosten, den sofortigen Abzug von Reparaturen (mit der 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren), die Verrechnung eines Verlusts mit dem Gehalt und den steuerfreien Verkauf nach mehr als zehn Jahren.
Für Greifswald sprechen ein Leerstand von nur 3,3 % beim Zensus 2022, 58 % Einpersonenhaushalte, knapp 9.700 Studierende und ein deutlicher Überschuss an Einpendlern.
Als Vermieter dürfen Sie höchstens drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen.
Die Teilungsversteigerung ist eine Versteigerung beim Amtsgericht, mit der eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, etwa getrennte Ehepartner, eine gemeinsame Immobilie zu Geld macht.
Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert (§ 21 EStG).
Für Weimar sprechen ein niedriger Leerstand von 4,2 % beim Zensus 2022, eine seit zehn Jahren leicht gewachsene Einwohnerzahl, fast jeder zweite Haushalt ist ein Single-Haushalt, und eine im Thüringer Vergleich niedrige Arbeitslosigkeit.
Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung, laufende Instandhaltung und die Erhaltungsrücklage.
Eine Erbengemeinschaft löst sich bei einer Immobilie auf vier Wegen auf: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der anderen, Verkauf eines Erbteils oder Teilungsversteigerung beim Amtsgericht.
Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie, die er länger als zehn Jahre besitzt, zum Marktpreis an den anderen.
Für Recklinghausen sprechen niedrige Kaufpreise: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt 1.912 €/m², der Gutachterausschuss ermittelt einen Rohertragsfaktor von 23,3, also eine Bruttomietrendite von rund 4,3 %.
Die Nebenkostenabrechnung, im Gesetz Betriebskostenabrechnung, schulden Sie, wenn der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vorsieht.
Mieteinnahmen kosten Rentner in der gesetzlichen Krankenversicherung der Rentner (KVdR) keine Beiträge, denn dort zählen nur Rente, Versorgungsbezüge und Arbeitseinkommen (§ 237 SGB V).
Gutverdiener sparen Steuern vor allem über Ausgaben, die sie ohnehin tätigen oder die Vermögen aufbauen: Werbungskosten, betriebliche Altersvorsorge, Basisrente und eine fremdfinanzierte Kapitalanlage-Immobilie (Zinsen und Abschreibung).
Für Lüneburg sprechen ein sehr knapper Markt (beim Zensus 2022 waren nur 1,6 % der Wohnungen kurzfristig beziehbar), viele Einpersonenhaushalte (52,1 %), doppelt so viele Ein- wie Auspendler und ein qualifizierter Mietspiegel, nach dem die Vergleichsmieten in zwei Jahren um 6,8 % gestiegen sind.
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt in § 2 siebzehn Kostenarten auf, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung.
Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Nutzung nicht nur unerheblich beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB).
Vermietete Immobilien bieten steuerliche Vorteile – von der AfA über Zinsen bis zu Werbungskosten. So wirken sie und wo die Grenzen liegen.
Für Flensburg spricht eine Mieterstadt mit 73 % vermieteten Wohnungen, 53,7 % Einpersonenhaushalten und nur 2,8 % Leerstand beim Zensus 2022.
Eine WEG-Verwaltung kostete 2025 laut Verwalterverband VDIV im Schnitt 29,12 € je Wohnung und Monat, eine Mietverwaltung 30,19 € je Einheit. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steckt die WEG-Verwaltung im Hausgeld.
Eine Abmahnung brauchen Sie vor einer fristlosen Kündigung wegen Vertragsverletzung (§ 543 Abs. 3 BGB) und vor einer Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB).
Für Immobilien, die Sie vererben oder verschenken, fällt Erbschaft- oder Schenkungsteuer an, soweit der Wert über dem Freibetrag liegt.
Für Reutlingen spricht eine wachsende Bevölkerung (+6,4 % von 2013 bis 2023, Prognose +5,8 % bis 2040), ein geringer Leerstand von 3,1 % beim Zensus 2022 und ein Arbeitsmarkt mit mehr Einpendlern als Auspendlern.
Nach dem Häuserpreisindex sind die Preise für Wohnimmobilien seit dem Hoch 2022 um 8,3 % gefallen und steigen seit 2024 wieder leicht, im 2. Quartal 2026 um 0,6 % zum Vorjahr. Ob sie wieder sinken, weiß niemand.
Die AfA ist einer der wichtigsten Steuereffekte bei vermieteten Immobilien. Dieser Guide erklärt lineare, degressive und Sonder-AfA – verständlich und mit Rechenbeispielen.
Für Esslingen spricht die Lage direkt neben Stuttgart: 13.219 Erwerbstätige pendeln laut Pendleratlas von hier in die Landeshauptstadt, die Stadt wächst seit Jahren, und 44,7 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.
Nach dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, veröffentlicht über Eurostat, sind Wohnimmobilien in Deutschland von 2015 bis 2025 um 52,7 % teurer geworden, das sind 4,3 % pro Jahr.
Für Ludwigsburg spricht eine stabile Nachfrage: Die Stadt ist seit 2013 um knapp 6 % gewachsen, 44 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und mit über 54.000 Arbeitsplätzen und rund 10.000 Studierenden zieht sie selbst Menschen an.
Die Nettokaltmieten in bestehenden Verträgen sind laut Statistischem Bundesamt im September 2026 um 1,9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, die allgemeinen Verbraucherpreise um 3,3 %.
Für Kaiserslautern sprechen niedrige Kaufpreise (Angebotspreise 2026 im Schnitt rund 2.400 €/m²), keine Mietpreisbremse, viele Einpersonenhaushalte (52,9 %) und eine zusätzliche Nachfrage durch Angehörige der US-Streitkräfte, deren Wohnkostenzuschüsse laut Landesgutachterausschuss deutlich über den örtlichen Mieten liegen.
Nach den amtlichen Daten sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vom Hoch im 2. Quartal 2022 bis zum Tief Anfang 2024 um 12,9 % gefallen und seitdem um 5,3 % gestiegen.
Für Hanau spricht ein sehr knapper Markt in Rhein-Main-Lage: Das Land hat für 2024 nur 0,5 % Leerstand ermittelt, die Bevölkerung wächst laut Prognose bis 2040 um 3,4 %, und neue Inserate lagen 2025 im Median bei 12,18 €/m².
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für eine vermietete Immobilie ermittelt in sieben Schritten, ob sich der Kauf trägt: Gesamtinvestition mit Kaufnebenkosten, Finanzierung, Mieteinnahmen, nicht umlagefähige Kosten und Reserven, Cashflow vor Steuern, Steuerwirkung und Cashflow nach Steuern.
Für Marburg spricht ein sehr enger Markt: Beim Zensus 2022 waren nur 1,3 % der Wohnungen kurzfristig beziehbar, für 2024 hat das Land 0,8 % Leerstand ermittelt, 55,7 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und rund 20.800 Studierende fragen kleine Wohnungen nach.
Eigentümer einer Wohnung werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin.
Für Gießen spricht ein sehr knapper Wohnungsmarkt: Beim Zensus 2022 waren nur 1,9 % der Wohnungen kurzfristig beziehbar, das Land hat für 2024 sogar nur 0,9 % Leerstand ermittelt, 57,1 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und über 33.000 Studierende fragen kleine Wohnungen nach.
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag über die Wohnung beurkundet: Der Notar prüft die Ausweise, liest den Vertrag vollständig vor, erklärt ihn, nimmt Änderungen auf, und Käufer und Verkäufer unterschreiben.
Die zwölf Dortmunder Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Eine vermietete Wohnung kann auch ab 50 sinnvoll sein, die Finanzierung muss aber zur verbleibenden Zeit bis zur Rente passen.
Die neun Essener Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Beamtinnen und Beamte auf Lebenszeit gelten bei Banken wegen ihres planbaren Einkommens als gute Kreditnehmer, ein Anspruch auf bessere Zinsen folgt daraus nicht.
Bremens Stadtteile unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Für Ärztinnen und Ärzte mit hohem Einkommen kann eine vermietete Wohnung ein sinnvoller Baustein für den Vermögensaufbau sein.
Hannovers 13 Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem bei Nachfrage und Bevölkerung.
Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Kaution (§§ 566, 566a BGB).
Nürnberg ist in zehn statistische Stadtteile mit 87 Bezirken gegliedert. Amtliche Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht frei.
Eine Renditeimmobilie ist eine Immobilie, die Sie kaufen, um sie zu vermieten und daraus Erträge zu ziehen, nicht um selbst darin zu wohnen.
Die zehn Düsseldorfer Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Eine vermietete Eigentumswohnung kann sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Sie langfristig planen, eine monatliche Zuzahlung tragen können und das Objekt gründlich prüfen.
Die 23 Stuttgarter Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage baut Vermögen über vier Wege auf: Miete, Tilgung des Kredits, steuerliche Abzüge und eine mögliche Wertentwicklung.
Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld einer Immobilie: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Anbindung, Nahversorgung und Risiken wie Hochwasser. Die Makrolage beschreibt Stadt und Region.
Ob eine vermietete Wohnung oder ein ETF mehr aus demselben Geld macht, hängt vor allem von zwei unbekannten Größen ab: der Wertentwicklung der Wohnung und der Rendite des Aktienmarkts.
Speckgürtel nennt man die wohlhabenden, gut angebundenen Gemeinden rund um eine Großstadt. Für Kapitalanleger bietet er oft mehr Wohnfläche fürs Geld bei Mieten, die nah an der Stadt liegen.
Anfänger aufgepasst: Diese 7 Fehler beim Immobilienkauf als Kapitalanlage kosten Sie bares Geld. Erfahren Sie, wie Sie sie vermeiden.
Gebrauchte Eigentumswohnungen ohne Plattenbau kosteten 2025 in Dresden je nach Stadtbezirk im Schnitt zwischen rund 2.400 €/m² (Leuben) und rund 3.450 €/m² (Loschwitz), eigene Gewichtung der Werte des Gutachterausschusses.
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jedes Jahr über die Miete zurückkommen. Die Bruttomietrendite teilt die Bruttojahresmiete, also zwölf Monatskaltmieten, durch den Kaufpreis.
Sanierte Altbauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss je nach Stadtbezirk im Schnitt zwischen 2.542 €/m² (Nordost) und 3.447 €/m² (Mitte).
Ein Neubau kostet pro Quadratmeter mehr, bringt aber mit 3 % linearer oder 5 % degressiver Abschreibung deutlich mehr Steuerersparnis und in den ersten Jahren meist weniger Reparaturen.
Frankfurts Stadtteile unterscheiden sich beim Kaufpreis stark: Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schwerpunkt zwischen 3.400 €/m² (Riederwald, Fechenheim) und 7.600 €/m² (Westend), laut IHK-Wohnungsmarktbericht.
Ihre erste Kapitalanlage-Immobilie steht bevor? Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung führt Sie vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Die neun Kölner Stadtbezirke unterscheiden sich vor allem beim Kaufpreis.
In München reichen die Angebotspreise für Bestandswohnungen 2025 von 7.036 €/m² in Feldmoching-Hasenbergl bis 14.904 €/m² in Altstadt-Lehel, die Inseratsmieten von 19,66 bis 25,53 €/m².
Die Wohnungspreise im Bestand reichen von 3.038 €/m² in Marmstorf bis 12.495 €/m² in der HafenCity, im Bezirksmittel von 3.658 €/m² in Harburg bis 6.678 €/m² in Hamburg-Nord (Stand Januar 2026).
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen 2025 laut Gutachterausschuss von 3.235 €/m² im Altbezirk Spandau bis 9.374 €/m² im Altbezirk Mitte.
Für Zwickau sprechen sehr niedrige Kaufpreise (sanierte Altbauwohnungen im Schnitt 1.149 €/m², Wohnungen ab Baujahr 1991 1.422 €/m²), Bruttomietrenditen um 5 bis 6 %, viele Einpendler und keine Mietpreisbremse.
Für Wolfsburg sprechen ein großer Arbeitsmarkt mit rund 115.000 Arbeitsplätzen, mehr als 73.000 Einpendler und Kaufpreise von im Median 2.270 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen, bei Wohnungen der 1950er- bis 70er-Jahre 1.810 €/m².
Für Ulm spricht ein wachsender, knapper Markt: Die Einwohnerzahl stieg in zehn Jahren um rund 9 %, das Statistische Landesamt erwartet bis 2045 ein weiteres Plus von 5,1 %, und beim Zensus 2022 standen nur 3,2 % der Wohnungen leer.
Für Tübingen spricht ein sehr knapper Markt: Nur 1,2 % der Wohnungen stehen laut Stadt marktaktiv leer, fast die Hälfte der Haushalte lebt allein, und an der Universität sind über 28.000 Menschen eingeschrieben.
Für Trier sprechen eine wachsende Einwohnerzahl (105.054 Ende 2025), die beste Bevölkerungsprognose in Rheinland-Pfalz (+9 % bis 2045), viele Einpersonenhaushalte, rund 10.000 Studierende an der Universität und die Nähe zu Luxemburg.
Für Schwerin sprechen eine seit dem Zensus 2011 wachsende Einwohnerzahl, viele Einpersonenhaushalte (54,1 %), Kaufpreise um 1.900 €/m² für gebrauchte Wohnungen, ein neuer qualifizierter Mietspiegel und keine Mietpreisbremse.
Für Pforzheim sprechen niedrige Kaufpreise und eine höhere Bruttomietrendite als in den meisten Städten des Landes: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 2.582 €/m², mit einer Miete auf dem Durchschnitt des Mietspiegels ergibt das rund 4 % brutto.
Für Paderborn sprechen eine wachsende Bevölkerung, knapp 17.000 Studierende, ein Einpendlerüberschuss von über 17.000 Beschäftigten und eine Arbeitslosenquote im Kreis von 5,9 %, deutlich unter dem Landesschnitt.
Für Offenbach spricht ein enger Mietmarkt: Nur 2,2 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 kurzfristig beziehbar, drei von vier Wohnungen sind vermietet, und die Hessen Agentur rechnet bis 2040 mit 7,4 % mehr Einwohnern.
Für Oberhausen sprechen niedrige Kaufpreise um 1.800 €/m² für ältere Wohnungen, eine Bruttomietrendite um 5 % mit der Miete, die vermietete Wohnungen laut Gutachterausschuss tatsächlich erzielen, ein hoher Mieteranteil und keine Mietpreisbremse.
Für Neuss spricht ein knapper Wohnungsmarkt mit 2,6 % Leerstand beim Zensus 2022, ein großer Überschuss an Einpendlern und die Nähe zu Düsseldorf.
Für Mülheim an der Ruhr sprechen eine Arbeitslosenquote von 8,0 %, die unter der vieler Nachbarstädte liegt, ein Leerstand von 3,7 %, große Arbeitgeber wie Siemens Energy und Aldi Süd und Kaufpreise um 1.940 €/m² für ältere Wohnungen in mittleren Lagen.
Für Mönchengladbach sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine positive Landesprognose bis 2050, Kaufpreise um 1.900 €/m² für Wohnungen aus den 1970er-Jahren und ein Rohertragsfaktor von 22,0 für gebrauchte Wohnungen, also eine Bruttomietrendite um 4,5 %.
Für Ludwigshafen spricht ein enger Wohnungsmarkt mit einem marktaktiven Leerstand von 0,8 %, eine wachsende Einwohnerzahl, über 100.000 Arbeitsplätze und Kaufpreise, die unter denen von Mannheim und Heidelberg liegen.
Für Leverkusen spricht ein sehr knapper Wohnungsmarkt: Laut Stadt standen Ende 2024 nur 1,1 % der Wohnungen länger als drei Monate leer, die Stadt wächst durch Zuzug, vor allem aus Köln.
Für Krefeld sprechen Kaufpreise um 2.000 €/m² für gebrauchte Wohnungen, eine Bruttomietrendite von rund 5 % bei der Miete, die vermietete Wohnungen laut Gutachterausschuss tatsächlich erzielen, und ein Zuzug, der die Einwohnerzahl in den letzten Jahren steigen ließ.
Für Konstanz sprechen ein Leerstand von nur 2,3 % laut Zensus 2022, gut die Hälfte Single-Haushalte, rund 14.000 Studierende an Universität und HTWG und eine Wirtschaft, die zu 60 % aus Dienstleistungen besteht.
Für Koblenz sprechen fast 34.000 Einpendler mehr als Auspendler, zwei Hochschulen, die Bundeswehr als großer Arbeitgeber, fast die Hälfte Einpersonenhaushalte und keine Mietpreisbremse.
Für Ingolstadt sprechen ein Plus von 6,3 % bei den Einwohnern seit 2015, eine Vorausberechnung mit weiterem Wachstum auf rund 147.600 Menschen bis 2044, ein Leerstand von 3,8 % laut Zensus 2022 und ein großer Überschuss an Arbeitsplätzen gegenüber den Einwohnern.
Für Hildesheim spricht ein Markt mit vielen kleinen Haushalten: Mehr als die Hälfte der Haushalte lebt allein, beim Zensus 2022 waren nur 2,3 % der Wohnungen kurzfristig beziehbar, und rund 10.800 Studierende an Universität und HAWK fragen kleine Wohnungen nach.
Für Heilbronn spricht Wachstum: Die Einwohnerzahl stieg in zehn Jahren um rund 10 %, die Stadt rechnet bis 2040 mit rund 142.000 Einwohnern, und täglich pendeln fast 49.000 Beschäftigte ein.
Für Heidelberg spricht eine stabile Nachfrage: Die Hälfte der Haushalte lebt allein, über 32.000 Menschen studieren an der Universität, und Gesundheit, Forschung und Bildung stellen einen großen Teil der rund 103.000 Arbeitsplätze.
Für Hamm sprechen ein niedriger Leerstand von 2,8 %, Kaufpreise um 1.800 €/m² für ältere Wohnungen, eine für die Region moderate Arbeitslosenquote von 8,6 % und keine Mietpreisbremse.
Für Gera sprechen sehr niedrige Kaufpreise (gebrauchte Wohnungen 2024 überwiegend unter 1.400 €/m²), Bruttomietrenditen von rund 4,5 bis 5,5 %, eine Grunderwerbsteuer von nur 5,0 % und seit dem Zensus 2022 wieder etwas mehr Einwohner.
Für Fürth sprechen ein Plus von 5,8 % bei den Einwohnern seit 2015, ein Leerstand von 3,4 % laut Zensus 2022, die direkte Anbindung an Nürnberg und Erlangen und Kaufpreise unter dem Schnitt der bayerischen Großstädte.
Für Erlangen sprechen ein Plus von 7,5 % bei den Einwohnern seit 2015, eine Vorausberechnung mit weiterem Wachstum bis 2044, über die Hälfte Single-Haushalte, rund 38.600 Studierende an der Universität und eine Arbeitslosenquote von 4,9 %.
Für Darmstadt spricht ein enger Wohnungsmarkt: Beim Zensus 2022 standen nur 1,9 % der Wohnungen kurzfristig zur Vermietung bereit, fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, und die Stadt hat mit rund 110.000 Arbeitsplätzen deutlich mehr Jobs als erwerbstätige Einwohner.
Für Cottbus sprechen niedrige Kaufpreise, neue Arbeitsplätze im Strukturwandel (ICE-Werk der Bahn, Medizinische Universität Lausitz), eine seit dem Zensus 2022 wieder leicht steigende Einwohnerzahl und keine Mietpreisbremse.
Für Bremerhaven sprechen niedrige Kaufpreise von rund 1.400 bis 1.700 €/m² für ältere Wohnungen laut Angebotsdaten, Bruttomietrenditen von rechnerisch 4 bis über 6 %, keine Mietpreisbremse und rund die Hälfte Einpersonenhaushalte.
Für Bamberg sprechen 54,7 % Single-Haushalte, eine Universität mit knapp 10.000 Studierenden, ein großer Überschuss an Arbeitsplätzen gegenüber den Einwohnern und ein Plus von 5,3 % bei den Einwohnern seit 2015.
Es gibt nicht das beste Bundesland für eine Kapitalanlage, sondern das passende.
Es gibt nicht die beste Stadt für eine Kapitalanlage-Immobilie, sondern die passende.
Für Wuppertal sprechen niedrige Einstiegspreise und eine vergleichsweise hohe Bruttomietrendite: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 1.785 €/m², vermietete Wohnungen brachten im Mittel 7,15 €/m² Miete, das sind knapp 21 Jahresmieten.
Für Würzburg sprechen gut 30.000 Studierende, 54,8 % Single-Haushalte, ein Leerstand von 3,1 % laut Zensus 2022 und ein großes Uniklinikum als Arbeitgeber.
Für Wiesbaden spricht ein knapper Wohnungsmarkt: Das Land Hessen hat für 2024 einen Leerstand von 1,7 % ermittelt, und die Stadt erfüllt alle fünf Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt.
Für Troisdorf sprechen ein sehr enger Wohnungsmarkt (marktaktiver Leerstand 0,8 % beim Zensus 2022), die Lage zwischen Köln und Bonn, eine stabile Einwohnerzahl und Kaufpreise von im Median 2.400 €/m² für ältere Wohnungen mit 41 bis 80 m².
Für Thüringen sprechen niedrige Kaufpreise, eine Grunderwerbsteuer von 5,0 % und mit Erfurt und Jena zwei Städte mit geringem Leerstand (4,3 % und 2,9 %) und steigenden Angebotsmieten.
Für Stuttgart als Standort einer Kapitalanlage sprechen ein enger Wohnungsmarkt mit nur 1,7 % sofort beziehbarem Leerstand (Zensus 2022), hohe Mieten und ein großer Arbeitsmarkt mit rund 443.000 Beschäftigten, von denen fast zwei Drittel einpendeln.
Für Siegen sprechen niedrige Kaufpreise von im Schnitt 1.940 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen (2025), ein Leerstand von nur 1,6 % am Markt, fast die Hälfte Einpersonenhaushalte und mehr Einpendler als Auspendler.
Für Schleswig-Holstein sprechen ein niedriger Leerstand von 2,7 %, eine wachsende Bevölkerung im Hamburger Umland, stabile Großstädte und keine Mietpreisbremse.
Für Salzgitter sprechen sehr niedrige Kaufpreise von im Median 1.230 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen (2025), eine Bruttomietrendite von rund 5,5 bis 6 % und große Arbeitgeber wie Volkswagen, die Salzgitter AG und die Batteriezellfabrik von PowerCo.
Sachsen ist zweigeteilt. Leipzig und Dresden haben niedrigen Leerstand (4,4 und 4,0 %), wachsende Nachfrage und als einzige Städte im Land Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 %, beides bis 30.06.2027.
Für Sachsen-Anhalt sprechen sehr niedrige Kaufpreise, Vermieterregeln ohne Mietpreisbremse und mit der gesetzlichen Kappungsgrenze von 20 % und ein im Landesvergleich geringerer Leerstand in Magdeburg (6,7 %) und Halle (7,7 %).
Für das Saarland sprechen niedrige Kaufpreise, Vermieterfreiheit ohne Mietpreisbremse und ohne abgesenkte Kappungsgrenze sowie eine Bestandsmiete in Saarbrücken von 6,71 € pro m² mit Luft nach oben zu den Angebotsmieten.
Für Saarbrücken als Standort einer Kapitalanlage sprechen niedrige Kaufpreise (gebrauchte Wohnungen 2025 im Schnitt 1.930 €/m² laut Gutachterausschuss), keine Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze von 20 %, rund 72.000 Einpendler und eine Universität mit 16.000 Studierenden.
Für Rostock sprechen ein Leerstand von 2,7 % im Zensus 2022, weit unter dem Landesschnitt von 5,5 %, ein Mieteranteil von 83 % und 56 % Einpersonenhaushalte.
Für Rheinland-Pfalz sprechen eine wachsende Bevölkerung entlang des Rheins und um Trier, niedriger Leerstand in Mainz (2,9 %) und Ludwigshafen (3,2 %) sowie eine Grunderwerbsteuer von 5,0 %, die unter Hessen, NRW und Saarland liegt.
Für Regensburg sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine Prognose mit weiterem Plus bis 2044, rund 30.500 Studierende, 58,6 % Single-Haushalte und ein Leerstand von nur 2,9 % laut Zensus 2022.
Für Potsdam sprechen eine wachsende Einwohnerzahl, eine städtische Prognose mit weiterem Plus bis 2040, ein Leerstand von nur 2,7 % laut Zensus 2022 und mehr als 24.000 Studierende.
Für Osnabrück als Standort einer Kapitalanlage sprechen ein niedriger Leerstand (3,1 % laut Zensus 2022), viele kleine Haushalte (50,3 % Einpersonenhaushalte) und rund 24.000 Studierende an Universität und Hochschule.
Für Oldenburg sprechen eine seit Jahrzehnten wachsende Einwohnerzahl, ein Leerstand von 3,0 % laut Zensus 2022, rund 17.000 Studierende und ein Mietspiegel, der von 2023 bis 2025 um 8,9 % gestiegen ist.
Für Nürnberg als Standort einer Kapitalanlage sprechen eine wachsende Einwohnerzahl (547.913 Ende 2025, Vorausberechnung der Stadt 554.700 für 2033), ein Anteil von 51,3 % Einpersonenhaushalten, ein geringer Leerstand von 3,1 % (Zensus 2022) und die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands von 3,5 %.
Für Nordrhein-Westfalen sprechen ein Leerstand von nur 3,3 % im Landesschnitt, sehr knappe Märkte in Münster, Köln, Bonn und Düsseldorf und niedrigere Kaufpreise im Ruhrgebiet.
Für Niedersachsen sprechen moderate Kaufpreise (Ø 2.130 €/m² für gebrauchte Wohnungen, 2025), knappe Märkte in Oldenburg, Osnabrück und Hannover und eine Arbeitslosenquote von 6,1 %, leicht unter dem Bundesschnitt.
Für Münster sprechen sehr wenig Leerstand (2,0 % laut Zensus 2022), viele kleine Haushalte (55,1 % Einpersonenhaushalte), rund 60.000 Studierende, fast 196.000 Arbeitsplätze und eine Arbeitslosenquote von 5,0 % (September 2026).
Für Mecklenburg-Vorpommern sprechen Rostock und Greifswald mit niedrigem Leerstand (2,6 % und 3,3 %), steigende Angebotsmieten und Kaufpreise, die im Binnenland bei gebrauchten Wohnungen unter 2.000 € pro m² liegen.
Für Mannheim sprechen eine wachsende Bevölkerung (Prognose +2,8 % bis 2044), sehr wenig kurzfristig verfügbarer Wohnraum (marktaktiver Leerstand rund 1,0 %), 53,3 % Einpersonenhaushalte und mehr als 200.000 Arbeitsplätze.
Für Mainz spricht ein sehr knapper Wohnungsmarkt: Der marktaktive Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 1,4 %, die Stadt beziffert ihr Wohnungsdefizit 2024 auf rund 7.100 Wohnungen, und an den Hochschulen studieren über 36.000 Menschen.
Für Lübeck sprechen ein Leerstand von nur 2,9 % laut Zensus 2022, ein Überschuss von gut 20.000 Einpendlern, keine Mietpreisbremse und Kaufpreise im Weiterverkauf von im Schnitt 3.679 € pro m², mit großen Unterschieden zwischen den Stadtteilen.
Für Kitzingen sprechen eine wachsende Bevölkerung (laut Landesamt +8,6 % bis 2044), eine Arbeitslosenquote von nur 3,4 % im Landkreis, mehr Ein- als Auspendler und die Nähe zu Würzburg.
Für Kiel spricht eine stabile Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen: 59 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, rund 34.000 Menschen studieren in der Stadt, und der Leerstand lag im Zensus 2022 bei rund 2 %.
Für Karlsruhe spricht ein sehr knapper Wohnungsmarkt: Der marktaktive Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 1,4 %, mehr als die Hälfte der Haushalte sind Alleinlebende, und rund 38.000 Studierende und über 111.000 Einpendler sorgen für Nachfrage.
Für Jena als Standort einer Kapitalanlage sprechen der niedrigste Leerstand Thüringens (2,9 % laut Zensus 2022), ein Arbeitsmarkt mit Optik, Forschung und Universität und rund 28.600 Einpendler.
Für Hessen sprechen die zweithöchste Zensusmiete der Flächenländer (8,21 €/m²), ein Leerstand von 3,8 % und ein Arbeitsmarkt leicht über dem Bundesschnitt (Arbeitslosenquote 5,9 %).
Für Halle sprechen eine fast stabile Einwohnerzahl von 226.186 (Ende 2025), 55 % Einpersonenhaushalte, rund 19.000 Studierende und keine Mietpreisbremse.
Für Halberstadt sprechen sehr niedrige Kaufpreise von im Median rund 1.170 €/m² (Mittelzentren im Landkreis Harz, 2025), eine Bruttomietrendite von rund 5 bis 6 % und die Funktion als Kreisstadt mit Verwaltung, Hochschulstandort und mehr Ein- als Auspendlern.
Für Göttingen als Standort einer Kapitalanlage sprechen die Universität mit rund 27.700 Studierenden, ein großer Gesundheits- und Wissenschaftssektor, 55 % Einpersonenhaushalte und die höchste Bestandsmiete unter den Großstädten Niedersachsens laut Zensus.
Für Gelsenkirchen sprechen sehr niedrige Kaufpreise (vermietete Eigentumswohnungen 2025 im Schnitt 1.316 €/m²), ein Rohertragsfaktor um 17, also rund 5,7 % Bruttomietrendite, keine Mietpreisbremse und eine Prognose mit nahezu stabiler Einwohnerzahl.
Für Freiburg spricht eine stabile Nachfrage: Die Einwohnerzahl ist in fünf Jahren um 3 % gestiegen, die Prognose rechnet bis 2040 mit weiterem Plus, und die Arbeitslosenquote liegt im Agenturbezirk bei 4,3 %.
Für Essen als Standort einer Kapitalanlage sprechen niedrige Kaufpreise im Verhältnis zur Miete: Vermietete Eigentumswohnungen wurden 2025 laut Gutachterausschuss zum rund 24-fachen der Jahresmiete verkauft, das sind gut 4 % Bruttomietrendite.
Für Erfurt sprechen ein Leerstand von 4,3 % (Zensus 2022), eine Arbeitslosenquote von 6,7 %, ein Pendlerüberschuss von rund 27.600 Beschäftigten und eine Prognose, nach der sich die Einwohnerzahl bis 2040 kaum verändert.
Für Duisburg sprechen niedrige Kaufpreise (vermietete Wohnungen 2025 im Schnitt 1.697 €/m²), ein Rohertragsfaktor von 19,4, also gut 5 % Bruttomietrendite, ein Leerstand von 4,2 % und keine Mietpreisbremse.
Für Düsseldorf als Standort einer Kapitalanlage sprechen eine leicht wachsende Einwohnerzahl (659.312 Ende 2025), ein Anteil von 55,7 % Einpersonenhaushalten, ein geringer Leerstand von 2,9 % (Zensus 2022) und ein Arbeitsmarkt mit rund 460.000 Beschäftigten.
Für Dortmund als Standort einer Kapitalanlage sprechen niedrige Kaufpreise (Median 2.090 €/m² für Wohnungen der Baujahre 1946 bis 1975, Gutachterausschuss 2025), ein Leerstand von 3,3 % (Zensus 2022), große Hochschulen und Bruttomietrenditen um 4 % mit Mietspiegelmieten.
Für Chemnitz sprechen sehr niedrige Kaufpreise (gebrauchte Wohnungen 2025 im Schnitt knapp 1.200 €/m²), steigende Angebotsmieten von 6,09 €/m² (+4,1 % in einem Jahr), 136.000 Haushalte mit 51 % Alleinlebenden und keine Mietpreisbremse.
Für Bremen sprechen eine wachsende Einwohnerzahl von 588.413 (Ende 2025), 54 % Einpersonenhaushalte, ein struktureller Leerstand von nur rund 1 % und Angebotsmieten, die von 2020 bis 2024 um 23 % gestiegen sind.
Für Braunschweig sprechen eine stabile Bevölkerung von rund 253.000 Menschen, ein hoher Anteil an Einpersonenhaushalten von 51,2 %, rund 16.500 Studierende und ein Pendlerüberschuss von fast 30.000 Beschäftigten.
Für Brandenburg sprechen die Nähe zu Berlin, ein wachsendes Umland mit Potsdam und geringem Leerstand sowie amtlich belegte Kaufpreise, die deutlich unter Berlin liegen.
Für Bonn sprechen stetiges Wachstum (Prognose +3,4 % bis 2050), wenig Leerstand (2,9 % laut Zensus 2022), fast 197.000 Arbeitsplätze mit einem Pendlersaldo von +64.581 und viele krisenfeste Arbeitgeber aus Bund, UN und Wissenschaft.
Für Bochum sprechen niedrige Kaufpreise (gebrauchte Wohnungen 2025 im Mittel rund 2.080 €/m²), eine Bruttomietrendite vermieteter Wohnungen von rund 4,8 %, Zuzug von außen (Wanderungssaldo 2025: +2.531) und rund 47.000 Studierende.
Für Bielefeld sprechen deutlich gestiegene Angebotsmieten (Bestand 9,70 €/m² im Jahr 2025, Neubau 12,86 €/m²), ein moderater Leerstand von 3,2 % laut Zensus 2022, fast 169.000 Arbeitsplätze und rund 23.500 Studierende allein an der Universität.
Für Bayern sprechen die niedrigste Arbeitslosenquote Deutschlands (4,2 % im September 2026), eine Prognose von plus 2,1 % Einwohnern bis 2044 und die niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5 %).
Für Baden-Württemberg sprechen eine Prognose, nach der bis 2045 alle Stadt- und Landkreise wachsen, ein Leerstand von 4,2 % mit nur 2,4 % in Freiburg und eine Zensusmiete von 8,13 €/m², deutlich über dem Bundesschnitt.
Für Augsburg spricht eine wachsende Bevölkerung (Melderegister plus 6,9 % seit 2015), ein hoher Anteil an Einpersonenhaushalten von 51 % und eine Prognose des Landesamts, die bis 2044 weiteres Wachstum erwartet.
Für Aachen spricht die Nachfrage aus der Hochschule: Die RWTH hat über 44.000 Studierende, dazu kommen Beschäftigte von Universität und Kliniken.
Für Hannover spricht eine stabile Mietnachfrage: Die Stadt wächst, 77 % der Haushalte wohnen zur Miete, der Leerstand lag im Zensus 2022 bei 3,29 %, und Hannover ist mit über 150.000 Einpendlern ein großer Arbeitsmarkt.
Für Kassel spricht ein knapper Wohnungsmarkt: Der marktaktive Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 2,3 %, mehr als die Hälfte der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und Kassel ist mit rund 116.000 Arbeitsplätzen und über 21.000 Studierenden das Zentrum Nordhessens.
Für Magdeburg sprechen niedrige Kaufpreise (Wiederverkauf 2024 im Mittel 1.692 € pro m²), eine im Verhältnis dazu solide Miete, ein hoher Anteil an Single-Haushalten und mehr Einpendler als Auspendler.
Für Frankfurt spricht eine Nachfrage, die das Angebot seit Jahren übersteigt: rund 781.000 Einwohner, 3,1 % Leerstand laut Zensus 2022, über 648.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und ein großer Pendlerüberschuss.
Für Köln sprechen eine wachsende Einwohnerzahl (1.100.076 Ende 2025), sehr wenig Leerstand (2,5 %, marktaktiv nur 1,2 %), mehr als 630.000 Arbeitsplätze und steigende Angebotsmieten (14,70 €/m² im Jahr 2025).
Für München sprechen eine wachsende Bevölkerung (Prognose der Stadt: plus 14 % bis 2045), ein Leerstand von nur 2,4 % laut Zensus 2022 und rund 970.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze.
Für Hamburg sprechen eine Leerstandsquote von 1,9 % (Zensus 2022), eine wachsende Bevölkerung mit Prognose von gut 2 Millionen Einwohnern bis 2040 und ein Anteil von über 55 % Einpersonenhaushalten.
Für Berlin sprechen die Nachfrage (3,70 Mio. Einwohner, Wachstum um 0,4 % im Jahr 2025, Leerstand von 1,97 % laut Zensus 2022) und ein großer, liquider Markt mit über 18.000 verkauften Eigentumswohnungen im Jahr 2025.
Für Dresden sprechen ein niedriger Leerstand von 4,1 % (Zensus 2022), über 312.000 Haushalte mit mehr als der Hälfte Alleinlebenden, rund 37.000 Studierende und große Industrieansiedlungen im Norden.
Für Leipzig als Standort einer Kapitalanlage sprechen eine wachsende Bevölkerung (633.592 Einwohner Ende 2025), ein hoher Anteil an Einpersonenhaushalten (56,9 %) und im Großstadtvergleich niedrige Kaufpreise: vermietete sanierte Altbauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 2.707 €/m².
Woran erkennen Sie einen guten Standort für Ihre Kapitalanlage? Eine Standortanalyse mit konkreten Kriterien, Datenquellen und Risiken.
Kleine Wohnungen, hohe Quadratmetermiete – aber auch höhere Kaufpreise pro m² und mehr Mieterwechsel. Was Sie vor dem Kauf eines Mikroapartments rechnen sollten.
Eine Wachstumsregion erkennen Sie an einer steigenden Zahl von Einwohnern und Haushalten, einer positiven amtlichen Bevölkerungsprognose, niedrigem Leerstand, einem breiten Arbeitsmarkt und einem Kaufpreis, der zur erzielbaren Miete passt.
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Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
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